[스크랩] 전매차익보다는 안정적인 임대수입을 노려라

2007-04-04 08:22

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원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30329

임대사업에 관심을 가지는 이유는 저금리 체제 때문이다. 은행금리가 갈수록 낮아지면서 예금이자만으로는 먹고살기 힘들어진 요즘 누구나 부동산임대사업에 한번쯤 관심을 가져봤을 것이다. 최소한 임대사업은 은행금리보다 높은 월세수입을 얻을 수 있고, 분양 전환이나 매각 시의 시세차익도 기대되기 때문이다.

실제 은퇴 이후를 노리고 상가나 점포 겸용 단독주택 등을 마련하기 위해 꼼꼼하게 자금계획을 수립하는 사람들을 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 하지만 모든 투자가 그러하듯 겉으로 봐서는 정말 안정적인 것처럼 보이는 임대사업도 여러 사항을 살펴봐야 한다.

■ 임대수익률 최대화

수익성 부동산의 종류는 다양하지만 그 종국적 목적은 투자현금 대비 높고 고정적인 임대수익률을 얻는 것이다. 임대수익률은 사업수지 분석에 대한 내용이 주를 이루게 된다. 일반적으로 상가의 임대 수익성을 결정짓는 요인으로는 합리적인 투자비 설정, 질 좋은 설계 및 시공, 세심한 세제혜택 검토, 임대완성시기 단축, 적정한 임대가 책정을 들 수 있다.

만약 건물을 직접 짓는다면 건축공사비를 포함한 투자비 분석과 사업지 주변 임대가 등을 통해 예상임대수입을 가늠해볼 수 있다. 이런 경우 투자비 대비 수익은 평당 투자비 대 평당 임대가가 1 : 1.3 이상이 되어야 한다.

■ 임대사업은 여윳돈으로 시작하라

임대사업은 장기투자이므로 여유자금으로 투자하는 것이 바람직하다. 집값 상승률이 은행이자율보다 낮으면 손해를 볼 수 있으므로 돈을 빌려 사업을 하는 것은 위험하다. 입지여건, 주택규모, 단지크기, 교통여건 등을 철저히 분석한 뒤 임대수요가 풍부한 것을 골라야 낭패를 보지 않는다.

사업대상지 일대의 집값 대비 전세금 비율이 60% 이상 되는 곳이 좋다. 역세권, 대학 등 학교 주변, 업무 밀집지역이라면 일단 유망하다. 조건이 비슷하다면 가급적 단지규모가 큰 곳이 유리하다.

주거목적 이외의 용도로 부동산을 임대할 땐 임대료에 대해 부가세를 내야 하므로 매달 임차인에게서 받는 월세에 부가세 부분을 포함할지를 사전에 분명히 해둬야 한다. 임대사업은 하기 전에 사업자 등록을 먼저 해야 한다. 상가건물을 임대할 목적으로 분양받을 때는 분양대금을 내기 전에 관할 세무서에 사업자 등록을 해야 건물 분양가의 10%에 이르는 부가가치세를 공제받을 수 있다.

■ 임차인의 자질도 중요

경기도 일산에 10억원대 건물을 소유하고 있는 김모씨(58세)는 초기에 토지매입부터 시작해 자신의 손으로 직접 건물을 지었다. 또 공사가 마무리된 후에는 건물 짓는데 도움을 준 지역 부동산중개업자를 1층에 입주시켰다.

그런데 계약기간이 끝나 재계약 협상을 하는 과정에서 문제가 발생했다. 입주한 중개업자가 임대료를 깎으려 하기 때문이다. 그러나 네트워크로 연결된 지역공인중개업계와 틀어지면 요즘 같은 불경기에 임대인을 찾기가 힘들 것 같아 결국 시세보다 싼 임대료로 타협, 금전적으로 많은 손해를 봤다.

또 영등포에 40억원대 빌딩을 소유하고 있는 이모씨(50세)는 주변상권이 활성화돼 안정적인 임대료 수익을 기대할 수 있겠다는 판단에 지상 1층과 지하 1층에 고급 룸살롱을 들여 임대료를 가장 많이 주겠다는 사람과 계약을 체결하였으나 자신의 건물에 들어 온 업소가 조직폭력배와 연계돼 있어 마음고생이 이만저만이 아니다. 처음 한 두 번은 임대료를 제때 내기에 안심했는데 시간이 지날수록 연체를 하기 시작했다. 임대료를 독촉하면 협박까지 하는 통에 돈도 돈이지만 항상 스트레스를 받고 있다.

이렇듯 임대사업도 쉽지만은 않다. 특히 상가 입주자를 선택하는 데 있어 임차인의 자질을 살펴봐야 한다. 사람의 신뢰도, 재정능력 등을 종합적으로 알아보는 것은 만약의 위협을 피할 수 있는 방법이다.

임대수익도 중요하지만 임차인의 자질은 더욱 중요하므로 계약서를 작성하기 이전에 입주를 원하는 사람의 자질을 면밀히 파악할 필요가 있다. 또한 경기를 많이 타는 업종을 운용할 업주에게는 임대하지 말아야 한다.

일반적으로 많은 사람이 들락거리는 유흥주점이나 음식점의 경우 임대료를 정기적으로 받기가 쉽지 않아 위험하다. 반대로 약국이나 고급 빵집, 치과, 서점 등을 주변상가를 화려하게 만드는데 기여하고, 임대료를 안정적으로 납부하는 업종들이다.

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