2009-05-18 11:09

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자료출처 : ★~여러분! 부자 되세요 ♬

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은행 대출금 승계 매매시 매도인과 매수인의 주의할 점.

 

매매계약시 매도인과 매수인이 은행대출금을 승계하기로 하는 경우 다음 사항에 유의하여야 합니다.

 

저당권에 의하여 담보 되는 채권 :

원본·이자·위약금·채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용 등을 포함해야합니다.(다만, 손해배상채권(지연배상)은 원본의 이행기일을 경과한 1년분에 한하는 것으로 제한하고 있는바, 그 이유는 이행기일이 경과하여 저당권 실행을 할 수 있는데도 불구하고 저당권자가 태만하여 시일이 많이 경과하여 지연이자가 늘어난 경우에도 이를 무제한 인정한다면 후순위 저당권자 또는 기타 채권자의 이익을 해치게 되기 때문입니다.)(민법제360조)

 

이자 :

금전의 사용대가로서 원본액의 사용기간에 비례하여 지급하는 금전. 즉, 원본사용에 대한 법정과실의 일종입니다.(지연이자는 금전채무불이행에 따른 손해배상일 뿐 이자는 아니라고 함.) 1998. 1.12일까지 이자제한법은 금전대차에 있어서 최고이자율을 연 4할을 초과하지 아니하는 범위안에서 대통령령으로 정하도록 하고, 대통령령은 최고이율을 연2할 5푼으로 정하고 있었습니다. 따라서 이한도를 넘는 이자 약정은 무효가 되기 때문에 허용하지 않았습니다. 그러던 것이 우리 나라에 갑자기 불어닥친 외환보유고갈로 구제금융을 받으면서부터 최고이율을 규정한 대통령령을 고쳐 1997.12.22일부터 연 40%로 하였다가 1998.1.13에는 아예 본법인 이자제한법 자체를 폐지하였다가 2007. 6. 30.부터 다시 시행하기에 이르렀습니다.

 

 새롭게 시행된 이자제한법은 개인의 경우 복리 연 30%, 대부업체의 경우 복리 연 49%를 초과하여 수령할 수 없도록 규정하고 있고, 이는 강행규정이므로 이를 초과하여 약정한 부분은 무효입니다.

 

한편 법정이율은 법률이 규정한 것으로서, 민사에 있어서는 연 5%(민법 제379조), 상사에 있어서는 연6%(상사법 제54조), 공탁금에 의한 법정이율은 년 1.8%(공탁법제5조, 공탁금이자에관한규칙 제2조), 소송촉진 등에 관한 제3조 제1항의 규정에 의한 법정이율은 연 20%입니다.

 

이율 :

원본에 대한 이자의 비율로서 일정기간을 단위로 정합니다. (즉, 월 연리는 %) 사인간의 약정이율은 원칙적으로 자유롭게 정할 수 있으나 금융기관의 최고이율은 '한은법(동법 제53조)'에 의하여 조종되고 있습니다.

 

면책적 채무인수 :

종전의 채무자는 채권·채무관계에서 빠져나가고 새로운 채무자가 전적으로 채무를 부담하는 것입니다. 은행의 융자를 받아서 근저당설정등기가 되어 있는 주택을 매매하면서 매도인과 매수인이 그때까지 남아있는 융자금을 확인하고, 주택매매대금에서 그 은행융자금을 공매하고 나머지 대금만 매도인에게 지급하기로 하였다면 매도인과 매수인은 면책적 채무인수 계약을 체결한 셈입니다. 이와 같은 면책적 채무인수 계약은 ①은행과 매도인·매수인 3면 계약으로 하거나 ②은행과 매수인 2면 계약으로 하거나 ③은행의 승낙을 얻어서 매도인·매수인간의 2면 계약으로도 할 수 있습니다.(민법 제453,454조)

 

만약 매도인이 이를 무시하고 은행의 승낙없이 매수인과만 채무를 승계한 경우 매수인의 이자연체시 그것을 알리 없는 은행이 매도인을 신용불량으로 처리할 수 있고, 최악의 경우 중첩적인 채무자로 되어 은행으로부터 책임을 묻게 되는 수도 있습니다.(대판 94다 58599참조) 중첩적 채무인수란 기존채무가 변함없이 유지되면서 다만 채무자만 추가되는 경우를 말합니다. 따라서 매도인은 잔금정산시 매수인과 함께 은행에 가서 채무승계와 동시에 채무자 명의변경등기를 반드시 해두는 것이 좋습니다.

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