다주택자 양도세 중과 폐지…투자 패러다임이 바뀐다

다주택자 양도세 중과 폐지를 내용으로 하는 '3 · 15 세제개편안'이 발표됨에 따라 부동산 시장에 심대한 투자 패러다임 변화가 일어나고 있다. '똘똘한 한 채'에 집중하던 양도세 중과 시절의 투자 전략을 달라진 규제환경에 맞게 바꾸고 부동산 자산 포트폴리오를 재구성하느라 투자자들이 바빠지고 있다. 과도한 세금 때문에 왜곡됐던 부동산 시장에 '정석 투자'와 '선점 투자' 바람도 불 전망이다. 한편에선 양도세를 100% 감면해 주는 게 아니라 일반과세하겠다는 것인 만큼 매수자들은 불황기 저가 매입 원칙은 견지해야 한다는 조언도 나온다.

◆'똘똘한 한 채'에 집착말라

2003년 '10 · 29 부동산 대책'과 2005년 '8 · 31 대책'을 통해 3주택 이상 보유자와 2주택자에 대한 양도세가 각각 양도차익의 60%와 50%씩 각각 중과됨에 따라 시장에선 '똘똘한 한 채'란 말이 유행했다. 이곳 저곳에 사놓은 주택을 팔고 서울 강남 같은 알짜 지역에 투자 유망한 주택 한 채로 집중하는 전략이었다. 이는 실제 2007년 초까지 이어진 강남 재건축발 가격 상승기에서 위력을 발휘했었다.

그러나 양도세 중과가 없어지고 실물경기가 빨리 회복되기 어렵다고 본다면 똘똘한 한 채보다는 전셋값 비중이 높은 소형 주택 여러 채에 분산투자하는 것도 고려할 만하다. 곽창석 나비에셋 대표는 "주택공급이 달려 전셋값 상승세가 상당 기간 이어질 전망"이라며 "도심 역세권의 소형 주택을 전세를 끼고 사면 향후 전셋값 상승으로 현금자산을 늘릴 수 있다"고 말했다.

◆정석투자로 눈 돌려라

양도세 중과 이후 부동산 시장엔 오피스텔 콘도 등 비주거용 건물에 대한 관심이 집중됐다. 사실상 주택으로 사용할 수 있어 전세를 놓으면 임대수익과 투자수익도 기대해 볼 수 있는데 주택수에는 포함되지 않았기 때문.

하지만 양도세 일반과세 시대에는 이 같은 주거 대체상품보다는 전형적인 주택과 토지 등에 정석 투자하기를 권하는 전문가들이 많다. 김희선 부동산114 전무는 "요즘 오피스텔 투자 메리트가 반감되고 공급도 줄긴 했지만 관심을 차라리 원룸 같은 쪽으로 돌리는 게 낫다"고 말했다.

◆신규분양에 더 관심 갖자

같은 값이면 기존 주택 매입보다 신규 분양받는 게 낫다는 의견도 있다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "신규 분양이나 미분양 주택을 매입하면 지역에 따라 양도세가 60~100% 감면되지만 기존 주택은 이런 혜택이 없다"며 "최근 기존 주택 가격도 많이 올라 신규 분양에 비해 가격 경쟁력도 열세에 있다"고 설명했다. 양도세 중과 폐지로 미분양과 신규 분양 시장이 활짝 웃게 된 형국이라면 기존 주택은 찡그리지 않는 정도로 시장의 희비가 엇갈리고 있다는 얘기다. 이에 따라 값이 내린 기존 주택만 고르던 전략을 신규 분양에 더 관심갖는 쪽으로 돌릴 필요가 있어 보인다.

◆장기적 선점투자 고려하자

급매물만 찾는 저인망식 매수보다는 이제 경기회복까지 염두에 둔 장기적 선점 투자로 마인드를 바꿀 필요가 있다. 세제 개편안이 시행되는 시점에 양도차익 실현 매물들이 쏟아지면 일시적으로 가격이 하락할테니 그때를 매수시기로 잡고 적극 투자에 나서는 것도 고려할 만하다. 이승익 대림투자개발컨설팅 대표는 "땅 주인들은 경기가 회복돼 시세가 오르길 기다리며 계속 보유할 가능성이 높아 세제 개편이 된다고 해도 토지 매물은 그다지 많이 나오지는 않을 것"으로 내다봤다. 그만큼 시장에 나오는 투자 유망 매물을 선점하는 전략도 생각해볼 만하다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com