2007-07-24 09:34

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용인 구성지구
산으로 둘러싸인 전원형 주거단지… 강남까지 30분대 진입
올 11월 분양되는 주공아파트 전매금지 없어 투자 매력적
 

경기도 용인 구성지구는 분당~동백 간 고속화도로상 법화산 터널 인근으로 행정구역으로는 경기도 용인시 구성읍 청덕리 일대를 말한다. 분당의 끝인 구미동으로부터 자동차로 5분 이내에 위치하고 있다.

구성지구는 1999년 12월 15일에 택지개발예정지구로 지정된 이래 4년여의 행정절차를 거쳐 2003년 12월 30일 실시계획이 승인됐다.

구성지구의 총 개발면적은 99만4384㎡이며, 공급 예정 주택은 단독주택 200여가구를 포함하여 5695가구이고, 계획 수용 인구는 1만7000명, 사업시행자는 주택공사이다.

구성지구에는 총 2301가구의 아파트가 공급되는데, 이 중 민간 건설사의 분양 물량이 548가구이고, 나머지 1753가구는 이 지역 사업시행자인 주택공사가 공공분양 방식으로 공급하게 된다.

민간 건설사의 분양 물량은 경남 아너스빌 240가구와 호반 베르디움 308가구로 2005년 11월에 이미 분양 완료됐다. 분양 면적과 가구 수는 경남 아너스빌이 계약면적 160㎡가 120가구, 217㎡가 120 가구로 모두 240 가구이고, 호반 베르디움은 141㎡가 192가구, 156㎡가 79 가구, 183㎡가 37가구로 합계 308 가구다. 분양가는 면적별로 다소 차이가 있으나 160㎡와 141㎡, 156㎡의 분양가가 ㎡당 300만원을 조금 넘는 수준이었고 217㎡의 경우는 350만원 수준이었다.

주택공사의 공공분양 물량은 모두 전용면적 60~85㎡ 사이의 아파트로, 지난 2월에 전용면적 74㎡ 144가구와 85㎡ 621가구, 합계 765가구를 분양 완료했으며, 금년 11월경에 75㎡(152가구), 85㎡(836가구)를 합해 988가구를 분양할 예정이다.

주택공사가 2007년 2월에 분양한 765가구의 분양 실적은 다소 저조한 편이었다. 공공분양이므로 당연히 청약저축 가입자를 대상으로 청약을 실시했는데, 분양가가 ㎡당 242만원대로 인근 아파트 가격보다 30% 정도 낮은 가격임에도 불구하고 겨우 청약저축 가입 24개월 정도에서 마감됐다고 한다. 이는 비슷한 시기에 분양 신청을 받은 의왕 청계지구가 청약저축 가입 3년 이상에서 마감된 것과 비교된다. 이유는 전매금지 규제 때문으로 보이는데구성지구 2007년 2월 분양 물량의 경우 분양가상한제에 해당돼 당첨자 및 당첨자 세대에 속하는 사람은 계약 후 10년 동안 아파트를 전매할 수 없는 조건이었다.

그러나 올 11월에 분양 예정인 주공 전용면적 75㎡와 85㎡ 988가구는 분양가상한제가 공공택지에서 시행되기 시작한 2005년 3월 이전에 사업승인을 신청한 물량으로, 계획대로 금년 안에 분양되는 경우 분양가상한제 적용 대상에서 제외되는 것으로 알려졌다. 이 경우 분양가가 다소 올라갈 수는 있겠으나 10년 전매금지 규제를 받지 않게 돼 입주 후에는 자유롭게 전매할 수 있는 데다 입주시기가 2008년 10월경으로 예정돼 있어 수도권에서 내 집을 장만하려는 청약저축 가입자라면 적극적으로 관심을 가질 필요가 있다고 본다.

구성지구에는 임대아파트 공급 물량이 3200여가구로, 공공분양 및 민간 건설 공급 아파트 2400여가구보다 많다. 이 임대아파트는 모두 전용면적 60㎡ 이하의 국민임대아파트로 공급되는데 2007년 1월에 1101 가구가, 4월에 1566가구가 분양됐다. 그러나 보도에 의하면 분양에 들어간 임대아파트의 경우 분양 마감이 아직 안 됐거나 마감이 된 경우도 무자격자·미계약자가 있어 소량의 물량이 남아 있다고 한다.

국민임대아파트란 일정 기간 거주한 후 분양으로 전환되는 공공임대아파트나 민간 건설 임대아파트와는 달리 영구분양으로 전환되지 않는 임대아파트를 말한다. 따라서 이 국민임대아파트의 청약 자격 또한 일반 분양아파트와는 달리 아주 까다로운 편이다. 전용면적 50㎡ 이상의 경우에는 청약저축 가입자가 청약할 수 있고, 전용 50㎡ 미만의 경우에는 청약저축 가입자가 아닌 무주택 세대주도 청약할 수 있다. 가구의 월소득, 보유자산 액수 등의 제한이 아파트 면적 규모에 따라 아주 구체적으로 ‘토지 보유 금액 얼마 이하’ ‘보유 자동차의 가격제한 얼마 이하’ 등으로 돼 있으므로 국민임대에 청약을 희망하는 사람은 주공에 문의해 본인 자격을 확인해야 한다.
 
구성지구는 상업지 비율이 낮은 편이어서, 근린생활시설을 포함해도 상업지 비율은 2.2%밖에 안 된다. 일반 택지지구의 경우 상업지의 비율이 대개 4~5% 수준이고 인근 동백지구도 상업지 비율이 낮은 편임에도 불구하고 3%를 넘는다는 것을 감안해보면 구성지구의 상업지 비율이 매우 낮다는 것을 확실히 알 수 있다. 더군다나 구성지구는 3면이 산으로 둘러싸여 있고 인근에는 법무연수원, 경찰대학, 88컨트리클럽 등 교육·체육 시설은 있으나 대형 상가는 거의 없다.

따라서 구성지구의 근린 상가나 단지 내 상가의 경우, 주택 건설이 완료돼 계획된 5000여가구가 입주를 완료하면 상당히 활기를 띠게 될 것으로 보인다. 1만7000명 정도의 소비인구가 지구 안에서 소비하는 비율이 매우 높을 것으로 예상되기 때문이다. 그러므로 구성지구 상가는 투자 메리트가 있을 것으로 생각된다.

구성지구의 상가 분양 계획은 아직 구체적이지 않으나 금년 하반기에 4개 블록에서 23개 상가 분양이 예정돼 있는 것으로 알려졌다.

구성지구는 규모가 그리 큰 편이 아니고 지형적으로 산으로 둘려싸여 있다는 점에서 소비, 생산보다 주거 성격이 강한 단지가 될 것으로 보인다. 교통여건을 살펴보면, 전철의 경우는 건설 중인 분당선의 연장인 구성역이나 동백의 경전철을 이용할 수 있다. 또한 자동차로는 분당~동백 간 고속화도로를 이용하여 5분이면 분당에 진입하고, 연이어 30분 안에 강남에 도착할 수 있어 편리하다. 또한 구성지구는 3면이 산으로 둘러싸인 전원형 주거단지로 개발되고 있어서 강남이나 분당 등지에 직장을 갖고 있는 직장인들에게는 주택 가격이 상대적으로 저렴하고 주거환경이 쾌적해 인기 있는 단지가 될 것으로 보인다.

성남 도촌지구
첨단 설계방식 채택하고도 분양가는 인근 아파트의 절반 수준
녹지율 34%로 쾌적… 분당에 인접해 생활환경·교통여건 좋아
 

경기도 성남 도촌지구는 행정구역으로는 경기도 성남시 중원구 도촌동과 갈현동 일대다. 도촌지구는 2002년 6월 택지개발예정지구로 지정돼 2003년 6월 개발계획이 승인됐으니 다른 신도시나 택지개발지구보다는 상당히 빠른 속도로 진행됐다고 볼 수 있다. 도촌지구의 총 개발면적은 80만899㎡이고, 주택은 단독주택 202가구를 포함해 총 5242가구가 공급될 예정이며, 예상 수용인구는 1만5700명 규모이다. 사업시행자는 주택공사이며 개발 기간은 2007년 12월까지다.

66만㎡에 5000여가구가 공급되는 도촌지구에 일반인이 많은 관심을 갖는 이유는 도촌지구가 갖고 있는 몇 가지 특징 때문으로 보인다. 그 중 하나가 도촌지구가 그린벨트를 해제해 조성하는 택지지구라는 것이다. 따라서 그린벨트였다는 택지지구의 성격에 맞게 녹지 비율이 34%로 분당(15%), 평촌(12.7%)은 물론 일산(21.6%)보다 훨씬 높아 쾌적한 주거환경을 기대할 수 있다는 것이다.

또 다른 특징은 도촌지구가 행정구역으로는 성남시 중원구에 속하지만 지리적으로는 성남시 분당구와 연접해 있고, 오히려 성남시 중원구와는 도로로 갈라져 있는 완벽한 분당 생활권의 택지지구라는 것이다. 이런 이유로 도촌지구 아파트 가격이 분당 아파트 가격과 비교되고, 또 그런 이유로 2006년 12월에 분양한 도촌지구 아파트의 청약 경쟁률이 11대 1이나 되는 청약 과열현상이 나타나기도 한 것으로 보인다.

도촌지구에 공급되는 주택은 총 5200여가구이다. 이 중 단독주택 200여가구를 제외하면 공동주택은 총 5000여가구가 건설, 공급되는데 이 중 임대주택은 2759가구, 분양주택은 2221가구이다.

우선 분양 주택은 전용면적 60~85㎡의 주택이 1791가구, 85㎡ 초과 주택이 430가구이다. 분양주택 2221가구 중 408가구(전용면적 75㎡ 52가구, 84㎡ 356가구)가 지난 2006년 12월에 분양됐으며, 나머지 가구의 분양 일정은 아직 정해지지 않았다고 한다.

임대주택은 총 2759가구 전부가 전용면적 60㎡ 미만으로 건설될 예정인데 임대아파트의 일반 공급은 금년 6월(999가구), 9월(1005가구), 10월(762가구)로 예정돼 있었으나 7월 12일 현재 일정 및 물량 등 공급계획이 미확정이다. 도촌지구 분양 아파트의 분양 계획 및 임대아파트 공급 계획은 성남시 수정구·중원구 일대에서 시행되는 성남시 도시주거환경정비기본계획(통칭 성남시 재개발사업)과 밀접한 관계가 있기 때문이다. 성남시 재개발사업은 사업 대상지를 총 26개 구역으로 나눠 1단계(2006~2007년) 3개 구역, 2단계(2008~2009년) 11개 구역, 3단계(2010년) 12개 구역의 순으로 주거환경 개선, 주택 재개발, 주택 재건축, 도시환경 정비 등의 방식으로 시행되는 계획이다. 이 중 1단계 사업구역의 하나인 중동 3구역의 사업시행자로 주택공사가 지난 3월에 지정됐는데, 이 사업의 시행으로 인해 재개발지역 거주자를 이전하기 위한 주거단지가 필요하게 돼 그 주거 단지로 도촌지구를 활용하게 되면 도촌지구의 향후 주택공급 계획은 수정될 것으로 보인다.

위에서 언급한 바와 같이 도촌지구는 2006년 12월에 전용면적 75㎡와 84㎡ 아파트 408가구를 청약저축 가입자만을 대상으로 하는 공공분양 방식으로 청약을 실시했다.

분양가격은 75㎡가 2억6510만~3억60만원이었고 84㎡는 2억9790만~3억4490만원 선이었다. 이 가격은 인근의 분당 동원로얄아파트의 일반 거래가격이 7억원을 넘는다는 것과 비교됐고, 또 도촌지구의 아파트는 전매 제한의 규제에 해당되지 않아 입주 후 매매가 자유롭다는 점과 어울려 청약 광풍을 불러와 청약 경쟁률은 11대 1이 넘었다. 청약저축 가입자를 대상으로 하는 청약은 ‘청약저축 불입금액 얼마까지 당첨’이라는 커트라인이 나오게 되는데 도촌지구의 커트라인이 판교보다 높았다는 후문도 전해지고 있다.

도촌지구의 아파트는 첨단 설계 방식을 도입해 확장시공이 가능한 발코니 구조를 채택했으며 최상층은 다락방 구조를 적용했다. 또한 가구 내 가스 밸브, 조명기기, 난방 등을 휴대폰이나 PC로 상태 확인 및 제어가 가능하며, 가구 내에 설치된 단말기를 통하여 차량의 단지 도착 부재 시 방문자의 영상 확인 등이 가능한 디지털 서비스가 채택됐다.

한 가지 더 소개하자면, 도촌지구뿐만 아니라 주택공사가 분양하는 아파트 대부분에서 현재 시행되고 있는 것으로, 분양 받은 사람이나 가족 중에 노약자·장애자가 있는 경우 분양 계약자가 희망하면 노약자·장애자를 위한 여러 가지 편의시설,예를 들면 현관·마루 굽틀의 경사로 설치, 현관문의 카메라 위치 조절, 주방과 거실에 있는 각종 기기의 높이를 낮추는 일, 점자 스티커치 설치 등을 무료로 해주고 있다.

한마디로 도촌지구는 지역적으로 요지 중의 요지라고 말할 수 있다. 우선 분당 생활권으로 대형 유통점, 병원 등 생활편의시설을 이용하는 데 불편이 없으며, 교통환경 역시 아주 좋은 편으로 경부고속도로, 서울외곽순환도로, 분당~수서 간 고속화도로, 국도 3호선 등에 차량으로 5분 정도면 연결된다. 또 지하철 분당선 야탑역이나 8호선 모란역까지도 차량으로 5분여 거리에 있으며, 아직 확정되지는 않았으나 판교·이매를 거쳐 여주까지 운행하는 신설 노선인 성남~여주 전철이 도촌지구 인근을 통과할 것으로 알려졌다.

높은 녹지비율, 도촌지구 안을 흐르고 있는 여수천과 도촌천, 이런 천혜의 조건 등을 효과적으로 활용하여 계획대로 도시가 건설되면 말 그대로 자연 친화적 도시가 될 것으로 보인다. 도촌지구는 원래 수도권 주택난 해소, 서민 주거 기반 확보의 차원에서 계획된 국민임대아파트 단지였다. 도촌지구의 개발사업이 여러 가지 우수한 입지 여건을 잘 살려 국민임대 단지의 성공적 모델이 되기를 바란다.

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