2008-01-16 19:41
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자료출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬
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출처 : 한경닷컴 > 윤재호의 윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우
원문 :
http://www.hankyung.com/board/view.php?no=45&id=_column_256_1&ch=comm 지역 호재부터 꼼꼼히 챙겨라
'재건축' 예상 반지하 다세대 3000만원에 사서 8000만원에 되팔아
요즘처럼 주식시장이 크게 출렁거리면 부동산, 그중에서도 경매로 눈을 돌려 보자. 저가에 살 수만 있다면, 언제든지 누구든지 경매로 돈을 벌 수 있는 게 이 시장의 특징이다. 이번 글에서 시세차익용 부동산 낙찰사례와 조심해야 할 경매물건 낙찰 사례 등을 두루 살펴봤다.
부동산 시장이 주춤하지만 발상의 전환을 한다면 오히려 더 많은 기회를 가져다 줄 수 있는 곳이 법원 경매시장이다. 이번 글에서는 ‘시세차익용 경매 부동산’에 대해 알아보자. 경매를 통해 값싸게 사서 비싸게 되팔 수 있는 부동산은 쏠쏠하다. 그중 사업 초기의 재개발, 재건축 다세대 · 주택 물건과 도심의 허름한 근린주택, 개발지 인근의 보상용 토지가 그렇다. 응찰자의 노력 여하에 따라 이 같은 물건은 넉넉하고 다양하다.
나이 40대 후반의 A씨는 전직 변호사사무실 사무장 출신으로 부인과 함께 강북에서 식당을 운영한다. A씨는 부동산 투자에 대한 경험이 전무한 상태였지만 앞으로 노후를 대비해 그동안 모아둔 여윳돈 몇 천 만원의 운용만큼은 경매를 통해 해보고 싶어 하는 사람이다. 그래서 그는 나와 함께 사업 초기의 재개발, 재건축이 예상되는 경매 물건을 물색하기 시작했다. 보름 정도 꾸준히 물건을 검색하던 중 A씨가 거주하는 곳에 가깝고 모아둔 여윳돈에 맞는 물건을 하나 찾을 수 있었다.
A씨가 찾은 물건은 서울 북부지법 경매2계에서 경매를 진행시킨 다세대 물건이었다. 위치는 서울 강북구 우이동에 있는 매물이다. 방 3개, 실평수 70㎡(25평형)에 대지권이 56㎡이나 됐다. 지난 91년에 지어져 겉은 허름했지만 지대가 높은 곳에 있기에, 그 집은 1층과 진배없었다. 겉은 ‘별 볼일’ 없는 경매 물건이지만, 나중에는 그 진가를 톡톡히 발휘한 알짜 물건이었다.
감정사가 매긴 감정평가액은 6000만원인데 세 번 유찰되어 최저 경매가가 3072만원(감정가의 51%)으로 내려갔다. 입찰 당시 최저가를 고집한 2명의 짠(?) 입찰자들을 물리치고 A씨가 낙찰 받았다. 차 순위 매수인보다 겨우 39만원을 더 써내 3111만원에 아슬아슬하게 산 것.
인기 없는 강북의 반지하 물건이라 수월하게 낙찰 받았다. 이 물건의 특징은 지하철이 없는 비역세권이지만, 도로상태가 좋아 대중교통이 원활했다는 점이다. 산이 가까워 주거환경도 양호했다. 외관만 본다면 인기를 끌지 못하는 반지하 물건에 관심을 갖고 입찰한 것은 몇 년 앞을 내다봤기 때문이다. 말하자면 이 집은 ‘재건축’을 기대할 수 있었던 알짜 매물이었다. 입찰 당시 A씨는 투자 금액이 크지는 않았지만 미래 가치를 따져 과감하게 투자를 결행했다.
A씨는 경매 전에 꼼꼼한 권리분석을 통해 등기부상 하자가 없는 물건이란 점을 확인했다. 근저당권을 비롯해 가압류 등이 있기에 이 물건은 경매로 정리할 수밖에 없었던 물건이었다.
낙찰 금액보다 많은 전세금
세입자 관계를 조사했다. 채무자의 부인 이름으로 전입된 것을 파악해, 낙찰 후에 인도명령 신청을 통해 수월하게 집을 넘겨받았다. 낙찰가 3000여 만 원에 비해 이사비 200만원은 큰 금액이었지만, 채무자 측은 속 썩이지 않고 주택을 내주었다.
주택을 넘겨받은 A씨는 곧 집수리부터 착수했다. 싱크대 교체와 방범창 설치 등 세를 줄 때 하는 의례적인 수리를 마쳤다. 전세를 줬는데 낙찰 후 10일 만에 4000만원에 전세가 나갔다. 이렇듯 살기 좋은 곳에 위치한 다세대주택을 경매를 통해 값싸게 사면, 입찰금액 거의 전액을 전세금으로 돌려받을 수 있는 게 장점이다.
전세가 비율이 나름대로 높아서다. 또 초기 투자금이 적어 여유자금으로 투자하기가 쉽다. 반지하 다세대에 누가 전세 들까 하고 생각하기 쉽지만 내 경험상으로 수요는 넉넉한 게 아직까지의 주택시장이다.
A씨는 2년간 전세를 주는 동안 계속 재건축 추진상황을 지켜봤다. 낙찰 후 1년 동안은 재건축 추진이 지지부진했다. 지역적으로 소외된 지역인 데다 중소 다세대주택들이 밀집해 ‘사공 많은 배, 권리관계 복잡’이었고, 그래서 더디기만 했다.
그러나 곧 서울시의 소외지역 재건축 사업에 대한 정비와 지원이 발표되면서 사업은 가속도가 붙었다. 불과 1년 6개월 사이에 조합원 지분 값은 쏠쏠하게 뛰기 시작했다. 25평형 집 가격이 1억 원 선을 오르락내리락 반복했다.
A씨는 지분 값이 내려가는 시점인 지난해 8000만원을 받고 이 집을 팔았다. 각종 재건축에 대한 호재가 있다하더라도 더 이상 지분 가격의 상승폭은 미미하리라는 판단이 섰기 때문이다.
A씨는 남들이 투자를 꺼리는 반지하 매물을 재건축 호재를 예상하고 샀다. 2년간의 ‘장기투자’로 투자 금액의 두 배가 넘는 시세차익을 보고 되팔아 투자에 성공했다. 거래가가 1억 원 아래여서 절세 혜택도 많았다.
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