2008-01-27 01:04

http://blog.drapt.com/ksw1309/81201363440534

출처 : 닥터아파트 > 오늘의 부동산 TIP

원문 : http://www.drapt.com/tip/index.htm?ret_page_name=cont_list&page_name=cont_view&uid=1819959685368

창업을 꿈꾸거나 상가투자에 관심 있는 사람들이 점포를 얻을 때 반드시 부딪히는 문제가 바로 권리금에 관한 것이다. 권리금은 지역권, 영업권, 시설권 등으로 구성되는데 보통 계약서에 명시하지 않아 상가임대차보호법의 보호받지 못하기 때문에 절대 소홀히 하지 말아야 할 내용 중의 하나다. 권리금의 종류 및 주의점에 대해서 알아보도록 하자. 1. 영업권리금 해당 점포의 영업을 통해 발생하는 매출 정도에 따라 형성되는 권리금으로 매도시점부터 6~12개월 동안 발생하는 평균 매출수익이 기준이 된다. 예를 들어 한 달 순수입이 2천만원이면 1억4천만원(2천만원X12개월) 정도의 권리금이 형성되는 것이다. 주의할 점은 영업권리금을 책정할 때는 매도자가 일방적으로 매출액을 산정하는 것이 아니라 매출 장부를 확인해야 한다. 2. 시설권리금 기존 임차인이 상가 오픈할 때 투자했던 시설비용을 말하는 것으로 인테리어, 간판, 기자재 등이 포함된다. 이때 주의할 점은 시설에 대한 감가상각을 반드시 고려해야 한다는 점이다. 정확한 감가상각을 계산하기 위해서는 기존 점포의 사업자등록증을 통해 최초 개업일을 확인해야 한다. 시설에 대한 권리금은 보통 1년 단위로 30%씩 비용을 삭감하는 것이 관례이며 3년이 지난 시설물이나 집기에 대해서는 권리금을 적용하지 않는다. 3. 바닥권리금 점포가 위치한 특성에 따라 형성되는 프리미엄으로 쉽게 말하면 '자릿세'이다. 영업권리금이 현재 매출과 순수익에 기초해 형성된다면 바닥권리금은 창업할 때 일정 수준의 매출이 발생할 것이라는 전제하에 받게 되는 것으로 가끔 신규점포에서도 요구하기도 한다. 주의할 점은 건물주가 요구할 때만 계약서에 명시해야 하고, 부동산 중개업자나 분양업자가 요구할 때는 지불할 필요가 없다.

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2007-06-28 14:42

http://blog.drapt.com/ksw1309/81183009358743

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30664

정부의 과도한 부동산 규제는 한동안 부동산투자 여력을 꺾어놓을 것이 뻔하다. 오직 풀어놓은 유일한 출구가 상가와 오피스빌딩이다. 빌딩은 큰돈이 들어가 일반인에게는 손에 와 닿지 않는 상품이다. 그럼 살 수 있는 유일한 부동산은 상가다. 덕분에 상가는 수요도 2배 늘었고 공급도 2배 늘었다. 상가를 고르는 것이 어렵기는 예나 지금이나 마찬가지다. 상가는 투자에 실패하는 경우가 많아 어찌 보면 아주 조심해야할 부동산이다. ◆ 뜨는 상가 뜨는 상가의 대표적인 물건은 스트리트형 상가와 지하층 없는 단지 내 상가다. 상가비율이 적은 주상복합건물의 1층 상가도 인기다. 강남 코엑스 스타일로 쭉 상가를 나열해 놓는 상가가 스트리트형 상가다. 이대입구, 동부이촌동, 분당서현동 스타일이다. 다만 중간에 차도가 없고 보행자 도로가 있다. 일산의 '라페스타'나 '웨스턴돔'이 대표적인 형태다. 기본적으로 톱브랜드가 입점한다. 물론 자기 문이 있는 독립점포다. 근래에는 단지 내 상가도 세대수에 비하여 점포수를 작게 만들어 입점 업종이 중복될만한 소지를 아예 없앴다. 지하층도 없앴다. 그러다보니 분양가격 상승이라는 문제점도 발생한다. 희소가치가 과당경쟁에 의한 고분양가를 만들고 비싸게 사다보니 임대료도 올라간다. 높은 임대료를 받기위해 적정한 임차인을 찾을 때까지 공실로 버티다 임대를 놓으니 임대인을 맞추는 시간이 오래 걸리고 수익률도 은행금리밖에 안 나온다. 제대로 기대수익률을 맞추려면 2~3년을 기다려야 한다. 상업지역에 들어서는 주상복합상가는 간판 가시성이 좋고 유동인구 유입효과가 높아서 뜨는 상가중의 하나다. ◆ 지는 상가 대표적인 지는 상가가 ‘쇼핑몰’이라 불리는 테마상가다. 공급과잉으로 경매시장에 쏟아져 나오는 대표상품이다. 공급이 수요를 초과할 경우에는 단지 내 상가나 근린상가에 비해서 안정성이 훨씬 떨어진다. 장기투자 상품으로 쇼핑몰이 위험한 대표적인 이유가 협소한 매장구조와 지분등기방식, 백화점식 오픈형 구조라 중간 중간에 빈 점포가 생기면 쇼핑몰 전체가 슬럼화 된다는 취약점 때문이다. 동대문, 남대문 상권 등은 공급과잉으로 몸살을 앓고 있다. 근린상가도 인기가 예전만 못하다. ‘플라자’라 불리는 근린상가는 도시의 팽창속도를 넘어서는 과다공급이 위험요소이다. 어느 날 갑자기 기존상가 앞에 신생상가가 서고, 그 상가가 기존상가의 경쟁력을 절반으로 떨어뜨리는 일이 허다하기 때문이다. 택지지구의 근린상가는 상권을 이루는데 3년 이상의 시간이 걸리며 공사 중인 상가는 돌발변수에 의해 스케줄이 변경될 수 있고 평면과 컨셉도 달라질 수 있다. 따라서 택지지구의 상업비율, 주거공실율, 입주현황, 시행업체의 자금력이나 도면, 분양상태가 분양받기 전에 따져보아야 하는 필수요소이다. ◆ 안전한 투자는 ‘선임대 상가’ 안정적인 투자를 하려면 당연히 뜨는 상가 중에서 이미 임대를 완료한 ‘선임대 상가’가 좋다. 그중에서도 1층상가가 좋고 임대 들어온 업종이 시설투자를 많이 한 유명 브랜드일수록 좋다. 입주 시점에 과다하게 1층 점포에 모여 있는 부동산 사무실들은 1~2년 후 재임차 시 임대 가격을 깎아줘야 하거나 공실로 변화할 가능성이 높은 요주의 업종이다. 또 너무 임대료가 높게 책정된 것처럼 보이는 상가는 당장은 수익률이 높아 보이나 영업 상태에 따라 임대료를 체납할 가능성도 높다. 따라서 안전한 투자는 상권이 형성될 때까지 임대료 부담을 줄여주고 영업활성화 이후에 정상화하는 예측임대프로그램이 가동되는 투자다. 따라서 첫 번째 입점자를 잘 선택해야 한다. 첫입점자가 자리를 잡으면 점포가치가 올라간다. 상가를 분양받아 점포주가 된다는 것은 사업을 시작하는 것과 같다. 임대인도 임차인과 동반자적 인식을 갖고 초기임대료와 중기임대료를 적정히 조절해줄 수 있는 선진적 사고가 필요하다. 알짜배기 상가는 매년 임차인의 매출이 5%~10%씩 오르고 임대료도 5%씩 올라갈 수 있는 미래지향적인 상가다. ◆ 가장 좋은 상가는 Open Space를 확보한 1층 상가 역시 좋은 상가는 1층 상가이고 그중 코너상가이다. 이 가운데 광장이나 대로변에 위치해 노천카페 스타일로 유효공간을 활용할 수 있는 위치를 가진 상가가 최고 인기다. 우리나라가 유럽처럼 노천카페를 공식적으로 허가하고 있지 않지만, 스타일은 그런 쪽으로 간다. 사람이 몰리는 지역에 파라솔과 간이 테이블을 설치하고 그곳에서 음료나 맥주를 마시는 1층 상가의 권리금이 상승추세이다. 점포 앞에 테라스를 설치해서 여유 공간을 확보할 수 있거나 큰 나무그늘, 혹은 강변, 공원 등의 볼거리를 갖춘 곳이 투자가치도 높다. 몇 개의 파라솔을 내놔도 자연스러운 그런 공간을 낀 상가는 추후에 매매도 수월하고 임대료도 올릴 수 있는 가점요소를 가지고 있다. 새로운 컨셉을 가미해 사람들이 모여들 수 있는 상업공간이 근래의 트렌드이며 상가투자의 선순위다. ◆ 적정 임대료는 은행금리 3% 상가투자에서 가장 중요한 점은 안정적인 임대수입을 확보하는 것이다. 근래는 상가과잉공급과 자영업의 내수침체로 임대료 수입이 저조하거나 아예 임대를 못 맞추는 경우가 허다하다.   적정 임대료는 얼마정도일까? 1년짜리 정기예금금리 3%정도가 꾸준히 유지될 수 있는 상가가 좋은 상가다. 일단 적정 임대료를 맞출 수 있는 상가라고 생각이 들면 상가투자의 기본요소는 갖춰진 것으로 볼 수 있다. 그 다음 업종을 잘 선택해야 하고 임차 희망자의 시설투자수준과 지불능력, 영업경험 등을 세심하게 검증할 필요가 있다.   좋은 상가는 임대료를 시중은해 예금금리에 따라 연동할 수 있는 갭이 있는 상가이다. 금리가 오른다고 해서 오히려 찬바람이 부는 상가는 수익형 부동산으로 부적합하다. 결국 중장기적 임대차의 안정성을 확보한 상가가 좋은 상가이다. ◆ 상가 투자 시 종류별 체크 포인트 ①쇼핑몰 • 공급과잉을 극복할 만한 상가 성공요소를 가지고 있는가? • 독립점포로서의 개별성을 어느 정도 확보하고 있는가? • 운영회사의 관리능력은 어느 정도인가? ②근린상가 • 인근에 새롭게 세워질 경쟁상가가 존재하고 있지는 않은지 살펴볼 것. • 택지지구는 교통망과 상권이 정착되기까지 걸리는 시간을 감안할 것. • 전철역, 고정인구, 배후고객의 이동 동선은 확실한가? ③주상복합상가 • 주거면적 대비 상가의 비율이 적당한가? • 주상복합의 주거부분의 브랜드와 거주민의 소득평가 • 주상복합 전체 세대수와 점포 앞 유동인구, 상권의 연결 상태 ④단지 내 상가 • 세대수 X 0.5평 이내가 상가의 전체 연면적이어야 한다. • 지하층이 없어야 좋으며 상가 총 층은 3층 이하일 것. • 상가수익률을 역으로 계산해서 분양가는 임차인이 감당할 수 있는 범위인가? 결국 포인트는 임대의 확실성과 추후의 환금성이다. 이 두 가지를 기본으로 상가투자는 시작된다. 다음은 적정 가격에 살 수 있는가하는 점이다. 높은 가격에 상가를 사거나 분양 받으면 수익률은 떨어지기 마련이다.   ‘풍요 속에 빈곤’ 상가는 너무 많고 쓸 만한 상가는 너무 적다. 이것이 지금 시장의 현실이며 상가투자에 있어 가장 명심할 점이다.

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2007-04-17 20:43

http://blog.drapt.com/ksw1309/81176810180362

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30403

경기도 의정부에 사는 길모씨(55세)는 상가분양을 받아 임대하려고 하는데 주위에서 들은 바로는 분양계약시 바로 세무서에 일반사업자신고를 하면 부가가치세를 환급받을 수 있다고 한다.   상가를 매수할 때 매수가에 부가가치세가 포함돼 있는지, 사업자등록을 안내도 괜찮은지 궁금하다. 또한 인터넷을 검색하다 보면 ‘상가 매매 가격에 부가세 별도’라는 표시도 있어 혼란스러워 하고 있다. ■ 부가세 환급 요건 부가가치세는 서비스의 제공과정이나 상품의 거래에서 얻어지는 부가가치, 즉 이윤에 대하여 과세하는 세금으로 최종소비자가 부담한다. 상가는 분양받을 때 이미 부가가치세가 포함되었으며 부동산을 매수할 때는 지방세인 취득세와 등록세를, 매도할 경우에는 양도세를 납부하면 된다. 부가세를 환급받기 위해서는 분양계약과 동시에 세무서에 일반사업자로 등록해야 부가세 환급을 받을 수 있다. 상가를 분양받으면 대부분 건물을 짓는 중에 분양을 하기 때문에 계약금과 중도금을 상가준공 전에 나누어서 납부하게 되는데 일부 이 사실을 알려주지 않는 경우가 있어 부가세 환급을 받지 못하는 경우가 종종 있다. 부가세환급은 세금계산서가 발부되어야 가능하다. 그러기 위해서는 층․호수 등을 기재한 계약서가 있어야 한다. 분양을 받아 임대를 주는 데는 사업자 등록이 없어도 가능하지만 부가세를 환급받기 위해서는 일반사업자로 등록을 해야 한다. 또한 임차조건이 유리한 회사나 법인에게 임대할 경우 세금계산서 발행을 요구한다. 보통 부가세는 분양가의 10%정도인데 상가 1층 분양가가 2억이라면 부가세 포함하여 2억2천만원이 총분양가이다. 이중에서 2천만원을 다시 환급받는 것인데 계약한 날짜와 신고한 날짜가 같아야 환급을 받을 수 있기 때문에 주의할 필요가 있고 한꺼번에 받는 것이 아니고 입금액에 따라 분기별로 나누어서 받는다. ■ 부가세 별도의 의미 부가세 별도는 분양가에 부가세를 포함하여 표기하면 분양가가 상대적으로 높아 보이기 때문에 대부분 부가세 별도라고 표기한 뒤 분양가격에는 원 분양가만 표시하여 상대적으로 분양가를 낮게 보이게 하기 위한 마케팅전략이다. 즉 모든 재화의 공급에는 부가가치세가 붙으며 분양가에는 부가세가 포함되어 공지할 수도 그렇지 않을 수도 있으므로 피분양자가 꼼꼼히 챙겨야 한다. 사람이 태어나면 출생신고를 통해 주민등록을 하듯이 사업을 하려는 사람은 반드시 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 한다. 사업자가 사업을 개시하면 사업을 통해 얻은 수입, 소득, 재산 또는 행위 등에 대해 나라에서 세금을 부과하게 된다. ■ 사업자등록 사업자는 과세업무의 효율적인 운영에 협조하기 위해 사업자의 사업에 관한 일련의 사항을 세무관서의 공부에 등재하여야 하는데 이것이 사업자등록이다. 사업자등록은 사업장마다 해야 하며, 사업자등록 신청은 세무서 민원봉사실에서 접수한다. 사업자등록은 사업을 시작한 나로부터 20일안에 구비서류를 갖추어 사업장 소재지 관할세무서 민원봉사실에 신청하면 된다. 민원봉사실에서는 사업자등록 신청내용에 따라 사업자등록증을 즉시 발급하거나 총무과 신고, 등록계에서 신청사항을 확인 후 사업자등록증을 사업자에게 우송 또는 직접 교부한다. 사업을 개시하기에 앞서 상품 EH는 시설자재 등을 구입하면서 세금계산서를 교부받고자 할 경우, 예외적으로 사업을 개시하기 전에 사업자등록을 할 수 가 있다. 이때에는 사업을 개시한다는 사실이 객관적으로 확인되어야 사업자등록증이 교부된다. ■ 과세특례적용 신고 신규로 사업을 시작하는 사업자는 사업을 개시한 날이 속하는 1년의 공급대가(부가가치세가 포함된 금액)의 합계액이 1억5천만원 이상 될 것으로 예상되면 일반과세자로 신고한다. 신규 사업개시 사업자는 1년의 공급대가의 합계액이 1억5천만원에 미달되고 과세특례기준금액인 4천8백만원(대리, 중개, 주선, 위탁매매, 도급은 1천2백만원) 이상이 될 것으로 예상되는 때에는 부가가치세 사업자등록과 함께 간이과세 적용신고서를 사업장 관할세무서장에게 제출한다. 새로운 사업을 시작하는 개인사업자는 연간매출액이 4천8백만원(대리, 중개, 주선, 위탁매매, 도급은 1천2백만원) 미만이 될 것으로 예상되는 때에는 사업자등록 신청서의 과세특례적용 신고란에 그 내용을 기재해야 과세특례적용을 받게 된다(혹은 사업자등록 신청서와 함께 과세특례적용 신고서를 내도 된다). 그러나 광업, 제조업(다만, 과자점, 방앗간과 제분업, 양복, 양장, 양화점, 기타 전체 매출액의 50% 이상을 최종 소비자에게 직접 공급하는 사업으로서 국세청장이 정하는 경우 과세특례적용이 가능함), 도매업(도․소매업 겸업 시도 과세특례적용을 할 수 없음)에 해당하는 경우는 과세특례자가 될 수 없고, 연간 매출액이 4천8백만원 미만이더라도 일반과세자가 되고자 하는 경우에는 과세특례적용신고를 하지 않으면 된다. ■ 폐업신고와 세금 정리 사업을 시작할 때 사업자등록 신청을 하는 등 각종 신청, 신고를 했듯이 사업을 그만두는 경우에도 그 종결절차를 거쳐야 하며, 그렇지 않을 때에는 커다란 손해를 입는 경우가 있다. 사업을 폐업하면 지체없이 세무서 민원봉사실에 비치된 폐업신고서 1부를 작성해 사업자등록증과 함께 사업장 관할세무서에 제출하면 된다. 폐업신고서를 제출하는 경우에는 부가가치세확정 신고도 같이 하는 절차가 간편하다. 이때 부가가치세 확정신고서에 폐업연월일 및 사유를 기재하고 사업자등록증을 첨부해 제출하면 폐업신고서를 제출한 것으로 본다. 폐업하는 사업자의 부가가치세 확정 신고대상기간은 폐업일이 속하는 과세기간개시일(1.1 또는 7.1)로부터 폐업일까지이며, 폐업일로부터 25일 이내에 이 기간의 영업실적에 대한 부가가치세확정 신고절차를 이행하고 이에 대한 세금을 내면 된다. 예를 들어, 4월 15일 사업을 그만두는 경우 4월 15일이 속하는 과세기간은 제 1기의 확정신고기간(1.1~6.30)이므로 신고대상기간은 1월 1일~4우러 15일이 된다. 따라서 이 기간 중의 영업실적에 대해 폐업일 4월 15일로부터 25일이 되는 5월 10일까지 납부를 해야 하는 것이다. 사업을 폐업하는 경우 소득세도 자진신고 납부하면 소득세를 조속히 종결시킬 수 있다. 소득세는 1년간 소득을 합산해 다음해 5월 31일까지 자진신고 납부하도록 돼 있으나 폐업의 경우에는 이와 별도로 폐업 때까지의 실적을 기준으로 부가가치세폐업확정 신고납부와 같이 소득세도 수시부과를 신청해 자진납부하면 소득세를 종결시키므로 다음해 5월 31일까지 기다릴 필요가 없다.

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