2007-12-15 12:04

http://blog.drapt.com/kimhj93/1896001197687894497

자료출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/ossaio

부동산 투자엔 사면서 돈을 버는 것과 산 것을 되팔아야 돈을 버는 것, 이 두 가지 경우의 수로 나뉜다.

전자는 부동산에 세를 주어 임대료를 받는 상품일 것이고, 후자는 개발호재에 의한 부동산 가격상승이 가져오는 시세, 즉 매매차익을 기댄 상품일 것이다.

물론 이 두 가지 경우 수 모두를 갖춘 부동산 상품이 그리 많지 않으나 재개발 지역 내 상가주택 지분 투자는 임대수익창출과 자산 가치상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 투자처로 각광을 받을 것이다.

상가주택 지분 투자의 장점 6가지

1) 상가 수요가 급증 한다.

인구 층이 가장 두터운 1차 베이비 부모 세대들의 은퇴 시점이 다가오면서 노후대책으로 상가, 오피스텔 등 수익창출 형 부동산 수요가 급격히 증가하고 있다.

2) 단지 내 상가, 아파트 둘 다 받는다.

재개발 지역 내 상가주택 지분은 도시환경정비법 의거 일정 자격만 갖추며 단지 내 상가와 아파트 둘 다 조합원 자격이 될 수 있다. 즉 내 집 마련과 노후대책이 동시에 가능하다.

3) 아파트 단지 내 상가는 공실 될 우려가 현저히 낮다.

과거와 달리 현재의 아파트 단지 내 상가는 세대수에 맞춰 일정 비율로 짖기 때문에 분양 후 공실 될 여부가 매우 적다고 할 수 있다.

4) 상대적 지분 가격이 싸다.

아직까지 상가주택 투자가 좋은 투자처라는 인식부재로 아파트만 배정받는 지분가격하고 아파트/상가 둘 다 배정받는 지분가격 차이가 거의 없다. 또한 재개발 투자에는 비교적 덩치가 큰 물건으로 마이너스 프리미엄도 존재하는 물건도 있다.

5) 눈에 보이는 당장의 시세차익이 있다.

아파트 관련 일반 분양가와 조합원 분양가 차이를 논외로 하고 상가 분양가 차이만 보더라도 조합원 상가 분양가는 1,500~1,600만 원/평당, 상가 일반경쟁 입찰시 3~4천만 원/평당 낙찰되므로 최저 두 배 이상의 매각 차익이 난다.

6) 세금이 싸다.

현 부동산 시장에서 유일하게 아파트입주권 전매가 가능하며, 재개발 지역 아파트 입주권은 주택소유 상관없이 9~36% 양도세를 내며 상가 또한 9~36% 양도세를 낸다.

마지막으로 신당동 재개발 지역 내 상가주택 투자 실전 사례를 보도록 하자.

매입가 56,200백만 원/ 권리가액이 5억 확정/ 상가와 34평형 아파트 신청

①[매입가 56,200만 - 권리가액 50,000만 = 프리미엄 6,200만]
②[주변 신규아파트 예상시세 70,000만 - 조합원분양가 47,600만 = 시세차익 22,400만]
③[역세권 1층 상가 15평형 일반분양 예상낙찰가 60,000 - 조합원 분양가 32,000만 = 시세차익 28,000만 원]
② ③ - ① = 시세차익 44,200만

본건은 관리처분 2주 전 대지22평/건물68평인 3층 상가주택을 56,200백만 원 매입했으며, 전세/융자 포함 3억을 제외한 실 투자 26,200백만 원을 했으므로 투자원금 대비 시세차익 수익률은 168%가 나온 상태이다.

또한 인근 1층 상가임차금액은 보증금 5000만원에 3백만 원으로 조합원 분양가 대비 월세 수익률은 13% 이상이 나옵니다.

P.S 계산의 복잡성으로 매입 또는 양도 시 내는 세금을 감안하지 않았습니다.

0