지난 23일, 서울시는 강남구 도곡·개포·일원동 일대(393만7263㎡)에 총 4만1천여가구를 짓는 ‘개포택지개발지구(공동주택) 제1종지구단위 재정비안’을 수정, 가결했습니다. 이로써 2009년 9월에 지구단위계획 결정을 요청한 뒤 1년여 만에 본격적인 재건축에 들어가게 됐습니다.

이에 향후 재건축사업이 빠르게 추진될 것이라는 기대심리로 호가가 3천만원이상 급등했지만 아직 추격매수세는 없는 것 같습니다. 향후 매수자들이 추격 매수할지, 매도자들이 가격을 낮출지가 궁금해집니다.

이번주 닥터아파트(www.DrApt.com) 김주철의 부자노트에서는 과연 개포주공 재건축안 통과에 따른 강남 미래를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

강남권 언제부터 인기 있었나?

70년대 이전만 하더라도 현재의 강남권은 논, 밭에 불과 했으며, 서울의 중심은 4대문이었습니다. 하지만 4대문 안으로 인구가 너무 몰리면서 도시가 슬럼화 되자 박정희정권은 인구를 분산시킬 목적으로 강남 일대를 개발했습니다.

하지만 지금도 그렇지만 논, 밭을 갈아서 신도시를 만든다고 무조건 인구가 유입되는 것은 아닙니다. 이는 그 당시 강남도 마찬가지였는데요. 아무래도 생활기반시설이 부족했기 때문에 처음에는 인구 유입은 그리 많지 않았습니다.

박정희정권은 이를 극복하기 위해 우선 공무원 중심으로 이주시키고, 당시 유명학교를 강남 지역으로 반 강제로 이주시켜 인구를 끌어드리도록 노력했습니다.

이에 당시 유입된 고위공무원 중심으로 시작된 신흥 부유층세력이 강남권에서 커뮤니티를 형성하면서 점차 인기 있는 지역으로 거듭나기 시작했고, 2호선 개통, 8학군, 올림픽 개최 등을 통해서 서울 도심권을 대체할 만한 명품주거지로 성장했습니다.

향후 강남권을 대체할 만한 도시 없을 것

최근 강남권 아파트가 수요대비 공급이 부족해지면서 가격이 급등하자, 이를 대체할만한 도시를 만들고 있습니다. 대표적으로 판교신도시 및 위례신도시가 있으며, 좀 더 범위를 확대하면 광교신도시까지 포함시킬 수 있습니다.

하지만 예전처럼 정부가 막강한 힘을 갖고 있지 않는 이상 강남권을 대체할 만한 신규 신도시를 건립하기는 어렵습니다. 또한 정부가 막강한 힘이 있다하더라도 완벽하게 갖춰진 강남권의 인프라 시설을 포기하면서까지 강남권 대체 도시를 만들기 또한 어려울 것입니다.

즉 강남권은 향후 10~20년간 지금의 명맥, 즉 전국에서 가장 최고의 주거지의 위치를 유지할 것으로 보입니다.

소득에 대한 양극화 더욱 커져

그렇다면 강남권으로 들어오려는 수요층은 어떻게 될까요?

강남권을 찾는 수요자 또한 앞으로 더욱 증가하게 될 것입니다. 이는 양극화가 더욱 심화되고 있기 때문인데요. 실제로 양극화를 나타내는 지니지수를 살펴보면 ▲2006년 0.306 ▲2007년 0.312 ▲ 2008년 0.315 ▲2009년 0.314와 같습니다. 참고로 수치가 높을수록 양극화는 더욱 심화되고 있다는 것을 나타냅니다.

이처럼 양극화가 심화되면 부자들과 빈민층은 증가되고 반대로 중산층은 감소하는데요. 보통 자신이 부자계열로 진입하게 되면 부자들의 커뮤니티에 속하려는 모습을 보이며, 사회적으로 인정받으려는 욕구가 강하게 나타납니다.

이에 대표적으로 많은 신규 부자들은 강남권으로 입성을 원하고 있습니다. 즉 강남권은 이러한 신규 부자들로 인해 수요층이 향후에도 뒷받침 될 가능성이 높고, 특히 자금여력이 큰 사람들이기 때문에 강남권의 시세상승력은 앞으로도 계속 있다고 볼 수 있습니다.

개포주공 재건축 진행된다면 어떨까?

금융위기 이후에도 강남권 아파트는 강세를 보였는데요. 그 중에서도 서초구 시세상승력이 단연 높았습니다.

그 안에는 반포래미안퍼스티지와 반포자이 등의 새 아파트가 있었는데요. 전반적으로 강남권 재건축 사업 추진이 더뎌지면서 새 아파트 공급이 부족했는데요. 이에 자금력을 갖춘 부유층들이 새 아파트로 몰리면서 불황에도 가격이 급등한 것입니다.

개포주공 역시 향후 새 아파트로 거듭날 경우 메리트는 매우 높아 보입니다. 특히 강남권에서 학군이 가장 좋기로 유명한 지역에 위치해 있는데다 단지 규모도 준 신도시급으로 강남권을 대표할 곳으로 거듭날 수도 있어 보입니다.

물론 저를 포함한 서민들에게 이들 지역으로 접근은 꿈도 못 꿀 일이고, 추가적인 가격상승에 대한 거부감이 있는 것은 사실이지만, 전반적인 여건을 고려할 때 장기적으로 이들 지역의 인기 및 시세상승은 계속 이뤄질 것으로 예상됩니다.

해마다 11월부터 다음 해 1월까지 3개월은 통상 유력 연구기관 등을 통해 전문가들의 집값 전망이 쏟아집니다. 최근 대한상공회의소(대한상의)에서 부동산 전문가들의 설문조사를 통해 올해 집값은 3% 오르고 상승추이는 완만한 상승세인 U자형이 될 것으로 내다봤습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 대한상의 설문조사 결과를 토대로 전문가들의 집값 전망 보고서의 이면을 들여다보고자 합니다. 우리네 인생사에서 사람과 사람의 관계에서도 그 이면을 보면서 신중함과 성실함이 필요하듯 말입니다.

전문가들의 집값 전망의 이면

전문가들의 예측 능력-물론 저도 부동산 전문가라고 자처하지만-을 무시하는 것은 아니지만 전문가들의 전망은 80% 이상 틀립니다. 아니 틀리게 돼있습니다. 주식은 물론 거시 및 미시 경제 등 모든 경제 예측도 마찬가지입니다. 예측은 인간의 영역이 아니기 때문에 당연한 결과입니다. 다만 경제 예측을 어쩔 수 없이, 아니 반드시 해야만 하는 경제 전문가들의 업보(業報)이거나 마음이 약한(불안한) 고객의 원하기 때문에 예측 자료를 발표하는 것인지 모르겠지만 틀리는 예측은 우리가 원하든 원하지 않든 매일 쏟아져 나옵니다.

여기서 굳이 경제예측 무용론을 다시 강조하고자 하는 것은 아닙니다. 제가 말씀드리고자 하는 것은 부자노트 독자 여러분 본인이 예측하는 전망이나 전문가들의 예측이나 결과적으로 별반 다를 게 없다는 것입니다. 투자 책임은 결국 본인에게 있기 때문에 전문가들의 전망에 의지하기보다는 본인의 전망을 토대로 가치투자를 해야 합니다. 전문가들의 전망은 항상 그렇듯 참고만 하세요.

집값 3%의 이면

2011년 1년간 집값 3% 상승이라면 2009년, 2010년 물가상승률 수준입니다. 또 이 상승률은 1년짜리 은행 정기적금(단리)의 실질 이자율(2.25%)보다 약간 높은 수준이지만 세금 등 각종 경비를 제외하면 오히려 낮습니다.

보통사람들은 그렇다면 왜 굳이 주택에다 목돈을 넣어 투자할 필요가 있느냐?고 반문할 것입니다. 사실 1년이 지나서 실제로 3%가 상승하지도 않겠지만 여기서는 3% 상승한다는 전제아래 말씀드립니다.

집값 3% 상승이란 아시다시피 전국 주택 가격이 평균 3% 오른다는 의미입니다. 아파트든 단독주택이든 연립주택이든 다세대든 모두 포함해서 말입니다.

하지만 실제 주택시장을 들여다보면 연 10% 하락하는 주택도 있고, 10% 이상 상승한 주택도 있다는 것입니다. 3% 오른 단지도 있겠지요.

또 1년 뒤 내다팔 생각으로 주택을 사는 분은 거의 없으리라 생각합니다. 가치투자자라면 2011년, 2012년보다는 2014년 이후 주택시장 상황이 더 중요합니다. 최소한 3년 이상 보유하고 매도해야 하니까 말입니다.

즉 올해 투자한다면 지금의 주택시장 상황이나 올해의 주택시장 장세가 중요한 게 아니라 3년 뒤인 2014년이나 2015년이 중요합니다. 가치투자자라면 침체기에 사서 활황기에 매도해야 하니까 말입니다.

또 주택 투자여부는 물가상승률, 은행적금 이자율과 비교해 결정할 게 아니라, 장세에 상관없이 최대의 수익을 얻을 수 있는 내재가치가 높은 투자 대상을 골라 최소한 3년 이상 보유하는 가치투자 원칙을 견지하는 게 중요합니다.

U자형의 이면

상의 조사 결과처럼 올해 모든 집값의 추이가 U자형이라 생각하면 오산입니다. 설령 평균 10% 이상 두자릿수 상승률을 기록한다고 하더라도 U자형이 있는 가하면 L자형(약세 지속)도 있고 W자형(일시 상승후 후 재하락) 주택도 있을 것입니다. 가파른 회복세를 보이는 V자형 주택도 있을 것입니다.

가치투자자라면 3년 이상 보유 후 결과적으로 매입시보다 가치가 가격으로 전환해 V자형 또는 N자형(매물을 소화하면서 꾸준하고 장기적인 상승세)으로 상승하는 단지를 연구 조사 분석을 통해 찾아 매입해야 할 것입니다.

리스크&호재의 이면

신규 투자를 하는 가치투자자에겐 ‘입주물량 급감 등 공급부족’은 결과적으로 호재로 봐야 합니다. 특히 공급부족이 장기화된다면 더욱 그렇습니다.

반면 ‘전세난에 따른 주택구매 증가’나 ‘가격하락에 대한 불안심리 진정’ 등은 악재입니다. 매수자 우위 시장에서 매도자 우위 시장으로 전환이 얼마 남지 않았다는 의미이기 때문입니다.

'규제위주의 정부정책'과 '여유 있는 무주택자의 전세 선호' 등도 투자자에겐 호재입니다. 하지만 올 2분기 이후 이명박정부의 집권 4년차부터 규제 완화는 본격화되고 구매력있는 무주택자가 전세 선호에서 내집마련 선호 추세로 전환할 가능성이 높다는 것을 명심해야 합니다.

총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 연장 또는 추가 완화된다면 내집마련 수요가 갑자기 늘어나 가격이 급등할 것이기 때문에 규제완화가 되기 전(일몰시한이 연장되기 전이나 규제가 완화되기 전) 매수타이밍입니다.

금리인상은 일시적으로 대출이자 상승으로 투자자에게 악재로 볼 수 있지만 자산 대세 상승을 예고하기 때문에 장기적으로 호재라고 봅니다.

결론: 집값 전망에 대한 가치투자자의 자세

소폭 상승 또는 하락의 전문가 전망이 우세하다면 가치투자자는 적극 매수 전략을, 활황세 또는 상승세가 지속된다는 전망이 우세한다면 보유 3년이 넘었다면 매도 전략을 구사해야 합니다.

따라서 올해는 전문가들이 완만한 상승세를 점치고 있으니 가치투자자들은 매수전략을 펴도록 하세요.

전세난이 지난 몇 주째 화두다. 8.29대책이 발표됐지만 거래는 살아나지 않고 8주 연속 전세가만 상승한데다가 지난주에는 수도권 전세가가 올해 들어 가장 큰 폭(0.16%)으로 상승해 서민들 걱정이 이만저만 아닌 탓이다.

대개 전세가 상승세가 가파르면 전세수요 일부가 매매수요로 전환되면서 거래가 활성화되고 더불어 매매가 상승으로 이어지는 것이 일반적이었다. 전세가와 매매가 폭이 적어져 전세가외 주택 구입을 위해 추가로 들어가는 자금의 규모가 최소화되기 때문이다.

그러나 최근 들어 이러한 순환구조를 쉽사리 찾아볼 수가 없어졌다. 전세가는 연일 급상승하고 있음에도 불구하고 매매가 상승은커녕 연일 하락세만 깊어지고 있으니 말이다. ‘전세가 상승=매매가 상승’이라는 공식이 깨진 것일까? 아직은 속단할 수 없다. 언제든 전세수요가 매매수요로 전환될 수 있기 때문이다.

다만 그러기 위해서는 단순히 전세가 상승, 매매가 하락이라는 현상만이 아니라 전세가가 매매가에서 차지하는 비중이 전세입자의 주택구매심리를 자극할 정도의 수준까지 올라와야 한다는 최소한의 요건을 갖추어야 한다.

매매가에서 차지하는 전세가 비중이 어느 수준에 이를 때 전세입자의 주택구매심리를 자극하게 되는지 알아보자. 딱히 이를 추정할 만한 데이터는 없지만 과거의 전례로 보아 이를 추론해볼 수 있다.

외환위기 막바지였던 2000년으로 거슬러 올라가보면 된다. 당시에도 지금과 같이 전세난이 사회적 문제로 화두가 됐다. 외환위기 막바지로 금리가 한자리수로 회귀하는 등 경제가 회복되고 있었지만 부동산시장 회복이 더딘 탓에 주택투자나 내 집 마련은 감히 엄두를 못 내고 있었던 시점이다.

주택가격은 외환위기 여파로 거의 폭락수준에 이르렀지만 주택구매심리는 바닥으로 떨어졌고, 반면 전세수요 폭증으로 전세가는 천정부지로 치솟기 시작했던 때이기도 하다. 1999년부터 치솟기 시작한 전세가는 2000년을 거쳐 2001년에 정점에 달했다. 1999년에 57.8%였던 전세가 비중은 2000년 63.3%로 처음으로 60%대를 돌파했고, 2001년에는 66.4%(이상 수도권 기준, 국민은행 주택통계 인용, 이하 같음)까지 치솟았다.

지역에서 따라서는 전세가가 거의 매매가 턱밑까지 이르렀던 곳도 있었다. 가파른 전세가 상승세가 2년 넘게 이어졌다. 기존 전세입자는 전세대출을 이용해 또는 주택평수를 줄여 전셋집을 찾아 전전했다. 이러한 상황에서 주택거래를 활성화시키고 주택가격을 끌어올리는 주역을 담당한 사람은 다름 아닌 전세입자였다.

폭등한 전세가 부담이 이만저만 아닌 데다 매매가와의 차이도 크지 않았던 차에 전세대출해서 전세가를 올려주거나 전셋집을 찾을 바에 차라리 주택대출을 조금 더 일으켜 내 집을 마련하려는 구매심리가 발동했다. 외환위기 당시 두 자릿수 이상 올랐던 금리도 한 자릿수 아래로 떨어진 것도 원인이 됐다.

전세입자의 내 집 마련 수요에다 전세난에 따른 임대사업자 수요, 주택가격 폭락에 따른 선지자적(?) 투자수요, 서울 5개 저밀도지구 재건축 기대감 등이 가세하면서 거래가 활발해졌고, 이는 곧 주택가격 상승으로 이어졌다.

주택매매시장 활성화는 전세수요의 매매수요로의 이탈을 의미하고 더불어 매매가 상승폭만큼 전세가 상승세가 뒤따르지 못하게 됨으로써 전세가와 매매가 격차가 다시 벌어지는 현상이 발생하게 된다. 거의 70%에 육박했던 전세가 비중이 2002년에는 다시 60% 아래(58.1%)로 떨어졌고, 2003년에는 52.6%로 떨어져 전세가와 매매가 격차가 다시 벌어지기 시작한 것도 이와 같은 맥락이다. 

이처럼 전세수요가 내 집 마련 수요로 전향할 수 있었던 결정적인 계기는 전세가가 매매가와 그리 크게 차이 나지 않는 데에 있었다. 전세수요의 매매수요로의 이탈이 눈에 띄게 증가하면서 거래가 활성화됐던 당시의 전세가 비중은 60%대. 이 점으로 볼 때 전세수요자가 다른 요인(가격 상승기)을 배제하고 매매수요로 전환되기 위한 심리적 전세가 비중 기준점이 바로 60%라고 추정해볼 수 있는 것이다.

사실상 이 정도는 돼야 매매가를 100으로 볼 때 전세금 60%, 대출자금 40%(저금리 전제) 또는 전세금 60%, 대출자금 30%, 그간의 비축자금 10%의 다소 안정적인 구조로 주택을 구입할 여건이 된다.

그러나 요즘 상황은 어떤가? 주택가격 폭락이라는 점만 빼면 매매가 하락, 시장 침체, 전세가 폭등이라는 당시 상황이 요즘과 별반 다를 게 없지만 문제는 전세가 비중이다. 지난 8월말 기준 수도권 전세가 비중은 44.6%(강남권 40.5%)까지 떨어져 있는 상황이다. 이것도 2009년 7월말 40.7%까지 떨어졌다가 그간의 전세가 상승에 힘입은 탓이다. 그런데도 전세가 비중이 아직 40%대에 머물러 있다는 것은 그만큼 매매가가 한동안 전세가 상승 이상으로 급등했다는 것을 뜻한다.

전세입자가 전세가 40% 자금으로 주택을 구입한다고 치자. 전세금 40%외 나머지 대출을 이용한다고 해도 주택구입자금의 60%를 끌어와야 한다. 3억원 주택이면 1억8천만원을, 5억원 주택이면 3억원에 해당하는 금액이다. 아무리 저금리라 하지만 소득수준 대비해서 그만한 규모의 주택을 구입하는 입장에서 금리 5% 가정 월 75만원, 125만원의 대출이자는 상당히 감당하기 어려운 수준이다.

그간의 비축자금이 10%정도 있다고 해도 주택가액의 50%를 대출해야 한다. 금리가 점차 상승할 수 있는 분위기에서 50%이상의 대출은 아무래도 무리다. 물론 지역적으로 전세가 비중이 60%대에 이르는 곳도 있다. 그러나 아직 일반화된 현상이 아니라는 점에서 평균 44.6% 수준에 머물고 있는 전세가 비중을 두고 단지 전세가가 상승추세에 있다는 것만으로 매매가 상승으로 이어질 것이라는 것은 다소 이른 판단이다.

전세가 비중 외에 주택가격 상승세도 전세수요가 매수수요로 전환될 수 있는 요인이지만 주택시장이 좀처럼 회복할 기미를 보이지 않고 있는 요즘 상황에서는 이마저도 여의치 않다. 전세가 비중 측면에서나 다른 제반 여건상 ‘전세가 상승=매매가 상승’이라는 공식이 성립하기 위해서는 아직도 한참을 기다려야 할 것 같다.