2006-09-15 19:48
http://blog.drapt.com/kjw1102/237501158317292396 
자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
1. 조합원분양가와 일반분양가 자세히 들여다보기
2005년을 기준으로 아파트건축비(공사대금)는 평당 400만원~500만원선이며 여기에
조합사무실임대료 및 운영비, 무이자이주비에 대한 금융비용이 추가되고 공공시설의 설치 등
의 추가자금이 더해져 관리처분시점의 조합원분양가가 책정된다.
일반분양가는 IMF로 인해 주택공급에관한규칙이 개정되어 분양가격이 자율화 되었는데
조합이 분양성을 고려하고 인근아파트시세를 참작하여 자유로이 정할 수 있다.
물론 재개발사업의 장기화로 인한 재개발조합 경비부담 가중은 조합원분양가와
일반분양가의 상승요인으로 작용할 수 있다.
필자가 항상 강조하는 사항중에 하나가 바로 이론적인 데이터에 근거하여 일반분양가를
책정하고 거기에 70%정도를 조합원분양가로 예측하는 것은 가치판단에 대한 착오란
것이다.
조합원분양가와 일반분양가는 이론적인 데이터로서의 접근자체가 의미를 상실하며
조합의 운영능력과 주민동의율 및 열의, 시공-시행사의 자금력, 해당 재개발지역의 가치
(입지조건)와 시장동향 등의 현장자료를 토대로 분석해야 한다.
2. 조합원의 토지, 건물에 대한 보상가격 진행절차와 이의신청절차
주택재개발사업은 공공사업의 성격이므로 공공용지의 손실보상에 관한 특례법이 적용된다.
지가공시와 감정평가에 관한 법률에 의한 공인감정평가사 2인이상이 참여하여 평가하는데
2인의 감평사의 산술평균으로 권리가액이 책정되며 여기서 감평사는 조합이 선정하는 것이
통상적이다.
주택에 대한 감평시점에서 중요한 것은 관리처분시점의 현황에 대한 평가가 아니라
사업시행인가 당시의 토지,건물의 현황에 대한 평가라는 점을 강조하고 싶다.
즉, 집행은 관리처분시점에서 행하여지나 기준시점은 사업시행인가시점이다.
보상가격에 대한 이의는 감평사들 평가액이 30%이상 차이가 나는 경우와 토지의 이용상황이
잘못 적용된 경우 (예를 들어 지목은 도로이나 현황은 대지로 사용되고 있는데 대지가격으로
평가하지 않고 도로로 평가된 경우) 이의신청을 하게 되면 재평가를 받을 수 있다.
3. 조합원 이주비와 세입자 주거대책비
재개발에서는 이주비와 주거대책비(혹은 임대아파트)가 있다.
관리처분시점에서 조합원(집주인)에게 지급되는 것이 이주비이며
세입자에게는 주거대책비가 지급된다.
세입자가 주거대책비 대신 임대아파트를 배정받으려면 재개발구역지정고시일 이전
3개월 전부터 주민등록을 필하고 사업시행인가일까지 거주한 세대이어야 한다.
다만, 무주택자이여야하고 만30세이상이어야 임대아파트가 배정되며
요건불충족시 소정의 주거대책비가 지급된다.
조합원의 이주에 관한 이사비용의 지원은 공공용지의손실보상에관한특례법의 규정하고 있다.
재개발사업은 조합원이 토지를 제공하고 시공회사가 자금을 제공하는 합동재개발 방식이다.
이주비는 시공회사가 제공하는 조건에 명시되어 있는데 시공회사의 자금력에 의해 차이가
크게 발생하는 바, 기본계획단계에서는 일률적인 예측이 힘든 것이 사실이다.
하지만 한남뉴타운의 경우 최고의 자금력을 자랑하는 빅4 (삼성래미안, 현대아이파크, GS자이,
대림e편한세상) 가 이미 시공회사로 선점된 상태기 때문에 이주비지급면에선 많은 혜택을
누릴 수 있다는 메리트가 있다.
4. 평형배정비율 자세히 들여다보기
먼저 해당 정관부터 살펴보자.
재개발사업의 아파트 건립비율은 국민주택규모 초과(85제곱미터 이상 115제곱미터 이하)와
국민주택규모 중 전용면적 60평방미터 이하로 구분되는데, 국민주택규모(전용면적 85평방미터
이상) 이상은 건립세대수의 20%이내 -> 구역내 전용면적 115평방미터를 초과하는 규모의
주택비율만큼 165평방미터 이내의 규모도 지을 수 있슴.
- 국민주택규모 이하 : 건립세대수의 80%
- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이상 85제곱미터 이하 : 40%
- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이하 : 40%
* 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 4%범위 내에서
조정할 수 있슴.
이 정관을 알기 쉽게 풀이하면 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형이상 20%이다.
여기서 재개발 평형배정비율을 적용할때는 일반적으로 4%의 탄력을 적용할 수 있는 바,
실제적인 평형배정비율은 20평형 36%, 30평형 36%, 40평형이상 28%로 책정된다.
세월이 갈수록 뉴타운 평형배정비율은 조합의 사업성을 극대화하기 위해
20평형대 20%, 30평형대 40%, 40평형이상 40%로 완화될 가능성이 농후하다는 것도
참고하기 바란다.
5. 재개발을 끝까지 반대하는 주민에 대한 처리
도시재개발법은 사업시행인가시점의 조건으로 토지 및 건축물 소유자 중 3분의 2이상의
동의를 요건으로 하고 있는데 이 요건만 충족되면 일부의 반대와 상관없이 재개발사업은
진행된다.
재개발사업은 토지수용법이 적용되는 공공사업이므로 토지수용법에 의하여 조합원의
토지를 수용할 수 있도록 규정하고 있는데 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청을 철회한 자,
분양대상에서 제외된 자 등에게 토지수용재결이 떨어지면 수용시기까지 조합이 공탁을 하면
토지소유권이 조합소유가 되므로 행정대집행법에 의한 대집행이나 조합이 소유권자로서
명도소송을 통하여 강제 철거하게 된다.
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