2007-06-30 00:20
http://blog.drapt.com/koyongso/3984271183130428468 
뉴욕 센트럴 파크 수준의 공원 조성, 국제 업무 단지 개발(철도정비창 부지), 초고층 주상 복합 숲, 한남 뉴타운 재개발, 재건축과 리모델링까지….
각종 개발 사업에 탄력이 붙은 용산이 꿈틀대고 있다. 그러나 지금 용산에 입 성하려는 이들은 고민이다. 용산은 이미 여러 호재를 반영해 시세가 널뛰기한 상태. 8월 입주하는 시티파크는 평당 3500만~4500만원을 넘나들고, 일부 한남 뉴타운 재개발 지분의 경우, 평당 1억원을 넘나든다. 또 청사진대로 개발되려 면 넘어야 할 산이 많다는 지적도 있다. 강북 스카이라인을 바꿀 주상 복합을 선택할 것이냐, 리스크를 감수하고 재개발 지분을 노릴 것이냐도 관심사 다.
지금 용산에 투자 한다면... 내집마련 정보사 함영진 팀장은 “용산 지역의 개발 사업이 한 단계 발을 뗀 상태다. 많 은 호재 덕에 지속적인 강세를 나타내고 있지만, 가격 부담이 크므로 접근에는 신중해야 한다”고 말했다. 부동산뱅크 길진홍 팀장은 “아직 재개발 계획이 잡히지 않은 지역의 가격까지 들썩이고 있다. 지금 들어가느냐, 마느냐는 고민 해야겠지만 향후 잠재 가치는 여전하다. 1년 미만의 단기 차익을 노린다면 ‘ 상투’를 잡힐 가능성이 높고, 3~5년 이상 장기 투자로 접근해야 한다”고 했 다. 한강로3가에서 공인중개업을 하는 정훈씨는“1~2개 급매물이 나오는 것 외 에는 품귀 현상을 빚고 있다. 올 초부터 조금씩 움직이는 분위기고, 재개발 지 분 문의가 1순위다”는 말로 현지 분위기를 전했다.
주상복합 아파트 집주인이 되려면... 주상 복합 아파트를 마련하는 방법은 크게 세 가지다. 우선 청약을 통해 집주 인이 될 수 있고, 입주 전 분양권을 사는 것도 방법이다. 시티파크는 분양권 1 회 전매가 허용된다. 일부 투자자들이 취득·등록세를 아끼기 위해 내놓은 급 매물의 경우, 유리한 흥정이 가능할 수 있다는 지적이다. 또 주상 복합으로 바 뀔 지역의 재개발 지분을 사는 방법이 있다. 그러나 아직 구역 지정이 안 된 곳의 지분을 살 경우 ‘하이 리스크, 하이 리턴’을 감수해야 한다. 현재 블루 칩은 시티파크와 파크타워 등이다. 용산역 옆 철도정비창 부지와 집창촌 일대 가 노른자위로 떠오르고 있다. ‘블루칩’은 역세권 주변으로 한강 및 공원 조 망이 가능한 곳이라고 입을 모았다.
함영진(내집마련정보사)_여윳돈이 있다면 시티파크와 파크타워 등 전매를 노리 고, 아니라면 신계동, 원효로, 효창동 지역의 임대형 주상 복합을 고려한다. 정훈(신화부동산 대표)_일부 주상 복합 아파트의 경우 매각이나 환금성이 떨어 질 우려가 있으므로 신중하게 골라야 한다. 블루칩과 그 이외 주상 복합의 경 우 향후 수익률 면에서 극심한 차이가 날 수 있다. 길진홍(부동산뱅크)_자금 여력이 작다면 문배동 등 소규모 주상 복합에 투자해 시세 상승보다는 임대 수 익을 노려라. 용산 지역은 임대 수요가 높아 월 임대료 100만원 정도까지 가능 할 것이다.
재개발, 재건축 지분 사려면... 현재 한남 뉴타운과 더불어 이촌지구 노후 아파트들이 단지별 재건축, 리모델링 중 이다. 단독주택지의 재건축 후보지도 늘어날 계획. 그러나 재건축 사업은 용적 률과 중소형 평형 의무 비율 때문에 지지부진할 수 있다. 기존 용적률이 높아 재건축으로 늘릴 수 있는 용적률 여분이 많지 않다. 전용 면적 25.7평 이하를 60% 이상 건립할 경우, 일부 가구는 지금보다 더 작은 아파트를 배정받게 된다 . 재건축 아파트를 분양받으려면 조합 설립 인가 이전에 구입해 조합원이 돼야 한다. 재정비 촉진 지구의 경우 대지(지분 포함) 6평 이상 거래는 구청의 허가 를 받아야 가능하다. 무주택이고 전 세대원이 들어가 살아야 한다. 재정비 촉 진 계획이 세워지더라도 입주까지 5년 이상이 걸릴 것으로 보여 장기적 접근이 필요하다. 여유 자금(10억원 이상)이 충분하다면 한남 뉴타운이 1순위로 꼽혔 다. 그러나 아직 재개발 계획이 잡히지 않아 비교적 저렴한 지역이라도 실투자 금을 포함해 3억~5억원 정도는 마련돼야 한다.
함영진_한남뉴타운 중 중대형 평형이 가능한 보광동 일대의 평당 3000만원대 급매물을 노린다. 정훈_리스크를 감수할 수 있다면 재개발 계획이 잡히지 않은 곳의 6평 미만 지분을 사두라. 용적률이 높아져 비교적 큰 평수를 얻을 가능성 이 있다. 서계동, 원효로, 효창동, 청파동 지역이 주목받고 있다. 길진홍_한강 조망이 가능한 대림, 강서 등 평당 1000만~2000만원대 노후한 저층 아파트를 추천한다.
용산 투자, 이것만은 기억하자... 전문 가들은 두 가지를 지적한다. 우선 용산이 개발 호재들을 반영해 시세가 오른 상태라는 것과 개발 계획의 구체성을 예측하기 힘든 만큼 ‘묻지 마 투자’는 금물이라는 것. 결국 용산 투자는 ‘시간과의 싸움’이 될 것이므로, 최소 3~5 년 정도의 장기 투자로 접근하라고 말한다. 또 대출 규제, 정부 정책 등 여러 규제들 속에서 버티려면 자기 자본 비율이 60% 이상으로 높아야 한다는 지적이다.
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