상가투자(109)

 수익성 부동산인 상가 투자에 투자자들의 관심이 부쩍 모아지고 있다. 여러 매체와 함께 입소문으로 상가는 안정형 투자처에다 정부의 직접 규제대상에서 제외된 상가가 인기라고 호들갑을 떨고 있기 때문이다. 부동산 대책의 최대 안전지대이며 틈새시장이라고 열을 올리고 있다. 상가시장에 대해 전혀 문외한인 주택 전문가들도 상가는 앞으로 크게 유망한 틈새부동산이라고 떠벌이고 있다. 종부세와 양도세 중과대상이 아니기 때문에 상가시장을 긍정적으로 보는 탓이 크다. 

 그러나 상가투자만큼 위험한 투자대상도 없다는 것은 잘 모르고 하는 말이다. 말이 고정적인 월세 받는 상가이지 사실 가장 리스크가 큰 부동산 종목이다. 고정적인 월세수익을 얻는 다는 말에 현혹돼 평생 모은 돈과 은행돈을 합쳐 상가를 분양받았다가 임차인을 찾지 못해 수년 째 관리비만 내고 있는 투자자가 있고, 목 좋은 대형 테마상가 내 몇 평 점포를 분양받았다가 장사가 수년째 안 되더니 결국에는 경매 처분돼 헐값에 팔려나가는 상가들이 수두룩하다. 

 이유는 몇 천 만원의 종자돈 투자자들이 상가분양업자의 무책임한 말빨(?)에 현혹돼 ‘무슨 문제가 있을까’라며 털컥 분양부터 받아두기 때문이다. 분양업자들은 상가가 다 지어지면 상가에 입점자가 가득 차고, 그러면 투자액의 몇% 이상의 임대수익을 거둘 수 있다는 감언이설에 초보자가 속아 넘어가기 때문이다. 투자경험 없는 투자자들이 혼자의 생각만으로 일을 저지르고 보는 것이 일반적이다.

 상권과 입지분석, 향후 상권의 미래를 예측하기 어렵기 때문에 왠만한 목은 어느 정도 장사가 잘되겠지 싶어 분양을 받지만 실제 입점자를 구하지 못해 수개월 또는 몇 년째 비워둬야 하는 상가가 수두룩하다. 특히 도심에서 거창하게 광고를 내며 분양하는 테마 전문상가(무늬만)의 경우 거의 상가준공 후 절반 이상이 경매 처분되는 극한 상황이 벌어지는 일은 너무나 흔한 일이다. 

 제대로 된 상가를 고르려면 가장 먼저 해야 할 일이 있다. 우선 분양하는 상가 주변을 찾아 인근의 오래된 영업자들로부터 자문을 받는 것이 중요하다. 인근 영업자는 그 지역의 상가들의 영업상태를 꿰뚫고 있는 사람이다. 수년째 장사를 하면서 이 지역 일대의 상권변화와 향후 전망에 대해서는 전문가 수준이다. 주변 영업자는 앞으로 들어설 상가의 장단점을 잘 알고 있을뿐더러 상가 이용고객의 수준과 매출 가능성, 상가의 번영도, 유동고객 확보 전략도 잘 알고 있다. 

 만약 인근의 영업자 여럿이 직접 상가를 분양받았거나 임대로 들어와 영업을 하겠다고 한다면 그 상가에 투자해도 실패할 가능성은 적다. 실제 그 지역 상인들만이 그 상가의 가치를 꿰뚫고 있다.

 덩치 큰 분양상가는 되도록 피하는 것이 좋다. 특히 실제 영업목적으로 입주하려는 사람보다 임대수익을 얻기 위해 투자하는 투자자 비율이 많은 상가는 장래가 어둡다. 상가는 등기분양과 임대분양이 있는데 등기분양은 토지와 건물의 소유권을 투자자에게 이전해 준다. 따라서 온전한 상가의 소유권자가 된다. 그러나 문제는 투자자 비율이 많은 경우 임차인 맞추기가 쉽지 않아 상가가 슬럼화될 여지가 높다. 

 실제 일부 도심에 위치한 대형 분양상가 대부분이 영업자 맞추기가 어려워 수년째 비어있는 상가가 태반이다. 은행 대출 얻고 사채 빌려 산 상가가 주요 경매물건으로 자리 잡은 지 오래됐다. 투자자가 더 많은 상가는 ‘사공이 많은 배’가 되어 천천히 슬럼화를 재촉한다.

 매번 말 많은 사공(피분양자) 때문에 빈 상가 활성화 대책이 더뎌 주인 없는 배가 되어 표류하는 경우를 많이 본다. 차라리 주인이 하나인 임대상가가 오히려 유리한 경우가 많다. 

 공급이 많은 지역 내 상가는 위험하다. 예전부터 상가는 빈틈 많은 투자대상이다. 한창 상가가 인기 좋을 때는 ‘땅위에 새끼줄만 쳐놔도 분양이 잘 된다’고 할 정도로 묻지마 투자자들이 극성을 부렸다. 건축비와 시설비가 아파트에 비해 적게 투입되기 때문에 부동산개발업자들이 너도나도 상가를 지었다. 상가의 길목이 좋고, 상업지역 내 땅이면 상가를 지어대 상가공급이 여전히 지나치게 많은 탓이다.

 공급이 많은 지역 내 상가는 공실률이 높고, 영업경쟁력이 떨어져 대체로 상가슬럼화는 가속된다. 상가 활성화 전략이나 핵심점포 입점 계획 없이 무작위로 분양을 위해 지어진 상가는 분양받는 순간 망할 수밖에 없다. 투자하고자 하는 상가의 주변을 살펴 비어있는 상가가 많다면 무조건 포기하는 게 상책이다.

2008/08/05

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