안녕하세요?

한동안 수도권 남부와 전통적인 대중 선호지역인 버블7 등 신도시의 아파트 가치 하락으로

이 일대의 주민들이 매우 불안해 하는 상황이었습니다.

하지만 분당. 용인 등 전통적인 명품 지역은 강남 상승을 기폭제로 오르고 있는 중이니

기대하셔도 됩니다.

 

아울러서 특별한 사항이 아니라면 침체의 늪에 빠져 있는 수도권 남부권과 1.2기 신도시 일대의

아파트 보유자들은 대출 이자가 부담이 되더라도 눈 앞에 펼친 폭등시까지 무조건 잡고 가시는 것이 현명합니다.

 

버블7 지역의 폭등기는 반드시 온다고 예견했는데 생각보다 시세 상승이 가파르게 이어지고
있는 모습입니다. 강남권이 최고점 대비 50~80% 정도 회복이 된 상황이며, 강남,강동,송파,서초
4인방이 들썩이더니 분당.판교.용인.목동.과천의 급매가 소멸 되면서 저점 대비 10~30% 이상 회복한 상황이며 그 상승 폭이 무섭습니다.

현시세 5억 기준으로  매도하면 4억 이하에도 잘 안 팔리지만 성수기에는 단번에 6-7억으로 치고 오르는 것이 부동산 생리라서 지금 매도하는 것과 폭등시에 매도하는 것은 무려 50% 이상의 가격 차이

돈으로 2-3억 차이가 난다는 것을 명심하셔야 한다고 한 바 있는데 현장 분위기 상으로
이들 지역이 5억선을 돌파한 상황입니다.

분당 31-32평형은 2006년에 최고 8억대까지 치솟다가 2008년 11월-12월 경에 글로벌 경제 위기와
판교 물량으로 4.2억까지 초급매가 나오더니 2009년 2월 현제 5억대를 넘어서 무섭게 상승 중입니다.
분당 영향권의 죽전.보정.신봉.성복 일대의 31-34평형도 2006년에 최고 7억대까지 오르다가 2008년
11월~12월 경에 3억대로 밀리더니 2009년 설을 기점으로 4억대까지 가파르게 회복한 상황입니다.

앞으로 상승 여지는 강남 상승폭과 글로벌 경제의 안정성에 따라 폭이 달라지겠지만 좀 더 큰 틀에서는 경제 회복과 관계 없이 대세 상승에는 변함이 없어 보입니다.

2005~2008년 부동산 흐름을 근거로 앞으로 펼쳐질 지역별 부동산 상승 시점과 폭을 가늠해
보겠습니다.

1. 강남권(강남.서초.송파.강동.광진구)- 2005년 말~2006년 초 최고점, 2008년 11월~12월 최저점
    2009년 1월 상승세 반전 현재 최고점 대비 50~80% 회복. 2009년 3월-5월 최고점 돌파 예상
2. 분당 용인권(분당.판교.용인 중심지역)- 2006년 초 최고점, 2008년 11월~12월 최저점
    2009년 1월 설 이후 상승세 반전, 현재 최고점 대비 10~30% 회복 진행 중, 2009년 5월-12월 
    최고점 돌파 예상
3. 목동.과천.평촌-2005년 말~2006년 초 최고점, 2008년 9월~12월 최저점
    2009년 1월 상승세 반전 현재 최고점 대비 10%~20% 회복. 2009년 5월-12월 최고점 돌파 예상

침체의 정점에서 이제 막 뚜겅이 열려 치솟고 있는 조기 상승 단계인 버블7이 오를 수밖에 없는
8가지 이유입니다.

 

 

2003년 폭등. 2004-2005년 하락. 2006년 폭등. 2007-2008년 하락

기간별 차이는 약간씩 다르지만 이 흐름이 규칙적인데 다음 상승장은 2009년 초 혹은 그 이전인 2008년 말입니다.

글로벌 금융 위기로 좀 늦추어진 감이 있지만 강남 상승으로 가장 먼저 꿈틀 거리고 있습니다.
2년 이후 처음으로 상승하는 흐름입니다.

정부의 부동산 가치 서열화 정책에 가장 큰 수혜를 입을 곳이 버블7 지역이며, 이들 지역이 2년 이상
장기간 하락한 점과 큰 폭의 하락, 정부 정책의 수혜까지 겹치면서 강남 상승 이후 다음 상승지로 
유력한 것이 사실입니다.

강남3구의 투기 지역 해제는 이미 상다우분 회복한 강남보다 버블7의 집값 상승에 영향을 줄 것이며
 설령 해제가 늦추어진다고 하더라도 상승 폭의 차이만 있을 뿐이며 대세 상승에는 변함이
없을 것입니다.

입지는 하루 아침에 이루어 지지 않습니다.

지정학 관계 혹은 기본 자금이 많은 사람들이 강남.분당 등 수도권 남부에 많이 포진이

되어 있고 그들의 선호지역은 용인 등 명품 지역입니다.

당연히 장기간 조정을 보인 이 곳 부촌이 부각이 될 것입니다.

 

과거 소외지역이던 곳들이 폭등을 해도 너무 폭등을 했습니다.

수치상으로는 30%라고 하지만 2007년과 2008년 현재까지 최소 50% 최대 100%까지 초단기간

폭등했기 때문에 상대적으로 용인 등 중대형이 많은 지역의 아파트값이 싸 보입니다.

아파트 가격은 멘토를 이루면서 순환하는데 이제는 용인 등 버블7 차례이며 이미 상승 릴레이의
스타트 단계입니다.

 

이제는 모든 아파트가 폭등하지 않습니다.

2006년-2007년 두 해 동안 오르지 않은 곳이 없으며 인기 지역과 비인기 지역이 시차를 두고 모두 폭등했습니다.

 

하지만 앞으로는 1가구 1주택에 대한 규제 완화가 핵심이라서 똑똑한 아파트 한 채로 갈아타고자 하는 사람들이 늘어날 수밖에 없습니다.

이러한 방향이 선진국 시장 흐름이며, 우리나라도 갈것과 가지 못할 것이 층층이 서열화 될

것입니다.

분당 용인 등 버블7은 입지가 좋은 곳이기 때문에 주목을 받을 0순위 지역이며 대형 아파트에 새아파트가 많아서 1가구 1주택 규제 완화의 최대 수혜 지역이라 할만합니다.

 

강남. 용산은 여러번 언급했지만 GDP기준으로 외국 아파트보다 2배-4배까지 저평가 된 상황이기

때문에 미래 전망이 매우 밝습니다.

오래된 아파트보다는 앞으로 분양할 아파트들이 무서운 기세로 오를 것이 확실하며 이미

분양이 되었거나 분양 예정인 판교.광교 신도시는 새아파트 미래 친환경 트렌드를 내세워

분당.용인.수원 등 인기지역 아파트를 끌어 올리는 견인차가 될 것입니다.

즉 강남.용산이 서울 아파트를 끌어 올리는 구심점이라면 판교.광교는 분당 용인.성남.수원.동탄 등

수도권 인기지역의 가치를 더 높일 것이 유력합니다.

 

용인. 수원. 성남 등 수도권 남부권은 분양만 하면 시끄러운데 기실 내막을 들여다 보면
인구 대비 신규 분양 물량이 북부권에 비하여 턱없이 부족합니다.

인천을 비롯한 강북권은 송도.청라.영종도.논현.검단.김포.양주 신도시와 남양주. 일산 대량 물량으로 단기 과잉 공급이 문제가 되지만 남부권은 겨우 광교.용인 일부. 수원 일부 등 공급 물량이

북부권과 인천권의 8분의 1 수준이라서 분양 물량이 턱 없이 부족합니다.

지금 당장은 판교 입주 물량이 많아 보이지만 2010년 중반기에 위에서 제시한 북부권의 메가톤급
입주 물량이 더 시급한 문제입니다.

남부권의 새아파트 기근 현상으로 인하여 상승장이 오면 새아파트와 입지가 좋은 아파트를 중심으로 폭등할 수밖에 없는 조건입니다.

용인시. 수원시. 화성시. 성남시 4인방 모두 100만 전후로 인구수만 400만인데 공급 물량이 턱 없이

부족하다는 사실은 지금부터 3년까지 이 지역의 부동산 여건이 매우 밝다는 사실을 암시한다고 할 수 있습니다.

 

앞에서 북부권의 단기 공급 과잉 문제를 제기했지만 남부권은 공급이 턱없이 부족합니다.

그럼에도 불구하고 아직까지 수도권은 무주택자가 50%가 넘습니다.

실질 통계상으로는 수도권 40%가 무주택이지만 유주택자 4사람 중에 적어도 1사람은 남의

이름으로 명의도용하여 매수를 한 실질적인 2주택자이기 때문에 그것을 감안하면 2주택자는 더 늘어나고 무주택자는 적기 때문에 아무리 낮게 잡아도 50% 이상이 무주택자입니다.

 

주택 보급율이 아무리 높아도 명의도용한 사람을 감안하면 대부분이 2주택자라서

실질적으로 주택보급률은 50% 아래로 보시면 됩니다.

즉 다주택자와 무주택자의 비율이 엇비슷하다는 사실이 맞는 표현이라서 무주택자가 많다는 점 하나만으로도 집값은 오를 수밖에 없습니다.

 

다만 무주택자가 무조건 돈이 없는 서민이 아니며, 지방 사람들까지 수도권에 집을 마련하는

일이 잦기 때문에 상대적으로 수도권 남쪽에 위치한 전통적인 수도권 남부 지역의 강세가

예상이 됩니다.

 

 

 

 

 

천만명 부동산 재테크 동호회 여러분 반갑습니다.

요즘 틈이 나는대로 서울과 수도권 아파트의 가치를 분석하고 있습니다.

특히 KB 시세를 그래프화 하여 향후에 안정성과 투자성이 뒷받침 될만한 곳을 선점하여 무주택 서민을 비롯하여 부동산 투자에 관심을 가진 모든 분들께 도움을 드리고자 노력하고 있습니다.

 

수도권 지역은 폭등지역. 침체지역 중간지역 등 크게 세 곳으로 확연히 분류가 되며 앞으로 정부 정책 및 테마에 따라서 쌍곡선이 교차됨으로써 희비가 엇갈릴 것입니다.

 

 

2006년 상반기 서울 남부. 1기 신도시. 수도권 남부권 명품 아파트 연쇄 폭등-

2006년 하반기 2기 신도시 수도권 남부 중소형. 인천 일부권 연쇄 폭등-

2007년 서울 북부 중대형 수도권 소외지역 폭등-

2008년 상반기 서울 북부 중소형. 수도권 북부 중소형 및 재건축 아파트. 빌라. 다세대 등 폭등.

 

 

2008년 하반기 서울 남부권. 수도권 남부권. 중소형 아파트. 재건축 빌라. 다세대 등 폭등 예상

2008년 하반기~ 2009년 서울 강남 등 남부권. 1.2기 신도시. 수도권 남부 중대형. 미분양 폭등 예상.

2010년 최근 상승한 서울 북부권 및 수도권 북부권 2년 조정을 끝내고 다시 폭등 예상.

 

아파트는 명품과 준명품 일반 아파트와 소외 아파트로 나눌 수 있지만 현 상황에서 중요한 것은

명품과 비명품 아파트를 구분하여 명품에 투자하는 노력보다는 저평가 큰 폭의 조정 등의 투자성이 있는 아파트를 선별하는 것이 더 중요합니다.

 

여러분이 소유한 아파트는 어디에 해당하는 지 참조하시고 급매에 관심을 가지고 내집 마련이나

갈아타기를 하려는 분들은 좀 더 적극적으로 내용에 관심을 가지셨으면 합니다.

 

 

 

- 2006년 하반기에 폭등하다가 2007년~2008년 현재까지 1년 6개월간 조정을 한 곳

- 과거 3년 동안 상승률이 낮은 저평가 지역. 특히 수도권 남부 지역 중소형 평형. 빌라. 재건축

- 과거에 철저하게 외면을 받은 유망지역 오피스텔. 상가

- 서울 및 수도권 모든 지역 분양. 미분양. 분양권

 

 

 

- 2007년 하반기부터 지금까지 폭등한 모든 지역.

- 단기 폭등한 서울 및 수도권 강북 중소형 아파트 및 재건축 수혜 모든 빌라. 다세대. 다가구 등

- 호재가 반영이 된 오래된 아파트.

 

 

- 2006년~2008년 현재까지 오름과 내림을 반복하고 있는 서울 및 수도권 모든 지역.

- 2007년 중에 많이 오르다가 최근 정체 및 조정을 한 지역.

 

서울과 수도권 부동산 흐름은 위의 3곳으로 확연하게 구분이 됩니다.

그렇다면 지금 매수 타이밍 지역은 어디일까요?

2006년 폭등하다가 최근까지 큰 폭의 조정을 보이고 있는 서울 강남. 목동. 용산. 강서. 성동. 관악.

동작 및 수도권 남부 지역인 용인. 성남. 수원. 동탄. 평촌. 과천. 의왕. 산본. 화성. 평택. 시흥과

수도권 북부지역인 일산. 남양주. 파주. 김포. 인천 일부. 중동. 상동 등이 큰 틀에서 매수 지역이라 할 수 있습니다.

 

특히 위의 지역 중에서 최근 2년간 최고점 시세 대비 30% 가까이 하락한 아파트는 큰 폭의

탄력을 받을 가능성이 높기 때문에 매수시에 과거시세와 실거래가. 최고가 등을 반드시 확인하셔야 합니다.

 

그렇다면 구체적으로 1년-2년간 조정을 보이거나 저평가가 심한 아파트는 무엇일가요?

시세 그래프상에 나타난 급매 아파트를 중심으로 30곳을 간추렸으니까 직접 발품을 팔아서

매수 여부를 판단하시기 바랍니다.

 

특히 일반 서민들은 겁이 많고 투자 경험이 없기 때문에 크게 하락한 아파트나 미분양 등을

꺼리고 폭등 흐름을 이어 가는 곳에 투자하다가 낭패를 보는 경우가 많은데, 부동산에

있어서 최대 호재는 저평가 혹은 많이 하락한 지역의 급매. 미분양 이라는 사실을 기억하시기 바랍니다.

 

다음은 초특급 급매 및 저평가 지역 31곳 추천 지역이며 순서는 의미가 없습니다.

모두 과거 최고 시세 기준으로 현재 시세대비 40% 이상 매우 높은 시세 차익이 가능합니다.

급매는 부동산 한두 곳에 없으며 여러 곳을 다니면서 발품을 팔아야 합니다.

 

- 빼어난 입지에도 불구하고 4년간 극심한 저평가. 분당선 연장선 방죽역.

  강북권 중소형 폭등 테마에 따른 강남권 폭등 0순위 지역. 급매 1.8억~2억선

 

- 광교. 판교 신도시 후광과 남부권 최대의 저평가 도시. 전철 등 인프라 호재 만발.

 

- 30평대 3.9억~4.2억 급매, 40평대 6.2억~6.7억 급매.

 

- 경부축. 제2경부고속국도. 판교.광교 후광. 분당선 연장선. 신분당선 호재. 강남과 용산 지근거리.

 

- 리모델링 특급 호재. 25평 미만의 소형 강세에 따른 상대적 저평가. 판교. 도촌동 호재.

- 야탑 공무원 주공 26평 급매 3.5~3.8억 구미 공무원 주공 26평 3.2-3.5억 급매

 

32평 5.5억~5.8억 급매. 48평 8.3억~9억 초급매 유망.

 

- 성남 구시가지 재개발 최대 수혜. 송파. 판교 신도시 직접 후광. 서울 최단거리. 각종 인프라 확대.

- 신흥 주공 24평 3.7억~3.9억 급매. 은행 주공 24평 2.8억!3.1억 급매 강추.

 

- 2006년 폭등 이후 30% 이상 하락한 모든 재건축 단지 유망하며 소액 자본 투자 강추.

 

- 동탄 신도시 입주에 따른 초급매 출현. 1호선 역세권. 새아파트 대단지. 인프라

- 화성 병점 주공 4단지 32평 급매 2.5~2.7억선 신창 33평 2.2~2.5억선 강추.

 

- 동탄. 향남. 발안. 봉담. 태안. 병점 등의 새아파트 연계라인 탁월. 향후 가치 무궁무진.

 

-향후 재건축 이후 과천 지역의 랜드마크 부상. 탁월한 입지 및 환경 조건.

-별양동 주공 32평 6.3억~6.5억 급매. 중앙동 주공 10단지 33평 10억~11억 급매 강추

 

- 과천시 강남-송파-판교-분당-광교 라인 중심권. 수도권 최고 입지. 최근 투매 현상.

 

- 재건축 이후 높은 수익률. 고속철도 민자역사 등 대형 호재. 주변 도시 시세 급등. 저평가

- 광명시 주공 12단지 33평 3.6억-3.8억 급매 13단지 32평 3.6~3.9억 급매 강추

 

광명시 수원시와 더불어 수도권 유망 지역 중에서 쌍저평가 지역. 특히 철산동 유망.

 

15. 부천시 원미구 중동 금강 주공 31평 

- 신도시 극심한 저평가. 대단지 리모델링. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.

- 31평 기준 2.9억-3.2억 초급매 강추

 

- 신도시 극심한 저평가. 대단지 대형평형. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.

- 60평대 기준 6.9억-7.2억 급매 강추.

 

- 고분양가 새아파트 대단지 상승률 미미. 주변 시세 대비 저평가.

33평 기준  3.8억~4.2억 급매 강추.

 

- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정

- 49평 기준 6억-6.4억 초급매 강추.

 

- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정

 

- 경의선 복선전철. 명품 신도시. 한류우드. 파주 신도시권. 대기업. 명문대 이전 등 대형 호재.

- 46평 기준 4.5억~5억 초급매 투매 현상. 매수시 높은 시세 차익

 

- 김포 장기 신도시. 인천 송도.검단.청라.영종도.논현 등 신도시 연계, 일산.파주 신도시 호재.

- 50평대 기준 4.7억-5.1억 급매 강추.

 

- 전철 등 인프라. 강남권 진입. 한강 조망. 대단지 새아파트 상대적 저평가.

- 50평 기준 4.5-4.9억 초급매 강추.

 

- 서울 강동구 등 동부권 입지 상승. 인프라 구축. 큰 폭의 조정. 덕풍 지역 개발 호재. 대단지

- 30평대 기준 3억-3.3억 급매 강추

 

- 강남 재건축 규제완화 기대감. 상대적 상승률 낮고 저평가. 강남구 핵심 입지. 초고층 주복 기대감

- 개포주공 5단지 6.2억-6.6억 급매. 은마 8.8억-9.3억 초급매 강추.

 

- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 외국판 비버리힐즈에 비하여 매우 저평가. 대한민국 1번지.

 

- 강동구 재건축 단지 중 가장 큰 폭의 하락. 고덕 주공과 삼익 그린 씨리즈 모두 유망.

- 주공 9단지 4.9억-5.3억 초급매 출현. 삼익 그린 씨리즈 최고가 대비 30% 하락 모두 유망.

 

27. 강동구  전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.

 

 - 송파 신도시와 용산 국제 업무 지구. 잠실 명품 아파트 출현으로 포스트 강남 시대 개막.

 

- 용산 국제 업무지구. 초고층 주복. 강남과 쌍벽. 각종 인프라. 25평 강남에 비해 저평가.

이촌동 한가람 5.0억-5.3억 급매. 도원동 삼성 3.6-3.9억 급매 유망.

 

- 목동은 학군. 강서구 미곡.발산 호재. 재건축. 한강 조망권. 서울 최대 하락. 등의 호재만발.

- 5단지 27평 기준으로 5.6억-6.0억 초급매 출현. 모든 단지 5억대 초강추. 최대 수익률 유력.

 

하락 폭이 크거나 저평가가 심한 지역을 중심으로 유망 지역 아파트 급매 30선을

간추렸습니다.

앞에서 제시한 지역은 최근 2년간 조정을 보이면서 향후 정책의 변화에 따라서 큰 폭으로 오를 곳을

선점하였는데 서울지역의 추천이 적은 까닭은 수도권에 비하여 상대적으로 2007-2008년 폭등한

지역 및 아파트가 많기 때문입니다.

 

아파트는 명품이라고 해서 우선시 해서는 안 되며 철저하게 투자 금액 대비 수익률로 접근하시는

것이 현명합니다.

서울은 강남구. 서초구. 강동구. 송파구. 양천구. 강서구. 관악구 등이 큰 폭의 조정을 보였으며,

수도권은 한강 이남의 대부분 지역과 한강 이북의 신도시 등이 많이 하락하였습니다.

 

매수는 신중히 하되 오른 지역을 매수하는 것은 매우 위험하며, 큰 폭으로 하락했거나 극심한

저평가를 형성한 곳으로 접근해야만 수익률을 기대할 수 있습니다.

급매를 매수하여 추가 하락할 수도 있지만 결국 저렴하게 매수한만큼 시세 차익이 클 수밖에 없습니다.

 

마찬가지로 단기 폭등한 곳은 오른만큼 손해를 본다고 생각하시면 됩니다.

하락한 지역의 급매ㄹ르 매수하면 불안해 하시는 분들이 많은데 정작 불안해 하셔야 할 분들은

폭등한 아파트를 추격 매수하신 분들입니다.

 

아파트는 돌고 돕니다.

최근 서울 강북권과 중소형 평형이 큰 폭의 상승을 거두었는데 필연적으로 1년 이상 조정을 보이다가 다시 상승할 것입니다.

 

강북 지역 폭등시 강북 지역을 매도하고 강남으로 갈아타야 하며 강남 지역 폭등시 강남 아파트를 매도하고 강북으로 갈하탈 것을 권합니다.

과거에 강북이 10년 장기 침체를 거듭하였지만 이제 소외 지역에서 벗어났으며, 재개발, 뉴타운 등의 호재가 장기적으로 지속될 것이 분명하므로 조정 후에 다시 오를 것입니다.

 

똑같은 아파트를 두고도 부동산 중개소를 문지방 드나들듯이 하는 사람과 단 한 번 방문하여 계약한 사람의 매수 가격은 엄청난 차이가 있습니다.

아파트는 고정된 가격이 없으며 고무줄처럼 변수가 많습니다.

따라서 같은 아파트를 매수하더라도 여러분의 발에 땀이 얼마나 났느냐에 따라서 1년 저축액 이상의 돈을 절약할 수 있다는 사실을 명심하시고 부지런히 뛰어 다니시길 부탁드립니다.

 

감사합니다.