부동산노트(61) |
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[스크랩] 연말 분양 아파트 4대 라이벌 열전 |부동산노트
2007-11-03 12:13
http://blog.drapt.com/lms204/2894141194059614139 
출처 : 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^
원문 : http://blog.drapt.com/imgrid
| 서울·수도권에서 올 연말 분양 예정 아파트 가운데 인접한 곳에서 ‘맞장 대결’을 펼치는 단지가 적지 않다. 서울 용산과 뚝섬 일대, 용인 성복동과 신봉동, 고양시 덕이지구와 식사지구, 송도국제도시와 청라자유경제구역 등이다. 이들 지역은 인기 주거지로 꼽히는데다 주변 개발 호재도 많아 대기 수요가 풍부하고 미래가치도 높은 곳으로 평가받고 있다. 주택업체는 경쟁을 해야 하지만 주택수요자들은 입지 여건과 단지 특장점 등을 파악한 뒤 비교 우위에 있는 상품을 고를 수 있어 좋다. 하지만 전반적으로 분양시장이 침체기로 접어들고 있는 만큼 전매제한 기간과 분양가 수준 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 청약해야 한다고 전문가들은 조언한다. 용산이냐, 뚝섬이냐 서울 강북 개발의 중심 축을 형성하고 있는 용산 한강로와 뚝섬 일대에서 연말 분양 맞대결이 벌어진다.
이들 단지는 분양가 상한제를 피할 수 있을 것 같다. 8월 말 이전에 건축허가를 신청한 상태여서 11월 말까지 분양승인을 신청하면 상한제 적용을 받지 않는다. 이에 맞서 용산에서도 연말을 전후해 아파트 분양이 잇따른다. 눈여겨볼 만한 곳은 한강로 일대 도시환경정비사업지에서 공급될 단지들이다. 삼성물산 건설부문·대우건설·동부건설 등은 용산역 앞과 한강로 건너편 국제빌딩 주변의 도심 재개발 구역 4곳에서 949가구를 연말이나 내년 상반기에 선보인다. 일부 가구에서는 한강과 용산 민족공원을 바라볼 수 있다. 따져봐야 할 부분도 적지 않다. 뚝섬에선 비싼 분양가가 걸림돌이다. 업계에서는 ㎡당 1212만원(평당 4000만원)을 넘어설 것으로 예상한다. 성수동 신화공인 관계자는 “분양가가 높게 매겨지면 분양가 상한제로 집값 하락을 기대하는 수요자들에게서 외면받을 수도 있다”고 말했다. 용산의 약점은 취약한 기반시설이다. 앞으로 8~10년간 용산 철도청 정비창을 중심으로 개발이 단계적으로 추진될 예정이어서 단지 입주자들은 상당 기간 건설 현장 부근에서 살아야 하는 불편을 감수해야 할 것 같다. 학교 등 교육 여건이 다소 떨어진다는 것도 단점이다.
용인 성복·신봉지구 ‘분양 빅매치’ 용인에서 인기지역으로 꼽히는 성복·신봉동에서 분양이 잇따른다. 두 지역에서 연내 선보일 아파트는 5965가구에 달한다. 모두 전용면적 85㎡ 초과 중대형 물량이다.
인근 성복동에서는 GS건설이 수지 자이2차 500가구(121~197㎡)를 내놓는다. 입주한 LG빌리지 3·5·6차 및 수지 자이1차 등과 함께 대규모 아파트촌을 이룰 전망이다. GS건설이 짓는 성복 자이 1·2·4차(2466가구)도 연내 분양 예정이다. 광교신도시와 가까워 개발 후광효과도 기대해 볼만하다. 성복·신봉동은 입지 및 교통여건이 비슷해 우열을 가리기가 쉽지 않다. 두 곳 모두 광교산과 가까워 주거 환경이 쾌적하다. 인근에 용인~서울 고속국도가 2009년 완공되고 2014년에는 신분당선 연장구간이 개통된다는 것도 호재다. 신봉지구는 광교산 안쪽 깊숙이 있어 도보로 신분당선을 이용하기는 쉽지 않을 것 같다. 두 지역의 분양 물량은 입주자모집공고일 기준으로 용인시에 1년 이상 거주자에게 우선 공급된다. 서울 등 다른 지역 거주 청약통장 가입자들은 지역 1순위에서 미달돼야 청약할 수 있는 것이다.
고양 덕이가 좋을까, 식사가 나을까 고양에서는 일산신도시를 중심으로 서북쪽에 있는 덕이지구와 동북쪽에 위치한 식사지구가 맞붙는다. 두 곳 모두 ‘미니 신도시’로 불리는 대규모 도시개발사업지구여서 기반시설이 잘 갖춰질 전망이다. 일산신도시와 거의 붙어 있어 신도시의 생활 인프라를 그대로 이용할 수 있다.
두 곳 모두 중대형(112~350㎡)으로 고급 주거 단지로 부상할 것이라는 전망이다. 개발 재료도 풍성하다. 2009년 제2자유로와 경의선 복선전철이 개통되면 교통 여건은 더 좋아질 것으로 보인다. 고양시 식사동 유성공인 오정호 사장은 “일산신도시와 맞닿아 있는 요지인 데다 주변에 개발 재료도 많아 기존 중소형에서 대형아파트로 갈아타려는 수요자들의 관심이 높다”고 말했다. 분양 물량은 모두 고양시 거주자에 우선 공급된다. 분양가상한제도 적용받지 않을 것 같다. 분양업체들이 11월 말까지 분양승인을 신청할 계획이기 때문이다. 업계에서는 분양가가 주변 풍동지구나 대화지구 시세인 ㎡당 431만~492만원 선에 달할 것으로 내다본다.
인천 송도에 청약할까, 청라지구에 넣어볼까 인천에선 경제자유구역인 송도지구와 청라지구가 분양을 앞두고 있다. 송도에선 현대건설과 포스코건설이 12월 3개 단지에서 1953가구(99~399㎡)를 분양한다. 중대형 물량이 많은 게 특징이다.
두 곳 모두 인천 거주자에게 분양 물량의 30%만 우선 공급된다. 나머지 70%는 서울 등 수도권 거주자도 청약할 수 있다. 전체 사업지구 규모에서는 송도가 앞선다. 청라보다 3배 정도 넓다. 수용 인구도 청라(9만명)가 송도(25여만명)의 3분 1 수준에 불과하다. 기반시설 면에서도 송도가 우위에 있다. 청라지구는 개발 초기 단계여서 기반시설이 열악하다는 게 단점이다. 분양가 경쟁력에서는 청라가 앞선다. 청라지구 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트는 분양가상한제 적용을 받아 ㎡당 242만~272만원 선에서 분양가가 결정될 전망이다. 이미 사업승인을 받은 송도의 경우 주변 시세 수준(㎡당 424만~454만원 선)에서 분양가가 정해질 것 같다. 서울 접근성 면에서도 청라가 한 수 위다. 서울 목동에서 경인고속도로를 타고 40분이면 닿는다. 2010년 인천공항고속철도 청라역이 개통되면 30분 만에 서울역에 도착한다.
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2007-08-23 16:30
http://blog.drapt.com/lms204/81187854201550
출처 : 닥터아파트 > 오늘의 부동산 TIP
원문 : http://www.drapt.com/tip/index.htm?ret_page_name=cont_list&page_name=cont_view&uid=4393876188333
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오는 9월부터 민간택지(재건축, 재개발, 주상복합 등)에도 분양가 상한제가 실시된다.
9월 1일 이후 사업승인신청을 하는 주택에 대해서 시행되며, 이 주택을 분양 받을 경우 재당첨 금지조항과 전매 제한 제도도 적용된다.
그동안 공공택지 아파트에 당첨됐을 때만 적용되던 재당첨 금지 조항과 전매 제한 기간이 전국의 모든 아파트에 적용되며 그 내용은 아래와 같다.
■ 재당첨 금지 기간 및 전매 제한 기간
재당첨 금지기간은 당첨자 및 가족(세대원) 모두에게 적용되며, 1순위는 물론 2,3순위 청약도 할 수 없다.
이 외에도 당첨 취소나 미계약 등으로 발생한 예비계약자가 계약 의사를 밝히고 동호수 배정을 받은 경우에도 당첨자로 간주돼 제한 받으며, 같은 세대로 있다가 분리한 부부도 재당첨 제한 조항이 적용된다.
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[스크랩] 6억 넘는 아파트의 悲哀 |부동산노트
2007-08-16 11:12
http://blog.drapt.com/lms204/3984271187230323115
출처 : 대한민국의 새로운 블루오션!
원문 : http://blog.drapt.com/koyongso
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6억 넘는 아파트의 悲哀
양도세 절감 위해 증빙서류 잘 챙겨야
정부는 6억원이 넘는 집을 고가주택으로 정의하고 각종 불이익을 주고 있다. 과거 고가주택은 가격과 면적 요건을 동시에 적용해 규정하였으나, 2003년부터 주택 및 부수토지의 실거래가액 합계가 6억원을 초과하면 무조건 해당된다. 현재 서울시 아파트의 27%가 시가 6억원을 초과하고 있다는 통계가 얼마 전 나왔다. 4채 중 1채가 넘는 아파트가 고가주택으로 지목받아 구박을 당하고 있는 것이다. 가장 눈에 띄는 불이익은 1세대 1주택 양도소득세를 비과세받을 수 없다는 것이다. 강남에 사는 A씨는 수년 동안 살던 아파트를 팔고 새 아파트를 분양받아 이사했다. 3년 보유 2년 거주 요건을 갖추었기 때문에 당연히 양도소득세는 비과세라고 생각했다. 하지만 과세당국으로부터 양도소득세 신고 안내서가 날아왔다. 1세대 1주택이라 할지라도 6억원 초과 아파트는 그 초과분에 대해 비과세 혜택이 없다는 사실을 몰랐던 A씨는 당혹스러울 수밖에 없었다. 하지만 이때에도 양도소득세를 줄일 방법은 있다. 집을 살 때부터 영수증을 챙겨두는 습관이 그것이다. 특히 올해부터 양도소득세가 전면 실거래가액으로 과세 전환되면서 집과 관련된 필요경비 지출 증빙서류를 꼼꼼히 챙겨둘 필요가 있다. 예를 들면 취득세 및 등록세, 부동산 중개 수수료, 국민주택채권 매각 손실, 난방시설 교체비용, 새시 설치비용, 발코니 개조비용 등이 여기에 해당한다. 이들 증빙서류를 양도세 신고 때 제출하면 국세청은 그만큼 과세 대상이 되는 양도차액을 줄여준다. 다음으로 눈에 띄는 불이익은 세대별로 합산한 부동산의 기준시가가 6억원을 넘는 가구는 종합부동산세를 내야 한다는 것이다. 강북에 사는 B씨는 지금 살고 있는 아파트(기준시가 3억원)에서 평수를 넓혀 새 아파트(기준시가 3억5000만원)를 샀다. 급매물이라 기존의 아파트를 팔기 이전에 냉큼 사버렸다. 기존 아파트는 새 아파트 취득일 1년 이내에 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다는 생각에 여유를 가지고 팔기로 했다. 그런데 연말에 종합부동산세 신고 안내서가 날아왔다. B씨는 종합부동산세가 6월 1일 현재 보유하고 있는 부동산의 합산 가격이 6억원을 넘으면 부과된다는 사실을 몰랐기 때문에 이런 일을 당했다. 새 아파트를 사려면 6월 1일 이후에 사고, 기존 아파트를 팔아야 되는 경우라면 6월 1일 이전에 파는 것이 종합부동산세를 줄이는 방법이 된다. 고가 주택은 부동산 부자들한테서 세금을 많이 거두겠다는 취지로 도입한 제도지만 집값 상승으로 보통 사람들에게도 족쇄가 되고 있다. 고가 주택에 대한 기준이 언젠가는 완화돼야 하겠지만, 현재로서는 정확한 규정을 이해하고 조금이라도 불이익을 줄일 수 있는 방법을 찾는 것이 생활의 지혜일 듯싶다. 정복기 삼성증권 PB 연구소장 |
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