2007-06-23 20:14

http://blog.drapt.com/koyongso/3984271182597291297

당연 평가금액이란 재개발이 진행되면서 반영된 시세는 무시합니다.

하지만 반대의 경우로 잘못된 계산법에 의해 좋은 물건이 나오는 경우도 많이 있습니다. 계산법을 알면 그리고 많이 연습하면 좋은 물건의 분석이 가능하며 보다 저렴하게 아파트를 구입할 수 있습니다.

그 첫 번째가 우선 평단가에 대한 환상을 버리는 것인데 평단가의 계산에는 많은 함정이 있습니다.

평단가에 의한 계산법은 완전히 잊으셔야 합니다. 평당 싸다 하여 싼 것이 아닙니다.

가장 현명한 판단의 방법은 다음과 같습니다.

 

※ 초기 투자금액 = 지분매입가 - (전세가 및 융자금액)

※ 추가부담금 = 조합원분양가 - (토지 및 건축물의 평가총액×비례율)

※ 총 부 담 금 = 지분매입가 추가부담금 (초기 투자금액의 많고 적음에 따른 기회비용)

  
실제 사례로 예를 들어 드리면 다음과 같습니다.

 

0.5평 과 20평의 비교

구분		대지 0.5평 , 건평 5평		대지 20평, 건평 10평
매매가		50,000,000원		150,000,000원
대지지분대비 평단가		50,000,000원 / 0.5평 = 100,000,000원		150,000,000원 / 20평 = 7,500,000원
평가액		토지 : 0.5평× 4,000,000원 = 2,000,000원건물 : 5평× 700,000원= 3,500,000원 합계 :5,500,000원		토지 : 20평× 4,000,000원 = 80,000,000원건물 : 10평× 700,000원= 7,000,000원 합계 :87,000,000원
비례율		90%		90%
비례율반영액		4,950,000원		78,300,000원
32평형 조합원분양가		240,000,000원		240,000,000원
청산금 (추가부담금)		235,050,000원		161,700,000원
총부담금		285,050,000원		311,700,000원
최초 지분 매입시 세금		10,000,000원 × 4%(대략) = 400,000원		60,000,000원× 4%(대략) = 2,400,000원
추가 세금		×		×

※ 조건 : 조합원수 : 400명

건립가구수 1000세대

43평형		200세대
33평형		400세대
24평형이하		400세대

우선 상기 조건에 맞는지를 확인하여야 합니다. 그리고 투자 분석은 물건별로 세부적으로 차근히 판단하여 투자하여만 합니다.

43평형의 조합원 배정은 50% 규정에 의해 100세대만 배정되고 33평은 400세대 모두 배정되므로 33평형 이상의 조합원의 배정물량은 500세대입니다.

조합원의 숫자가 이보다 적어야 합니다. 더 많다면 그에 맞는 투자를 다시 분석하여야 합니다.

총 투자금액의 계산은 최초 물건의 매입가와 청산금(추가 부담금)의 합이 작은 물건이어야 합니다.

총 금액이 같다면 초기 금액이 적은 것으로 투자하여야 합니다.

1,000만원투자하고 차후에 2억9000만원 추가로 내야하는 물건이 3억 투자하고 차후에 하나도 내지 않는 물건보다 좋다는 뜻입니다.
재개발의 투자는 차후에 건립될 아파트에 대한 투자라는 것을 잊지 말아야 할 것입니다.

 

내가 나를 경험 한대로 나에게 주어지고 내가 인식 한대로 세상은 존재한다...

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