2007-06-05 08:50
http://blog.drapt.com/kkukki7/81182472205114 
확정일자란 해당 일에 임대차계약서가 존재하는 사실을 증명하기 위해 계약서 상에 법원·공증인·동사무소 등 공신력 있는 기관 등이 확인 도장을 찍어주는 것을 말한다.
사실 세입자 입장에서는 전세권 설정을 하는 것이 가장 좋은 방법 이지만 집 주인들은 권리행사에 제한을 받거나 담보가치 하락 등에 이유로 전세권 설정에 비협조적인 경우가 많다.
그래서 임차인의 보증금을 안전하게 확보하는 방안으로 만들어진 것이 확정일자다.
확정일자 받는 방법은?
크게 세가지 방법이 있다. 첫번째 공증사무소나 법무법인 또는 공증인가법률사무소 등의 공증기관을 찾아가거나 둘쨰 전국 지방법원 또는 지원의 등기과, 전국의 각 등기소 공무원이 있으며 마지막으로 가장 손쉬운 방법이 전국의 읍, 면, 동사무소에서 받는 것이다.
즉, 부동산 소재지에 따른 관할구역 제한없이 위 기관 중 아무곳에서나 확정일자를 받을 수 있으며, 일반적으로 동사무소에 주민등록 전입신고를 하면서 임대차계약서에 날인 받고 해당서류를 보관하면 된다.
그런데 여기서 중요한 것이 있다. 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이야 한다. 계약서를 분실로 인해 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵게 된 경우, 우선변제권을 행사할 수 없기 때문이다.
확정일자는 집주인의 동의가 필요 없고, 신청인 제한도 없어 반드시 세입자가 아닌 다른 사람도 임대차계약서를 제시하면 확정일자를 받을 수 있다.
확정일자 효력은?
확정일자와 입주, 전입신고를 마친 세입자는 해당 주택이 경매로 넘어갔을 경우 환가대금(부동산을 매각한 대금)에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있게 된다.
이 때 발생하는 우선변제권은 주택의 입주, 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해지게 된다.
또한 임차계약기간 중에 주민등록을 잠시라도 전출하면 원칙적으로는 그날부터 확정일자의 효력이 없어진다.
더불어 다시 주민등록 전입신고를 하면 확정일자의 효력이 처음 계약했던 날로 소급해서 효력을 인정 받지 않고, 다시 전입신고한 다음날부터 확정일자의 효력을 새로이 인정받게 된다.
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2007-05-23 08:51
http://blog.drapt.com/kkukki7/81181001177937
세입자 A는 집주인 B와 2년 전 전세계약을 체결했다. 전세계약 만료를 앞두고 A는 B에게 직장을 옮겨 전세계약이 만료되면 이사를 갈 것이라고 얘기를 해 두었다.
하지만 B는 전세계약이 만료됐음에도 불구하고 새로운 세입자를 구하지 못했다는 이유로 보증금을 돌려주지 않고 있다. 출퇴근이 힘들어 직장 근처로 이사를 가고 싶은 A는 어떻게 하면 좋을까?
A는 법원에 임차권등기명령을 신청하면 되겠다. 임차권등기명령이란 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 임차권등기를 해 둠으로써 이미 취득한 대항력이나 우선변제권의 효력을 주장할 수 있는 제도를 말한다.
종래에는 임대차가 종료된 후 임차인이 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출할 경우 대항력과 우선변제권이 상실돼 보증금을 반환 받지 못한 문제점이 있었으나 1999.3.1.부터 주택임대차보호법을 개정해 임차권등기명령제도를 신설하였다.
즉, A와 같이 직장이동 등으로 다른 곳으로 이사갈 필요가 있는 경우 법원에 임차권등기 명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료(완료)되면, 그 이후부터 주택의 점유와 주민등록 요건을 갖추지 않더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권이 상실되지 않아 임차인은 자유롭게 주거를 이전할 수 있다.
임차권등기명령은 어떻게 하면 되나?
임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시,군법원에 임차권등기명령을 신청한다.
법원은 임차인이 신청한 서류를 심리하여 신청이 이유가 있으면 임차권등기명령을 발령하고, 신청이 이유가 없으면 기각한다. 기각한 결정에 대해 임차인은 항고할 수 있다.
임차권등기명령을 발령한 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기공무원은 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 된다.
임차권등기가 경료되면 어떤 효력이 발생하나?
임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있는 대항력과 유선변제권을 그대로 유지한다.
다만, 이 효력은 등기를 마친 시점부터 인정되므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사를 하거나 주민등록 전출을 해서는 안되며 반드시 등기경료(등기완료) 사실을 확인한 후 이사를 하거나 전출을 해야 한다.
임차권등기명령의 집행에 의해 임차권등기를 마치면 해당 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의해 우선변제를 받을 권리가 없다.
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2007-05-16 09:57
http://blog.drapt.com/kkukki7/81179702263254
A씨는 전세계약 만료를 앞두고 새로운 전셋집을 구하고 있던 중 막 입주 시작되고 있는 B아파트를 보게 됐다.
새아파트이고, 층도 좋아 전세계약을 하려고 하니 사용 승인은 났지만 아직 등기가 나지 않은 상태라고 한다. 미등기된 아파트에 전세계약을 체결해도 주택임대차 보호를 받을 수 있을까?
정답은 미등기 건물도 주택임대차보호를 받을 수 있다. 주택임대차보호법은 등기된 건물 뿐만 아니라 관할관청으로부터 허가를 받지 않고 건축한 무허가 건물이나 허가를 받고 건축했으나 아직 등기를 하지 못한 건물에 대해 임대차 계약을 맺었어도 보호를 받을 수 있도록 되어 있다.
따라서 주민등록을 옮기고 입주한 다음에 확정일자를 받아두면 주택임대차 보호법상 대항력 및 우선변제권을 행사할 수 있게 된다.
다만, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못하는 경우 할 수 있는 임차권등기명령은 등기를 전제로 하기 때문에 미등기 상태에서는 할 수 없다.
대항력 : 임차주택이 양도, 경매등으로 주택 소유권이 변동되어도 새로운 임대인에게 임차권을 주장할 수 있는 권리
우선변제권 : 임차주택이 경매나 체납처분 등에 의해 매각됨으로써 임대차관계가 소멸될 경우 임대차의 종료로 인하여 발생하는 보증금반환채권을 다른 채권자에 앞서 우선하여 변제 받을 수 있는 권리
임차권등기명령 : 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청하면 주거지를 이전해도 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않고 임대차 권리를 계속해서 보호 받을 수 있는 제도
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