이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 대형 아파트값 폭락에 대한 전문가들의 다양한 분석을 소개하고 제가 생각하는 대형 아파트값의 미래를 예측해봅니다.

전문가들의 대형 아파트값 전망

“2010년을 기준으로 중대형 가구에 대한 실수요자가 정점을 이룬 후 지속적으로 가구가 감소할 것이다. 반면 소형 평수에 대한 선호도는 2020년까지 증가세를 이어갈 것이다. 수요측면에서 2000년 이후 주택 실수요를 반영하는 가구 증가율이 인구 증가율 둔화 및 감소와 함께 급격히 떨어지고 있다. 중대형 아파트의 수요층인 대가구는 2006년에서 2020년까지 2만가구가 감소할 것으로 예상된 반면 같은 기간 부부 및 독신 등 소가구는 2백60만가구가 증가할 것이다.” (현대경제연구원 박덕배 연구위원)

“무엇보다 강남 등 일부 지역은 부유층의 집단 주거 지역으로 이미 공인된 상태이기 때문에 성공한 베이비부머의 선호가 이어질 것이다. 또한 뛰어난 교육 여건에 대한 선호가 강력한 데다, 9백80만명에 달하는 베이비붐의 후반부 세대(1966~1975년 출생)가 학부모의 입장에서 주택을 구입할 것이라는 점도 양극화를 강화시키는 요인으로 작용할 것이다 따라서 끊임없는 거품 논란에도 불구하고 강남불패의 신화가 앞으로 10년은 계속될 것이다.

한편 가족의 숫자가 적어 소형주택을 선호하는 시장진입세대의 비중이 1990년대 중반 이후 빠르게 줄어들면서 소형주택 수요는 위축되었다. 여기에 1980년대 말부터 지어진 대규모의 주택 공급도 소형주택시장의 전망을 어둡게 만드는 요인이다. 결국 베이비부머의 은퇴가 시작되기 전까지 소형주택의 약세현상은 지속딜 것으로 예상된다.” (홍춘욱의 인구 변화가 부의 지도를 바꾼다)

“베이비붐세대는 연령대별로 다양한 사회 현상을 일으켜왔다. 88년을 전후로 한 주택 가격 급등, 2000년 이후 본격화된 중대형 아파트 가격 급등이 대표적인 사례다.

베이비붐세대가 20대 후반에서 30대 초반에 도달하면서 주택 수요가 크게 늘어난 게 88년 전후의 주택 가격 급등 배경이다. 이후 집값은 수도권 200만호 주택 건설이 완성되기까지 수직상승 곡선을 그렸다. 그런가 하면 2000년 초반 있었던 중대형 아파트 가격 상승세는 40대에 진입한 이들이 중대형 아파트로 갈아타기를 시도하면서 나타난 사태다. 이제 은퇴기에 들어선 이들이 노후자금 마련을 위해 보유 주택을 판다면 이는 주택 가격 하락으로 연결될 수도 있다.” (매경이코노미 2009년 10월 7일자)

오윤섭의 대형 아파트값 미래 예측

저도 대형 아파트값 미래를 베이비부머 인구변화 추이를 중심으로 해서 예측해보겠습니다.

먼저 하나 예를 들어보겠습니다. 최근 아웃도어시장에서 2가지 큰 흐름이 있습니다. 바로 오토캠핑 인구 급증과 등산업계 고가브랜드시장 확대입니다. 먼저 급증하는 캠핑인구의 주축은 나이로 보면 1970~1973년생입니다. 또한 등산업계는 고령화로 등산인구가 급증하면서 신흥 40대~50대들이 진입이 가속화되면서 고가브랜드 시장의 판이 커지고 있습니다. 이를 주도한 나이는 주로 1960년대생(구체적으론 1969~1963년생)입니다.

바로 오토캠핑과 등산 고가브랜드 시장은 바로 1960년대 중반 이후 출생한 베이비부머 2세대들이 주도하고 있습니다. 이들은 또한 2010년 이후부터 본격적으로 30평형대 아파트에서 40~50평형대로 대형 평형으로 갈아탈 세대이기도 합니다.

베이비부머 2세대의 나이를 몇 년생부터 볼 것인가?는 전문가마다 다르겠지만 저는 1964~1974년 출생한 사람으로 보겠습니다. 1964년 출생자(90만1천명)는 해방이후 처음으로 90만명이 넘었고 1969년에 1백만명이 돌파해 1971년까지 3년 연속 세자릿수 출생을 기록했습니다. 이어 1974년에 92만명을 기록한후 1975년 87만명으로 감소세를 보였습니다.

베이비부머 2세대는 현재 1천60만명에 달합니다. 나이로 치면 30대 후반에서 40대 후반이며 74년생이 40대 후반이 되는 2020년까지는 대형 아파트 수요가 지속적으로 발생할 것입니다.

특히 ‘산부인과 폭발세대’로 불리는 1967~1971년생이 무려 5백만명에 달하고 있습니다. 이들은 1990년대 후반 결혼하며 소형주택을 마련하면서 아파트 매매가 및 전세가를 급등시켰던 ‘주역’이었습니다.

산부인과 폭발세대가 대형 아파트를 구입하기 시작하는 시점도 역시 2010년 이후가 될 것입니다. 나아가 2015년 전후로 대형 평형 수요가 정점에 이르면서 대형 아파트값도 경기만 안정된다면 다시 한번 급등기가 올 것으로 예상됩니다.

설령 산부인과 폭발세대가 완전 은퇴하는 2025년 이후에도 대형 아파트값 폭락 가능성은 높지 않을 것입니다. 아파트로 자산 상승 경험을 맛봤다면 은퇴했다고 아파트를 쉽게 팔지는 않을 것입니다. 아파트를 팔아 보험, 펀드, 주식 등 다른 투자를 할 가능성은 더욱 낮습니다.

지금 베이비부머 2세대인 강남 학부모들이 자녀 교육을 위해 주택담보대출을 받듯이 50대 이후 은퇴할 경우 부족한 노후자금은 역모기지 등을 통해 중대형 아파트를 보유하면서 마련할 것입니다.

따라서 DTI 등 대출규제에다 경기 불확실성으로 위축된 수요심리로 대형 아파트값이 일시적으로 약세를 보인다고 성급히 ‘대형 평형 폭락 시작’이라고 단정하는 것은 침소봉대(針小棒大)로밖에 볼 수 없습니다. 

- 지방 소형아파트 꼴지들도 달리고 있다 -

통상적으로 경제가 안좋을땐 소형이, 경제가 좋을땐 중대형아파트 투자가 유리합니다.

이 말은 경기가 바닥을 다질때는 소형이, 경기가 본격적으로 회복할때는 중대형 투자가 유망하다는 말과 일맥상통합니다.

일례로 1987년~1988년은 소형, 1989년~1991년은 중대형 그리고 2001~2002년은 강남권재건축(소형), 2003~2005년 강남권중대형 전성시대가 있었습니다.

2008년 말~2009년은 정책부동산이라고 할 수 있는 강남권재건축(소형)이 부동산시장을 주도했고 향후 경기가 본격적으로 회복하면 중대형이 부동산시장을 주도할 것이라는 전망이 지배적입니다.

2008년 말부터 시작된 강남권재건축 등 소형의 대세상승이 지금에는 지방 소형 꼴지들까지 확산되어 지금 전국 지방 일부지역 소형 꼴찌들의 대행진이 펼쳐지고 있습니다.

특히 2009년 10월 DTI 규제 이후 강남권이 숨죽이고 있을때 지방 소형 꼴지들의 대행진이 두드러졌습니다.

예를들어 부산 전역은 말할 것도 없고 마산.창원.진해 이른바 마창진 행정통합 이후 마창진의 소형 그리고 대구 일부지역및 대전, 춘천, 경남 일대의 소형이 연일 상승 코스를 그리고 있습니다.

인플레 시대를 맞아 이들 소형이 약간 올랐다고 해도 아직도 평당 시세가 300만원대에 머무르고있는 점을 들어 일각에서는 향후 평당 400~500만원대는 가야 적정가격이 아니냐는 전망을 하고 있습니다.

사실 소형 평당 시세 300만원대는 1990년대의 시세로 최근 물가상승률을 감안할때 당연히 재평가받아야 합니다.

지방 소형 모 아파트의 경우 최근 약간 올랐다고 해도 아직 1990년대 중반부의 분양가격에 불과합니다.

지방 일부 지역에서는 최근 전세가가 매매가의 80% 정도에 육박하여 전세가 매매로 돌아서는 경우가 많고 전반적으로 매물이 귀해 시세가 하루하루 다르게 상승한다는 현장 소식이 들려옵니다.

그러고보면 꼴지들도 다 때가 되면 가격 상승에 동참하나 봅니다.

올 하반기쯤 중대형 대세가 있기전까지는 당분간 이들 지방 소형 꼴지들의 대행진이 계속될 것으로 생각됩니다.

이번 지방 소형 꼴지들의 대행진은 1991년 이후 실로 20여년만에 오는 꼴지들의 대행진입니다.

이렇듯 집값 상승은 보이지않는 무언가의 질서에 따라 차례로 움직이고 있습니다.

개인적으로 볼때 2008년 말~2010년 상반기는 소형, 2010년 하반기부터는 중대형 전성시대가 도래할 것으로 예상됩니다.

지방 소형아파트의 가격 상승이 마무리되면 그 다음은 지방 중대형아파트가 바톤을 이어갈 것으로 예견됩니다.

그러나 당분간은 지방 저평가된 소형 꼴지들의 대행진 전성시대입니다. 지금 이 시간에도 지방 일부 소형아파트들의 대행진이 계속되고 있습니다.

현 시점에서 특히 주택임대사업을 하실 분들은 지방의 저평가된 소형아파트를 주목하라고 말씀드리고 싶습니다.

- 대구 원도심에도 뉴타운이 지정되어야 한다 -

필자가 서울, 부산, 대구 도시계획을 검토하면서 느낀점은 서울, 부산과 달리 대구 원도심에는 뉴타운 지정이 없다는 점입니다. 대구가 고향인 필자로서는 참으로 안타까운 마음입니다.

아시다시피 지금은 도시재생사업 즉 원도심 개발이 전국 도시개발의 대세를 이루고 있습니다.

원도심 일대를 개발하기 위해서 서울의 경우 용산.서울역세권개발사업, 한강르네상스, 남산르네상스, 한옥르네상스, 동북.서남권르네상스, 왕십리.은평.길음뉴타운 등 각종 원도심 개발계획을 쏟아내고 있습니다.

부산의 경우에도 중구 중앙동 소재 옛부산시청을  연제구 연산동 신청사로 옮기고 옛부산시청 자리에 롯데백화점 광복점(2009년 말 오픈). 부산 제2롯데월드(2015년 완공예정)가 들어서 위용을 뽐내거나 위용을 드러내고 있습니다.

서울 시범뉴타운인 왕십리뉴타운, 은평뉴타운, 길음뉴타운과 부산 뉴타운인 영도지구, 충무지구, 시민공원지구, 서.금사지구는 비교적 원도심 일대에 지정되어 있습니다.

서울, 부산, 대전역은 비교적 도시 중심부에 위치해 있으나 서울, 부산, 대전과 달리 대구는 대구 중심부에 위치한 대구역이 주(主) 역이 아니라 지리적으로 동측에 치우친 동대구역이 대구 주(主) 역이 되어버렸습니다.

최근 원도심 일대에서 벌어지고 있는 도시재생사업은 역을 중심으로한 역세권개발사업이 원도심 개발의 시발점이라고 할 수 있는데 이들 역세권개발사업을 주(主)로하여 인근 원도심 일대로 개발이 확산되고 있습니다.

그러나 대구는 지리적으로 대구 동측에 치우친 동대구역이 주(主) 역인바 동대구역세권개발사업을 중심으로 한 인근 개발계획만이 있을 뿐입니다. 동대구역 인근 신암1.4동 재정비촉진지구(뉴타운) 시범지구가 바로 그러한 경우입니다.

서울, 부산의 주요 뉴타운은 비교적 서울, 부산 원도심에 위치해 있습니다. 그러나 대구는 대구역 일대 원도심에 뉴타운이 지정된 것이 아니라 동대구역 일대인 신암1.4동에 뉴타운이 지정되었군요.

그럼 서울, 부산 원도심과 달리 대구역 일대 원도심은 버려진 원도심인가요?

부산시청은 1998년도에 중구 중앙동 구청사에서 연제구 연산동 신청사로 이전하였습니다. 대구는 아직도 좁아터진 현재의 청사를 고집하는군요.

지리적으로 대구의 중심인 대구역 뒤편 침산동, 칠성동 일대는 엄청 변모했습니다.

이제는 대구역 전면 대구역~반월당~서문시장역~달성네거리 블록을 개발할 차례입니다.

대구역엔 롯데백화점 대구본점이 이미 들어섰고 서문시장역~달성네거리를 잇는 도시철도3호선이 착공에 들어갔으며 수창공원 터에는 주상복합건설계획이 잡혀져 있습니다.

2014년 도시철도3호선 개통(예정)으로 교통이 좋아지는데 그 일대(서문시장역~달성네거리~대구역~반월당 블럭)를 방치한다는 것은 대구 도시경쟁력에 있어서도 너무나 소모적입니다.

도시재생사업 즉 원도심 개발은 서울, 부산 등 전국적인 도시개발사업 추세입니다.

하루속히 현 대구시청을 이전하고 대구역 일대 원도심 즉 대구역~반월당~서문시장역~달성네거리 블록안에도 뉴타운을 지정하여 서울, 부산 등 도시와 궤를 같이하는 원도심 개발이 이루어졌으면 합니다.

동대구역 일대로 치우친 기형적인 도시개발이 아니라 대구 중심부 대구역 일대 원도심을 중심으로 하는 도시개발이 되었으면 합니다.

그리고 개인적으로 볼때 대구는 타 도시에 비해 없는게 너무나 많군요.

그동안 대구시민의 숙원사업이었던 국가산단이 2009년 달성군 구지면 일원에 지정되었지만 대구는 서울, 부산, 인천에는 있는 초고층빌딩도 없고 제2기 신도시도 없는 점이 아쉽습니다.

대구시내에 소재하고 있던 달성군청도 달성군으로 옮기고 경북도청 이전도 결정되었지만 대구시청은 현시청 자리를 고수하고 있으며 대구역 일대 대구 원도심은 초라하기 짝이 없군요.

하루속히 대구 행정기관과 대구 시민이 손을 잡아 새롭고 희망찬 도시 대구를 만들어 갔으면 합니다.

개인적으로 부산역 일대 북항재개발과 광안대교~북항대교~남항대교~명지대교~신호대교~가덕대교~거가대교를 잇는 바다 라인 그리고 부산 원도심 영도지구, 충무지구 뉴타운 지정이 너무나 부럽습니다.

대구는 기형적으로 치우친 동측 동대구역 위주의 개발에서 대구의 중심 대구역 일대의 개발로 개발축을 서서히 이동해야 합니다.

그러기 위해서는 당장 대구역 일대 원도심에 뉴타운을 지정하여야 하구요.

대구 원도심에서 벗어난 신암1.4동엔 대구 시범뉴타운이 지정되었는데 아이러니하게도 진작 지정되어야 하는 대구 원도심에는 아직 뉴타운계획조차도 없군요. 서울, 부산 원도심 개발과 궤를 달리하는 대구 원도심 개발이 너무나 안타깝습니다.

하루속히 대구 원도심에도 뉴타운이 지정되었으면 합니다.