안녕하세요?

한동안 수도권 남부와 전통적인 대중 선호지역인 버블7 등 신도시의 아파트 가치 하락으로

이 일대의 주민들이 매우 불안해 하는 상황이었습니다.

하지만 분당. 용인 등 전통적인 명품 지역은 강남 상승을 기폭제로 오르고 있는 중이니

기대하셔도 됩니다.

 

아울러서 특별한 사항이 아니라면 침체의 늪에 빠져 있는 수도권 남부권과 1.2기 신도시 일대의

아파트 보유자들은 대출 이자가 부담이 되더라도 눈 앞에 펼친 폭등시까지 무조건 잡고 가시는 것이 현명합니다.

 

버블7 지역의 폭등기는 반드시 온다고 예견했는데 생각보다 시세 상승이 가파르게 이어지고
있는 모습입니다. 강남권이 최고점 대비 50~80% 정도 회복이 된 상황이며, 강남,강동,송파,서초
4인방이 들썩이더니 분당.판교.용인.목동.과천의 급매가 소멸 되면서 저점 대비 10~30% 이상 회복한 상황이며 그 상승 폭이 무섭습니다.

현시세 5억 기준으로  매도하면 4억 이하에도 잘 안 팔리지만 성수기에는 단번에 6-7억으로 치고 오르는 것이 부동산 생리라서 지금 매도하는 것과 폭등시에 매도하는 것은 무려 50% 이상의 가격 차이

돈으로 2-3억 차이가 난다는 것을 명심하셔야 한다고 한 바 있는데 현장 분위기 상으로
이들 지역이 5억선을 돌파한 상황입니다.

분당 31-32평형은 2006년에 최고 8억대까지 치솟다가 2008년 11월-12월 경에 글로벌 경제 위기와
판교 물량으로 4.2억까지 초급매가 나오더니 2009년 2월 현제 5억대를 넘어서 무섭게 상승 중입니다.
분당 영향권의 죽전.보정.신봉.성복 일대의 31-34평형도 2006년에 최고 7억대까지 오르다가 2008년
11월~12월 경에 3억대로 밀리더니 2009년 설을 기점으로 4억대까지 가파르게 회복한 상황입니다.

앞으로 상승 여지는 강남 상승폭과 글로벌 경제의 안정성에 따라 폭이 달라지겠지만 좀 더 큰 틀에서는 경제 회복과 관계 없이 대세 상승에는 변함이 없어 보입니다.

2005~2008년 부동산 흐름을 근거로 앞으로 펼쳐질 지역별 부동산 상승 시점과 폭을 가늠해
보겠습니다.

1. 강남권(강남.서초.송파.강동.광진구)- 2005년 말~2006년 초 최고점, 2008년 11월~12월 최저점
    2009년 1월 상승세 반전 현재 최고점 대비 50~80% 회복. 2009년 3월-5월 최고점 돌파 예상
2. 분당 용인권(분당.판교.용인 중심지역)- 2006년 초 최고점, 2008년 11월~12월 최저점
    2009년 1월 설 이후 상승세 반전, 현재 최고점 대비 10~30% 회복 진행 중, 2009년 5월-12월 
    최고점 돌파 예상
3. 목동.과천.평촌-2005년 말~2006년 초 최고점, 2008년 9월~12월 최저점
    2009년 1월 상승세 반전 현재 최고점 대비 10%~20% 회복. 2009년 5월-12월 최고점 돌파 예상

침체의 정점에서 이제 막 뚜겅이 열려 치솟고 있는 조기 상승 단계인 버블7이 오를 수밖에 없는
8가지 이유입니다.

 

 

2003년 폭등. 2004-2005년 하락. 2006년 폭등. 2007-2008년 하락

기간별 차이는 약간씩 다르지만 이 흐름이 규칙적인데 다음 상승장은 2009년 초 혹은 그 이전인 2008년 말입니다.

글로벌 금융 위기로 좀 늦추어진 감이 있지만 강남 상승으로 가장 먼저 꿈틀 거리고 있습니다.
2년 이후 처음으로 상승하는 흐름입니다.

정부의 부동산 가치 서열화 정책에 가장 큰 수혜를 입을 곳이 버블7 지역이며, 이들 지역이 2년 이상
장기간 하락한 점과 큰 폭의 하락, 정부 정책의 수혜까지 겹치면서 강남 상승 이후 다음 상승지로 
유력한 것이 사실입니다.

강남3구의 투기 지역 해제는 이미 상다우분 회복한 강남보다 버블7의 집값 상승에 영향을 줄 것이며
 설령 해제가 늦추어진다고 하더라도 상승 폭의 차이만 있을 뿐이며 대세 상승에는 변함이
없을 것입니다.

입지는 하루 아침에 이루어 지지 않습니다.

지정학 관계 혹은 기본 자금이 많은 사람들이 강남.분당 등 수도권 남부에 많이 포진이

되어 있고 그들의 선호지역은 용인 등 명품 지역입니다.

당연히 장기간 조정을 보인 이 곳 부촌이 부각이 될 것입니다.

 

과거 소외지역이던 곳들이 폭등을 해도 너무 폭등을 했습니다.

수치상으로는 30%라고 하지만 2007년과 2008년 현재까지 최소 50% 최대 100%까지 초단기간

폭등했기 때문에 상대적으로 용인 등 중대형이 많은 지역의 아파트값이 싸 보입니다.

아파트 가격은 멘토를 이루면서 순환하는데 이제는 용인 등 버블7 차례이며 이미 상승 릴레이의
스타트 단계입니다.

 

이제는 모든 아파트가 폭등하지 않습니다.

2006년-2007년 두 해 동안 오르지 않은 곳이 없으며 인기 지역과 비인기 지역이 시차를 두고 모두 폭등했습니다.

 

하지만 앞으로는 1가구 1주택에 대한 규제 완화가 핵심이라서 똑똑한 아파트 한 채로 갈아타고자 하는 사람들이 늘어날 수밖에 없습니다.

이러한 방향이 선진국 시장 흐름이며, 우리나라도 갈것과 가지 못할 것이 층층이 서열화 될

것입니다.

분당 용인 등 버블7은 입지가 좋은 곳이기 때문에 주목을 받을 0순위 지역이며 대형 아파트에 새아파트가 많아서 1가구 1주택 규제 완화의 최대 수혜 지역이라 할만합니다.

 

강남. 용산은 여러번 언급했지만 GDP기준으로 외국 아파트보다 2배-4배까지 저평가 된 상황이기

때문에 미래 전망이 매우 밝습니다.

오래된 아파트보다는 앞으로 분양할 아파트들이 무서운 기세로 오를 것이 확실하며 이미

분양이 되었거나 분양 예정인 판교.광교 신도시는 새아파트 미래 친환경 트렌드를 내세워

분당.용인.수원 등 인기지역 아파트를 끌어 올리는 견인차가 될 것입니다.

즉 강남.용산이 서울 아파트를 끌어 올리는 구심점이라면 판교.광교는 분당 용인.성남.수원.동탄 등

수도권 인기지역의 가치를 더 높일 것이 유력합니다.

 

용인. 수원. 성남 등 수도권 남부권은 분양만 하면 시끄러운데 기실 내막을 들여다 보면
인구 대비 신규 분양 물량이 북부권에 비하여 턱없이 부족합니다.

인천을 비롯한 강북권은 송도.청라.영종도.논현.검단.김포.양주 신도시와 남양주. 일산 대량 물량으로 단기 과잉 공급이 문제가 되지만 남부권은 겨우 광교.용인 일부. 수원 일부 등 공급 물량이

북부권과 인천권의 8분의 1 수준이라서 분양 물량이 턱 없이 부족합니다.

지금 당장은 판교 입주 물량이 많아 보이지만 2010년 중반기에 위에서 제시한 북부권의 메가톤급
입주 물량이 더 시급한 문제입니다.

남부권의 새아파트 기근 현상으로 인하여 상승장이 오면 새아파트와 입지가 좋은 아파트를 중심으로 폭등할 수밖에 없는 조건입니다.

용인시. 수원시. 화성시. 성남시 4인방 모두 100만 전후로 인구수만 400만인데 공급 물량이 턱 없이

부족하다는 사실은 지금부터 3년까지 이 지역의 부동산 여건이 매우 밝다는 사실을 암시한다고 할 수 있습니다.

 

앞에서 북부권의 단기 공급 과잉 문제를 제기했지만 남부권은 공급이 턱없이 부족합니다.

그럼에도 불구하고 아직까지 수도권은 무주택자가 50%가 넘습니다.

실질 통계상으로는 수도권 40%가 무주택이지만 유주택자 4사람 중에 적어도 1사람은 남의

이름으로 명의도용하여 매수를 한 실질적인 2주택자이기 때문에 그것을 감안하면 2주택자는 더 늘어나고 무주택자는 적기 때문에 아무리 낮게 잡아도 50% 이상이 무주택자입니다.

 

주택 보급율이 아무리 높아도 명의도용한 사람을 감안하면 대부분이 2주택자라서

실질적으로 주택보급률은 50% 아래로 보시면 됩니다.

즉 다주택자와 무주택자의 비율이 엇비슷하다는 사실이 맞는 표현이라서 무주택자가 많다는 점 하나만으로도 집값은 오를 수밖에 없습니다.

 

다만 무주택자가 무조건 돈이 없는 서민이 아니며, 지방 사람들까지 수도권에 집을 마련하는

일이 잦기 때문에 상대적으로 수도권 남쪽에 위치한 전통적인 수도권 남부 지역의 강세가

예상이 됩니다.