2006-05-23 13:55

http://blog.drapt.com/lim12/91148360135675

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2006-04-18 09:50

http://blog.drapt.com/lim12/91145321416496

개포 우성 1,2차, 대치동 선경 1,2차 미도 ,쌍용,목동 신 시가지 아파트,
아시아 선수촌, 올림픽 선수촌, 훼밀리 아파트 등등은
재건축 이 아닌 재건축 아파트입니다.

특히 개포 우성 1,2차 등은
내년 이후 실질적인 재건축 추진이 가능한 아파트입니다.

하지만 이들 아파트들은 재건축 규제가 풀릴 때까지
추진을 하지 않고,
미래의 재건축 기대감으로
가격 상승을 이끌고 있습니다.

현재의 재건축 개발 이익 환수도
추진위 등이 없는 이 들 아파트에는 소용이 없습니다.

사실 강남권 등 블루칩 지역에서
요즘 실질적인 가격 상승을 이끄는 아파트들은
이 들 아파트들입니다.

즉 건설 교통부의 개발 이익 환수가 아무 소용이 없는 아파트들입니다.

가격을 올릴데로 올린다음
한참 세월이 지나
규제가 풀린다음
재건축을 하겠다는 것이
이 들 아파트들의 복안입니다.

즉 현재 강남권에서
실질적인 가격 상승을 이끄는 것은
신규 블루칩 아파트와
재건축이 아닌 재건축 아파트들입니다.

이 들 재건축이 아닌 재건축 아파트들에 대한
효율적인 방법이 없으면
건설교통부의 개발 이익 환수 방안은
기존 재건축 아파트들이 재건축을 못하게 만들 뿐
아무런 의미가 없습니다.

즉 실제 재건축을 추진하는 아파트들의
재건축을 막음으로써
공급만 줄이고,
실질적인 효과는 없게 됩니다.

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2006-04-05 06:28

http://blog.drapt.com/lim12/91144186097988

문정동 단독 주택 재건축 지역은
크게 두 군데 블록을 말합니다.

한 군데 블록은 천주교 성당 및 대우 아파트가 있는 블록을 말하며,
또 한 군데 블록은 인텍스빌 및 동 사무소가 있는 곳에서 연화 공원
까지의 블록을 말합니다.

이 지역들은 현재 일반 주거 지역 2종이며,
접도율 및 호수 밀도 등을 만족하고 있고,
2010년이면 20년 이상된 주택이 50%이상이고,
15년 이상된 다가구,다세대가 30% 이상이 된느 조건을
만족시키며, 면적이 5천 평이 넘어
도시 및 주거 환경 정비법상의 단독 주택 재건축이 가능한 지역입니다.

법령 및 시행령을 법제처 홈 페이지에서 확인하실 수 있습니다.

특히 별표 부분을 클릭해서 잘 읽어 보시면 됩니다.

아니면 2005년 6월 30일의 조인스랜드의 안 장원 기자가 쓴
단독 주택 재건축 시장 벌써 후끈이라는 기사를 참조하시면 됩니다.

참고로 이 지역은 2010년 발표되는 2015년
재건축 기본계획에 포함이 되어
2010년부터 재건축 추진이 가능한 지역입니다.

그리고 이 곳은 재건축 기본 계획에 포함이 되면
안전 진단이 필요없는 곳입니다.

(서울특별시 재건축 기본 계획에 퐇마이 된느 곳은 안전 진단이 필요없습니다.- 혹시라도 의문이 있는 분들은 건설 교통부나 서울특별시에
확인 전화를 걸어 보십시요.
기본 계획에 포함이 되는 단독 주택 재건축 지역은
안전 진단이 필요없습니다.)

이 곳의 투자에서 생각하여야 할 점들입니다.

1. 일단 이 지역들은 재건축이 되면
두 개 블록에 걸친 재건축이 되므로
어느 정도 규모의 아파트 단지를 형성하게 됩니다.

그러므로 근처 삼성 래미안이나 올림픽 훼밀리 등의
아파트 가격을 참조하시면 됩니다.

2. 연화공원쪽의 현대 아파트에 대하여 걱정하시는 분들이 있는데,
주민간 합의만 되면 포함이 됩니다.

도시 및 주거 환경 정비법 및 시행령, 그리고 2005년 6월 30일 조인스랜드의 기사를 참조하십시요.

현대 아파트도 지금처럼 나홀로 보다는
같이 재건축에 들어가는 것이 투자성에서 절대 유리하므로
같이 재건축에 들어가리라고 보여집니다.

3. 일부 도로변등 상가가 많이 형성된 곳 등은 조심하여야 합니다.

특히 바로 옆이 천주 교회인데,
건너 편이 공원인 곳은
천주교회와 공원으로 맥이 끊깁니다.

이런 곳은 관청에서 공원을 어떻게 하느냐에 따라 틀려지리리고 봅니다.

다만 주택과 주택 지역 사이에 있는 일부 상업용 건물들은
아마도 합의만 되면 같이 들어가리라고 보시면 됩니다.

연화 공원 서쪽 지역은 신축이 많아 아마 같이 들어 가지는 못할 것입니다. (재건축이 안 될 지역이라고 생각됩니다.)

4. 연화 공원쪽 블록은 크기는 약간 작지만
문덕 초등학교,문정 중학교,고등학교, 영동 일 고등학교가 가깝고,
문정역이 가깝습니다.

앞으로는 문정역에서 탑승시
2호선,3호선,9호선 및 분당선과의 환승이 가능합니다.

이런 점을 고려시 동일 조건이면
천주 교회쪽 블록의 가격과 실제 재건축시는
비슷하게 형성되리라고 봅니다.
(특히 작은 대지 지분의 경우
교통 및 학교 여건이 좋으므로 재건축후에는
실제 가격은 더 비싸질 수 있습니다.)

특히 연화 공원쪽은 제일 좋고,확실한 위치는
크로바 아파트 근처의 단독 및 빌라만 모여 있는 블록이 있습니다.

입지적인 여건만 보면
이 곳은
사실상 천주교회 블록보다도
가치가 더 큰 곳입니다.

5. 대지 지분 8.5 평 이하의 경우
항상 청산 가능성을 염두에 두어야 합니다.

예를 들어 대치동 구마을 1구역의 경우
현재 작은 지분의 경우 3,500만원이 훨씬 넘는데,
(문정동에 비하여 구역이 매우 작고, 지역이 평지가 아닌 곳이며,
전용 주거 지역이 인접하여 층수 제한이 있는 곳)
8.7 평 이하는 조합에서 조합원 자격을 주지 않고,
청산을 하려고 계획을 짠다고 합니다.

6. 다세대중 원래는 단독 형태의 다가구였는데 ,
세대 분할을 하여 다세대로 만든 경우
(흔히 말하는 전환 다세대)
혹시라도 재개발처럼 나중에 조례 개정시는
불 이익을 받을 가능성이 있습니다.

만일 혹시라도 개발 이익 일부 환수를 조건으로용적률이 나중에 대폭 올라가는데, 재개발처럼 조례 개정이 되면 상당한 불 이익을 받습니다.

다세대는 항상 원래부터 다세대인 것을 매입하는 것이 안전합니다.

7.적절한 가격은 8.5 평 이상에서 12평 정도까지의 대지 지분은
예를 들어 적절한 가격이 1억 8천이라고 하면
(시장 상황에 따라 틀려집니다.)
1억 8천에서 평당 천만원 추가되는 형식이라고 보시면 됩니다.

예를 들어 11평의 경우
평당 얼마의 가격이 아니라
9평의 가격이 2억2천이라고 하면
2억2천에 2평 가격인 2천만원이 더해지는 형식입니다.

12평이 넘는 지분에서 16평 정도까지는 알 수 없고,
아마도 16평 정도 부터는
3억 2천이나 3억 5천 정도에서
평당 천 만원 정도의 가격이 붙는다고 보시면 됩니다.

즉 무조건 평당 엄마의 가격이 아니라는 이야기입니다.

즉 9평과 11평의 차이는
감정 평가 금액에 프리미엄을 더한 가격의 차이인데,
감정 평가 금액의 차이는
2천만원 이내라고 보시면 됩니다.

즉 조합원이 배정받는 아파트의 가격이 시중 가격에 비하여
많이 싸기 때문에 프리미엄이 중요한 것입니다.

배정받는 평형이 같을 경우
프리미엄은 같고, 감정 평가 금액 차이만 있는 것입니다.

아마도 16평 이상인 경우
3억 5천 이상의 가격에서(시장 가격에 따라 결정)
평당 천 만원 정도의 추가적인 지분 가격을 생각하기는 것이
타당하리라고 봅니다.

9평 이상의 경우 2억 1천만원(시장 가격에 따라 결정) 이상에서
평당 천 만원 정도의 지분 가격(9평 초가 분)을 추가하는 것이 타당하리라고 봅니다.
(특히 작은 지분의 경우 완공시는
인텍스 빌 및 동 사무소 근처 다세대 및 단독 밀집 지역이
가치가 제일 크리라고 봅니다.)


8. 35평이나 60평 단독 주택에 관한 이야기입니다.
가격만 적당하다면
큰 평수에 들어걸 수있기 때문에
좋다고 할 수 있습니다.

특히 60평의 경우도 신축보다는
그대로 갖고 가는 것이 더 나을 것입니다.

거의 추가 부담금없이
50평대 이상을 배정받는다고 보아야 할 것입니다.

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