부동산 전문가들은 10년 앞을 내다보는 부동산 투자전략을 세우는 데는 수요층의 인구 구성 변화 처럼 확실한 변수를 찾기 힘들다고 입을 모은다.

주택을 처음 구입하는 20∼30대, 중대형으로 갈아타는 40∼50대 인구 구성의 변화와 이들의 주택선호도가 앞으로도 부동산 시장을 좌우할 가장 확실한 변수라는 것이다.

통계청에 따르면 1958년에서 1962년까지 1차 베이비부머들은 500만명이나 된다. 이들이 결혼 적령기를 맞았던 1988년 집값과 전셋값 폭등을 일으켰고, 45세 전후가 된 2003년부터 중대형 수요집중 현상을 만들었다. 그렇다면 은퇴시기인 60세가 되는 2018년까지 시장은 어떻게 변할까. 또 그 이후 부동산 시장은 어떤 변화를 맞을까.

■향후 10년, 중대형·한강변 인기 계속될 것

전문가들은 베비부머들이 은퇴하는 2018년까지 중대형 선호도는 지속될 것으로 전망한다. 지금 40∼50대는 일반적으로 자산시장의 ‘황금계층’으로 불린다. 그 만큼 자금력이 풍부한 세대다. 이들이 대기수요자로 존재하는 한 중대형 인기는 당분간 계속될 수 있다는 것이다. 현재 주택시장에서 중대형 매매가 위축되는 것은 정부 규제에 따른 일시적 현상이지 향후 5∼10년간 이런 추세는 계속될 것이란 전망이다.

스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 “40∼50대 인구는 전국적으로 2016년, 수도권은 2022년까지 늘어 난다”면서 “중대형 아파트는 한동안 주택 주력 상품이 될 것”이라고 내다봤다.

지역적으로는 한강변 인기가 계속되고, 뉴타운 및 도심재개발 사업도 크게 부각될 것이란 전망이다.

서일대 이재국 교수는 “개발의 축이 한강변을 중심으로 강북시대에서 영등포구 여의도,용산구 동부이천동,강남구 압구정동,마포구 상암동,송파고 잠실로 이어지고 있다”면서 “향후 10년 동안에도 한강과 인접한 용산, 잠실 등의 한강변 인기는 계속될 것”이라고 말했다.

■10년 후엔 “도심 재개발 관심 가져야”

중장기적 관점에서 관심을 모아야 할 곳으로는 뉴타운 등 도심 재개발 사업지이다.

시간과공간 한광호 사장은 “중장기적으로 도심 재건축 규제나 일반주거지역 용적률은 풀릴 가능성이 높다”면서 “대지 지분이 넓은 재건축이나 초기단계 재개발 지역의 단독주택도 유망하다”고 내다봤다.

전문가들은 사회가 고령화될수록 도시외곽이 아니라 도심으로 들어오는 경향이 뚜렷할 것으로 본다. 산업구조 변화, 고령화진행속도 등에서 우리보다 5∼10년 앞서간다는 일본의 경우에서 이를 증명할 수 있다.

‘한국과 일본 자산형성 구조 변화 비교’ 논문을 발표한 한양대 전영수 박사는 “최근 국내에서 추진하는 도·농균형발전 정책, 신도시 정책 등이 10년 전 일본에서도 적극 펼쳤던 것”이라면서 “하지만 최근 일본에서는 도쿄 도심과 다소 멀리 떨어진 명품도시, 신흥도시는 모두 실패했고, 최근엔 도쿄 도심의 집중화 현상이 나타나고 있다”고 말했다.

전박사는 “일본의 사례를 국내에 적용해 보면 앞으론 도시 외곽의 전원주택보다는 도심의 중소형 아파트에 선호도가 점점 더 높아질 것”이라고 내다봤다.

■수익형 부동산 관심도 더욱 높아져

전문가들은 2015년을 지나면서 수익형 부동산에 대한 관심이 크게 증가할 것으로 본다. 특히 고령화 사회가 진행될수록 안정적인 수익이 보장되는 상가 등에 대한 인기가 높아질 것이란 전망이다.

상가정보연구소 박대원 연구원은 “60세 이상 노년층의 증가는 수입 없이 평균 20년을 살아야 하는 인구의 증가를 의미한다”면서 “장기적이고 고정적인 월세수입이 가능한 상가투자가 새로운 부동산 투자 대안으로 떠 오를 것”이라고 내다봤다.

박연구원은 “고령자들이 이용하기 편리한 1층 상가나 입지가 좋은 유망 상가는 앞으로 큰 인기를 누릴 것”이라고 전망했다.

부동산114 김희선 전무는 “수익형 부동산 중에서도 내수경기와 큰 상관이 없는 도심 재개발 지역의 오피스텔 선호도가 크게 높아질 가능성이 크다”면서 “주택을 ‘투자’에서 ‘주거’ 개념으로 접근하는 베이부머 세대의 자녀들이 늘어나면서 오피스텔 수요는 더 늘어날 것”이라고 예상했다.

■토지투자는 수도권 중심으로

전문가들은 토지 시장은 자유무역협정(FTA) 영향으로 수도권을 중심으로 다소 들썩일 가능성이 있다고 보고 있다.

이재국 교수는 “FTA체결로 양질의 농수산물 수입이 급증하면 정부는 더 이상 농업을 권장하지 못할 것이므로 중기적으로 농지의 용도변경이 불가피하다”면서 “이에 따라 수도권 땅값은 들썩일 가능성이 크다”고 전망했다.

이교수는 “다만 수도권을 제외한 지역은 활용방법을 찾기 더욱 힘들어져 급락할 가능성도 있는 등 토지시장의 양극화는 더 심화될 것”이라고 내다봤다.