유망 택지지구 내 아파트 분양이 잇따르며 청약통장의 가치도 덩달아 높아지고 있다. 하지만 무턱대고 청약통장만 만드는 게 능사는 아닐 터. 희망하는 주택의 종류, 평형 등을 미리 정한 뒤 본인 상황에 맞는 통장을 꼼꼼히 살펴 가입해 보자. 처음 계획했던 것 이상으로 내 집 마련의 꿈이 일찍 펼쳐질 것이다.


1. 나는 어느 아파트를 분양 받고 싶은가?


청약통장은 저축, 부금, 예금 등 세 가지로 나뉘는데 통장마다 성격이 다르고, 그에 따라 청약할 수 있는 주택의 종류도 달라진다.

민영 vs 공공 = 예금·부금 vs 저축
아파트는 크게 민영아파트와 공공아파트로 나눌 수 있다. 전자는 삼성 래미안, 현대 아이파크, GS 자이 등 민간 건설업체에서 짓는 아파트를 말하고, 후자는 주공 뜨란채, 경기지방공사 자연앤, 인천도시개발공사 웰카운티 등 공공기관에서 맡고 있는 아파트를 말한다.

일반적으로 민영아파트의 경우 분양가는 비싸지만 시세 차익이 큰 편이다. 반면, 공공아파트는 시세 차익은 크지 않지만 분양가는 주변에 비해 저렴하다. 각각 일장일단이 있으므로 본인이 청약하고 싶은 단지를 소신 있게 선택하자.

만약 민영아파트를 분양 받기로 선택했다면 청약예금·부금에 가입한다. 예금은 지역에 따라 정해진 금액을 한번에 예치해둔 뒤 2년이 지나면 1순위 자격을 얻게 되며, 부금은 정해진 금액을 2년에 걸쳐 납부하면 1순위가 된다.

공공아파트를 분양 받고자 한다면 청약저축을 선택한다. 매 월 2만~10만 원까지 5천 원 단위로 2년 이상, 24개월 이상 납부하면 1순위 자격을 얻는다.

전용 25.7평 이하 vs 전용 25.7평 초과 = 저축·부금 vs 예금
주택의 종류와 함께 고려해야 할 사항은 주택의 규모. 청약저축과 부금은 전용면적 25.7평 이하의 중소형 주택에 도전할 수 있지만, 청약예금은 그 이상인 중대형 주택을 분양 받을 수 있다.

통상적으로 민간 건설업체는 중소형부터 중대형까지 다양하게 공급하고, 공공에서는 전용면적 25.7평 이하의 국민주택규모 이하 주택을 시공한다. 하지만 판교를 시작으로 공공택지 내에서 분양되는 아파트는 중대형 평형이라도 공공에서 짓게 된다. 공영개발에 따라 공급이 이뤄지기 때문이다.

이렇게 중대형 평형이 공공에서 나올 때는 어떤 통장을 써야 할까? 답은 청약예금이다. 사업주체에 관계 없이 중소형 평형은 청약저축(공공) 및 청약부금(민간), 중대형 평형은 청약예금을 사용해야 한다.

분양 vs 임대 = 부금·예금 vs 저축
청약저축은 분양·임대 모든 아파트에 사용할 수 있다. 하지만 공공임대 및 민간임대에 들어가고 싶다면 청약저축이 가장 유리하다.

청약저축은 공공임대에 쓸 수 있는 것은 기본이고 민간임대 청약통장을 통해 들어갈 수 있다. 다만, 민간임대를 국민주택기금을 대출받아 지을 경우 국민임대 아파트로 분류돼 예금과 부금도 함께 사용할 수 있다.

즉, 모든 임대주택에는 청약저축을 쓸 수 있고 기금 대출을 받은 민간건설 임대주택에 한해 예금·부금 가입자도 청약할 수 있는 것이다. 공공·민영 가릴 것 없이 모든 임대 단지에 청약할 수 있는 청약저축은 그만큼 당첨확률도 높아지고 선택의 폭도 넓어지는 셈이다.

2. 나에게는 어느 통장이 유리한가?


무주택세대주, 사회새내기
무주택세대주라면 청약저축에 가입하자. 일단, 청약저축은 무주택세대주 요건을 갖췄을 경우에만 들 수 있다. 일종의 무주택세대주에게 주어지는 특혜인 셈. 특히 사회새내기라면 요건을 만들어서라도 청약저축에 가입하는 게 좋다. 청약저축은 동일지역 내 동일순위 경쟁 시 납입횟수와 납입액이 많은 사람에게 우선순위를 부여한다. 따라서 가입이 빠르면 빠를수록 당첨확률은 높아진다. 추후 민간건설업체의 아파트를 분양 받고 싶다면 부금, 예금으로 전환이 가능하다.

무주택세대주 아닌 사회초년생
본인 명의로 집을 소유하고 있거나 세대주가 아닌 사회초년생이라면 청약부금을 고려해볼 수 있다. 청약저축 가입 요건을 갖추지 못한데다 예금과 같이 한 번에 큰 돈을 예치하기는 부담스럽기 때문. 일정한 금액을 2년에 걸쳐 매달 나눠 낼 수 있으므로 적은 돈으로도 내 집 마련의 꿈에 한 걸음 다가설 수 있다. 중대형 평형에 청약하고 싶다면 예금으로 전환할 수 있다.

유주택자, 여유가 있는 층
기존에 집이 있거나 큰 평형으로 옮기고 싶은 여유가 있는 사람이라면 청약예금에 가입할 수 있다. 일정 금액을 한 번에 맡기므로 목돈이 들어가게 되지만, 납입일에 신경 쓰거나 연체 걱정을 따로 할 필요는 없다. 청약통장을 담보로 대출을 받을 수 있는데, 청약예금은 목돈을 예치했기 때문에 다른 통장에 비해 쉽게 대출을 받을 수 있다.

3. 통장 활용 어떻게 해야 하나?


세대주 요건 갖추는 것은 필수
청약저축을 제외한 예금·부금은 가입할 때 세대주가 아니어도 상관이 없다. 하지만 지난 2002년 발표된 9.4대책에 의해 2002년 9월 5일 이후 청약예·부금에 가입한 자 중 세대주가 아닌 경우 1순위 자격이 제한된다.
세대주가 아니라는 이유로 1순위 자격이 제한된다면 모집공고일 이전 세대주 분리를 해 청약한다. 다만, 부부의 경우 예·부금 가입자는 세대주 분리를 통해 단독세대주로 등재 가능하지만, 저축 가입자는 세대주 분리를 하더라도 부부를 하나의 세대로 간주해 사실상 세대주 분리가 불가능하다.

무주택 유지, 내 집 마련의 지름길
현재 투기과열지구 내 전용면적 25.7평 이하 아파트의 75%는 만 35세 이상, 5년 이상 무주택세대주에게 우선공급한다. 무주택우선공급과 함께 1순위 청약도 가능하므로 당첨 확률은 그만큼 높이지는 셈. 5년 이상 세대주 기간은 연속할 필요가 없으나, 5년 이상 무주택 기간은 연속해야 한다. 중간에 한 번이라도 주택이 있었다면 새로 5년을 시작해야 한다. 그러므로 섣불리 내 집 하나 갖자는 생각에 조그만 집을 사기보다는 무주택 요건을 유지하는 게 중요하다.

5년 이내 당첨 사실 있다면, 세대분리
투기과열지구 내에서 과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있는 본인 또는 세대원, 2주택 이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자는 1순위 자격이 제한된다.
본인이 당첨 사실이 있다면 방법이 없지만, 세대원 중 하나가 당첨된 적이 있었다면 세대분리를 통해 해당 세대원을 내보내야 한다. 또 본인이 2주택 이상을 소유하고 있다면 청약 전 1주택을 팔고, 다른 세대원이 보유하고 있다면 역시 세대분리를 입주자모집공고 전 미리 해둔다. 단, 이러한 세대분리는 직계존·비속은 언제라도 가능하지만 부부의 경우 청약예·부금 가입자만 가능하고, 저축 가입자는 인정이 안 된다는 사실을 염두에 둬야 한다.

통장 전환도 계획에 따라
통장은 언제든지 본인이 원하는 것으로 바꿀 수가 있다. 청약저축 가입자가 민영아파트 혹은 큰 평형의 집을 분양 받기 위해 청약예·부금으로 바꿀 수도 있고, 부금 가입자가 중대형 주택에 청약하려고 예금으로 전화할 수도 있다. 물론 예금 가입자가 금액을 늘려 더 큰 평형을 선택할 수도 있다.
전환은 자유이지만 미리 알고 유의할 점도 있다. 저축 가입자가 예·부금으로 전환했을 때는 저축으로의 재전환은 안 된다. 까다로운 요건에 맞춰 가입한 저축인 만큼 신중하게 통장 종류를 바꿔야 할 것이다.
더 큰 평형으로 갈아타기 위해 금액을 늘려 예금으로 전환했다면 1년 간 큰 평형으로의 청약제한이 있으므로 이를 염두에 둬야 한다. 즉, 25.7평에 청약하기 위해 청약부금에 가입했던 가입자가 30.8평에 청약하려고 청약예금으로 전환했다 하더라도 1년 동안은 25.7평에만 청약할 수 있고, 30.8평에는 할 수 없는 것. 이는 25.7평 예금에서 30.8평 예금으로 금액을 전환했을 때도 마찬가지다.
한편, 저축가입자는 큰 평형으로 전환하더라도 1년 제한 없이 바로 가능하다. 그러므로 저축을 제외한 예·부금 가입자는 큰 평형에 청약하기 1년 전에 미리 통장 금액을 바꿔야 한다.


부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr


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 요즘처럼 주식시장이 크게 출렁거리면 부동산, 그중에서도 경매로 눈을 돌려 보자. 저가에 살 수만 있다면, 언제든지 누구든지 경매로 돈을 벌 수 있는 게 이 시장의 특징이다. 이번 글에서 시세차익용 부동산 낙찰사례와 조심해야 할 경매물건 낙찰 사례 등을 두루 살펴봤다.

사업시행인가를 받고 조합원분양신청을 접수하고 있던 최 조합장은 헐레벌떡 변호사를 찾아왔다. 조합원들의 분양신청이 너무나 저조하기 때문이다.

 1. 조합원 분양신청

●김 변호사 : 예? 그러면 몇 명이나 분양신청을 하지 않은 것인가요?

▶최 조합장 : 저희 조합원들이 500명인데 150명이나 분양신청을 하지 않았습니다.

● 김 변호사 : 너무 숫자가 많군요, 예전에는 거의 100% 분양신청을 다했는데, 분양신청을 하지 않는 이유가 무엇이라고 하던가요?

▶최 조합장 : 요즈음 부동산가격이 하락될 조짐이 보이니까 일부 조합원들은 분담금을 내고 2∼3년 뒤에 아파트에 입주하는 것보다 지금 현금청산을 받고 싶다는 경우도 있고, 더 큰 이유는 조합 반대파들이 조합원들을 선동하여 ‘분양신청 기간내에 분양신청을 하지 않아도 아무런 문제가 없다’고 충동질을 하고 있기 때문입니다.

● 김 변호사 : 저의 지식으로는 분양신청 기간내에 분양신청을 하지 않으면 신축아파트를 분양받을 수가 없는데, 반대파들은 아무 문제가 없다고 하는 근거가 무엇이던가요?

▶최 조합장 : 분양신청기간 내에 신청하지 않는 조합원들이 많으면 조합에서도 어쩔 수 없이 나중에 추가로 분양신청을 받을 것이고, 추가 분양신청을 받지 않으면 절대로 사업을 추진할 수가 없다는 것입니다.

● 김 변호사 : 조합원들이 분양신청을 하지 않으면, 그 미분양신청 분에 대하여 일반분양을 할 수가 있으며, 그렇게 되면 도급제의 경우에는 조합원들에게, 지분제의 경우에는 시공사에게 추가이익이 발생될 가능성이 매우 높은데, 분양미신청자들의 동의를 받지 않으면 사업을 추진할 수가 없다는 주장은 근거가 없는 주장입니다. 그리고 그러한 반대파들의 말을 믿고 분양신청을 하지 않은 조합원들은 나중에 현금청산을 당하게 될 때 후회를 하여도 소용이 없게 됩니다.

▶최 조합장 : 조합원 분양신청에 관하여 자세하게 설명을 부탁드립니다.

 

 

(1) 분양신청통지 및 공고
조합은 사업시행인가의 고시가 있은 날(주택재건축사업의 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제11조의 규정에 의하여 시공자를 선정하여 계약을 체결한 날)로부터 21일 이내에 분양신청관련 내용을 토지등소유자에게 통보하고 해당지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 합니다.

(2) 분양신청통지 및 공고 내용
조합이 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고하여야 하는 내용은 다음과 같습니다.
1. 사업시행인가의 내용
2. 정비사업의 종류명칭 및 정비구역의 위치면적
3. 분양신청서
4. 분양신청기간 및 장소
5. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
6. 개략적인 부담금 내역
7. 분양신청자격
8. 분양신청방법
9. 토지등소유자이외의 권리자의 권리신고방법
10. 분양신청하지 아니한 자에 대한 조치
11. 그밖에 시도 조례가 정하는 사항
으로 규정되어 있는데 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례에는 ‘1.분양신청 안내문, 2. 철거 및 이주예정일’을 추가로 기재하도록 되어 있다.

●김 변호사 : 그리고 위 내용중 가장 관심을 가지는 부분이 조합원분담금이 될 것입니다. 조합원들이 분양신청을 할 것인지 말것인지를 좌우하게 되는 내용을 보면,

가. 조합원 부담금 내역

조합으로부터 분양신청통지를 받은 조합원들은 조합이 정한 분양신청 기간 내에 분양신청을 하여야 합니다. 이때 조합원들은 자신들이 분양신청을 하였을 경우에 납부하여야 하는 부담금의 액수와 향후 분양받을 아파트의 시세를 대비하여 계산해 봅니다.그리고는 자신이 부담금을 납부하고 분양받는 것이 이익인지를 판단하여 분양신청을 하기 때문에 분양신청여부를 결정하는 가장 중요한 요인은 조합원들의 부담금내역이라고 할 수 있습니다.

나. 전매대신 현금청산을 택해

그런데 조합원부담금내역 이외에 분양신청여부를 결정하도록 하는 숨어 있는 요인이 또 하나 있습니다.
바로 ‘재건축사업의 경우에는 투기과열지구내의 조합원지위양도제한(전매제한) 때문에 조합원 부담금 납부 후 입주 시까지 꼼짝없이 끌려가게 생겼었는데, 분양신청을 하지말고, 시세보다 조금 적을 수도 있지만 감정평가금액을 받고 이 기회에 현금을 확보하는 것이 어떨까?’라는 생각입니다.
‘향후 입주시 아파트가격이 지금보다 얼마나 상승할지가 불투명하고, 그동안 전매제한 때문에 분양권을 전매하지도 못하였는데, 앞으로 몇 년을 더 끌려가느니 조합으로부터 청산금을 받고 현금을 확보하여 다른 곳에 투자하는 것이 어떨까’라는 심리가 점점 더 확산되고 있기 때문입니다.

▶최 조합장 : 변호사님, 그런데 저희 조합의 경우에는 시공사를 조합초기에 선정한 뒤에 가계약을 체결하였다가 사업시행인가를 받은 뒤에 본계약을 체결하려고 협상을 하고 있었는데, <도시 및 주거환경정비법> 제46조에 사업시행인가 고시 후 21일 이내에 분양통지를 하도록 규정되어 있기 때문에, 현재 시공사와 본 계약을 협상을 하고 있는 과정에서 분양신청 절차를 시작하게 되었습니다.

●김 변호사 : 잘 하셨습니다. 그런데 시공사와 본계약 협상이 마무리되지도 않은 상태에서 개략적인 부담금 내역은 어떻게 결정하여 통보하였습니까?

▶최 조합장 : 최초 시공사와 가계약을 체결한 당시와 지금은 시간적으로 많이 흘렀기 때문에 가계약을 근거로 하여 현재 시점의 조합원분담금을 계산해 보니 최초 예상된 조합원분담금보다 많이 상승한 것은 사실입니다.
그래서 분양통지를 할 때에 아직 본계약이 체결되지 않았으니까 최초 가계약당시의 조합원분담금을 기재할 것인가, 아니면 현재 시점에서 예상되는 조합원분담금을 기재할 것인가에 관하여 고민을 하다가 지난번에 변호사님께 문의하였더니, 비록 본계약은 체결되지 않았지만 시공사가 제시한 본계약서 초안 등을 참조하여 현재 시점에서 가장 유사한 조합원분담금을 기재하여 통보하라고 알려줘 그렇게 하였습니다.

●김 변호사 : 예, 조합원들에게 분양신청을 통보할 때에 기재되는 ‘개략적인 부담금 내역’이라고 함은 분양신청을 할 당시에 조합원 부담금내역을 정확하게 산출할 수가 없는 경우가 많이 있기 때문에 ‘개략적인’이라는 단어를 붙인 것입니다. 이때 ‘개략적’이라고 하더라도 분양신청당시에 가장 근접한 조합원분담금을 기재하여야지 지금 현재와는 많이 차이나는 최초의 조합원분담금 내역을 기재한다든지 하여 조합원들이 판단을 잘못하게 만들면 분양신청 자체에 문제가 생기게 됩니다.
예를 들면 분양신청을 접수할 현재 시점을 기준으로 볼 때에 기존 18평형 소유조합원들이 신축45평형을 신청할 때에 2억원을 납부하여야 하는데도 불구하고, 최초 가계약당시에 기재된 3천만원을 기재하여 통보를 한다면, 이는 조합원들로 하여금 잘못된 정보를 기초로 하여 분양신청을 하게 만드는 것입니다. 때문에 나중에 대대적인 분양신청 철회를 하거나 분양계약을 체결하지 않은 결과를 초래할 수가 있습니다.
그래서 분양신청 통보를 조합원에게 할 당시를 기준으로 하여 가장 유사한 조합원분담금을 기재하여 통보 및 공고를 하는 것이 맞습니다.

 

●김 변호사 : 도정법이 분양신청기간에 관하여 규정하고 있는 것을 보면 아래와 같습니다.

(1) 법이 규정한 분양신청기간

도시 및 주거환경정비법이 규정하고 있는 분양신청기간은 분양신청을 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내에 하도록 되어 있습니다. 다만 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있도록 되어 있습니다(법 제46조 1항).

(2) 분양신청기간의 횟수

가. 총 80일의 범위 내에서 몇 회라도 가능한가?
법이 규정하고 있는 분양신청기간은 최장 80일입니다. 따라서 이 80일을 20일씩 4회로 나누어 분양신청을 받을 수 있는 것이라고는 해석되지 않고, 1차로 30일 이상 60일 이내의 기간을 정하여 분양신청을 받고, 그 기간이 부족하면 20일은 연장하여 추가로 받을 수 있다는 의미로 해석하여 할 것입니다.
나. 1차 분양신청기간 종료후 몇 일 있다가 다시 분양신청을 받을 수 있는가?
1차 분양신청기간을 2007년 3월1일∼4월30일까지로 하여 정하였는데 분양신청을 받아 보니 많은 사람들이 분양신청을 하지 않아 2007년 5월15일∼5월31일까지 2차로 분양신청을 받으려고 합니다. 이것이 가능할까요? 본 변호사의 견해로는 엄격하게 해석하면 이것도 문제가 있다고 판단됩니다. 아래에서 그 이유를 알아보도록 하겠습니다.

(3) 제대로 된 분양신청접수 방법

그러면 법이 규정하는 바에 따른 제대로 된 분양신청기간의 방법은 무엇일까요?
1차로 30일이상 60일이내의 분양신청기간을 정하여 분양신청 접수를 받고, 접수를 받아보니 분양신청율이 저조할 경우에는 분양신청기간이 종료되기 전에 분양신청기간을 20일 이내의 범위에서 계속 연장을 한다는 통보를 하고 연장을 하는 것이 가장 타당한 것입니다.

 

▶최 조합장 : 변호사님, 만약에 이번에 분양신청접수를 끝내고 나중에 추가로 분양신청을 접수받았을 경우에 문제점은 어떤 것들이 있을까요?

●김 변호사 : 분양신청을 종료하였는데도 불구하고 조합이 임의로 추가분양신청을 받게 되거나 특히 관리처분총회까지 지난 뒤에 조합원 분양신청을 받게 되면 많은 문제점이 발생할 수가 있습니다.

(1) 추가로 분양신청을 새로 받았을 경우의 현상

분양신청을 할 때에는 자신이 원하는 신축아파트 평형을 신청하게 됩니다. 따라서 조합원들은 자신이 신청한 평형대에 배정이 되기를 원하고 있는 것입니다. 1차 분양신청접수결과 다음과 같이 분양신청이 되었다고 가정해 봅시다.
① 25평형: 신축공급 50세대중 신청자 40명
② 32평형: 신축공급 100세대중 신청자 110명
③ 45평형: 신축공급 100세대중 신청자 90명
위와 같이 분양신청이 접수마감되었을 경우에 이대로 평형배정을 하게 되면 25평형과 45평형을 신청한 사람들은 전부 자신이 신청한 평형대에 배정되게 됩니다. 그리고 32평형의 경우에도 10명만 탈락이 되어 탈락될 확률은 매우 적습니다.
그런데 조합이 분양신청을 얼마 있다가 다시 받아 추가로 분양신청한 자를 포함하여 다음과 같이 되었다고 가정해 봅시다
① 25평형: 신축공급 50세대중 신청자 45명
② 32평형: 신축공급 100세대중 신청자 140명
③ 45평형: 신축공급 100세대중 신청자 115명
이렇게 되면 기존 45평형을 신청하였던 사람들이 추가분양신청을 받게 됨에 따라 탈락할 가능성이 충분히 발생하게 되었습니다. 그리고 25평형은 1차와 마찬가지로 전부 원하는 평형대에 배정되게 되지만 동·호수 추첨에 사람이 많아짐에 따라 당첨될 동·호수에 변동이 발생할 가능성이 많아졌습니다. 또 32평형도 40명이나 탈락되기 때문에 기존 신청자들도 탈락될 가능성이 매우 높아지게 되었습니다.

(2) 분양신청기간내에 신청한 조합원에게 불이익발생

위와 같은 결과를 볼 때에, 조합이 분양신청기간을 종료하고 추가로 분양신청을 받지 않았다면 기존에 분양한 사람들이 누리게 될 평형배정의 이익이 추가로 분양신청을 받음으로 인하여 많은 변동이 발생하기 때문에 추가로 분양신청을 받는 것이 문제가 발생할 수가 있고, 이로 인하여 평형배정 및 동·호수 추첨이 무효가 될 가능성도 충분히 있습니다. 평형배정 및 동·호수 추첨이 무효가 되면 그 조합은 엄청난 혼란에 빠지게 될 것입니다

(3) 분양신청기간은 법규정에 맞도록

따라서 분양신청기간은 1차로 30일이상 60일이내에서 하고, 분양신청기간이 종료되기 전에 20일 이내의 범위에서 분양신청기간을 연장을 하는 것으로 종료하고 그때까지 분양신청을 하지 않은 조합원은 현금청산을 할 수밖에 없다고 할 것입니다.
다음호에서는 분양신청하지 않은 조합에 대한 현금청산에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

<김조영 건설교통부 고문변호사>