2006-08-02 19:37

http://blog.drapt.com/khkojj/3134081154515046515

자료출처 : 산이 아빠의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/poongnyu

양도소득세란 토지와 건물 또는 부동산에 관한 권리(아파트 당첨권 등) 및 기타자산을 팔았을 때 발생하는 양도소득에 대하여 부과하는 소득세이다.
즉 땅이나 건물과 같은 부동산(해외부동산 포함)을 유상으로 양도하였을 때 그 보유기간 동안에 발생된 자본이득에 대해 과세하는 것이다.



따라서 비록 토지와 건물이 양도되는 경우라 하더라도 상속 또는 증여와 같이 무상으로 양도되는 경우에는 상속세 또는 증여세가 문제로 될지언정, 양도소득세와는 관계가 없으며, 부동산매매업자가 자산을 양도하는 것도 사업소득으로서 종합소득세가 과세되기 때문에 이 경우에도 양도소득세와는 관계가 없다.
그런데 양도소득세라는 이름으로 양도소득에 대하여 과세가 된다고 해서 양도소득세라는 세목이 따로 있는 것이 아니고, 다른 소득에 대한 것과 함께 소득세로서 신고 납부하는 것이다.
양도소득세의 계산방법은 다음 그림과 같이 나타낼 수 있다.

o 양도소득세의 계산방법



o 비과세되는 양도소득

모든 소득에 대해서는 과세하는 것이 원칙이나, 정책적인 목적에서 과세하는 것보다도 과세하지 않는 것이 오히려 바람직하다고 보고 아무런 절차없이 과세하지 않는 것을 비과세소득이라고 하는데, 비과세되는 양도소득에는 다음과 같은 것들이 있다.

① 1세대1주택(3년 이상 보유)의 양도로 발생하는 소득(따로 자세히 설명)
② 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
③ 경작상 필요에 따라 농지의 교환 및 분합으로 인하여 발생하는 소득
이 경우에는 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 토지가액의 1/4 이하이어야 하고, 취득한 농지소재지에 거주하면서 3년 이상 그 농지를 경작하여야 한다.

o 취득시기와 양도시기

양도시기는 연불조건 등 특별한 경우를 제외하고는 부동산대금의 잔금을 받은날로 한다.

o 취득가액와 양도가액

취득가액과 양도가액은 토지는 개별공시지가, 건물은 기준시가로 한다.



① 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) 조회
－홈페이지 초기화면 좌측 ‘궁금하세요ㆍ’ 코너 아래 ‘기준시가 조회’람을 클릭
－전국 지도가 나오면 시ㆍ도→시ㆍ군ㆍ구→읍ㆍ면ㆍ동→아파트명→해당 동호(또는 평형)를 순차적으로 선택해 클릭
② 국세청 전화세무상담센터 안내
－전국 어디서나 1588－0060으로 전화하면 안내받을 수 있음
－전국 99개 세무서의 납세자보호담당관과 재산세 세원관리 담당과에서도 안내

다만, 양도소득세 결정통지 전까지 실지거래가액으로 신고한 경우, 단기(1년)양도, 투기성거래 등에 대해서는 실지거래가액에 의해 세액을 계산하고 있다.
따라서 양도소득세를 신고납부하는 경우에는[단기(1년)양도인 경우 제외] 기준시가에 의한 세액과 실지거래가액에 의한 세액을 계산하여 세액이 적은 방법으로 신고납부 하는 것이 절세방법이다.
한편 실지거래가액에 의한 신고는 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 주소지관할세무서장에게 신고하는 경우에 인정된다.

o 필요경비

필요경비에는 자본적 지출액(설비비와 개량비 등)과 양도비용 등이 포함된다.

그리고 취득 당시의 기준시가(또는 공시지가)에 다음의 금액을 곱하여 계산된 금액을 취득 당시에 소요된 필요경비로 본다.

① 토지：취득당시의 개별공시지가x3%(미등기 양도자산은 0.3%)
② 건물：취득당시의 기준시가x3%(미등기 양도자산은 0.3%)
③ 지상권ㆍ전세권ㆍ등기된 부동산임차권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리(미등기 양도자산은 제외)：취득당시의 기준시가x7%
④ 위 ‘①～③’ 이외의 자산：취득당시의 기준시가x1%

o 장기보유특별공제

장기보유특별공제는 부동산투기억제의 실효를 거두기 위하여, 3년 이상 장기간 보유하다가 판 부동산에 대하여 다음과 같이 양도차익의 일정액을 공제해주는 제도이다.

※ 장기보유특별공제율
보유기간 3년 이상 5년 미만 : 양도차익의 10%
보유기간 5년 이상 10년 미만 : 양도차익의 15%
보유기간 10년 이상 : 양도차익의 30%



1. 지역기준：수도권(서울, 인천, 경기), 광역시 소재 주택. 다만, 수도권, 광역시 중 군지역, 복합시의 읍ㆍ면 소재 주택으로서 다음과 같은 지역은 1세대 3주택으로 보지 않는다.
－경기도 가평ㆍ양평ㆍ여주연천군, 평택시 포승면 등
－인천 강화ㆍ옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군
－수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 소득세법시행규칙에서 정하는 지역

2. 주택가액기준：기타지역에 소재하는 주택으로서 3억원(국세청 기준시가)을 초과하는 주택



o 양도소득기본공제

판 부동산의 등기를 한 경우에 한하여 양도소득금액에서 일률적으로 양도인별로 연간 250만원을 공제해 준다.

o 양도소득세의 세율

양도소득세의 세율은 다음과 같이 자산의 종류ㆍ보유기간 및 등기 여부의 구분에 따라 차등적인 세율을 적용하고 있다.
① 2년 이상 보유하고 등기를 한 토지 건물과 기타자산(기본세율)

※ 기본세율

과세표준 1천만원 이하 : 9%
과세표준 1천만원 초과 4천만원 이하: 18%
과세표준 4천만원 초과 8천만원 이하 : 27%
과세표준 8천만원 초과 : 36%

② 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 토지 건물은 40%
③ 보유기간이 1년 미만인 토지 건물은 50%
④ 1세대3주택에 해당하는 주택과 토지는 60%
⑤ 미등기 양도자산은 70%
⑥ 투기지역 내의 1세대 2주택 이상인 주택 중 2년 이상 보유하고 등기를 한 경우 에는 위 ‘①’의 기본세율에 15% 포인트를 가감한 범위 내에서 탄력세율을 적용할 수 있다.
※ 2007년 부터 1세대 2주택의 양도에 대한 세율은 50% 적용
※ 2007년 부터 비사업용토지의 양도에 대한 세율은 60% 적용



1. 조세특례제한법에 의한 양도소득세의 감면대상 주택：아래에서 자세히 설명됩니다.
2. 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대 후 양도하는 다음과 같은 주택





Q:집 울타리 내에 들어 있는 옆집 소유의 대지 10평 정도를 사려고 한다. 그런데 땅 소유주가 땅값 이외에 양도소득세를 부담하라고 하는데, 이때 파는 사람의 양도소득세는 어떻게 되는가ㆍ
A:부동산을 팔 때 파는 사람이 내야 할 양도소득세를 사는 사람이 대신 내주는 조건으로 계약을 한 경우에는, 부동산을 파는 사람은 양도소득세액만큼 양도대금을 더 받은 셈이 된다.
따라서 실지거래가액으로 양도소득세를 계산한다면 세금까지 양도가액에 포함해서 양도소득세를 계산한다. 그러나 기준시가에 의해서 양도소득세를 계산하는 경우에는 해당이 없다.

o 양도소득세의 감면

1) 장기임대주택

임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가

① 1986년 1월 1일～2000년말 사이에 신축된 국민주택(건물연면적의 2배 이내인 부수토지 포함)이나 1985년말 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 2000년 말 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 50%를 감면한다.
② 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함) 및 10년 이상 임대한 후에 양도하는 경우에는 양도소득세의 100%를 감면한다(조특법 97).

2) 신축임대주택

1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대국민주택을 5년 이상 임대하는 거주자가

① 1999년 8월 20일～2001년말 사이에 신축된 건설임대주택이나 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 건설임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 면제한다.

② 1999년 8월 20일 이후 신축된 매입임대주택과 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일～2001년말 사이에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함)을 양도하는 경우에는 양도소득세를 면제한다(조특법 97의 2).

3) 미분양주택

1995년 11월 1일부터 1997년말까지의 기간에 미분양 국민주택을 취득(1997년말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후에 양도하는 경우, 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 세율을 20%로 적용받거나 종합소득세에 합산하여 소득세를 납부하는 방법 중 어느 하나를 선택하여 적용받을 수 있다(조특법 98).

4) 신축주택 취득

① 거주자(주택건설사업자 제외)가 자기가 건설한 주택(조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택 포함)으로서, 1998년 5월 22일～1999년 6월말(국민주택은 1998년 5월 22일～1999년말) 사이에 (임시)사용승인 또는 사용검사를 받은 주택이나 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서, 신축주택 취득기간 내에 주택건설업자와 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택(조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택 포함)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세전액을 감면한다(고가주택은 제외)(조특법 99).

② 2000년 9월 1일～2001년말의 (특례)기간중에 1년 이상 소유한 (기존)주택을 양도하고 특례적용기간 내에 주택건설업자로부터 신축주택을 최초로 취득하는 경우에 기존주택(고가주택ㆍ미등기 주택은 제외)을 양도하는 경우에는 양도소득세 세율을 10%로 한다(조특법 99의 2).

③ 2001년 5월 23일～2003년 6월말(서울ㆍ과천ㆍ분당ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ일산ㆍ중동은 2002년말)의 (신축주택취득)기간 중에 주택건설업자와 최초로 계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택 포함)이나 신축주택 취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사를 받은 자기가 건설한 신축주택(주택 연면적의 2배 이내의 부수토지 포함)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고(고가주택ㆍ미등기 주택은 제외), 취득한 날부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다(조특법 99의 3).

o 양도소득세의 신고와 납부

부동산을 팔고 잔금을 받은 달의 말일로부터 2개월 내에 다음의 서류를 갖추어 주소지관할세무서에 자진신고납부하면 내야 될 세금의 10%를 공제받는다.
① 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서 2통
② 양도소득금액계산명세서 2통
③ 주민등록등본 1통
④ 살 때와 팔 때의 매매계약서 사본 1통(실지거래가액에 따라 신고할 경우)
⑤ 토지 및 건축물관리대장등본 각 1통
⑥ 토지 및 건물등기부등본 각 1통
⑦ 기타비용명세서
⑧ 양도소득세 감면시에는 감면신청서 1통
이와 같이 잔금을 받은 달의 말일부터 2개월 내에 신고하는 것을 예정신고라고 하며, 양도소득만이 있는 사람이 예정신고를 마친 경우에는 양도소득세과세표준확정신고(5.1.～5.31.)를 하지 않아도 된다.
그러나 양도소득 이외에 근로소득이나 사업소득ㆍ부동산임대소득ㆍ배당소득ㆍ이자소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득ㆍ산림소득 또는 퇴직소득이 있는 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지관할세무서에 확정신고를 하여야 한다.
만약 확정신고를 하지 않으면 20%의 가산세(무신고가산세 10%와 무납부가산세 10%)를 더 부담하게 된다.

o 양도소득세의 분납

양도소득세로서 납부할 세액이 1,000만원을 초과하는 경우에는
① 납부할 세액이 2,000만원 이하인 때에는 1,000만원을 초과하는 금액
② 납부할 세액이 2,000만원을 초과하는 때에는 그 세액의 50% 이하의 금액을 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있다.
위와 같이 분납을 하고자 할 경우에는 자산양도차익예정신고서 또는 양도소득세 확정신고서에 분납할 세액을 기재하여 신고기한까지 신청하여야 한다.

o 양도소득세의 물납

공공사업 시행자에게 토지 등이 양도되거나 법률에 의하여 수용됨으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세(납부세액이 1,000만원을 초과하는 경우에 한함)를 금전으로 납부하기가 곤란한 경우에는 당해 토지 등의 대금으로 교부받은 채권으로 납부할 수 있다.
물납을 하고자하는 경우에는 양도소득세예정신고 또는 확정신고의 신고기한 10일전까지 납세지관할세무서에 신청하여야 한다.



Q:1994년 8월에 국가에 토지가 수용되었으나, 모르고 양도소득세예정신고와 확정신고를 하지 않았다.
그러다가 1997년 4월에 감면되지 않은 상태로 양도소득세가 나왔는데, 이러한 경우 지금이라도 양도소득세감면신청을 해도 되는지 여부
A:국가에 토지가 수용되었을 경우에는 양도소득세예정신고와 확정신고를 하여야 하며, 이때 감면을 받고자 하는 자는 양도소득세감면신청을 하여야 한다.
그러나 수용된 사실이 확인되면 세액감면신청서를 제출하지 아니한 때에도 양도소득세를 면제받을 수 있다.

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