2008-02-08 00:58
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자료출처 : 공부벌레님의 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/etbadboy
세금 절반 '뚝', 잘 따져보면 비과세 횡재도
[달라지는 부동산 취득세·등록세]
이명박 대통령 당선인이 최근 부동산 취득ㆍ등록세를 현행 2%에서 1%로 낮출 것이라고 밝혔다. 이에 따라 취득세와 등록세에 대한 관심이 높아지고 있다.
취득세와 등록세는 그동안 양도소득세와 종합부동산세 등에 묻혀 잘 보이지 않았던 세금이었다. 양도세 및 종부세의 세율이 워낙 많이 오르고 관심이 집중되면서 상대적으로 논의에서 벗어나 있었다.
게다가 세율이 크게 높아진 양도세 등과 달리 취득세와 등록세는 세율이 지속적으로 낮아져왔다. 참여정부는 2005년 1월과 2006년 1ㆍ9월 등 세 차례에 걸쳐 취득ㆍ등록세 세율 인하를 단행한 바 있다.
2005년 1월에는 취득세와 등록세를 각각 2% 및 1.5%로 조정했고 2006년 1월에는 이를 2.5%(취득세 1.5%, 등록세 1%)로 1%포인트 인하했다. 또 같은해 9월에는 2%(취득세 1%, 등록세 1%)까지 낮아졌다.
그럼에도 3억5000만원짜리 아파트를 구입하는 경우 취득세와 등록세를 포함해 총 세금은 945만원이나 된다. 양도세에 비하면 부담이 덜하지만 그렇다고 무시할 만한 수준도 아니다.
일단 이명박 당선인의 말대로 취득세와 등록세가 절반수준이 된다면 지금보다 부동산거래에 대한 부담이 줄면서 거래가 활성화될 수 있는 가능성이 높다. 또 이들 세금은 지방세이므로 지방자치단체의 세수부족분에 대해 보전을 해 줄 수 있는 방안만 마련된다면 세율인하는 크게 어렵지 않을 것으로 관측된다.
취득세와 등록세는 경우에 따라 비과세가 되거나 감면이 되는 때가 있으므로 집을 구입하게 되면 이런 조건을 꼭 따져볼 필요가 있다.
◆ 취득ㆍ등록세 얼마나 되나
지방세법에 따르면 취득세의 표준세율은 취득물건 가액의 1000분의 20(2%)으로 하고 있다. 단 도지사가 조례에 따라 취득세의 세율을 표준세율의 50%의 범위안에서 가감조정할 수 있다.
등록세율은 권리별, 등기원인별, 물건별로 차등적으로 일정세율 또는 일정세액을 적용한다. 여기에 취득세액의 10%를 농어촌특별세로 등록세액의 20%를 지방교육세로 합산해 부과한다.
만약 서울에서 전용면적 90㎡의 아파트를 5억원에 샀다면 취등록세는 얼마를 내게 될까.
이 집은 취득세와 등록세가 각각 5억원의 1%인 500만원씩이다. 또 농특세는 취득세의 10%인 50만원이며 지방교육세는 등록세의 20%인 100만원이 된다. 여기에 취득세감면분 및 등록세감면분에 대한 0.2%의 농특세 100만원씩을 더해야 한다.
이를 모두 합하면 1350만원이 된다.
국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하 주택에서는 농특세가 비과세된다.
서울에 있는 80㎡ 크기의 아파트를 개인간 거래를 통해 5억원에 구입했다면 취득세 및 등록세 각 500만원, 지방교육세 100만원 등 총 1100만원의 세금을 내야 한다.
즉 국민주택규모를 초과하는 주택에 대해서는 취득세 및 농특세가 1.3%, 등록세 및 지방교육세 농특세가 1.4%로 총 2.7%가 부과된다고 보면 된다.
국민주택규모 이하의 주택에서는 취득세가 1%, 등록세 및 지방교육세가 1.2%로 총 2.2%만 내면된다.
◆ 따져보면 비과세 혜택 있다
경우에 따라 취득세나 등록세가 비과세되는 경우가 있다. 비과세가 되는 때는 극히 제한적이기는 하지만 잘 따져보면 비과세될 수도 있으므로 놓치지 않는 것이 중요하다.
천재·지변·소실·도괴 등 불가항력적으로 건물이 파손된 경우 파손일로부터 2년 이내에 건축 또는 개수해 취득하면 취득세와 등록세 모두 비과세된다.
공익사업을 위해 보유하던 토지 등이 수용된 후 다른 대체 부동산을 취득하면 취득세와 등록세를 비과세한다. 즉 공익사업을 위해 부동산이 매수 또는 수용되거나 철거된 자가 계약일 또는 당해사업인정고시일 이후에 대체취득할 부동산의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내에 이에 대체할 부동산 등을 취득한 경우 취득세와 등록세를 비과세한다. 단 새로 취득한 부동산의 가액이 종전부동산가액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 대해서는 과세된다.
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취득세만 비과세되는 경우도 있다. 주택재개발사업 및 도시환경 정비사업 등의 시행으로 환지계획 등에 의해 토지 및 건축물(초과액 제외)을 취득하는 경우 취득세만 비과세된다. 또 상속으로 인한 취득 중 1가구 1주택 취득 및 자경농민의 농지를 취득하거나 건축물을 이전하는 경우 취득세만 비과세된다. 이전한 건축물의 가액이 종전의 건축물의 가액을 초과하는 경우에는 초과하는 가액에 대해서만 과세한다.
◆ 감면받을 수 있는 경우
비과세는 토지 수용 등 몇몇 특수한 경우에만 가능하지만 감면은 신축 공동주택과 임대주택에 한해 적용된다. 감면 내용은 각 지방자치단체 세 감면조례에 따른다. 따라서 각 지역마다 차이가 있을 수 있다.
국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하의 공동주택을 분양 받아 1가구 1주택이 되는 경우 취득세와 등록세를 모두 면제하거나 감면해준다. 분양받은 후 잔금지급일 현재 무주택자여야 한다.
서울시에서 연면적 또는 전용면적 40㎡이하인 주택 중 취득가액이 1억원 미만인 주택을 취득해 1가구 1주택이 되는 경우 취득세와 등록세를 면제한다. 종전주택이 있다면 새 주택을 취득한 날부터 30일 이내에 종전주택을 매각해도 된다.
서울시는 임대주택에 대한 감면혜택도 마련하고 있다. 임대사업자가 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택을 취득하는 경우 취득세와 등록세를 면제한다.
장기임대를 목적으로 전용면적 60㎡ 이상 149㎡ 이하의 임대주택을 20가구 이상 취득하게 되면 20가구 초과분에 대해서는 취득세와 등록세를 경감해 준다. 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 장기임대주택을 취득하면 50%를, 85㎡ 초과 149㎡ 이하의 장기임대주택을 취득하면 25%를 감면한다.
임대사업자가 임대목적으로 건축한 공동주택 및 임대사업자가 임대목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택의 경우도 감면혜택이 있다. 또 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택은 취득세와 등록세를 면제한다.
서울시의 경우 자원봉사를 통한 무주택자 주택공급사업의 경우도 감면혜택이 있다. 사단법인 한국사랑의집짓기운동연합회가 무주택자에게 공급할 목적으로 취득하는 주택건축용 부동산 및 신축한 주택에 대해서는 취득세와 등록세를 면제해 준다.
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