Q:수도권 6억짜리 아파트를 마이너스 옵션으로 5억9000만원에 분양받았는데 대출 제한 받나
A:DTI 40% 규제 대상이다

Q:위 옵션 물품들의 공통점은?
A:취득등록세를 내야 한다

"분양가격이 6억원을 넘는 아파트의 경우 일부 품목을 제외해 6억원 이하에 분양받으면 대출 규제를 피할 수 있을까?"

"선택품목 비용은 나중에 양도소득세를 낼 때 부과 대상 금액에서 공제받을 수 있나?"
아파트 분양가 산정 기준이 복잡해지면서 대출.세금 기준에 대한 주택 수요자들의 궁금증이 커지고 있다. 다양한 방식의 분양이 늘고 초기 옵션(선택품목)제를 적용한 단지의 입주.매매가 잇따르지만 얼마를 대출받을 수 있을지, 어떻게 세금을 내야 할지 혼란스럽기 때문이다.

소비자가 아파트를 분양받을 때 실제로 들어가는 비용은 대략 다섯 가지에 의해 결정된다. 현재 분양가와 분양가상한제 적용을 받는 중대형 평형의 경우 채권손실액(매입 비용)이 기본적인 비용이다. 여기에 소비자가 선택할 수 있는 발코니 확장 비용과 플러스 옵션(추가 선택 품목) 비용이 추가된다. 9월부터는 분양가에서 소비자가 원하면 일부 항목의 비용을 빼는 마이너스 옵션도 시행된다. 그런데 대출과 과세 종류에 따라 포함되고 제외하는 항목이 달라 주의가 요구된다.

◆대출 기준에서 옵션 비용은 제외=금융기관이 집단대출을 통해 새 아파트를 분양받는 데 필요한 금액을 빌려주는 기준은 지역.금액에 따라 다르다. 대출 기준 금액은 분양가와 채권손실액이다. 발코니 확장 및 플러스 옵션 비용과 마이너스 옵션은 제외된다. 금융감독원 관계자는 "금융기관에서 발코니 확장.옵션 등의 개별 계약을 일일이 확인하기가 어렵다"며 "모집 공고상에 나와 있는 금액인 분양가와 채권손실액만을 기준으로 할 수밖에 없다"고 말했다.

수도권에서 분양가가 6억1000만원인 아파트를 마이너스 옵션으로 5억9000만원에 분양받더라도 대출 기준 금액은 6억1000만원이 된다. 마이너스 옵션을 선택하더라도 당초 분양가가 6억원이 넘어 DTI(총부채상환비율) 40%의 대출 규제를 피하지 못한다.

◆옵션 품목별로 취득.등록세 대상 달라=취득.등록세 부과 대상은 부동산이다. 건물과 땅 가격에 세금을 매긴다. 이 때문에 채권손실액은 취득.등록세 대상에서 빠진다. 행정자치부 관계자는 "채권은 원래 취득세 과세 대상에 포함되지 않는 데다 당첨 확률을 높이는 수단으로 볼 수 있다"고 말했다. 1980~90년대 채권입찰제가 시행됐을 때도 채권 손실액은 취득.등록세를 내지 않았다. 발코니 확장 비용과 옵션 비용은 품목별로 건물의 일부로 볼 수 있느냐, 없느냐에 따라 다르다. 건물에 붙어 있으면 취득.등록세 과세 대상이고 건물에서 떼어내도 사용에 문제 없으면 제외된다. 따라서 확장 발코니와 온돌마루 등 마감재, 건물과 한 몸인 빌트인 가전제품.가구가 부과 대상이다. 구체적인 기준이 다소 모호해 대개 자치단체들이 입주 아파트를 방문해 옵션 품목의 과세 대상 여부를 판정해 준다.

화성시 동탄신도시에 1월 입주한 H시범단지 34평형의 경우 12개 옵션 품목 중 보조주방가구.빌트인 전기레인지.음식물쓰레기 탈수기.식기세척기 등은 과세 대상에 포함되고 비데.거실장 등은 제외됐다.

화성시 관계자는 "음식물쓰레기 탈수기.식기세척기 등은 싱크대와 붙어 있는 셈이어서 과세 대상에 포함했다"고 말했다. 이런 이유로 분양가에 포함된 품목 중에서도 단순한 가전.가구 비용은 공제된다. 서울 광진구청은 과세 대상 금액으로 자양동 스타시티의 분양가에서 세탁기.비데비용 86만~191만원을 뺐다. 분양가에 포함된 품목의 가격은 분양 업체가 제출한 구입 원가로 계산된다.

분양받을 때 마이너스 옵션제를 선택한 뒤 입주 후 개별적으로 설치한 마감재 등의 비용은 취득.등록세 과세 대상이 아니다. 구입 후 개별적으로 들인 비용이어서다.

◆발코니 확장 비용, 양도세 필요 경비=양도소득세는 매도가격(양도가액)에서 필요 경비를 제외한 금액에 부과된다. 법에는 필요 경비가 취득가액과 건물의 연수를 늘리거나 자산가치를 높이는 데 들어가는 비용(자본적 지출) 등으로 정해져 있다. 취득가액은 분양가다. 채권손실액은 '채권을 만기 전에 은행 등에 양도해 발생한 매각차손(손실액)은 필요 경비로 공제한다'는 관련 법령에 따라 필요 경비에 포함된다. 발코니 확장 비용과 옵션 비용은 건물의 가치를 높인다고 볼 수 있느냐에 따라 결정된다. 발코니 확장 비용은 필요 경비에 포함되지만 온돌마루 등 마감재와 가전제품.가구 등 플러스 옵션 비용은 빠진다.

국세청 관계자는 "타일.욕조.변기공사비, 원목 문 등은 자산가치를 높이는 자본적 지출로 볼 수 없다는 국세심판원의 결정이 있었다"며 "빌트인 가전제품.가구와 붙박이장 등은 건물 가치보다 사용 편의를 위한 것으로 봐야 한다"고 말했다.

박정현 세무사는 "분양가에서도 가전제품.가구 등의 가격을 취득가액에서 빼는 게 원칙적으로 맞지만 과세 당국에서 이를 일일이 따져 세금을 매기기는 현실적으로 어려울 것"이라고 말했다. 마이너스 옵션제를 선택한 아파트에 입주한 뒤 마감재 등의 공사를 별도로 할 경우 필요 경비로 인정될지는 옵션 비용과 같은 기준에 따른다. 리모델링.대수선 등의 큰 공사가 아니고서는 웬만해선 필요 경비로 공제받기 어렵다.

한편 재산세.종합부동산세 등 보유세와 상속.증여세는 분양가.채권손실액.옵션 비용 등과 상관이 없다. 보유세는 감정평가를 거쳐 매년 발표되는 공시가격을, 상속.증여세는 실거래가격을 기준으로 각각 매겨진다.

 

[중앙일보 안장원]
좋은현상으로...Good actual condition

내가 나를 경험 한대로 나에게 주어지고 내가 인식 한대로 세상은 존재한다...