2003-03-30 10:54

http://blog.drapt.com/lim12/91130186989202

현재 1단지는 정밀안전진단을 끝내고, 심사를 기다리고 있고, 2,3,4 단지는 육안 안전진단을 신청해 놓은 상태입니다.
1단지의 정밀 안전 진단은 D 등급이 나왔읍니다.
하지만 강남구의 안전 진단 심의 위원회를 통과해야 합니다.

대체적인 의견은
1단지는 안전 진단을 통과할 것이고,2,3,4 단지도 올해나 아니면 늦어도 2-3년안에 안전 진단을 통과하리라고 봅니다.
문제는 용적율과 지구 단위 계획입니다.
서울시에서 단지별 지구 단위 계획은 나와 있지 않지만 개포 지구 전체의 지구 단위 계획은 나와 있읍니다.
즉 저층은 기본 용적율 180%,허용 용적율 200% 정도입니다.
대개 200%(기부,채납시 증가되는 인센티브 용적율 감안) 정도로 예상하고 있읍니다.
안전 진단 통과와 세부 지구단위계획 마련등과 시기 조정등을 거치며 이주까지 약 5-6년 정도 걸리리라고 봅니다.
(물론 약간 몇 년 빨리 이주하거나 늦게 이주하는 차이는 있을 수 있읍니다.)

참고로 저밀도의 용적율은 원래 대지 기준으로 약 240-260% 정도입니다.
개포지구 지구 단위 계획을 기준으로 한 재건축은 결국은 1대1 재건축으로 갈 수 밖에 없읍니다.
즉 공사비를 전액 주민들이 부담하는 방식입니다.
대신 인구나 교통량의 증가는 최소화되고, 주변 환경도 고스란히 보존되는 효과가 있는 것입니다.
물론 경제적인 가치를 따지면 당연히 용적율이 높은 것이 좋읍니다.
대신 쾌적한 생활을 계속 할 수가 있다는 장점이 있을 수 있읍니다.
참고로 남부 순환도로 남쪽과 북쪽의 주거 환경은 많이 틀립니다.
남부 순환도로 남쪽도 위치에 따라 주거 환경이 많이 틀립니다.

또한 대치동 확원가가 가깝고, 개포동에도 현재 학원가가 더욱 많이 생기고 있는 중입니다.
투자를 생각할 때 문제는 가격인데, 용적율을 감안해도 대지 지분 가격이 다른 곳에 비하면 아직도 많이 싸다는 것입니다.
즉 개포 2단지 16평형의 대지 지분이 약 19.7평으로 도곡 주공 1차 13평 대지 지분과 같거나 약간 많읍니다.
가격은 개포 16평이 약 3억 8천에서 4억, 도곡 주공은 약 6억 5천에서 7억 정도입니다.
즉 용적율 차이를 감안해도 가격 차이가 많이 난다는 이야기입니다.
은마와도 용적율 차이를 감안해도 가격 차이가 많이 납니다.

하지만 고려해야 할 것이 2가지 있읍니다.
하나는 기간이 많이 걸릴 수 있다는 것입니다.
즉 이주시까지 5-6년은 잡는 것이 좋다는 이야기입니다.
(은마와 비슷할 것으로 예상)
(지구 단위 계획의 세부계획 세우는데 3-4년 예상)
(참고로 지금 안전 진단 통과한 단지도 대부분 지구 단위 계획이 없어 계획 세우는데 3-4년은 걸림)
(원래 관청일이라는 것이 1년이내를 말하지만 다 3-4년은 잡아야 함)

또 하나는 용적율이 적어서 대지 지분에 비해 경제적 부담이 늘어나고,작은 평수를 배정받을 가능성이 크지만 재건축후 인구 증가가 거의 없는 1대1 재건축이라 주변 환경이 그대로 보존되어 엄청난 환경 프리미엄이 생길 수 있읍니다.
즉 이러한 여러가지를 감안시 개포동 재건축은 순수한 자기 돈으로 투자한다면 좋은 결과를 얻으리라고 생각되나, 무리한 대출로 투자하는 것은 금해야 한다고 봅니다.

또한 개포동 재건축의 초점은 나중에 재건축이 끝난 후 환경 프리미엄이 어떻게 반영되는가에 있읍니다.
단지별 투자 요령은 과거 제가 쓴 글에 있으니 참조 바랍니다.

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