일반인들은 부동산을 사고 팔 때를 대비해 양도세 규정을 제대로 알아두는 것이 좋다.

비즈앤택스의 도움으로 헷갈리기 쉬운 양도세 절세법을 소개한다.

이런 경우에도 양도세 내야 한다

▶양도의 개념, 매매와 약간 달라=많은 사람들이 양도소득세는 부동산을 매매하는 경우에 부과되는 세금으로 알고 있다.

흔히 양도의 개념을 매매와 동일하게 이해하기 때문이다. 그러나 양도소득세가 부과되는 세법상 양도란 훨씬 포괄적인 개념으로 대가관계가 성립하는 모든 유상 양도는 양도소득세 과세대상이 되며, 다음과 같은 경우도 모두 양도소득세가 과세되는 것으로 정하고 있다.

부동산을 교환하는 경우에도 양도소득세가 과세된다. 교환하는 쌍방이 각자 교환 전 보유하는 부동산을 양도하고 새로운 자산을 취득하는 것으로 보아 교환하는 당사자는 모두 양도소득세를 신고해야 한다.

또한 홍길동 씨처럼 현물출자 하는 경우도 마찬가지이다. 현물출자란 금전 외에 부동산을 출자하고 그 대가로 주식을 받는 것이기 때문이다.

▶채무변제,경매,공매 등의 경우에도 양도로 본다=채무를 변제하기 부동산을 넘겨주는 경우에도 양도소득세가 과세된다.

이는 본인의 의사와는 관계없이 담보제공 된 부동산이 경락 된 경우도 마찬가지이다.

그렇다면 채권담보 목적으로 가등기 된 부동산이 이전되는 경우는 어떨까.

답은 역시 동일하다. 어느 경우이든 부동산을 이전하는 대가로 채무가 줄어들기 때문이다.

이와 비교하여 양도담보는 양도소득세를 내지 않는다. 양도담보란 담보목적의 양도로서 채권자에게 부동산의 소유권을 이전하는 것으로, 채무를 변제하면 채무자는 다시 부동산을 돌려 받는다.

만약 채무를 불이행한 경우에는 채권자는 부동산소유권을 취득할 것이며, 그 때에 양도소득세가 과세된다.

채무와 관련해서는 부담부증여도 양도소득세가 과세된다는 점을 잊으면 안된다. 부담부증여란 채무를 인수하는 조건으로 재산을 증여하는 것을 말한다.

예를 들어 담보대출이 있는 아파트를 증여하는 경우를 들 수 있는데, 기본적으로는 증여이기 때문에 수증자가 증여세를 내야 하지만 채무부분에 대해서는 증여자가 양도소득세를 내야 한다 .

위의 내용들은 양도의 성격이 짙다는 점을 부정할 수 없지만, 이혼위자료로 부동산을 배우자에게 준 경우에도 양도소득세가 과세된다는 점은 쉽게 수긍할 수 없을지도 모르겠다.

그러나 부동산을 매매한 대금으로 이혼 위자료를 주든 아니면 부동산 자체를 주든, 위자료를 주는 배우자 입장에서는 동일하다는 점을 볼 때 역시 위자료라는 채무를 청산하기 위한 양도에 해당되어 세금을 내야 한다.

그밖에도 자신의 의사와는 관계없이 부동산이 수용된 경우에도 양도소득세가 과세된다.

경우에 따라서는 수용을 받아들이지 못하여 대금이 공탁된 경우에도 공탁된 시점을 기준으로 양도로 보기 때문에 유의할 필요가 있다.

▶대가관계가 성립되면 양도로 봐야 한다=결국 세법은 거래형태에 구애받지 않고 대가관계가 성립되는 경우는 모두 양도로 보아 과세한다는 것을 알 수 있다.

양도소득세를 내야 한다는 점을 모르고 있다가 갑작스러운 세금이 부과되거나 추징 될 때 당황할 것이 아니라, 이러한 경우에도 양도소득세가 과세된다는 점을 미리 파악해 두면 훗날 도움이 될 지도 모르겠다.

무조건 면제되는 양도소득세도 있다

▶분양계약 체결 일을 확인하라=특정기간 내에 취득하기만 했다면 무조건 양도소득세를 감면해주는 규정이 있다.

2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간 중에 신축주택을 취득하고 취득한 날로부터 5년 이내에 그 주택을 양도하는 경우 취득일로부터 5년간의 양도소득세 100%를 감면 받을 수 있는 것이다.

법 규정 신설 당시 신축주택시장의 활성화를 목표로 하였기 때문에, 단지 정해진 기간 내에 신축주택을 취득하기만 하면 양도세를 감면 받을 수 있도록 하여 양도소득세 감면규정으로는 가장 파격적이고 강력한 규정이라고 할 수 있다.

좀더 정확한 감면요건을 따져보면 다음과 같다. 분양 받는 경우에는 정해진 기간 내에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하면 되며, 자신이 직접 건축한 주택의 경우에는 정해진 기간 내에 사용승인 또는 검사를 받았으면 된다.

이 때 신축주택이란 말 그대로 자신이 직접 주택을 짓는 경우와 분양 받는 경우를 말하므로, 분양권을 매수하거나 이미 입주가 된 아파트를 취득하는 것은 신축주택의 취득에 해당되지 않음에 유의해야 한다.

▶서울, 수도권도 감면 받을 수 있어=감면규정이 강력한 감면혜택이 될 수 있는 것은 서울이나 수도권의 주택을 신축하는 경우에도 감면을 받을 수 있기 때문이다.

규정이 개정에 개정을 거듭하여 내용이 다소 복잡하기는 하지만, 서울과 5대 신도시의 경우는 2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일까지의 기간 내에 취득했어야 한다.

또 다른 지역은 2003년 6월 30일 내에 취득했으면 그만이다. 다만, 고가주택에 해당하는 경우에는 감면을 적용 받을 수 없다.

또한 이렇게 감면을 받을 수 있는 주택은 1세대 1주택을 판정할 때에 주택 수에 포함하지 않는 혜택까지 받을 수 있다. 즉, 감면대상 주택(A) 외에 다른 주택(B)을 한 채 더 보유하다 B주택을 양도하더라도 1세대1주택으로 양도세를 비과세 받을 수 있는 것이다.

▶감면 신청해야 적용 받을 수 있어=한가지 주의해야 할 점은 이러한 감면을 받기 위해서는 감면신청을 하여야 한다는 것이다.

비과세는 납세자가 신청하지 않아도 적용 받을 수 있지만, 감면은 원칙적으로 감면 받기 원하는 자가 신청해야 가능한 것이므로, 주택매매계약서나 사용 승인일을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 감면신청서를 제출해야 양도세를 감면 받을 수 있는 것이다.

그리고 비록 양도소득세는 100% 감면 받을 수 있더라도 감면된 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다.