2007-04-17 20:43
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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
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경기도 의정부에 사는 길모씨(55세)는 상가분양을 받아 임대하려고 하는데 주위에서 들은 바로는 분양계약시 바로 세무서에 일반사업자신고를 하면 부가가치세를 환급받을 수 있다고 한다.
상가를 매수할 때 매수가에 부가가치세가 포함돼 있는지, 사업자등록을 안내도 괜찮은지 궁금하다. 또한 인터넷을 검색하다 보면 ‘상가 매매 가격에 부가세 별도’라는 표시도 있어 혼란스러워 하고 있다.
■ 부가세 환급 요건
부가가치세는 서비스의 제공과정이나 상품의 거래에서 얻어지는 부가가치, 즉 이윤에 대하여 과세하는 세금으로 최종소비자가 부담한다. 상가는 분양받을 때 이미 부가가치세가 포함되었으며 부동산을 매수할 때는 지방세인 취득세와 등록세를, 매도할 경우에는 양도세를 납부하면 된다.
부가세를 환급받기 위해서는 분양계약과 동시에 세무서에 일반사업자로 등록해야 부가세 환급을 받을 수 있다. 상가를 분양받으면 대부분 건물을 짓는 중에 분양을 하기 때문에 계약금과 중도금을 상가준공 전에 나누어서 납부하게 되는데 일부 이 사실을 알려주지 않는 경우가 있어 부가세 환급을 받지 못하는 경우가 종종 있다.
부가세환급은 세금계산서가 발부되어야 가능하다. 그러기 위해서는 층․호수 등을 기재한 계약서가 있어야 한다. 분양을 받아 임대를 주는 데는 사업자 등록이 없어도 가능하지만 부가세를 환급받기 위해서는 일반사업자로 등록을 해야 한다. 또한 임차조건이 유리한 회사나 법인에게 임대할 경우 세금계산서 발행을 요구한다.
보통 부가세는 분양가의 10%정도인데 상가 1층 분양가가 2억이라면 부가세 포함하여 2억2천만원이 총분양가이다. 이중에서 2천만원을 다시 환급받는 것인데 계약한 날짜와 신고한 날짜가 같아야 환급을 받을 수 있기 때문에 주의할 필요가 있고 한꺼번에 받는 것이 아니고 입금액에 따라 분기별로 나누어서 받는다.
■ 부가세 별도의 의미
부가세 별도는 분양가에 부가세를 포함하여 표기하면 분양가가 상대적으로 높아 보이기 때문에 대부분 부가세 별도라고 표기한 뒤 분양가격에는 원 분양가만 표시하여 상대적으로 분양가를 낮게 보이게 하기 위한 마케팅전략이다.
즉 모든 재화의 공급에는 부가가치세가 붙으며 분양가에는 부가세가 포함되어 공지할 수도 그렇지 않을 수도 있으므로 피분양자가 꼼꼼히 챙겨야 한다. 사람이 태어나면 출생신고를 통해 주민등록을 하듯이 사업을 하려는 사람은 반드시 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 한다. 사업자가 사업을 개시하면 사업을 통해 얻은 수입, 소득, 재산 또는 행위 등에 대해 나라에서 세금을 부과하게 된다.
■ 사업자등록
사업자는 과세업무의 효율적인 운영에 협조하기 위해 사업자의 사업에 관한 일련의 사항을 세무관서의 공부에 등재하여야 하는데 이것이 사업자등록이다.
사업자등록은 사업장마다 해야 하며, 사업자등록 신청은 세무서 민원봉사실에서 접수한다. 사업자등록은 사업을 시작한 나로부터 20일안에 구비서류를 갖추어 사업장 소재지 관할세무서 민원봉사실에 신청하면 된다.
민원봉사실에서는 사업자등록 신청내용에 따라 사업자등록증을 즉시 발급하거나 총무과 신고, 등록계에서 신청사항을 확인 후 사업자등록증을 사업자에게 우송 또는 직접 교부한다. 사업을 개시하기에 앞서 상품 EH는 시설자재 등을 구입하면서 세금계산서를 교부받고자 할 경우, 예외적으로 사업을 개시하기 전에 사업자등록을 할 수 가 있다. 이때에는 사업을 개시한다는 사실이 객관적으로 확인되어야 사업자등록증이 교부된다.
■ 과세특례적용 신고
신규로 사업을 시작하는 사업자는 사업을 개시한 날이 속하는 1년의 공급대가(부가가치세가 포함된 금액)의 합계액이 1억5천만원 이상 될 것으로 예상되면 일반과세자로 신고한다. 신규 사업개시 사업자는 1년의 공급대가의 합계액이 1억5천만원에 미달되고 과세특례기준금액인 4천8백만원(대리, 중개, 주선, 위탁매매, 도급은 1천2백만원) 이상이 될 것으로 예상되는 때에는 부가가치세 사업자등록과 함께 간이과세 적용신고서를 사업장 관할세무서장에게 제출한다.
새로운 사업을 시작하는 개인사업자는 연간매출액이 4천8백만원(대리, 중개, 주선, 위탁매매, 도급은 1천2백만원) 미만이 될 것으로 예상되는 때에는 사업자등록 신청서의 과세특례적용 신고란에 그 내용을 기재해야 과세특례적용을 받게 된다(혹은 사업자등록 신청서와 함께 과세특례적용 신고서를 내도 된다).
그러나 광업, 제조업(다만, 과자점, 방앗간과 제분업, 양복, 양장, 양화점, 기타 전체 매출액의 50% 이상을 최종 소비자에게 직접 공급하는 사업으로서 국세청장이 정하는 경우 과세특례적용이 가능함), 도매업(도․소매업 겸업 시도 과세특례적용을 할 수 없음)에 해당하는 경우는 과세특례자가 될 수 없고, 연간 매출액이 4천8백만원 미만이더라도 일반과세자가 되고자 하는 경우에는 과세특례적용신고를 하지 않으면 된다.
■ 폐업신고와 세금 정리
사업을 시작할 때 사업자등록 신청을 하는 등 각종 신청, 신고를 했듯이 사업을 그만두는 경우에도 그 종결절차를 거쳐야 하며, 그렇지 않을 때에는 커다란 손해를 입는 경우가 있다. 사업을 폐업하면 지체없이 세무서 민원봉사실에 비치된 폐업신고서 1부를 작성해 사업자등록증과 함께 사업장 관할세무서에 제출하면 된다. 폐업신고서를 제출하는 경우에는 부가가치세확정 신고도 같이 하는 절차가 간편하다.
이때 부가가치세 확정신고서에 폐업연월일 및 사유를 기재하고 사업자등록증을 첨부해 제출하면 폐업신고서를 제출한 것으로 본다. 폐업하는 사업자의 부가가치세 확정 신고대상기간은 폐업일이 속하는 과세기간개시일(1.1 또는 7.1)로부터 폐업일까지이며, 폐업일로부터 25일 이내에 이 기간의 영업실적에 대한 부가가치세확정 신고절차를 이행하고 이에 대한 세금을 내면 된다.
예를 들어, 4월 15일 사업을 그만두는 경우 4월 15일이 속하는 과세기간은 제 1기의 확정신고기간(1.1~6.30)이므로 신고대상기간은 1월 1일~4우러 15일이 된다. 따라서 이 기간 중의 영업실적에 대해 폐업일 4월 15일로부터 25일이 되는 5월 10일까지 납부를 해야 하는 것이다.
사업을 폐업하는 경우 소득세도 자진신고 납부하면 소득세를 조속히 종결시킬 수 있다. 소득세는 1년간 소득을 합산해 다음해 5월 31일까지 자진신고 납부하도록 돼 있으나 폐업의 경우에는 이와 별도로 폐업 때까지의 실적을 기준으로 부가가치세폐업확정 신고납부와 같이 소득세도 수시부과를 신청해 자진납부하면 소득세를 종결시키므로 다음해 5월 31일까지 기다릴 필요가 없다.
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