새아파트로 내집을 마련할 계획으로 재개발단지를 분양받으려던 박모(35.서울 성북구 돈암동)씨는 최근 청약을 포기했다. 대신 재개발 지분(새 아파트를 받을 권리)을 구입할지를 놓고 고민하고 있다. 재개발단지의 청약 경쟁률이 높아 연거푸 당첨에서 떨어진 뒤 확실하게 아파트를 분양받는 방법을 찾아나선 것이다. 박씨는 '지분을 사 조합원이 되면 층이 좋은 아파트를 장만할 수 있어 일반분양을 받는 것보다 더 이익이 되지 않겠느냐'고 말했다.

 

올 들어 재개발단지의 청약 경쟁이 치열해지면서 청약에서 재개발 지분 투자로 관심을 돌리는 주택 수요자가 늘고 있다. 재개발 투자로 조합원이 되면 값싸고 층이 좋은 새 아파트 입주권이 나오기 때문이다. 하지만 웃돈 거품 등 사업 단계에 따라 신경 써야 할 게 많다.

◆층 좋고 값싼 조합원 입주권=재개발 지분은 재개발 대상 지역의 건물(주택 포함)이나 땅을 말한다. 이를 사면 새 아파트를 분양받을 자격을 갖는 조합원이 된다. 주택 보유 여부, 거주지 등의 조합원 자격 제한은 없다.

재개발 조합은 일반분양 전에 조합원들을 대상으로 먼저 분양한다. 대개 평형과 층.향이 좋은 물량을 조합원 몫으로 배정한다. 평형은 조합원의 땅.건물 자산가치 순으로 배정된다. 감정평가 등을 거쳐 금액(권리가액)이 결정된다. 조합원 분양가는 원가 수준에서 결정되기 때문에 주변 시세를 기준으로 한 일반분양가의 70~80% 선이다. 지난달 분양된 서울 구로구 고척2구역 재개발단지의 조합원 분양가는 평당 900만원으로, 일반분양가(평당 1200만원)의 75%였다.

조합원 분양가는 싸지만 투자비용은 이보다 더 들어간다. 재개발 계획과 조합원 분양가 등을 확정하는 관리처분 뒤 평형과 동.호수가 정해진 입주권은 대개 일반분양가 수준에서 거래된다. 입주권을 받기 전 지분 상태에서는 지분 가격에 대개 웃돈이 붙어 있다. 웃돈은 개발 기대감이 반영된 것으로 나중에 조합원 분양 때 조합원 분양가에서 빼주는 기존 지분평가금액(권리가액)을 초과하는 금액을 말한다. 지분 가격이 2억원인데 1억5000만원으로 평가받는다면 나머지 5000만원은 웃돈인 셈이다. 웃돈은 사업이 진척될수록 오른다.

 

 

◆비용과 안전성은 '반비례'=사업 단계에 따라 비용 부담과 안전성이 달라진다. 사업이 무르익을 수록 안전성은 높아지는 반면 비용 부담이 크다.

동.호수가 정해진 입주권은 일반분양가 못지않게 비싸 조금이라도 저렴할 때 구입하는 게 낫다. 성동구 한양공인 최영순 사장은 '입주할 계획이 없거나 공사비 등 추가로 내야 할 금액이 부담스러운 조합원들이 관리처분 뒤에 더러 싸게 매물을 내놓는다'며 '관리처분 직후에 구입하는 게 비용을 조금이라도 줄이는 방법'이라고 말했다. 서대문구 밝은미래공인 정애숙 실장은 '일반분양가가 관리처분 때 예정된 가격보다 비싸게 결정되는 경우도 있기 때문에 입주권 구입 시기는 빠를수록 낫다'고 전했다. 서대문구 가재울1구역 재개발단지의 일반분양가는 당초 지난해 8월 관리처분 때 평당 1300만원대로 예정됐다가 지난달 분양 때 관리처분 이후의 집값 상승 등을 감안해 평당 1500만원에 결정됐다. 2005년 말 이후 관리처분계획 인가가 난 입주권은 양도세 부과 때 주택 수에 포함된다. 마철현 세무사는 '이미 갖고 있는 주택에 양도세 비과세 혜택을 보려면 기존 집을 입주권 구입 후 1년 이내에 팔아야 한다'고 말했다.

관리처분 이전 단계에선 배정 평형과 동.호수가 정해져 있지 않아 안전성은 떨어지지만 비용 부담이 적은 편이다. 관리처분을 하면서 지분 시세가 껑충 뛴다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 '사업 초기에는 웃돈 거품이 심해 관리처분 때 기존 자산가치로 평가받을 권리가액보다 지나치게 비싸 보이는 지분은 피하는 게 낫다'며 '입지여건 등이 좋아 평가금액이 많이 나올 지분을 고르는 게 안전하다'고 말했다.

9월 시행되는 분양가 상한제를 적용받을 재개발 사업장의 조합원 매력도 떨어진다. 상한제로 일반분양가가 내려가는 만큼 조합원 분양가가 올라가기 때문이다. 준공 이후 다가구에서 다세대로 쪼개진 지분은 전용면적 18평 이하를 배정받고, 도시재정비촉진지구에선 대지(지분 포함) 6평 이상에 대해 토지거래허가를 받아야 한다는 점도 알아둬야 한다.