[달라지는 부동산 취득세·등록세]

 

 

 

 

 

최근 종합부동산세를 납부한 주택보유자라면 늘어나는 세금은 고민거리가 될 수밖에 없다. 과세표준 적용률이 매년 높아지기 때문이다.

종부세는 보유단계의 세금이다. 주택을 팔 때에도 부담은 여전하다.
만약 2주택 이상 보유하고 있다면 양도소득세가 중과세되기 때문이다. 결국 보유하면서 세금내고 또 팔 때에도 세금을 내야 하기 때문에 이러지도 저러지도 못하는 교착상태에 빠지게 된다.

이런 세금부담을 줄일 수 있는 방법은 없을까.
2주택 이상 주택을 다수 보유하고 있다면 주택임대사업을 하는 방법이 있다.

국민은행의 원종훈 세무사는 "세법에서 요구하는 사항을 따르면서 주택임대사업을 진행하면 아무리 다주택을 보유하고 있더라도 종부세와 50%~60%의 양도세의 중과세를 피할 수 있다"며 "다만 세법상 종부세를 적용하는 기준과 양도세를 중과하는 기준이 비슷하면서도 미묘하게 다른 점이 있기 때문에 양쪽의 요건을 모두 충족시키는 지혜가 필요하다"고 강조했다.

◆종부세, 어떻게 과세하나

2006년 이후에 보유단계에서 부과하는 종부세의 부담은 크게 상승했다.

종부세가 늘어난 이유는 크게 4가지로 정리된다. 우선 종부세를 판단하는 기준금액이 인하됐다. 종부세 과세 기준은 주택의 경우 당초 9억원으로 정했으나 지난해부터는 6억원 이상의 주택을 보유하고 있다면 종부세를 내야 한다.

또 주택과 토지에 대한 종부세가 가족 단위로 합산해서 과세된다. 개인별 과세에서 가족별 합산과세로 바뀌면서 가족들이 각자 따로 주택을 보유하고 있더라도 주택가격을 합쳐 6억원이 넘으면 종부세 과세 대상자가 된다.

과세표준을 만들 때 적용하는 과세표준 적용율이 매년 상승한다. 2005년에 50%였던 과세표준 적용율은 매년 10%씩 상승해서 2009년에는 100%로 맞춰진다. 매년 세금이 올라갈 수밖에 없다.

그리고 마지막으로 건설교통부에서 고시하는 공시가액이 상승한다.

◆양도세 중과 기준은

처분단계의 양도소득세 부담도 올해부터 본격적으로 늘어난다. 이제는 2주택을 소유해도 다주택을 보유한 것으로 판단한다.

2주택 이상 소유하고 있다면 주택을 매각할 때 중과세가 된다. 세대를 기준으로 2주택을 소유한 사람에게도 50% 세율로 양도소득세가 과세된다.

그리고 3주택 이상을 보유한 사람은 2004년부터 60% 세율로 과세된다. 또 이렇게 50%에서 60%의 세율로 양소세가 과세되는 주택은 보유기간에 따른 공제의 혜택도 받을 수 없다.

따라서 2주택 이상의 주택을 보유했다가 매각할 때에는 매각차익이 적거나 주택가격이 낮은 것부터 처분하는 것이 양도세를 조금이라도 줄일 수 있는 방법이다.

◆종부세와 양도세 중과를 피하는 임대주택 요건은

종부세와 양도세 중과세를 피하기 위한 장기주택임대사업의 요건은 비슷하다.
동일한 행정구역에 위치한 5채의 주택을 묶어 10년 이상 임대해야 한다.

특히 무엇보다 면적요건과 가격요건을 만족해야 한다. 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하면서 주택공시가액이 3억원 이하이어야 한다.
그리고 구청에 임대사업등록을 하고 세무서에서 사업자등록을 내야 한다.

이런 절차를 거치면 종부세는 임대사업을 시작하는 해부터 제외될 수 있고 양도세는 10년 이상의 장기임대가 종료된 이후부터 기본세율(9%~36%)로 양도세를 계산할 수 있다.

◆행정구역 등 요건 주의해야

종부세를 피하기 위한 요건과 양도세 중과세를 피하기 위한 요건은 비슷한 듯 하지만 차이도 있다.

일단 동일행정구역의 기준이 서로 다르다. 종부세는 특별시, 광역시 또는 도에 소재하는 주택을 기준으로 5채를 판단하지만 양도세는 동일한 시 또는 군에서 5채 이상을 묶어야 한다. 즉 시(市)가 다르더라도 같은 경기도를 기준으로 주택 5채를 묶어서 임대하면 종부세는 피할 수 있다.

하지만 양도세는 동일한 시(특별시 또는 광역시포함) 또는 군(郡)에서 묶어야 하므로 60% 세율의 양도소득세는 피할 수 없다.

공시가액 3억원 요건도 다르다. 종부세는 주택임대사업을 시작하는 단계에서 3억원을 판단하지만 양도세는 양도단계에서 3억원을 판단한다. 즉 종부세는 임대사업을 시작하는 단계에서 주택의 공시가액이 모두 3억원 이하면 종부세가 제외된다.
하지만 양도세는 매각하는 단계에서 공시가액이 3억원을 넘지 않아야 한다.

원종훈 세무사는 "결국 종부세와 양도세 모두 혜택을 보기 위해서는 동일한 시에서 5채의 주택을 묶어 임대사업을 진행하고 시작할 때와 매각할 때 모두 공시가액이 3억원 이하여야 된다"고 강조했다.

원 세무사는 이어 "만약 거주하는 주택을 포함해서 경기도 용인에 소형주택 3채를 가지고 있는 주택보유자가 추가로 주택을 매입해 임대사업을 하고자 한다면 주택의 추가매입은 같은 행정구역인 용인지역에서 하는 것이 바람직하다"고 설명했다.

「자금출처조사」란 어떤 사람이 재산을 취득하거나 부채를 상환했을 때 그 사람의 직업ㆍ나이ㆍ소득세 납부실적ㆍ재산상태 등을 고려, 스스로의 힘으로 재산을 취득하거나 부채를 상환했다고 보기 어려운 경우에 세무서에서 소요자금의 출처를 제시하도록 해 출처를 제시하지 못하면 다른 사람으로부터 증여를 받은 것으로 보고 증여세를 추징하는 것을 말한다.

자금출처조사는 모든 경우에 다 하는 것은 아니며, 10년 이내의 재산 취득가액 또는 채무상환금액의 합계액이 아래 기준금액 미만인 경우에는 자금출처조사를 하지 않는다. 다만, 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여사실이 확인되면 증여세가 과세된다.

<자금출처조사 배제기준>

자금출처조사 대상자로 선정되거나 세무서에서 자금원천을 소명하라는 안내문을 받았다면 증빙서류를 제출해 취득자금의 출처를 밝혀야만 증여세 과세를 피할 수 있다.

취득자금의 80%이상을 소명하지 않으면(취득자금이 10억원 이상인 경우에는 소명하지 못한 금액이 2억원 미만이 되지 않으면) 취득자금에서 소명금액을 뺀 나머지를 증여받은 것으로 보기 때문에 소명자료는 최대한 구비해 제출해야 한다.

<자금 출처로 인정되는 대표적인 항목과 증빙서류>

특히 개인간의 금전거래의 경우에는 사적인 차용증, 계약서, 영수증 등만 가지고는 거래사실을 인정받기 어려우므로 이를 뒷받침할 수 있는 예금통장사본, 무통장입금증 등 금융거래 자료를 준비하는 것이 좋다.

 

(국세청)