Q: 서울 잠실의 오달자(가명)씨는 좀 더 넓은 평수로 옮기기 위해 현재 살고 있는 자기 소유의 아파트를 처분하기로 했다. 1주택 비과세 혜택을 적용받을 것으로 예상했기 때문. 하지만 매물을 내놓기 위해 인근 부동산중개소에 갔다가 남편 엄기중(가명)씨 명의의 인근 삼전동 소재 2층짜리 상가주택 때문에 2주택으로 간주되어 양도세가 중과된다는 사실을 알게 됐다. 좋은 방법이 없을까?

A: 주택 보유 수의 판정은 가구 단위다.

오씨 개인 명의의 주택은 하나뿐이라 해도, 남편이나 함께 거주하는 자녀가 주택을 보유하고 있으면 ‘1주택’이 아니다.

남편 엄씨의 삼전동 상가주택을 살펴 보니 1층은 편의점에 임대를 주고 있고, 2층은 등기부상 주택으로 되어 있다. 2층만 주택이라고 해도 역시 1주택으로 보기 때문에 오씨 세대는 잠실 아파트와 함께 2주택을 보유하고 있는 것으로 간주된다. 따라서 잠실아파트를 처분하면 1가구 2주택에 해당되어 양도 차익의 50%에 해당하는 양도세 부담이 발생한다.

이런 경우에는 2층 주택을 1층과 같은 근린생활시설로 ‘용도변경’을 하는 게 방법이다.

 

이렇게 되면 ‘상가주택’이 그냥 ‘상가’가 되면서 주택 1채가 사라지는 효과를 본다.

 ‘1가구 1주택’이 되어 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있게 되는 것이다.

다만 주택을 근린생활시설로 용도변경하려면 관할 구청 건축과에서 허가를 받아야 한다. 건물의 용도변경 범위는 지방자치단체마다 조금씩 다르다.

 

사전에 용도변경이 가능한지 확인해야 한다.

상가 주택의 주택부분을 근린생활시설로 용도 변경하면 양도세뿐만 아니라 종합부동산세도 줄어든다. 오씨의 경우 잠실 아파트 기준시가가 5억원, 남편 엄씨의 상가주택 중 주택부분 기준시가가 1억5000만원으로 주택 기준시가 합계액이 6억원을 초과하여 작년에 종부세를 납부했다.

하지만 올해 상가주택의 주택 부분을 근린생활시설로 용도변경하면, 주택은 잠실 아파트뿐이므로 종부세 기준 금액인 6억원에 미달하여 올해에는 종부세 대상에서도 제외될 수 있다.

 

1999년 5월 건축법이 개정돼 상가주택의 용도 변경 규제가 사실상 풀려 매리트가 높다. 상가주택을 고를 때에는 성장 잠재력이 높은 곳을 노리는 것이 좋은데 주거와 상가 월세 수익을 동시에 얻을 수 있는 전천후 부동산 상품인 만큼 성장성만 받쳐 준다면 큰 수익을 얻을 수 있다. 상가주택의 투자 유망 지역 및 투자방법 등 상가주택 투자 요령에 대해 알아본다.

몇 해 전 경남 진주에 살고 있는 40대 중반의 남자가 찾아온 적이 있다. 하던 사업이 여의치 않아 사업체를 정리한 돈으로 부동산 임대사업을 하고 싶다며 찾아온 것이다. 그 남자의 궁금증은 적은 투자 금액으로 안정적이며 고정적인 수익이 생기고, 팔고 싶을 때 애먹지 않고 수월하게 팔리는 부동산은 어떤 종목이 있는지에 관한 것이었다.

필자는 상가주택을 추천해 주었다. 환금성, 수익성, 안전성을 모두 꼽으라면 단연 상가주택이기 때문이다. 상가주택은 한 건물에 주택과 상가 사무실이 혼합된 형태로 구성되어 무엇보다 임대가 용이한 장점을 갖고 있는 만큼 현재의 입지와 가치만 따지지 말고 향후 발전 가능성이 높은 지역의 소형 상가주택에 관심을 기울이라고 조언했다.

그 남자는 집중적으로 지하철역 주변 이면도로쪽의 급매물만 알아본 다음, 그중 강남에 주택이 낀 3층짜리 작은 업무용 건물을 골랐다. 한 의류업체의 사옥용 건물로 쓰이던 것으로, 규모는 작고 허름했지만 주변에 대형 업무 빌딩 공사가 한창이어서 향후 발전 유망성을 점칠 수 있었다. 허름해 볼품 없는 부동산이라는 이유로 ‘땡 처리’ 값으로 계약했다.

업무용 빌딩을 상가주택으로 개보수, 20% 수익

건물을 매입한 다음 맨 처음 시작한 것은 개·보수작업이었다. 말끔히 내·외부를 단장하니 새 건물과 진배없었다. 주 용도가 사무실이었던 것을 지하층은 창고, 1~2층은 상가 3개, 3층은 3가구의 원룸주택으로 용도를 변경해 세를 주었다.

취득 비용과 제세공과금, 개·보수 비용을 제하고도 투입된 투자금액의 20% 가까운 수익이 월세로 나오는 알짜 부동산의 투자가 된 것이다. 그 남자는 몇 달 전 이 건물을 되팔았는데 2억원 가까운 시세 차익을 봤다며 이제 새 투자 대상 부동산 구경(?)에 나서야겠다고 연락이 왔다.

실제 도심내 소형 상가주택은 인플레이션에 강한 불황기 투자 대안 상품으로 꼽을 수 있다. 주태과 상가의 절충형 상품이라는 점과 소유주의 아이디어에 따라 얼마든지 건물의 활용성을 높일 수 있는 것이 장점이다.

게다가 1999년 5월 건축법이 개정돼 상가주택의 용도변경 규제가 사실상 풀린 것도 투자 메리트의 한 요인으로 작용하고 있다.

상가주택은 성장 잠재력이 높은 곳을 노리는 것이 좋다. 주거와 상가 월세 수익을 동시에 얻을 수 있는 전천후 부동산 상품인 만큼 성장성만 받쳐준다면 큰 수익을 얻을 수 있다.

건물의 상층부는 주택, 하층부는 점포(근린생활시설)로 이용하는 상가주택은 토지 용도가 상업지가 아닌 주거지로 일반화된 경우가 대부분이다. 대개 위층의 주택에는 주인이 직접 거주하고 점포가 있는 아래층은 세를 놓아 임대료를 받는 형태이기 때문에 주거 문제를 해결하면서도 고정 임대수익이 발생한다. 때문에 중·장년층이 주거 비용 수준에서 투자하기에 매우 적당한 부동산이라고 할 수 있다.

이러한 복합형 형태의 건물은 가치가 높아 환금성도 다른 상품보다 좋은 편에 속한다. 건물 연면적의 50% 이상이 주택이면 세법상 주택으로 분류되므로 상가를 보유했을 때보다 세금이 줄어들기 때문에 여러 모로 유리하다.