2007-11-26 11:26

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부자되려면 은행돈빌려 부동산에 투자하라(퍼온글)

[2003-02-07] 안훈(hoon4928)

고수들은 이미 아시겠지만, 그렇지 않은 사람들에겐 정말 좋은 글입니다. 한번 읽어 보세요^^ 장대성님께서 쓴 글을 퍼왔습니다. 이 세상에 부자가 안되고 싶은 사람은 거의 없을 것이다. 그러나 부자되기는 하늘의 별따기 처럼 어렵다. 먼저 결론적으로 얘기하면 은행예금과 주식투자는 될 수 있느한 하지를 말아야 합니다. 한국에서 주식투자로 부자가 된 사람은 전체 부자중에 약 3% 도 안되고 부동산 투자로 부자된 사람이 90% 를 넘고 나머지는 사업을 해서 부자가 되었다고 합니다. 은행에 차근 차근 예금해서 부자되었다는 얘기는 아직 못 들었습니다. 또한 정부의 부동산 투기억제책에 신경을 전혀 쓸 필요 없습니다. 자본주의 국가에서는 모든 자산(지식, 정보같은 무형자산도 포함)은 반드시 수요공급의 원칙에 의해 가격이 결정됩니다. 한국은 세게에서 가장 부동산 공급이 적은 나라중에 하나입니다. 지금은 부동산 수요가 별로 없어 싸지만 미래에 부동산 수요가 많을 지역에 투자하면 반드시 큰 돈을 벌게 되어 있습니다. 그러므로 여러분도 부자가 되기 위해서는 부동산투자를 해야만 합니다. 그리고 다음사항을 수행하면 부자가 됩니다. 1. 은행에 큰 돈은 예금하지 마라. 은행에 예금한 돈은 내 돈이 아니다. 아무리 이자를 높게 준다해도 원금을 장기간 보유하기 어렵다. 은행에 예금한 것은 항상 현금화가 될 수 있기때문에 은행에 돈을 예금해 놓으면 조금만 급한 일이 생겨도 돈을 찾아 쓰게 된다. 은행에 어느 정도 돈을 예금 한 것을 주위에서 알면 가까운 사람들(형제, 친척, 친한 친구등)이 자꾸 빌려달라고 해 그들에게 돈을 빌려주면 그들은 대부분 갚지를 않아 돈을 날리는 경우가 많다. 그러므로 은행에 돈을 예금해서 부자가 된 사람은 눈을 씻고 찾아봐도 없다. 2. 은행에서 돈을 빌려라! 은행에 큰돈을 예금하는 사람은 바보이다. 은행으로부터 돈을 빌리는 사람이 똑똑한 사람이다. 은행은 이자가 다른 대여기관에 비해 싸다. 그리고 한국은 지금까지 은행 이자율이 물가 상승률 보다 높아 본적이 거의 없다. 그러므로 은행에서 돈을 빌려 실물에 투자하면 남을 수 밖에 없다. 은행원중에 부자 된 사람들은 거의 모두 자기가 다니는 은행에서 싼 이자로 돈을 빌려 부동산에 투자한 사람들이다. 3. 주식에 절대 투자하지 마라. 필자는 증권예탁원의 근무를 비롯 재벌기업의 주식 및 유가증권 관리책임자로 상당기간 일을 한 적이 있다. 필자가 아는 증권전문가들 중에 부자가 된 사람보다 패가한 사람이 훨씬 더 많다. 주식이란 운이 좋으면 단기간에 투자금액 몇배의 돈을 벌 수 도 있다. 바로 이것이 주식투자자를 알거지로 만드는 것이다. 주식에 투자해서 몇배의 상승 경험을해 본 사람들은 그 매력에서 영원히 벗어나지 못하고 주식 투자에만 매달리게 되고 그로 인해 결국은 망한다. 주식의 시세는 영어로 "Random Walk" 이다. 그 뜻은 주식 값은 술 취한 사람처럼 제 멋대로 비틀대고 걸어서 어디로 갈지 모른다는 뜻이다. 즉 전혀 예측을 할 수 없다는 뜻이다. 이것은 미국의 많은 증권투자론 전공의 학자들이 미국 증권시장의 수십년 거래 자료를 갖고 통계분석한 결과이다. 즉 이세상 사람 그 어는 누구도 주식값을 예측 할 수 없다는 것이 증권투자론의 가장 기본이다. TV에 나와 각종 통계자료를 갖고 예측하는 내용에 현혹되지 말라. 그것은 단지 통계상의 이야기이고 실제 주식 값은 인간이 전혀 예측하지 못하는 방향으로 움직인다. 경영학과의 증권투자론 전공 교수들도 증권투자해서 재미 본 분들 거의 없다. 그 분들 중 아예 증권 투자를 하지도 않고 다른 사람들에게 절대 증권투자 하지 말라고도 한다. 주식에 투자를 하면 다른 일을 전념하여 할 수가 없다. 그러므로 다른 일을 통해 돈을 벌 수 잇는 기회를 놓치게 된다. 주식 투자를 해서 운이 좋아 돈을 좀 벌게 되면 더 크게 벌려고 전재산 심지어는 빚까지 내어 투자하다가 결국 빚만 걸머진 알거지가 된다. 4. 부동산에 투자 이유와 방법 (가) 남한 보다 약 100 배이상 넓은 대국토를 가진 즉 토지공급이 거의 무한대인 미국도 과거부터 지금까지 계속 부동산 값이 오르고 있다. 물론 미국 전지역이 그런것은 아니다. 즉 사람이 많이 모이는 곳은 미국도 틀림없이 오른다. 지난 10년동안 미국에서 토지 값이 두배 이상 오른 도시가 많다. 그리고 주택 임대료도 두 배이상 상승했다. (나) 부동산은 도둑과 강도 맞지 않는다. 부동산은 현금과 달라 도둑이나 강도를 당할 수가 없다. 그리고 부동산에 투자 해놓으면 형제나 친척이 돈을 빌려 달라고 해도 현금화가 잘 안 되어 빌려 줄 수가 없다. 은행에 돈 예금햇다가 친한 사람 빌려주고 못 받아 땅을 치는 것보다 현금화가 안되더라도 부동산을 갖고 있고 돈을 안빌려 주는것이 훨씬 좋다. (다) 부동산은 장기적으로 시세 예측이 가능하다. 부동산 학자들의 연구에 의하면 부동산 시세는 장기적으로 경제성장률과 비례하고 있다, 그러므로 한국이 경제성장을 게속한다면 부동산 값도 계속 상승할 것이다, 주시시세는 김영상 대통령 취임 당시인 1992년의 주가지수 650보다 지금 낮다. 그러나 부동산 값은 그 때보다 평균적으로 두배 이상 상승했다. (라) 사람이 모이는 곳에 부동산을 사라. 모든 부동산이 다 오르는것은 아니다. 사람이 많이 모이는 곳은 반드시 부동산은 오르게 되어 있다. 그러므로 현재는 사람이 별로 살고 있지는 않지만 앞으로 사람이 많이 모일 것으로 예상되느 곳에 부동산을 사면 반드시 몇배의 값이 오른다. 예를 들면 40년전의 강남은 사람이 별로 안 사는 시골이어서 경상도 시골 땅값과 거의 같았다. 그러나 개발 붐이 일기 시작한 30년전부터 땅 값이 급상승하기 시작해 지금은 한국에서 가장 주택 값이 비싼 지역이 되었다. 미국서도 사람이 많이 모이는 곳은 틀림없이 부동산 값이 오른다 (마) 경부고속철도 역세권과 신행정도시 이전지가 유망 투자지이다. 경부고속철 역은 아산역을 제외하고는 대도시이다. 그러므로 아산역 주변과 아직 이름이 잘 알려지지 않은 오송역(에정은 되어 있으나 역사 공사를 아직 시작 안함)이 있다. 아산역 주변도 좋지만 오송역 주변도 좋다. 오송역 주변은 신행정도시 예정 후보지 중의 하나이므로 더욱 투자 가치가 높다. (바) 전라남도 남해안 경치 좋은 곳에 투자해라. 주 5일 근무가 확립되고 소득이 높아지면 관광레져 지역의 수요가 증가하게 되어 있다. 교통기관이 발달하고 호남 고속전철이 개통되면 남해안은 지금보다 서울로 부터 교통시간이 1/3 로 줄어들게 된다. 교통시간이 3배 단축되면 부동산 값은 6배이상 상승한다고 보아야 한다. 남해안은 자연환경이 그대로 보존이 되어 있어서 향후 가장 좋은 관광지가될 가능성이 높다. 하와이가 왜 미국에서 부동산 값이 비싼가? 단지 좋은 자연 환경때문이다. 천해의 좋은 자연 환경을 그대로 보존하고 있는 진도, 해남 ,강진, 고흥등은 현재 땅 값이 무척 싸다. 경치 좋고 도로 좋은 해안가에 투자해 볼 만하다. 고흥 쪽 보다는 호남고속철도 종착역인 목포에서 불과 30분 거리인 진도 쪽이 더 좋을 것 같다. (사) 장기 투자는 현재 땅 값이 싼 곳에 투자해야 한다. 평당 만원의 땅은 조그마한 호재에도 금방 두배, 세배로 오르는 것은 쉽다. 그러나 1000 만원의 땅이 두배 세배 오르기는 무척 어렵다. 예를 들면 경기도 화성군 장안면 땅 값은 지금 평당 10만원이 넘는다. 그 땅은 30년전 평당 5원 미만으로 국가에서 불하를 한 땅이 많다. 30년 동안 2만배의 상승을 한 것이다. 그러므로 20년이상 앞을 보고 현재 값싼 땅을 골라 투자해라. (아) 중대형 아파트 1채 값으로 전철 역세권 소형 아파트 몇채를 사라. 인구 분포의 변화로 중대형 아파트는 앞으로 공동화 현상이 올 수도 있다. 1인 가구의 대폭적인 증가로 소형아파트의 수요가 급증한다. 그러므로 교통 좋은 소형 아파트의 임대사업은 보장 받을 만하다. (자) 은행 융자해 목 좋은 전철 역세권 소형 아파트에 투자해라. 이자만 값을 수 있는 능력이 확실히 있으면 은행에서 융자해 부동산 특히 전철 역세권 소형 아파트에 투자해도 좋다. 임대료 상승과 집값 상승이 은행이자 싱승률보다 높을 것이므로 과감히 융자해 투자해라. (차) 돈을 모아 부동산에 투자하려면 돈을 모으는 기간에 이미 부동산 값이 올라 투자가 불가능해 진다. 그리고 아무리 국민 임대주택 많이 지어도 목 좋은 전철 역세권 소형 아파트는 공급이 제한 되어 있다. 그런 지역은 부동산 침체기에도 값이 잘 안내리고 대신 상승기에는 급상승한다. 그리고 항상 임대가 보장되어 있다. 그러므로 요즘 같이 이자가 쌀 때 융자해 투자해야 한다. 돈 저축 중에 상승기를 만나면 이미 값이 올라 손도 댈 수 없다. [사례] 1993년 분당에 토지공사가 분양하는 단독주택지 100평의 값은 2억원 이었다. 당시에는 택지가 완전 분양이 안되어 남은 것들이 좀 있어서 분양원가에 골라 살 수가 잇었다. 가진 돈이 1억 5천만 원 밖에 안 되어 은행에서 5000 만원 융자를 얻어 100평 땅을 구입한 사람이 있다. 그는 100평 단독택지를 2억에 구입해 1996년 건축을 했다. 1996년 당시 170평의 점포 주택을 건축했는데 건축비 3억 가량은 전세보증금으로 다 해결하고 월세 40만원을 받을수 있어서 은행융자금의 이자를 거의 갚을수가 있었다. 그러나 1997년말에 몰아친 IMF 위기 때 거의 집을 날릴 뻔 했는데 위기가 지나가면 부동산이 곧 회복한다는 확신을 갖고 죽을 힘을 다가구 점포 주택을 지켰다. 지금은 3층에 45평 전용면적 공간에 자신이 살면서 보증금 3억 3천에 월세 250만원을 받고 있다. 그가 많은 다른 사람들처럼 좀 불법을 하여 건축을 하였다면 월세 150 만원 정도는 더 받을 수 있었으나 법을 준수하기로 했다. 물론 그동안 은행 융자도 다 갚았다. 지금은 그 건물시세가 13억은 간다. 1993년 1억 5천 만원을 부동산에 투자해 지금은 순자산(시세-전세보증금) 이 약 9억 5천 만원 이상이 된다. 즉 10년에 6배 이상 상승한 것이다. 그리고 자기가 그 건물 3층 45평에 살면서 월세 250만원을 받고 있다. 물론 약간의 불법 증축을 했다면 월세를 400만원까지 받을 수 있었다. [부동산, 주식, 예금의 비교] 지금 강남 역삼동의 영동 아파트 13평은 1978년 정도 당시 임대 아파트였던 것을 약 200만원 미만에 분양을 했다. 잠실 단지는 1975년 13평이 150만원 정도 17평은 약 220만원에 분양을 했다. 지금 영동 아파트는 약 5-6억 시세가 가고 잠실 17평도 4억 5천 만원 이상간다. 즉 25년 동안 약 200-300 배 상승을 한 것이다. 그에 반해 주식값은 1981-2년 당시 지수 100(1978년도 주시값과 거의 비슷)이 지금도 600 정도이니 같은 기간 약 6배 정도 상승한 것이다. 그리고 그 동안 많은 기업들이 망해 주식값이 제로가 되거나 없어져 버린 것도 많다. 경기도 용인, 화성의 땅 값은 같은 기간 10,000 배이상 오른 것들도 많다. 은행 정기예금을 그 동안 아무리 복리로 계산해도 아파트 상승분의 십분의 1도 안된다. 여러분 좋은 부동산 잘 선택하여 구입하셔서 부자가 되십시요.

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