2011-04-04 17:21

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자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=662

 

지난 23일, 서울시는 강남구 도곡·개포·일원동 일대(393만7263㎡)에 총 4만1천여가구를 짓는 ‘개포택지개발지구(공동주택) 제1종지구단위 재정비안’을 수정, 가결했습니다. 이로써 2009년 9월에 지구단위계획 결정을 요청한 뒤 1년여 만에 본격적인 재건축에 들어가게 됐습니다.

이에 향후 재건축사업이 빠르게 추진될 것이라는 기대심리로 호가가 3천만원이상 급등했지만 아직 추격매수세는 없는 것 같습니다. 향후 매수자들이 추격 매수할지, 매도자들이 가격을 낮출지가 궁금해집니다.

이번주 닥터아파트(www.DrApt.com) 김주철의 부자노트에서는 과연 개포주공 재건축안 통과에 따른 강남 미래를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

강남권 언제부터 인기 있었나?

70년대 이전만 하더라도 현재의 강남권은 논, 밭에 불과 했으며, 서울의 중심은 4대문이었습니다. 하지만 4대문 안으로 인구가 너무 몰리면서 도시가 슬럼화 되자 박정희정권은 인구를 분산시킬 목적으로 강남 일대를 개발했습니다.

하지만 지금도 그렇지만 논, 밭을 갈아서 신도시를 만든다고 무조건 인구가 유입되는 것은 아닙니다. 이는 그 당시 강남도 마찬가지였는데요. 아무래도 생활기반시설이 부족했기 때문에 처음에는 인구 유입은 그리 많지 않았습니다.

박정희정권은 이를 극복하기 위해 우선 공무원 중심으로 이주시키고, 당시 유명학교를 강남 지역으로 반 강제로 이주시켜 인구를 끌어드리도록 노력했습니다.

이에 당시 유입된 고위공무원 중심으로 시작된 신흥 부유층세력이 강남권에서 커뮤니티를 형성하면서 점차 인기 있는 지역으로 거듭나기 시작했고, 2호선 개통, 8학군, 올림픽 개최 등을 통해서 서울 도심권을 대체할 만한 명품주거지로 성장했습니다.

향후 강남권을 대체할 만한 도시 없을 것

최근 강남권 아파트가 수요대비 공급이 부족해지면서 가격이 급등하자, 이를 대체할만한 도시를 만들고 있습니다. 대표적으로 판교신도시 및 위례신도시가 있으며, 좀 더 범위를 확대하면 광교신도시까지 포함시킬 수 있습니다.

하지만 예전처럼 정부가 막강한 힘을 갖고 있지 않는 이상 강남권을 대체할 만한 신규 신도시를 건립하기는 어렵습니다. 또한 정부가 막강한 힘이 있다하더라도 완벽하게 갖춰진 강남권의 인프라 시설을 포기하면서까지 강남권 대체 도시를 만들기 또한 어려울 것입니다.

즉 강남권은 향후 10~20년간 지금의 명맥, 즉 전국에서 가장 최고의 주거지의 위치를 유지할 것으로 보입니다.

소득에 대한 양극화 더욱 커져

그렇다면 강남권으로 들어오려는 수요층은 어떻게 될까요?

강남권을 찾는 수요자 또한 앞으로 더욱 증가하게 될 것입니다. 이는 양극화가 더욱 심화되고 있기 때문인데요. 실제로 양극화를 나타내는 지니지수를 살펴보면 ▲2006년 0.306 ▲2007년 0.312 ▲ 2008년 0.315 ▲2009년 0.314와 같습니다. 참고로 수치가 높을수록 양극화는 더욱 심화되고 있다는 것을 나타냅니다.

이처럼 양극화가 심화되면 부자들과 빈민층은 증가되고 반대로 중산층은 감소하는데요. 보통 자신이 부자계열로 진입하게 되면 부자들의 커뮤니티에 속하려는 모습을 보이며, 사회적으로 인정받으려는 욕구가 강하게 나타납니다.

이에 대표적으로 많은 신규 부자들은 강남권으로 입성을 원하고 있습니다. 즉 강남권은 이러한 신규 부자들로 인해 수요층이 향후에도 뒷받침 될 가능성이 높고, 특히 자금여력이 큰 사람들이기 때문에 강남권의 시세상승력은 앞으로도 계속 있다고 볼 수 있습니다.

개포주공 재건축 진행된다면 어떨까?

금융위기 이후에도 강남권 아파트는 강세를 보였는데요. 그 중에서도 서초구 시세상승력이 단연 높았습니다.

그 안에는 반포래미안퍼스티지와 반포자이 등의 새 아파트가 있었는데요. 전반적으로 강남권 재건축 사업 추진이 더뎌지면서 새 아파트 공급이 부족했는데요. 이에 자금력을 갖춘 부유층들이 새 아파트로 몰리면서 불황에도 가격이 급등한 것입니다.

개포주공 역시 향후 새 아파트로 거듭날 경우 메리트는 매우 높아 보입니다. 특히 강남권에서 학군이 가장 좋기로 유명한 지역에 위치해 있는데다 단지 규모도 준 신도시급으로 강남권을 대표할 곳으로 거듭날 수도 있어 보입니다.

물론 저를 포함한 서민들에게 이들 지역으로 접근은 꿈도 못 꿀 일이고, 추가적인 가격상승에 대한 거부감이 있는 것은 사실이지만, 전반적인 여건을 고려할 때 장기적으로 이들 지역의 인기 및 시세상승은 계속 이뤄질 것으로 예상됩니다.

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