2006-07-13 17:30

http://blog.drapt.com/kyu2woo/2310011152779439929

자료출처 : 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://blog.drapt.com/ysoh

주요 기관들의 2006년 하반기 부동산시장 전망을 보면 하향 안정세가 대세입니다. 물론 실제 그렇게 될지는 아무도 모릅니다. 언제나 그렇듯 상반기 전망도 틀렸으니까요. 올 연말이나 내년초에나 가야 알 수 있겠지요. 전문가들은 하반기부터 종합부동산세, 양도세 등 세금 폭탄이 가시화되고 재건축 규제도 본격화됩니다. 또 고유가 환율하락으로 인한 소비 위축, 금리 인상 및 주택담보대출 규제 등으로 주택시장은 하향 안정화될 것이라고 전망하고 있습니다. 이번 오윤섭의 부자노트 칼럼에서 하반기에 집값이 얼마나 오르냐, 내리냐를 예측하기보다는 하반기 이후 주택시장에 영향을 미칠 주요 변수 3가지를 중심으로 시장을 들여다보겠습니다. 변수1: 세제 등 부동산 정책 거래세 등 부동산 관련 세금의 감세를 추진하고 있는 여당의 움직임에 상관없이 참여정부의 부동산 규제정책은 하반기에도 연이어 시행됩니다. 이르면 7월말부터 주택거래신고지역(폐지될 경우 투기지역 유력)에서 주택을 살 경우 15일 이내에 자금조달계획서와 실제 입주 계획을 제출해야 합니다. 이에 따라 해당 지역은 하반기내내 거래량이 크게 줄어들 것입니다. 또 7월 12일부터 아파트 등 건축물은 분양승인(건축허가) 시점을 기준으로 기반시설부담금을 내야 하므로 분양가가 상승하게 됩니다. 재건축 규제로는 8월 25일부터 공공 전문기관이 예비안전진단평가를 하고 평가시 구조안정성 배점을 높여 안전진단을 실시하게 됩니다. 또 9월 25일 이후 관리처분인가 신청을 하는 재건축단지의 경우 조합원당 3천만원 이상 개발이익에 대해 최고 50%까지 개발부담금을 부담해야 합니다. 사업 초기 단계의 재건축 단지는 안전진단 통과가 사실상 불가능해짐에 따라 2007년 상반기까지 시세가 약보합세에 머물 것입니다. 반면 안전진단을 통과하거나 개발부담금 대상이 아닌 재건축단지는 반사이익으로 하반기에도 강보합세를 유지할 것입니다. 재개발은 7월부터 도시재정비촉진특별법에 따라 촉진지구(주거지형 15만평 이상)로 지정된 재개발구역은 규제가 완화됩니다. 촉진지구 내에서는 용적률이 50%포인트 가량 올라가고 2종 주거지역의 층수제한이 사라지고 소형주택의무비율도 완화됩니다. 특히 서울 뉴타운이 촉진지구로 지정받으면 사업기간이 1~2년 빨라져 호재로 작용할 것입니다. 자립형 사립고가 들어서는 은평 및 길음 뉴타운을 비롯 한남, 아현, 흑석동 일대 뉴타운이 투자 유망지역으로 꼽히고 있습니다. 종합부동산세의 경우 12월 납부를 앞두고 있어 시장에 악재이지만 강남권에서 고가아파트 급매물이 쏟아지는 것을 기대하기는 힘듭니다. 6월 1일 현재 소유자에게 부과되는데다 재건축 규제로 신규 주택공급이 격감하고 있으며 팔고 다른 곳에 투자할만한 곳도, 이사갈만한 곳도 없기 때문입니다. 공시가격 10억원짜리 아파트 보유자가 2005년에 30만원을 낸 종부세를 2006년에 2백58만원을 내야한다는 이유만으로 매물을 내놓지 않을 것입니다. 이보다는 2007년부터 시행될 1가구 2주택에 대한 양도세 중과(세율 50%)에 따른 세금회피성 매물이 이미 나오고 있으며 연말이 다가올수록 더욱 늘어날 것입니다. 매도자에게 위기(매도타이밍을 잘못 잡아 실패할 위험)가, 매수자에게 기회(세금회피성 매물중 내재가치가 풍부한 급매물을 매입할 수 있는 기회)가 오고 있습니다. 변수2: 금리인상 및 주택담보대출규제 2005년 10월 이후 콜금리가 오름세이고 미국 및 전세계 금리 인상 러시가 계속돼 하반기에도 콜금리는 소폭 인상될 전망입니다. 콜금리는 2004년 11월 3.25%까지 하락했다가 2005년 10월부터 올라 2006년 6월 4.25%까지 인상된 뒤 7월에는 동결됐습니다. 이와 관련 주택담보대출금리에 연동되는 양도성예금증서(CD)금리는 7월 11일 4.61%로 지난 2003년 4월 14일(4.61%) 이후 3년 3개월 만에 최고치를 기록, 하반기중 2003년 이후 5% 돌파를 눈앞에 두고 있습니다. 대출금리 인상은 구매력을 떨어뜨려 단기간 집값을 안정시키는 효과가 있지만 피해 당사자가 서민이라는 점에서 유의해야 합니다. 주택담보대출도 2005년, 2006년에 담보인정비율(LTV) 40%, 총부채상환비율(DTI) 40% 이내 등 규제 강화조치가 계속돼 하반기에도 담보대출 증가폭은 감소될 것입니다. 담보대출규제, 금리인상에다 고유가, 환율하락으로 소비까지 위축되고 있어 하반기 주택시장은 대형 호재지역과 강남권을 제외하곤 대부분 침체기를 벗어나기는 힘들 것입니다. 특히 아파트시장은 거래부진에 시달리고 분양시장의 경우 청약경쟁률 및 계약률 양극화가 심화될 것입니다. 변수3: 분양 및 입주 아파트 물량 하반기에 서울에서 큰 폭은 아니지만 분양물량이 전년동기대비 줄었고 입주물량(6만4천가구)도 같은 기간에 비해 2천7백가구나 감소된 것으로 조사됐습니다. 올들어 5월까지 전국 주택건설실적은 13만9천가구로 작년 대비 12.8%(15만9천가구) 감소했으며 민간부분 주택공급물량(32.5% 감소)이 특히 부진했습니다. 아파트의 경우 서울 등 수도권이 지난해보다 49.1%나 줄어들었습니다. 이같은 주택공급물량 추이로 봤을 때 분양 및 입주 아파트 물량은 하반기뿐만 아니라 2007년 이후에도 지속적으로 감소세를 유지할 것입니다. 서울은 주택건설실적이 2002년 16만가구에서 2004년 5만8천가구, 2005년 5만2천가구로 감소추세이며 특히 재건축 수주가 2004년부터 격감하고 있어 공급물량 감소를 주도하고 있습니다. 주택 수요가 많은 서울 등 수도권의 공급부족은 주택가격 상승의 근본원인입니다. 자가보유율(자기 집을 소유하고 있는 가구 비율)도 전국은 60%가 넘지만 수도권은 50% 수준에 머물고 있어 풍부한 내집마련 유효수요자가 대기하고 있습니다. 수도권 아파트 건설실적 감소는 1년뒤 분양물량 감소로 이어지고 다시 2년뒤 입주물량 감소로 이어질 것입니다. 규제가 완화되고 경기가 살아나고 돈이 많이 풀리는 시점에 다시 집값 대세 상승의 시기가 올 것입니다.

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