▲ 부천시 원미구 춘의동 주상복합 상가

 부천지원에서 입찰에 부쳐졌던 부천시 원미구 춘의동 1층 상가 268㎡(88평)가 최초 감정가 8억7700만원에서 2회 유찰해 최저경매가가 4억2973만원으로 떨어졌다가 A씨가 1명의 입찰 경쟁자를 물리치고 4억5170만원(감정가 대비 65%)에 낙찰 받았다.

 이 상가는 지난 94년 1월에 건축된 13층 규모의 주상복합 건물 중 1층 상가로 주변에는 아파트와 상가건물 등이 모여 있어 상권이 양호한 축에 속한다. 입찰 당시 이 상가에는 경매에 부쳐진 소유자가 직접 식당(감자탕전문점)으로 운영하고 있었는데 낙찰 받은 A씨는 명도 후에 이 상가를 임대수익용으로 세 줄 계획이다.

 현재 이 지역 주변에는 동일 규모의 상가가 월 수익이 보증금 1억5000~2억 원에 월 250~300만 원 정도 형성되어 있어 임대수익을 볼 경우 짭짤한 수익이 예상되는 알짜상가이다.

▲ 강서구 등촌동 근린상가

 서울남부법원에서 경매에 부쳐졌던 강서구 등촌동 P상가 1층 상가 7㎡(실면적)이 최초 감정가 4000만원에서 4회 유찰 후 최저경매가 1638만원까지 떨어졌다가 B씨가 단독으로 1886만원(감정가 대비 47%)으로 낙찰 받았다.

 이 상가는 지하철 5호선 발산역에서 도보로 7분 거리에 있고 근거리에 각종 공공시설 및 근린시설 등이 모여 있는 상업지역 내 10층 규모의 플라자상가 1층으로 임대수요는 물론 영업력이 양호한 편이다. 입찰 당시 상가세입자가 보증금 500만원, 월세 30만원에 옷가게를 운영하고 있었는데 B씨는 명도(세입자 비우기)를 하지 않고 기존 세입자와 재계약을 해 계속 동일 조건으로 월세를 받을 계획이다. 주변의 임대가도 거의 같은 수준이기 때문에 굳이 세입자를 비울 필요가 없기 때문이다.

▲ 수원시 팔달구 우만동 근린상가

 수원법원에서 입찰에 부쳐졌던 수원시 팔달구 우만동 50㎡(15평형) 상가가 최초 감정가 5500만원 첫 입찰에서 C씨가 감정가보다 더 써낸 5560만원(101%)에 낙찰 받았다. 이 상가는 단독과 다세대 등 주택밀집지역 초입에 위치한 노변 상가로 차량접근이 용이한 대표적인 근린형 상가.

 5층 건물 중 1층 상가로 입찰 당시 이 상가의 소유자가 직접 홈인테리어 점포로 이용 중인데 낙찰 받은 C씨는 이 상가의 주인을 명도한 후 직접 임차인들을 맞춰 월세 수익을 얻을 계획이다. 현재 이 지역 일대의 동일 규모의 상가 임대료는 보증금 1500~2000만원, 월 50만원 안팎의 임대료가 나오고 있어 이 금액 선에 맞춰 세를 내줄 예정으로 새 임차인을 구할 생각이다.

 경매상가 투자전략

 경매에 부쳐지는 상가공급 물량이 지속적으로 늘고 있으므로 3~5개 상가 경매물건을 검토, 비교분석해 우량물건을 고르는 전략이 필요하다. 되도록 2회 이상 유찰해 가격의 거품이 충분히 빠진 매물을 중심으로 알아보는 것이 유리하다. 또 임대가 비율이 높은 지역일수록 임대수요도 많다고 볼 수 있다. 따라서 해당 지역의 공실률이 적고 집객시설과 관공서가 밀집해 있는 지역 내 물건을 고르는 것이 좋다..

 상가도 가급적 지은 지 오래된 것은 가치가 떨어지므로 되도록 지은 지 10년 미만의 상가매물을 골라야 추가비용이 적게 든다. 입찰 전 해당 경매물건의 내부와 외부를 꼼꼼히 체크해볼 필요가 있다. 서울 요지나 중심상권 내 상가의 경우 입찰경쟁률이 치열해 낙찰가가 치솟는 경우가 많다. 그러나 수도권, 택지지구 내 상가, 비인기지역의 경우 입찰경쟁률이 덜 치열하면서 값싸고 수월하게 낙찰 받을 수 있으므로 되도록 경매물건에 대한 검색을 외곽지역까지 넓힐 필요가 있다.

 투자 시 유의할 점

 경매에 부쳐진 상가의 기존 임차인의 임대수익만 믿고 낙찰 받는 것은 금물이다. 통상 임대인은 경매에 부쳐지기 전 무리하게 임대료를 조정하거나 저평가해 임대가를 낮춘 경우가 있다. 입찰 전 임대가 수준을 발로 뛰면서 확인한 후 임대수익률을 따져보는 것이 필요하다.

 상가 세입자가 많은 경우 명도비, 이사비 등 추가비용이 많이 들어가므로 되도록 충분한 추가비용을 감안할 필요가 있다. 경매에 부쳐지는 상가는 영업력이 떨어지거나, 그 지역이 슬럼화 되거나, 업종변경이 필요하는 등 문제가 있을 여지가 있으므로 충분한 상권 및 입지조사를 통해 상가의 가치가 충분한 지를 따져봐야 한다.

2008/07/20

 수익성 부동산인 상가 투자에 투자자들의 관심이 부쩍 모아지고 있다. 여러 매체와 함께 입소문으로 상가는 안정형 투자처에다 정부의 직접 규제대상에서 제외된 상가가 인기라고 호들갑을 떨고 있기 때문이다. 부동산 대책의 최대 안전지대이며 틈새시장이라고 열을 올리고 있다. 상가시장에 대해 전혀 문외한인 주택 전문가들도 상가는 앞으로 크게 유망한 틈새부동산이라고 떠벌이고 있다. 종부세와 양도세 중과대상이 아니기 때문에 상가시장을 긍정적으로 보는 탓이 크다. 

 그러나 상가투자만큼 위험한 투자대상도 없다는 것은 잘 모르고 하는 말이다. 말이 고정적인 월세 받는 상가이지 사실 가장 리스크가 큰 부동산 종목이다. 고정적인 월세수익을 얻는 다는 말에 현혹돼 평생 모은 돈과 은행돈을 합쳐 상가를 분양받았다가 임차인을 찾지 못해 수년 째 관리비만 내고 있는 투자자가 있고, 목 좋은 대형 테마상가 내 몇 평 점포를 분양받았다가 장사가 수년째 안 되더니 결국에는 경매 처분돼 헐값에 팔려나가는 상가들이 수두룩하다. 

 이유는 몇 천 만원의 종자돈 투자자들이 상가분양업자의 무책임한 말빨(?)에 현혹돼 ‘무슨 문제가 있을까’라며 털컥 분양부터 받아두기 때문이다. 분양업자들은 상가가 다 지어지면 상가에 입점자가 가득 차고, 그러면 투자액의 몇% 이상의 임대수익을 거둘 수 있다는 감언이설에 초보자가 속아 넘어가기 때문이다. 투자경험 없는 투자자들이 혼자의 생각만으로 일을 저지르고 보는 것이 일반적이다.

 상권과 입지분석, 향후 상권의 미래를 예측하기 어렵기 때문에 왠만한 목은 어느 정도 장사가 잘되겠지 싶어 분양을 받지만 실제 입점자를 구하지 못해 수개월 또는 몇 년째 비워둬야 하는 상가가 수두룩하다. 특히 도심에서 거창하게 광고를 내며 분양하는 테마 전문상가(무늬만)의 경우 거의 상가준공 후 절반 이상이 경매 처분되는 극한 상황이 벌어지는 일은 너무나 흔한 일이다. 

 제대로 된 상가를 고르려면 가장 먼저 해야 할 일이 있다. 우선 분양하는 상가 주변을 찾아 인근의 오래된 영업자들로부터 자문을 받는 것이 중요하다. 인근 영업자는 그 지역의 상가들의 영업상태를 꿰뚫고 있는 사람이다. 수년째 장사를 하면서 이 지역 일대의 상권변화와 향후 전망에 대해서는 전문가 수준이다. 주변 영업자는 앞으로 들어설 상가의 장단점을 잘 알고 있을뿐더러 상가 이용고객의 수준과 매출 가능성, 상가의 번영도, 유동고객 확보 전략도 잘 알고 있다. 

 만약 인근의 영업자 여럿이 직접 상가를 분양받았거나 임대로 들어와 영업을 하겠다고 한다면 그 상가에 투자해도 실패할 가능성은 적다. 실제 그 지역 상인들만이 그 상가의 가치를 꿰뚫고 있다.

 덩치 큰 분양상가는 되도록 피하는 것이 좋다. 특히 실제 영업목적으로 입주하려는 사람보다 임대수익을 얻기 위해 투자하는 투자자 비율이 많은 상가는 장래가 어둡다. 상가는 등기분양과 임대분양이 있는데 등기분양은 토지와 건물의 소유권을 투자자에게 이전해 준다. 따라서 온전한 상가의 소유권자가 된다. 그러나 문제는 투자자 비율이 많은 경우 임차인 맞추기가 쉽지 않아 상가가 슬럼화될 여지가 높다. 

 실제 일부 도심에 위치한 대형 분양상가 대부분이 영업자 맞추기가 어려워 수년째 비어있는 상가가 태반이다. 은행 대출 얻고 사채 빌려 산 상가가 주요 경매물건으로 자리 잡은 지 오래됐다. 투자자가 더 많은 상가는 ‘사공이 많은 배’가 되어 천천히 슬럼화를 재촉한다.

 매번 말 많은 사공(피분양자) 때문에 빈 상가 활성화 대책이 더뎌 주인 없는 배가 되어 표류하는 경우를 많이 본다. 차라리 주인이 하나인 임대상가가 오히려 유리한 경우가 많다. 

 공급이 많은 지역 내 상가는 위험하다. 예전부터 상가는 빈틈 많은 투자대상이다. 한창 상가가 인기 좋을 때는 ‘땅위에 새끼줄만 쳐놔도 분양이 잘 된다’고 할 정도로 묻지마 투자자들이 극성을 부렸다. 건축비와 시설비가 아파트에 비해 적게 투입되기 때문에 부동산개발업자들이 너도나도 상가를 지었다. 상가의 길목이 좋고, 상업지역 내 땅이면 상가를 지어대 상가공급이 여전히 지나치게 많은 탓이다.

 공급이 많은 지역 내 상가는 공실률이 높고, 영업경쟁력이 떨어져 대체로 상가슬럼화는 가속된다. 상가 활성화 전략이나 핵심점포 입점 계획 없이 무작위로 분양을 위해 지어진 상가는 분양받는 순간 망할 수밖에 없다. 투자하고자 하는 상가의 주변을 살펴 비어있는 상가가 많다면 무조건 포기하는 게 상책이다.

2008/08/05

 상가투자의 가장 큰 장점을 들라면 안정적인 월세수입을 들 수 있다. 향후 부동산 시장은 정부의 강력한 투기억제책과 마땅한 투자대상 찾기가 어려운 탓에 시세차익을 노린 자본소득(capital gain) 보다는 부동산을 이용한 임대소득(rental income)이 중시되는 수익성 부동산 위주로 시장이 재편될 것으로 전망된다. 부동산이 중요한 자산으로서, 부동산 자체의 수익발생을 얻기 위해 장기적 관점에서 투자하는 시장으로 급변하는 전환기에 접어든 것이다. 

 상가는 초보자가 투자에 접근하기 쉬운 종목인 반면 성공하기 어려운 것은 일반 투자자들이 선택의 폭이 넓어 상가선택이 곤란하기 때문이다. 그러나 재테크의 가장 기본적인 결론을 투자에 접목하면 된다. 결론적으로 알짜 상가에 투자하면 된다. 알짜 상가는 조금 비싸더라도 고객이 많이 들어 영업이 잘되는 상가를 말한다. 상가는 임대소득이 목적이지 시세차익이나 권리금을 챙기겠다는 과한 욕심을 내면 투자의 실패로 이어진다. 

 아파트 상가의 경우 가장 대중적인 투자처이다. 따라서 상가투자의 꽃이라 불리지만 가격이 비싸고 낙찰받기가 쉽지 않다. 상가경기가 호황일 때 공사에서 분양하는 단지 내 상가의 경우 경쟁이 치열해 내정가의 두 배 이상에서 낙찰된 적이 있었다. 그러나 상가경기 침체기를 맞아 예전에 과열 분위기에 휩쓸려 턱없이 높은 가격에 낙찰 받았다 이러지도 저러지도 못하는 경우가 많다.

 고정수익이 보장되는 알짜 상가라 할지라도 되도록 내정가의 120~150% 미만에서 낙찰 받는 전략을 세우되 꾸준한 입찰전략을 세우는 것이 좋다. 입찰 전 도면을 살펴 과열이 예상되는 A급 보다는 B~C급 상가를 저가에 낙찰 받는 전략을 세우는 것이 좋다. 

 분위기에 휩쓸려 높게 낙찰되는 것이 우려된다면 차라리 미분양 아파트상가를 노리는 것이 훨씬 실속 있다. 수도권이나 충청권 아파트단지를 답사해 보면 상가경기 침체 후유증으로 계약이 포기됐거나 아직도 미분양으로 남아있는 대규모 아파트 내 1~2층 상가가 여전히 남아있다.

 2천 여 가구의 40여개 알짜 상가 중 1층만 10여개가 미분양으로 남아있고, 1천2백 여 가구의 대단지 중 경남 K시 N단지 1층 상가도 5개 이상 남아있다. 아파트 준공이 다가올 수 록 미분양분은 거의 소진되기 때문에 건설사나 분양대행사는 별로 신경 쓰지 않는다. 

 ‘중심상가’는 시내 한복판에 자리 잡은 지역에서 가장 번화한 상권 내 상가를 말한다. 그동안 사기분양과 과대광고의 오점으로 수요자들로부터 불신을 낳았던 상가인 만큼 투자자들이 외면하는 대표적인 상가로 꼽힌다.

 그러나 오히려 수도권이나 지방에 답사해보면 서울 도심상가보다 유리한 상가들이 눈에 들어온다. 최근 분양하는 상가 중 눈에 띄는 것은 광역시 소재 S상가의 경우 입지와 상권이 뛰어난 것은 물론 임대수익이 보장된 안정적인 상가이다. 

 기존 도심 대형 상가를 리모델링해 브랜드를 입점 시킨 후 점포별로 재 분양한다. 상가가 다 지어질 때까지 기다릴 필요가 없이 분양 즉시 연 12~14%의 임대수익을 몇년간 보장한다는 점과 토지와 건물 등기 분양이라는 점이 매력적이다. 의류 브랜드 아울렛점이기 때문에 저가의 의류를 찾는 젊은 층 수요자들이 주말에는 가득하다. 상가를 다 짓기도 전에 분양을 위한 분양을 일삼는 상가와는 비교되는 알짜상가인 셈이다. 

 부동산 투자를 고려할 때 가장 중시해야 하는 것이 투자목표를 명확히 해야 한다는 점이다. 투자자들은 내가 투자하는 부동산이 장래 전망도 좋아야 하고 임대도 잘되고 또 시세차익도 볼 수 있어야 한다고 생각한다. 그러나 부동산투자처 중 완벽한 미인(환금성 수익성 안정성) 부동산은 결코 없다고 단언한다. 

 이제 부동산 시장의 흐름이 예전과 같이 흐르지 않을 것이란 확신아래 내 몸에 맞는 부동산을 찾는다는 신념으로 투자처를 찾아야 한다. 특히 상가가 주력종목이 아니면서 대충 컨설팅하는, 뭘 모르는 전문가들이 내세우는 투자의 안전지대가 절대 아니다. 차가운 이성과 진짜 실력으로 투자계획을 세워야 투자에 성공할 수 있다

2008/08/09