2007-05-23 08:51
http://blog.drapt.com/kkukki7/81181001177937 
세입자 A는 집주인 B와 2년 전 전세계약을 체결했다. 전세계약 만료를 앞두고 A는 B에게 직장을 옮겨 전세계약이 만료되면 이사를 갈 것이라고 얘기를 해 두었다.
하지만 B는 전세계약이 만료됐음에도 불구하고 새로운 세입자를 구하지 못했다는 이유로 보증금을 돌려주지 않고 있다. 출퇴근이 힘들어 직장 근처로 이사를 가고 싶은 A는 어떻게 하면 좋을까?
A는 법원에 임차권등기명령을 신청하면 되겠다. 임차권등기명령이란 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 임차권등기를 해 둠으로써 이미 취득한 대항력이나 우선변제권의 효력을 주장할 수 있는 제도를 말한다.
종래에는 임대차가 종료된 후 임차인이 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출할 경우 대항력과 우선변제권이 상실돼 보증금을 반환 받지 못한 문제점이 있었으나 1999.3.1.부터 주택임대차보호법을 개정해 임차권등기명령제도를 신설하였다.
즉, A와 같이 직장이동 등으로 다른 곳으로 이사갈 필요가 있는 경우 법원에 임차권등기 명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료(완료)되면, 그 이후부터 주택의 점유와 주민등록 요건을 갖추지 않더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권이 상실되지 않아 임차인은 자유롭게 주거를 이전할 수 있다.
임차권등기명령은 어떻게 하면 되나?
임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시,군법원에 임차권등기명령을 신청한다.
법원은 임차인이 신청한 서류를 심리하여 신청이 이유가 있으면 임차권등기명령을 발령하고, 신청이 이유가 없으면 기각한다. 기각한 결정에 대해 임차인은 항고할 수 있다.
임차권등기명령을 발령한 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기공무원은 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 된다.
임차권등기가 경료되면 어떤 효력이 발생하나?
임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있는 대항력과 유선변제권을 그대로 유지한다.
다만, 이 효력은 등기를 마친 시점부터 인정되므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사를 하거나 주민등록 전출을 해서는 안되며 반드시 등기경료(등기완료) 사실을 확인한 후 이사를 하거나 전출을 해야 한다.
임차권등기명령의 집행에 의해 임차권등기를 마치면 해당 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의해 우선변제를 받을 권리가 없다.
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