[스크랩] 헷갈리기 쉬운 양도세 절세법

2007-04-04 08:22

http://blog.drapt.com/lisalis/81175642533107

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30329

임대사업에 관심을 가지는 이유는 저금리 체제 때문이다. 은행금리가 갈수록 낮아지면서 예금이자만으로는 먹고살기 힘들어진 요즘 누구나 부동산임대사업에 한번쯤 관심을 가져봤을 것이다. 최소한 임대사업은 은행금리보다 높은 월세수입을 얻을 수 있고, 분양 전환이나 매각 시의 시세차익도 기대되기 때문이다.

실제 은퇴 이후를 노리고 상가나 점포 겸용 단독주택 등을 마련하기 위해 꼼꼼하게 자금계획을 수립하는 사람들을 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 하지만 모든 투자가 그러하듯 겉으로 봐서는 정말 안정적인 것처럼 보이는 임대사업도 여러 사항을 살펴봐야 한다.

■ 임대수익률 최대화

수익성 부동산의 종류는 다양하지만 그 종국적 목적은 투자현금 대비 높고 고정적인 임대수익률을 얻는 것이다. 임대수익률은 사업수지 분석에 대한 내용이 주를 이루게 된다. 일반적으로 상가의 임대 수익성을 결정짓는 요인으로는 합리적인 투자비 설정, 질 좋은 설계 및 시공, 세심한 세제혜택 검토, 임대완성시기 단축, 적정한 임대가 책정을 들 수 있다.

만약 건물을 직접 짓는다면 건축공사비를 포함한 투자비 분석과 사업지 주변 임대가 등을 통해 예상임대수입을 가늠해볼 수 있다. 이런 경우 투자비 대비 수익은 평당 투자비 대 평당 임대가가 1 : 1.3 이상이 되어야 한다.

■ 임대사업은 여윳돈으로 시작하라

임대사업은 장기투자이므로 여유자금으로 투자하는 것이 바람직하다. 집값 상승률이 은행이자율보다 낮으면 손해를 볼 수 있으므로 돈을 빌려 사업을 하는 것은 위험하다. 입지여건, 주택규모, 단지크기, 교통여건 등을 철저히 분석한 뒤 임대수요가 풍부한 것을 골라야 낭패를 보지 않는다.

사업대상지 일대의 집값 대비 전세금 비율이 60% 이상 되는 곳이 좋다. 역세권, 대학 등 학교 주변, 업무 밀집지역이라면 일단 유망하다. 조건이 비슷하다면 가급적 단지규모가 큰 곳이 유리하다.

주거목적 이외의 용도로 부동산을 임대할 땐 임대료에 대해 부가세를 내야 하므로 매달 임차인에게서 받는 월세에 부가세 부분을 포함할지를 사전에 분명히 해둬야 한다. 임대사업은 하기 전에 사업자 등록을 먼저 해야 한다. 상가건물을 임대할 목적으로 분양받을 때는 분양대금을 내기 전에 관할 세무서에 사업자 등록을 해야 건물 분양가의 10%에 이르는 부가가치세를 공제받을 수 있다.

■ 임차인의 자질도 중요

경기도 일산에 10억원대 건물을 소유하고 있는 김모씨(58세)는 초기에 토지매입부터 시작해 자신의 손으로 직접 건물을 지었다. 또 공사가 마무리된 후에는 건물 짓는데 도움을 준 지역 부동산중개업자를 1층에 입주시켰다.

그런데 계약기간이 끝나 재계약 협상을 하는 과정에서 문제가 발생했다. 입주한 중개업자가 임대료를 깎으려 하기 때문이다. 그러나 네트워크로 연결된 지역공인중개업계와 틀어지면 요즘 같은 불경기에 임대인을 찾기가 힘들 것 같아 결국 시세보다 싼 임대료로 타협, 금전적으로 많은 손해를 봤다.

또 영등포에 40억원대 빌딩을 소유하고 있는 이모씨(50세)는 주변상권이 활성화돼 안정적인 임대료 수익을 기대할 수 있겠다는 판단에 지상 1층과 지하 1층에 고급 룸살롱을 들여 임대료를 가장 많이 주겠다는 사람과 계약을 체결하였으나 자신의 건물에 들어 온 업소가 조직폭력배와 연계돼 있어 마음고생이 이만저만이 아니다. 처음 한 두 번은 임대료를 제때 내기에 안심했는데 시간이 지날수록 연체를 하기 시작했다. 임대료를 독촉하면 협박까지 하는 통에 돈도 돈이지만 항상 스트레스를 받고 있다.

이렇듯 임대사업도 쉽지만은 않다. 특히 상가 입주자를 선택하는 데 있어 임차인의 자질을 살펴봐야 한다. 사람의 신뢰도, 재정능력 등을 종합적으로 알아보는 것은 만약의 위협을 피할 수 있는 방법이다.

임대수익도 중요하지만 임차인의 자질은 더욱 중요하므로 계약서를 작성하기 이전에 입주를 원하는 사람의 자질을 면밀히 파악할 필요가 있다. 또한 경기를 많이 타는 업종을 운용할 업주에게는 임대하지 말아야 한다.

일반적으로 많은 사람이 들락거리는 유흥주점이나 음식점의 경우 임대료를 정기적으로 받기가 쉽지 않아 위험하다. 반대로 약국이나 고급 빵집, 치과, 서점 등을 주변상가를 화려하게 만드는데 기여하고, 임대료를 안정적으로 납부하는 업종들이다.

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[스크랩] 부동산 300억원대의 억척 아줌마 |부동산노트

2006-10-11 08:23

http://blog.drapt.com/lisalis/5751160522638662

출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스

원문 : http://blog.drapt.com/ous99

부동산 300억원대의 억척 아줌마

한국 사람들이 부자가 되기 위해 가장 선호하는

투자 대상은 부동산이다.

많은 평범한 사람들이 일상에서 가장 많이 봐 온 경우가

부동산 부자이기 때문이다.

그렇다면 부동산 부자들은 어떻게 부자가 됐을까? 는

전국의 부동산 부자들의 성공 스토리를 연재한다.

50대 후반의 김모씨(여)는 그 유명한

서울 강남의 타워팰리스에 산다.

김씨의 직업은 부동산 중개업과 식당업에,

부동산 임대업까지 겸하고 있다.

필자가 김씨를 만나게 된 것은 모 은행 지점장이

김씨가 매수한 상가에 대한 잔금대출건으로

현장실사와 함께 매수자인 김씨를 소개했을 때다.

50대 초반의 모 지점장은 김씨를 자신의 최대 고객으로 생각하고 ‘누님’이라는 친숙한 호칭을

사용하면서 부동산과 사업체에 대한 금융서비스의 전담창구 역할을 수행하고 있었다.

김씨는 타워팰리스 2채와 도곡동의 식당 2개, 중개사무소 1개, 상가 2개, 수원 영통지구의 상가 1개,

영등포 및 용인의 토지 6000평 등, 약 300억원대의 부동산을 보유하고 있다고 했다.

수수한 옷차림에 약간 마른 체형의 김씨는 성격이 활발하고 시원시원했다.

상가에 대한 현장실사를 마친 다음, 김씨 소유의 식당에서 점심을 먹으면서 김씨의 ‘성공 스토리’를

듣게 됐다.

김씨는 여느 부동산 부자들과 마찬가지로 은행을 적극적으로 활용하고 있었다.

먼저 자신 소유의 부동산에 대해 약 70억원 정도의 대출을 안고 있었는데,

상가와 식당 등에서 나오는 현금으로 이자는 충분히 커버할 수 있는 정도였다.

그런데 작년에는 국세청의 부동산 투기사범으로 찍혀 엄청난 금액을 세금으로 내야했다고

토로했다. 그래서 요즘엔 될 수 있으면 보유 부동산을 조금씩 처분하고

신규 매수는 가급적 자제하고 있다고 했다.

김씨는 소위 말하는 벼락부자 또는 졸부 스타일의 부자는 아니다.

그의 일상은 어지간한 사람들은 감당하기 힘든 만큼 빡빡한 스케줄로 가득했다.

새벽 4시면 기상해서 서울 강남의 양재천을 1시간 정도 산책하고 조간신문을 꼼꼼히 확인하며

식사 후에는 집 근처의 사무실과 식당 2곳에 출근해 그날의 업무를 체크하는 것으로 오전을 시작한다.

이어 은행 관련 일이나 사무적인 일들을 처리하고는 부동산 현장실사를 다닌다.

현장실사 후에 다시 사업체에 들러 그날의 매출과 비용을 점검하고 나면 밤 11시에서 12시정도 된다.

이 같은 김씨의 일과에는 휴일이 따로 있을 수 없었다.

꼼꼼한 분석 후 과감한 배팅
김씨는 막강한 현금 동원력으로 여러 루트를 통해 다양한 중개사들과 네트워크를 형성하고 있다.

자신이 공인중개사로 활동하면서 투자자로서 직접투자도 하다 보니 많은 사람들이 그에게

다양한 물건을 가지고 접촉해왔다.

그는 그렇게 접촉해 오는 사람들 한 사람 한 사람을 홀대하지 않고 그들이 가지고 오는 물건들을

꼼꼼히 챙겨보고 쓸 만한 것이라 판단되면 어김없이 현장실사를 하고 인근 지역을 분석하는데

상당한 시간을 할애한다.

좋은 물건이라는 판단이 내려지면 과감히 매수했다.

또한 물건을 매수할 때 그는 물건을 소개해준 사람에 대해 소개비를 후하게 쳐주었다.

소개비를 아끼면 좋은 물건이 자신에게 오지 않는다는 점을 오랜 경험에서 체득한 것이다.

김씨의 투자 스타일을 보자.

김씨는 투자할 돈이 묶여있을 때는 끊임없이 돌아다니면서 부동산을 소개받고 분석하고 검토하는

작업을 한다. 그리고 보유 부동산 중 일부를 매각해서 수중에 돈이 들어오면 돈 없을 때

돌아다니면서 봐둔 부동산을 매입한다.

돈이 있으면 소개 받은 부동산이 웬만하다 싶어 별다른 고민 없이 쉽게 계약을 하기 때문이라는 것이다.

부동산은 돈이 없을 때 이것저것 따져 그 부동산에 완전히 숙달되고 주변의 환경변화를

상상할 수 있을 정도가 돼야 확신을 가지고 투자를 할 수 있고,

그래야 실패 없는 투자를 할 수 있다고 한다.

김씨는 “돈 있다고 해서 남의 말만 믿고 스스로 확신 없는 투자를 해서는 투자에 성공할 수 없다”고

못 박았다.

또한 그는 금융기관을 철저히 이용한다.

보유하고 있는 현금이 있더라도 가능한 한 금융기관을 최대한 이용해 자기자본의

수익률을 높이는 방법에 숙달되어 있다.

이를 위해 그는 은행 지점장 같은 사람과 꾸준히 친분을 유지해왔다.

그는 주변 사람이 은행대출을 한다든가 할 때는 자신과 거래하는 지점장을 추천해서 그 지점장의

실적을 높여주는 배려도 아끼지 않았다.

김씨에게 최근의 부동산 시장 상황에 대해 몇 가지 질문을 했다.

먼저 서울 강남 3개구의 버블에 대해 그는 “타워팰리스는 내놓기만 하면 누군가는 가져간다”며

“돈 있는 사람들은 좋은 물건에 대해서는 원가를 따지지 않는다”고 말했다.

부동산에 대한 각종 규제가 강화되는 요즘 토지 시장에 대해선 이렇게 말했다.

“땅 투기하지 말라고 정부는 각종 규제를 가하지만 행복도시니 기업도시니 혁신도시니 하는

각종 개발호재를 발표하고 있는 것은 정부예요.

정부가 언제 땅 투기하라고 한 적이 있나요?

토지에서 중요한 것은 규제가 아니고 정부가 발표하는 개발 관련 정책이라고 생각해요.

어디를 어떻게 언제 개발하는지, 그리고 그 계획이 지속적으로 실현 가능한지,

정부의 의지를 여러 경로를 통해서 물어보고, 현장에서 확인하고,

자기 스스로 공부해서 투자하는 거죠.

그렇기 때문에 저는 시장에 대한 전망에 귀를 기울이지도 않고,

저 자신도 전망하려 노력하지도 않아요.”

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[스크랩] 헷갈리기 쉬운 양도세 절세법 |부동산노트

2006-06-07 21:59

http://blog.drapt.com/lisalis/5751149685155992

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

헷갈리기 쉬운 양도세 절세법

양도세 규정 제대로 아는 게 곧 돈버는 것

일반인들은 부동산을 사고 팔 때를 대비해 양도세 규정을 제대로 알아두는 것이 좋다.

비즈앤택스의 도움으로 헷갈리기 쉬운 양도세 절세법을 소개한다.

이런 경우에도 양도세 내야 한다

▶양도의 개념, 매매와 약간 달라=많은 사람들이 양도소득세는 부동산을 매매하는 경우에 부과되는 세금으로 알고 있다.

흔히 양도의 개념을 매매와 동일하게 이해하기 때문이다. 그러나 양도소득세가 부과되는 세법상 양도란 훨씬 포괄적인 개념으로 대가관계가 성립하는 모든 유상 양도는 양도소득세 과세대상이 되며, 다음과 같은 경우도 모두 양도소득세가 과세되는 것으로 정하고 있다.

부동산을 교환하는 경우에도 양도소득세가 과세된다. 교환하는 쌍방이 각자 교환 전 보유하는 부동산을 양도하고 새로운 자산을 취득하는 것으로 보아 교환하는 당사자는 모두 양도소득세를 신고해야 한다.

또한 홍길동 씨처럼 현물출자 하는 경우도 마찬가지이다. 현물출자란 금전 외에 부동산을 출자하고 그 대가로 주식을 받는 것이기 때문이다.

▶채무변제,경매,공매 등의 경우에도 양도로 본다=채무를 변제하기 부동산을 넘겨주는 경우에도 양도소득세가 과세된다.

이는 본인의 의사와는 관계없이 담보제공 된 부동산이 경락 된 경우도 마찬가지이다.

그렇다면 채권담보 목적으로 가등기 된 부동산이 이전되는 경우는 어떨까.

답은 역시 동일하다. 어느 경우이든 부동산을 이전하는 대가로 채무가 줄어들기 때문이다.

이와 비교하여 양도담보는 양도소득세를 내지 않는다. 양도담보란 담보목적의 양도로서 채권자에게 부동산의 소유권을 이전하는 것으로, 채무를 변제하면 채무자는 다시 부동산을 돌려 받는다.

만약 채무를 불이행한 경우에는 채권자는 부동산소유권을 취득할 것이며, 그 때에 양도소득세가 과세된다.

채무와 관련해서는 부담부증여도 양도소득세가 과세된다는 점을 잊으면 안된다. 부담부증여란 채무를 인수하는 조건으로 재산을 증여하는 것을 말한다.

예를 들어 담보대출이 있는 아파트를 증여하는 경우를 들 수 있는데, 기본적으로는 증여이기 때문에 수증자가 증여세를 내야 하지만 채무부분에 대해서는 증여자가 양도소득세를 내야 한다 .

위의 내용들은 양도의 성격이 짙다는 점을 부정할 수 없지만, 이혼위자료로 부동산을 배우자에게 준 경우에도 양도소득세가 과세된다는 점은 쉽게 수긍할 수 없을지도 모르겠다.

그러나 부동산을 매매한 대금으로 이혼 위자료를 주든 아니면 부동산 자체를 주든, 위자료를 주는 배우자 입장에서는 동일하다는 점을 볼 때 역시 위자료라는 채무를 청산하기 위한 양도에 해당되어 세금을 내야 한다.

그밖에도 자신의 의사와는 관계없이 부동산이 수용된 경우에도 양도소득세가 과세된다.

경우에 따라서는 수용을 받아들이지 못하여 대금이 공탁된 경우에도 공탁된 시점을 기준으로 양도로 보기 때문에 유의할 필요가 있다.

▶대가관계가 성립되면 양도로 봐야 한다=결국 세법은 거래형태에 구애받지 않고 대가관계가 성립되는 경우는 모두 양도로 보아 과세한다는 것을 알 수 있다.

양도소득세를 내야 한다는 점을 모르고 있다가 갑작스러운 세금이 부과되거나 추징 될 때 당황할 것이 아니라, 이러한 경우에도 양도소득세가 과세된다는 점을 미리 파악해 두면 훗날 도움이 될 지도 모르겠다.

무조건 면제되는 양도소득세도 있다

▶분양계약 체결 일을 확인하라=특정기간 내에 취득하기만 했다면 무조건 양도소득세를 감면해주는 규정이 있다.

2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간 중에 신축주택을 취득하고 취득한 날로부터 5년 이내에 그 주택을 양도하는 경우 취득일로부터 5년간의 양도소득세 100%를 감면 받을 수 있는 것이다.

법 규정 신설 당시 신축주택시장의 활성화를 목표로 하였기 때문에, 단지 정해진 기간 내에 신축주택을 취득하기만 하면 양도세를 감면 받을 수 있도록 하여 양도소득세 감면규정으로는 가장 파격적이고 강력한 규정이라고 할 수 있다.

좀더 정확한 감면요건을 따져보면 다음과 같다. 분양 받는 경우에는 정해진 기간 내에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하면 되며, 자신이 직접 건축한 주택의 경우에는 정해진 기간 내에 사용승인 또는 검사를 받았으면 된다.

이 때 신축주택이란 말 그대로 자신이 직접 주택을 짓는 경우와 분양 받는 경우를 말하므로, 분양권을 매수하거나 이미 입주가 된 아파트를 취득하는 것은 신축주택의 취득에 해당되지 않음에 유의해야 한다.

▶서울, 수도권도 감면 받을 수 있어=감면규정이 강력한 감면혜택이 될 수 있는 것은 서울이나 수도권의 주택을 신축하는 경우에도 감면을 받을 수 있기 때문이다.

규정이 개정에 개정을 거듭하여 내용이 다소 복잡하기는 하지만, 서울과 5대 신도시의 경우는 2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일까지의 기간 내에 취득했어야 한다.

또 다른 지역은 2003년 6월 30일 내에 취득했으면 그만이다. 다만, 고가주택에 해당하는 경우에는 감면을 적용 받을 수 없다.

또한 이렇게 감면을 받을 수 있는 주택은 1세대 1주택을 판정할 때에 주택 수에 포함하지 않는 혜택까지 받을 수 있다. 즉, 감면대상 주택(A) 외에 다른 주택(B)을 한 채 더 보유하다 B주택을 양도하더라도 1세대1주택으로 양도세를 비과세 받을 수 있는 것이다.

▶감면 신청해야 적용 받을 수 있어=한가지 주의해야 할 점은 이러한 감면을 받기 위해서는 감면신청을 하여야 한다는 것이다.

비과세는 납세자가 신청하지 않아도 적용 받을 수 있지만, 감면은 원칙적으로 감면 받기 원하는 자가 신청해야 가능한 것이므로, 주택매매계약서나 사용 승인일을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 감면신청서를 제출해야 양도세를 감면 받을 수 있는 것이다.

그리고 비록 양도소득세는 100% 감면 받을 수 있더라도 감면된 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다.

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