우리가 부동산투자를 할 시에 꼭 살펴야할 3가지가 있습니다.

 

바로 부동산정책과 개발과 경기싸이클입니다.

 

올해는 대선의 해입니다.

 

여러 후보자들로 부터 각종 개발공약이 쏟아져 나옵니다.

 

향후 집권자가 대규모 국토개발계획을 발표할 시 어떤 지역이 뜰것이냐를 미리 살펴보는 것도 좋은 투자방법이라고 할 수 있습니다.

 

그러면 오늘은 정책, 개발, 경기싸이클중에서 도시개발에 대해서 얘기해 보도록 하겠습니다.

 

부동산경기가 좋든 안좋든간에 개발이 되면 반드시 땅값, 집값이 오르게 되어 있습니다.

 

부동산경기가 좋고 개발호재가 있다면 금상첨화겠죠.

 

자~ 이제부터 도시개발방식을 살피기 위해선 과거로 거슬러 올라갈 필요가 있습니다.

 

1962년도에 도시계획법이 제정되었습니다.

 

아시다시피 도시계획법과 국토이용관리법은 오늘날 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 전신입니다.

 

1962년 도시계획법이 제정될 시 도시계획법 제3장이 토지구획정리였습니다.

 

그후 토지구획정리가 도시계획법에서 분리되어 1966년 8월 3일 토지구획정리사업법을 제정했구요.

 

1960년대 후반기에서 1970년대, 1980년대 초를 걸쳐 참 전국 여러 도시내에서 토지구획정리사업을 시행했습니다.

 

서울 토지구획정리사업 지구를 나열해 보면

 

1960년대 시행지구로는 서교,수유,불광,연희등 주로 강북지역이었는데 영동1지구만 강남지역이었네요.

 

1970년대 시행지구는 신림,장안평(강북) 잠실,영동1 추가,영동2,영동2 추가,천호,암사(강남)지역이었습니다.

 

1980년대 시행지구는 강동,개포,가락,양재 4개지역이있네요.

 

그 당시에 토지구획정리사업 시행지구 개발 초기에 땅을 매입한 사람은 그야말로 돈벼락을 맞았습니다.

 

1980년대 초까지는 구획정리사업이 서울의 유일한 도시개발방식이었습니다.

 

1970년대 후반부엔 강남 영동지구등 구획정리사업지구 땅값이 급속히 오르고 신규아파트가격이 급등하여 정부는 급기야 1978년 8월 8일날 부동산투기억제 및 지가안정을 위한 종합대책 이른바 8.8 조치를 내놓았습니다.

 

8.8조치 내용중에는 종전 강남 영동지구등 지주들이 토지구획정리사업으로 막대한 불로소득을 얻자 정부는 땅값 상승으로 인한 불로소득을 발본색원하기 위하여 도시개발방식 중에서 향후 토지구획정리사업을 지양하고 토지를 보상 및 수용할 수 있는 도시개발방식인 택지개발촉진법을 1980년 12월에 제정하였습니다.

 

그러자 서울에서는 토지구획정리사업이 영원히 사라지게 된거죠.

 

1980년 12월 택지개발촉진법 제정하기 1년전인 1979년도엔 한국토지개발공사(한국토지공사 전신)를 설립했습니다.

 

정부투자기관에서 택지개발촉진법에 의거 외곽지 신도시개발사업을 시행하자 토지구획정리사업으로 인하여 개인의 땅값 상승으로 인한 불로소득은 영원히 사라지게 되었습니다.

 

여하튼 1960~1970년대 토지구획정리사업 지구를 따라 투자한 사람은 엄청난 지가 상승을 안겨다 주었습니다.

 

토지구획정리사업으로 밖에 도시개발을 할 수 없기 때문에 개발에 따른 당연한 지가 상승이라고 할 수 있네요.

 

지금도 지방 시나 읍에서는 토지구획정리사업으로 도시개발을 더러 하고있는데 토지구획정리사업 실시계획 인가가 나는 시점(초기)에 투자하면 그야말로 백전백승이라고 할 수 있습니다.

 

택지개발촉진법에 따라 외곽지 신도시 조성된 땅을 정부투자기관인 토지공사, 주택공사로 부터 주택,상업용지,근린생활시설용지등을 추첨 내지는 입찰로 받으신 분 또한 세월이 한참이나 지난 이즈음에는 부자의 반열에 들어서 있군요.

 

1980년 초부터 신도시내 조성된 용지를 매입하신 분들은 필자의 말에 부인을 못하실 겁니다.

 

압축해서 말씀드리면 1960~1970년대엔 토지구획정리사업 도시개발방식, 1980~1990년대엔 택지개발지구 도시개발방식에 따라 투자한 사람들은 오늘날 엄청난 부를 쌓았습니다.

 

2002년 12월 30일 도시 및 주거환경정비법 제정, 2005년 12월 30일엔 도시재정비촉진을 위한 특별법이 공포되었습니다.

 

위 2개 법은 도심재생사업을 위한 법률입니다.

 

1980년도 이후 현재까지 외곽지 신도시개발을 유지한채 앞으로는 1960~1970년대 토지구획정리사업 지구를 포함한 구시가지를 다시 개발하겠다는 취지입니다.

 

용산,뚝섬일대 개발은 도심재생사업의 효시라고 할 수 있습니다.

 

아직도 강남 불패를 외치는 사람들이 계시지만 필자가 보건데 강남은 성숙기, 강북은 성장기에 접어들어 부동산투자 면에서는 2000년대 들어서서 부터 개발하기 시작한 강북 부동산투자에 후한 점수를 주고싶네요.

 

일본은 1980년대부터 저성장국면으로 진입하면서 도시재생사업이 일본의 주택시장을 주도하고 있습니다. 참고하시구요.

 

이렇듯 도시개발방식에 따른 흐름을 잘 살펴 시대에 부응하는 부동산투자를 하시면 귀하도 몇년 뒤에는 부자의 반열에 들어설 것입니다.

 

그러기 위해서는 도시개발 흐름, 도시개발 방식을 살펴보는게 대단히 중요합니다.

 

새로운 변화에 맞춰 부동산투자를 해야하는 시점이라고 감히 말씀드리고 싶습니다.

 

출처: 스피드뱅크 뉴스/투자정보 :: 부동산투자, 도시개발 흐름을 읽어라!(2) (2007-08-01 이주호)