2008-01-29 16:22

http://blog.drapt.com/leader10/1181201591343400

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

자료출처: 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식 ‥민권식의 '뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다' 시리즈‥ ⑦ 재개발 지분 상승이론 : 집값... 이럴때, 이렇게 상승한다     Chapter I. ' 재개발은 인ㆍ허가절차에 의해 상승한다 '   재개발은 인허가 절차가 진행됨에 따라 상승하는 특성을 가지고 있습니다. 각 인허가절차에 따른 구체적인 상승효과를 나열해 보면 다음과 같습니다.   1) 정비구역 지정 '정비구역 지정'이란 말은 쉬운 말로 '재개발을 할 지역을 지정한다'라는 뜻입니다. '뉴타운으로 지정', '촉진지구로 지정', '지구단위계획으로 지정' 등등..  위에 열거한 사항은 모두 정비구역으로 지정되었다는 얘기입니다. 정비구역으로 지정되면 가장 큰 리스크가 사라지게 되는 효과로 인해 시세의 상승폭도 가장 크다고 할 수 있습니다. 일반적으로 주택공시가격이나 개별공시지가 자체가 정비구역 지정 후에 두배이상 상승한다는 통계는 정비구역 지정의 주택시세 파급효과가 얼마나 큰것인지를 바로 알 수 있는 근거입니다.   2) 기본계획 확정 정비구역으로 지정되면 재개발 기본계획을 세워야 합니다. 기본계획 확정 단계가 중요한 이유는 재개발의 수익성과 직결되는 사항인 용적률이 결정되는 시기라는 것입니다. 용적률이 제시되면 조합원수와 건립세대 계산에 따른 해당 재개발지역의 객관적인 수익률계산이 가능해지므로 그만큼의 리스크가 줄어드는 만큼, 재개발 주택은 상승합니다.   3) 구역(sector) 지정 1)번의 정비구역 지정이라는 것은 재개발로 지정되었다는 의미이고 3)번의 구역 지정이라는 것은 재개발로 지정된 지역 안의 세부구역이 지정되었다는 의미입니다. * 한남뉴타운 지정, 성수뉴타운 지정 = 정비구역 지정 * 한남1구역, 성수1구역 지정 = 구역 지정   구역지정이 이루어지면 재개발의 리스크가 완전히 없어지는 효과가 발생합니다. 리스크가 사라짐으로서 실수요자의 접근비율이 투자자의 접근비율을 앞지르게 되는 기점이 되어 그만큼의 시세가 상승합니다. 구역지정은 리스크소멸과 일맥상통하는 개념으로서 재개발의 본격적인 가시화가 시작되는 시기로서 특히, 선호도가 높고 미래가치가 높은 재개발 지역의 지분시세가 큰폭으로 상승합니다.   4) 조합설립인가 조합설립인가 시점은 주관적인 리스크소멸 효과가 발생합니다. 재개발사업이 지연되는 사유로는 크게 객관적인 사유와 주관적인 사유로 나눌 수 있습니다. 객관적인 사유는 용적률 대립이 대표적이며 주관적인 사유는 여기서 언급하는 조합설립인가와 밀접한 관계가 있습니다. 추진위원회의 난립, 주민간의 의견대립 등의 주관적인 사유로 재개발사업이 지연될 수 있는 시점인 것입니다. 즉, 조합설립인가까지 인허가절차가 이루어지면 객관적인 리스크 뿐만아니라 주관적인 리스크 까지 소멸효과가 발생함으로서 재개발주택은 시세가 상승한다는 논리가 성립됩니다.   5) 사업시행인가   사업시행인가 시점에서는 조합원의 보상금액 산정의 기준이 되는 시점이고 조합원이 시행, 시공사를 선정하는 시세상승 이벤트가 있습니다. 또한 조합원 fix시기이기 때문에 실수요자들의 움직임이 가장 활발한 시기로서 거래량도 가장 많은 시점이기도 합니다. 사업시행인가시점에서 재개발 지분 시세는 최정점에 달합니다.   6) 관리처분인가 조합원의 동호수추첨과 일반분양이 이루어지는 관리처분인가시점은 일반 '주택'의 개념에서 '재개발 입주권'으로 성격이 바뀌는 본격적인 수익이 창출되는 시점입니다. 조합원 분량의 분양권전매가 자유롭다는 메리트가 바로 관리처분인가 시점 매매의 포인트입니다. 입주권 매매는 구역지정 시점과 함께 가장 큰 투자수익이 함께 하는 재개발 투자의 핵심입니다.    7) 입주 철거 후 준공 및 입주후에는 실제 '아파트매매'라는 손쉬운 접근방식을 자랑합니다. 가장 긴 투자기간 만큼이나 투자수익 또한 가장 높은 시점이기도 합니다.     Chapter II. ' 공시가격의 상승은 곧 재개발 지분의 상승을 의미한다 '   주택공시가격의 상승은 재개발주택 지분시세를 밀어올리는 효과를 가져옵니다. 재개발지역의 시세상승그래프를 분석해보면, 공시가격(주택공시가격, 개별공시지가)의 상승폭과 재개발지분의 상승폭은 같은 분포도를 나타냅니다.   한남뉴타운의 예를 들자면, 2002년 2차 뉴타운으로 지정되기 전 한남뉴타운의 개별공시지가는 평균 250만원대였으나 2003년과 2004년의 그것은 평균 1천만원대를 돌파합니다.  지분시세 또한 공시가격에 준하는 상승폭을 보였습니다. 위 한남뉴타운의 예는 비슷한 입지조건으로 평가받고 있는 뚝섬의 재개발예정지에도 그대로 적용될 것으로 보입니다. 오히려 한남뉴타운과는 달리 전지역이 평지인 뚝섬의 공시가격이 추후에는 더욱 높을 것으로 예측하고 있는 애널리스트들도 있습니다.   공시가격의 변화를 체크하는 것은 재개발 지분가격의 꼭지점이 어디고.., 앞으로의 시세가 어떻게 변할 것인지를 객관적으로 예측할수 있는 0순위 통계지표입니다.     # 부동산투자의 객관적 분석지표인 '재개발 지분 상승이론'   전철역 개통, 거대한 테마파크 조성과 함께 3대 투자이벤트로 불리는 재개발이벤트의 주택상승이론을 꼼꼼히 체크하는 것은 뉴타운ㆍ재개발 투자에서만 국한된 사항이 아닌 일반아파트 투자에도 꼭 유념해야하는 사항이라 사료됩니다. 많이 아는 만큼, 성공투자라는 달콤한 결실을 맛볼 수 있는 확률 또한 높아지기 때문입니다.     '사두면 돈되는' 묻지마 부동산투자의 시대는 이미 오래전에 막을 내렸습니다. 하지만 사람이 살아가는데 있어서 필요충분조건 세가지인 의식주(衣食住)의 중심축으로서의 안정성으로 대변되는 '부동산투자'에 잠재되어 있는 메리트는 예나 지금이나 변한 것이 없이 똑같습니다.   객관적인 정보를 스크랩하고 신뢰성 있는 전문가의 조언을 수집하여 객관적인 결론을 도출하는 일은 이제 부동산투자의 필수요건이 되어버렸습니다.   아무쪼록 저의 부족한 식견이 성공투자의 달콤한 결실을 맛보시는데 있어서 조금이나마 도움이 되었음 합니다.   내집마련ㆍ성공투자의 벗, 한강변 재개발 투자연구소 소장 민권식이었습니다. 감사합니다.           저작권자 ⓒ 소장 민권식 http://cafe.daum.net/aptmall

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2008-01-29 16:20

http://blog.drapt.com/leader10/1181201591252507

출처 : 애니용의 맛있는 걸

원문 : http://blog.drapt.com/k3635iy

1호선·9호선·서부선 만나는 노량진 '트리플 역세권' 반포 주공 2~3단지도 '역세권 프리미엄'으로 관심 개발 호재 없는 곳, 전철 개통만 믿고 투자는 금물 호황 땐 확 오르고… 불황 땐 찔끔 내린다 지하철 通하면 뜬다… 교통요지 '알짜 아파트' 집중 분석 서울을 비롯한 수도권 지역 역세권에 주택 수요자들의 관심이 커지고 있다. 주된 이유는 교통이 혼잡한 도심을 쉽고 빠르게 다닐 수 있는 것은 물론 주변에 다양한 상업시설과 의료·교육시설 등이 밀집해 생활이 편리하기 때문. 게다가 새 정부가 구(舊)도심에 활력을 불어넣기 위해 지하철 환승역 주변의 재건축·재개발 규제를 완화하기로 방침을 세우면서 더욱 관심을 끌고 있다. 부동산정보업체 '부동산써브' 함영진 실장은 "지하철 역세권은 서울과 같은 도심에선 최고의 입지에 속한다"며 "특히 젊은 맞벌이 부부 등 교통 편의성에 대한 의존도가 높은 실수요자를 중심으로 역세권에 대한 청약 수요가 몰릴 것으로 예상된다"고 말했다. ◆희소성 높은 서울의 더블·트리플 역세권 지하철 환승이 가능한 더블·트리플 역세권은 단일 역세권보다 사통팔달의 교통 여건을 자랑하는 곳이다. 특히 올해 일반 분양 물량으로 나오는 2만2000여 가구 중에 여기에 해당되는 아파트는 14개 단지에 2795가구일 정도로 희소성이 높다. 서울 동작구 노량진동은 지하철 1호선과 함께 지하철 9호선, 경전철 서부선이 개통되면 트리플 역세권 프리미엄이 기대되는 지역이다. 쌍용건설은 이곳에서 299가구 중 잔여 물량 일부를 분양 중이다. 트리플 역세권이자 올해 재건축 공급 물량의 최대 관심사인 서초구 반포주공 2~3단지도 주목할 만하다. 인근에 지하철 3·7·9호선 고속터미널역과 7호선 반포역 등이 있는 초(超)역세권일 뿐 아니라 일반분양 물량만 1000여 가구에 육박하는 대규모 단지다. 주변에 신세계백화점, 뉴코아, 고속터미널 등 편의시설도 잘 갖춰져 있다. 28일 1순위 청약에 들어간 GS건설의 '신길 자이'는 지하철 7호선 신풍역과 보라매역을 모두 걸어서 이용할 수 있는 더블 역세권. 국제업무단지, 민족공원 등 각종 개발호재가 잇따르는 용산구도 중대형 주택 수요자들이 청약에 도전할 만한 더블 역세권. 동부건설이 한강로2가 국제빌딩부지에 공급하는 주상복합 아파트는 1호선 용산역과 4호선 신용산역을 걸어서 이용할 수 있다. 지하철 3·6호선 환승이 가능한 불광역과 연신내역 주변에는 삼성물산과 현대건설이 83가구, 234가구씩 일반 분양을 준비 중이다. ◆신규 노선·연장선 개통 예정인 신역세권 더블·트리플 역세권은 아니더라도 지하철·전철의 신규 개통 및 연장으로 새로운 역세권을 형성하고 있는 지역들도 눈길을 끈다. 특히 2009년에는 서울 지하철 9호선을 비롯해 인천 지하철 1호선 연장선, 경의선 복선전철, 경춘선, 중앙선 복선전철 등 수도권 주요 지역을 연결하는 전철과 지하철의 개통이 예정돼 있다. '내집마련정보사' 양지영 팀장은 "지하철이 새로 생기는 곳은 상권의 형성과 더불어 어디든 쉽게 접근할 수 있기 때문에 부동산 시장이 호황일 때 큰 폭으로 오르고 불황일 때 적게 내리는 경향이 있다"며 "내년에 새로 생기는 지하철 역 주변의 분양아파트를 미리 선점하는 것도 좋은 재테크 전략"이라고 말했다. 코오롱건설은 송도국제도시에 총 236가구 중 197가구(171~191㎡)를 하반기에 분양할 예정이다. 이곳은 2009년에 인천지하철 1호선 및 제2연륙교가 각각 개통되면 서울 접근성이 크게 개선될 것으로 기대된다. 두산건설이 오는 9월 경기도 고양시 탄현동에 공급하는 주상복합 '두산위브 더 제니스'도 경의선 복선 전철 및 제2자유로 개통으로 교통 여건이 나아질 전망. 남양주시 금곡동과 평내동에 들어서는 LIG건영 아파트 인근에는 서울외곽순환도로가 관통하고 경춘선 별내역도 신설된다. 현대차그룹 계열 건설사인 엠코가 5월 중랑구 상봉동에서 분양하는 주상복합 '프레미어스 엠코'(480가구) 역시 중앙선 복선전철 망우역과 지하철 7호선 상봉역에서 가까운 더블 역세권 단지다. ◆"주변 개발호재·교육여건 등도 따져봐야" 그렇다고 역세권 주변 아파트를 분양만 받으면 가격이 무조건 오른다고 생각하는 것은 금물이다. 우선 여러 역세권들 중에서 주변에 개발호재를 안고 있는 지역과 아닌 지역, 역세권 안에서도 대형이나 소형 단지 등에 따라 투자 가치는 천차만별이기 때문이다. 양지영 팀장은 "아무리 역세권이라고 하더라도 주변에 아무런 개발 호재 없이 전철 개통만 믿고 투자하는 것은 위험하다"며 "역세권 안에서도 소규모 또는 나홀로 단지는 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있지 않아 가격상승 여력이 많지 않다"고 말했다. 함영진 실장은 "지하철과 인접한 소형 면적 아파트는 맞벌이 부부의 수요가 몰리기 때문에 가격경쟁력을 갖췄다고 볼 수 있다"면서 "하지만 대형 아파트는 교통여건 외에도 환경, 교육여건, 조망권 등 주변 환경도 고려해야 한다"고 말했다. 역세권(驛勢圈) 도심의 지하철(전철) 역을 걸어서 이용 가능한 인근 지역을 뜻한다. 교통수단을 쉽고 편리하게 이용할 수 있을 뿐 아니라 주변에 다양한 상업·편의시설이 들어서기 때문에 투자 가치가 높다는 평가를 받는다. [홍원상 기자 wshong@chosun.com]

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2008-01-29 16:17

http://blog.drapt.com/leader10/2208051201591025177

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

부동산 값이 오르내리는 원리   1. 성수기와 비수기를 알면 부동산 값이 보인다 봄, 가을이 성수기라는 고정관념을 가지고있는 사람들이 아직도 많다. 겨울 시장이 부동산 시장의 최대 성수기이므로 거기에 맞춰 투자하라. 대체로 서울과 수도권의 1차 성수기는 겨울에 해당되는 12월 중순부터 2 월 초까지이다. 이때는 1년 중 가장 많이 오르는 시기이다. 2차 성수기는 여름에 해당되는 8월 중순부터 9월 말까지다. 비수기 때 내린 것이 2차 성수기가 되면 다시 1차 성수기 때 오른만큼 회복되는 경향이 있다. 1차 비수기는 2월 중순부터 8월 중순까지로 기간이 긴 편이다. 2. 실질적인 수요.공급 법칙이 값을 좌우한다 통계청이 발표하는 수요와 공급 상황만 참고하면 큰 낭패를 본다. 실제 잠재 수요와 가수요까지 포함해서 봐야 시장이 제대로 읽힌다. 첫째, 수요.공급 법칙을 피상적인 차원에서만 이해하면 안된다. 둘째, 부동산 시장에서 직접 수요와 공급을 파악해야 한다. 셋째, 성수기와 비수기로 나눠 수요.공급 법칙을 파악해야 한다. 정확한 수요 예측을 파악하려면 지역의 대표적인 중개업소 서너 군 데만 가보면 된다. 부동산 비수기에 부동산 공급이 넘치면 성수기에도 보합세나 약보 합세가 부동산 시장을 지배하고, 공급이 현저히 부족하면 성수기에 는 본격적으로 값이 오른다. 비수기에 값이 안내려가고 아파트를 팔 려는 사람이 별로 없다면 반드시 아파트 값이 오르므로 그 점을 조 사한다. 부동산 시장에는 지역에 따라 나름대로 특징을 갖고 변화하는 하나 의 법칙이 있으므로 그 지역의 법칙을 따르면 돈을 모을 수 있고 피상적인 통계와 숫자만을 맹신하면 돈을 모을 수 없다. 3. 부동산 사이클 따라 값이 살아 움직인다 부동산 사이클은 3, 4주년 주기로 다섯 단계가 끊임없이 되풀이된다. 사이클을 알아야 단기적인 상황에 일희일비하지 않고 투자할 수 있다. 강남권에서 강북권, 강서권, 강동권, 수도권으로 확산되고 지방까지 확산 되면 성장기가 마무리된다. 성숙기는 여러 가지 경제적, 사회적, 정치적, 정서적 요소들이 한꺼번에 작용하느냐 아니면 개별적으로 진행되느냐, 또 빠르게 진행되느냐 느리게 진행되는냐에 따라 각각 다르게 작용하기 때문에 부동산 주기가 어느 속 도로 진행될지는 아무도 알 수 없다.   4. 산불의 원리 통해 부동산 사이클을 읽어라 일반인들이 부동산 사이클의 변화를 이해하기란 상당히 어렵다. 하지만 산불의 원리를 이해하면 누구나 사이클을 읽어낼 수 있다. 실수요자가 필요로하는 부동산 상품이 아파트라면 택지조성에만도 2,3년 이 걸리고, 신축기간 3년까지 합하면 총 5~6년이 걸린다. 5. 금리를 알면 부동산이 훤하게 보인다 신문에서 금리가 오르니 안오르니 떠들어도 무심한 사람들이 많다. 금리가 부동산에 미치는 영향을 알아야 위기를 헤쳐나갈 수 있다. 예측컨대 경기가 침체하고 금리가 8~10%까지 인상된다면 거의 부동산 가격이 침체기를 맞을 것이고, 반면에 경기가 좋아지고 금리가 7%대까지 오르는데 그친다면 금리정책만으로는 부동산 상승을 억제할수 없을 것이다. 6. 주식과 부동산은 이웃사촌보다도 더 가깝다 주식 따로, 부동산 따로 생각했다가는 부동산 투자로 성공 못한다. 주식과 부동산의 양면을 같이 보면서 투자해야 돈을 벌 수 있다. 주식 시장과 부동산 시장은 단기적으로 보면 보완재 관계이다. 보완 관계 일 때는 동반 상승이나 동반 하락한다. 단기적으로 보완 관계에 있을 때는 경기가 좋아지고 부동산도 침체기에서 서서히 회복세로 전환하는 시점에 서 생기는 경우가 많다. 장기적으로는 대체 관계로 전환하는 양상을 보이는 것이 또다른 특징이다. 7. 통화팽창과 통화긴축이 부동산 값을 움직인다 부동산 가격이 오르내릴 때는 통화량을 필수적으로 생각해봐야 한다. 주가 변동률이나 물가변동률보다 더 큰 변수라는 것을 잊지 말자. 1988년 서울 올림픽을 치르기 위해 놀라울 정도로 통화량이 팽창됐고 부동산 값이 급등했다. 2002년은 지방자치단체장 선거와 월드컵이 열린 데 이어 연말에 대통령 선거를 앞두고 통화팽창은 불을 보듯 뻔하다.   8. 투기 대칙이 나오면 투자를 멀리 잡아라 부동산 투기 대책이 나왔다는 것은 값이 천정부지라는 것을 의미한다. 투기 대책이 나오면 보합세나 하락세로 진정되므로 투자를 멀리보라. 부동산 값은 천정과 바닥이 있게 마련이다. 상승폭이 높으면 천정이 가깝고 하락폭이 크면 바닥이 가깝다. 천정이 가까우면 더 올라갈 길이 없고 바닥에 닿으면 더 내려갈 길이 없다.   9. 전.월세 동향을 알면 집값이 확실히 보인다 항상 전세 파동이 생긴 뒤에는 집값이 비정상적으로 뛰어 오른다. 통상 전세 비율이 70%선까지 가면 곧 매매 열풍이 불기 시작한다. 집값 동향을 사전에 가장 확실하게 알아내는 방법은 전.월세 동향을 분석 하는 것이다. 주택보급률이 높은데도 전세대란이 일어나는 이유는 가진 자 가 여러 채씩 소유하고 있기 때문에 주택보급률과는 무관하게 해마다 전세 대란이 되풀이 되는 것이다. 전세파동이 있은 후 빠르면 3~4개월 후, 늦으면 6개월 후 세입자들이 매입에 가세한다. 아파트의 경우 중소형 평수는 매매 대비 임대 비율이 60%선이 정상인데 전세 비율이 70~80%선까지 가면 매매에 바람이 불기 시작한다. 이 경우 지역에 무관하게 무조건 오르는 것은 아니므로 지역을 중심으로 면밀히 분석, 검토한 후 빠르게 행동하는 것이 필수다. 10. 전.월세 비중이 높다고 집값까지 비싼건 아니다 경제원리에 입각하면 전.월세 비중이 높으면 집값이 비싸야 한다. 하지만 전.월세 비중이 낮은 강남구, 서초구의 집값이 더 비싸다. 통계청 자료에 의하면 서울시 구별 전.월세 비중은 광진구-48.1%가 제일 높고 관악구-47.2%, 강동구-45.7%의 순서로 되어있다.   11. 매매가의 최대 상승폭과 최소 상승폭을 알아라 부동산 값의 천정과 바닥을 알면 비쌀 때 팔고 쌀 때 살 수 있다. 30% 이상 올라가지 않는다는 것을 기억하라. 부동산 가격이 오르고 내리는 폭을 알 수 있는 통계를 가지고 있다면 어느 정도 욕심을 억제할 수 있다. 그런의미에서 수년 전부터 최근까지의 서 울시, 신도시, 수도권 등의 매매가 추이를 살펴볼 필요가 있다. 투자자나 실수요자는 1년에 19%이하로 내렸다면 바닥을 쳤음을 인식해야 하며, 오르는 것도 한해에 17.1%이상 오르는 것은 천정에 도달한 것으로 보고 머뭇거리지 말고 팔아야 한다. 다만, 부동산은 외환위기때 24.16% 내렸고 그 후는 28% 올랐다는 점을 알아둘 필요가 있다. 돈이 되는 경매의 경우도 시세에서 20~30%차로 낙찰되는 것을 감안하면 아무리 폭락해도 법원 경매 1~2차를 밑돌지 않는다는 사실을 알게 되는 것이다. 특수 지역을 중심으로 특수한 상황에서 특수 평수가 1년 사이에 무려 30~40% 상승하기도 하지만 1년을 놓고 보면 특수 상황이 아닐 경우에는 한 계절에 16%이상 오른 경우가 드물다는 사실을 간과해서는 안 된다.   12. 백성의 소리는 신의 소리다 연말, 연초에 전문가들이 나와 예측을 하지만 빗나간 적이 더 많다. 대다수 사람들의 생각과 말에 귀기울여 사고 파는 지혜가 필요하다.   　천만명 부동산의 꿈  동호회 프렌차이즈  개설 현황       클릭 ▷▶닥터아파트천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회       클릭 ▷▶스피드뱅크 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회    클릭 ▷▶조인스랜드 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회

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