부동산노트(6)

  서울시에 현재 25곳의 뉴타운지역과, 8곳의 지역균형발전촉진지구가 있으며, 오세훈 서울시장이 향후 추가로 25곳을 뉴타운지역으로 지정 개발하겠다고 공약한 바 있다. 그리고 지난 달 건설교통부에서 서울시에 17곳의 재정비촉진지구를 지정 발표하였다. 발표된 17곳 재정비촉진지구에는 종로구 세운상가재정비촉진지구를 제외한 13곳이 종전 뉴타운지역이고 3곳은 지역균형발전촉진지구에 해당된다. 또한 경기도에서도 12곳을 뉴타운으로 조성하겠다고 지정 발표한 바 있다. 이제 전국 대도시는 뉴타운사업의 시대가 된 것이다.

  최근에 부동산투자자들 사이에 “‘뉴’자가 붙으면 평당 4,000만원이요, ‘재’자가 붙으면 평당 2,000만원이다”라는 말이 유행어가 되었다. 이말은 약 10평의 대지지지분의 평당가격이 뉴타운지역의 경우는 평당 4,000만원 이상이고, 재개발이나 재건축의 경우 2,000만원이상이라는 것이다. 사실 인기 있는 뉴타운지역은 10평정도의 지분이 6,000만원 이상에 거래되는 지역도 있다. 이렇게 많은 금액을 투자하는데 있어 뉴타운사업, 재정비촉진지구 등 내용을 잘 체크해서 투자하여야 할 것이다.

  뉴타운지역에서도 어느 지역은 재개발사업으로 추진하고 있으며, 어느 지역은 재건축사업으로 추진하고 있다. 대부분의 투자자분들이 혼란스러워 하고 대부분이다. 재개발, 재건축, 뉴타운, 재정비촉진지구 등 용어도 어려워 모두다 재개발로 이해하는 자가 있다. 그러나 각각 개발형태, 분양방법, 분양자격, 규제의 형태가 다르다. 그러므로 보다 정확한 내용을 알고 투자하면 큰 도움이 될 것이다.

재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업

   도시및주거환경정비법에 의한 정비사업은 「주거환경개선사업」, 「주택재개발사업」, 「주택재건축사업」, 「도시환경정비사업」이 있다.

  『주거환경개선사업』이란 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

  『주택재개발사업』이란 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.

  『주택재건축사업』이란 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.

  『도시환경정비사업』이란 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

뉴타운개발사업이란 ?

  『뉴타운개발사업』이란 도시및주거환경정비법에 의거한 주택재개발 또는 도시개발법 등에 의거한 도시개발이 필요하거나 추진되고 있는 구역을 중심으로 인근 동일 생활권지역 전체를 포함하여 「종합도시개발계획」을 수립ㆍ시행하거나 주거지를 중심으로 도시기반시설 확보 등 「도시기반구조 개선계획」을 수립ㆍ시행하는 사업을 말한다. 여기서 「종합도시개발계획」은 공영개발 등을 통하여 새로운 시가지를 조성하는 사업을 말하며, 「도시기반구조 개선계획」은 주택재개발사업 등을 통하여 주로 도로, 학교부지, 공원 등 대상지역의 도시기반시설을 공공부문이 투자하여 고품질의 복지주거환경공간을 조성하는 사업이다.

 뉴타운개발사업은 재개발 등 사업이 소규모 단위 민간위주로 시행되어 도로, 학교 부지 등 도시기반시설의 부족 등 난개발이 이루어진 점을 고려하여 소규모단위 민간의존의 재개발사업을 탈피하여 광역단위(생활권)에 공공부문의 역할을 증대시켜 다양한 도시개발방식을 혼용 개발하게 된다.

  그러므로 뉴타운사업에는 동일한 뉴타운지역에서도 구역별로 개발방식이 서로 다를 수 도 있다. 즉 재개발사업으로 추진하고 있는 구역이 있으며, 비교적 기반시설이 양호한 지역은 재건축사업으로 추진하게 되며, 상업지역이나 공업지역은 도시환경개선사업으로 추진한다.

균형발전촉진지구란?

 『균형발전촉진지구』란 지역간 균형발전이 이루어질 수 있도록 지역생활권 중심으로서의 성장잠재력이 큰 거점지역에 대해 토지이용을 합리적으로 조정하고 도시기반시설을 체계적으로 확충함으로써 상업ㆍ유통ㆍ업무ㆍ정보산업 등의 도시기능을 집중적으로 증진시키기 위하여 지정ㆍ고시한 지역을 말한다.

  균형발전촉진지구는 자치구별 중심지역에 백화점, 병원, 대형입시학원, 문화공연장, 기업 본사 등 상업ㆍ업무기능이 입지하여 지역의 경제ㆍ문화 활동의 중심지로 형성되고, 쇼핑, 문화활동 등 대부분의 도시생활도 도심이나 강남까지 가지 않아도 지역에서 해결할 수 있도록 한다.

재정비촉진지구란?

  『재정비촉진지구』란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 지정한 지구를 말한다.

  재정비촉진지구는 노후ㆍ불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로 주로 주거환경 개선과 기반시설의 정비가 필요한 「주거지형 촉진지구」가 있으며, 상업지역ㆍ공업지역 또는 역세권 지하철역 간선도로의 교차지 등으로서의 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 필요한 「중심지형 촉진지구」가 있다. 주거지형 재정비촉진지구는 50만제곱미터 이상의 면적이어야 하며, 중심지형 재정비촉진지구의 경우 20만제곱미터 이상이어야 한다.

재정비촉진지구로 지정된 곳은 어디?

  서울지역에서 현재 25곳의 뉴타운사업에서 재정비촉진사업으로 변경ㆍ추진되는 곳은 모두 16곳이며, 추가로 세운상가 지구를 지정하여 총 17곳이다.

  『주거지형 재정비촉진지구』는 은평뉴타운(106만평), 길음뉴타운(38만평), 한남뉴타운(33만평), 장위뉴타운(56만평), 신길뉴타운(45만평), 이문ㆍ휘경뉴타운(30만평), 상계뉴타운(20만평), 북아현뉴타운(25만평), 수색ㆍ증산뉴타운(27만평), 시흥뉴타운(19만평), 흑석뉴타운(27만평), 거여ㆍ마천뉴타운(22만평), 신림뉴타운(16만평)이다.

  주거지형과는 달리 상업지역 위주로 오피스빌딩이나 주상복합을 위주로 개발되는 『중심지형 재정비촉진지구』는 천호ㆍ성내균형발전촉진지구(8만평), 구의ㆍ자양균형발전촉진지구(12만평), 망우ㆍ상봉균형발전촉진지구(50만평)가 있다.

사업방식에 따라 분양자격과 방법이 달라..

  위에서 열거한 각 사업이 다르기는 하지만 뉴타운사업이나 균형발전촉진지구와 재정비촉진지구는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 도시환경사업 등을 광역적으로 추진하는 것이므로 세부적으로는 조합원 및 분양을 받을 자격은 도시및주거환경정비법 관련 법령에 근거하여 각 시ㆍ도 조례를 참고하여야 한다. 재건축사업에서는 토지와 건축물을 동시에 소유하고 있어야 분양을 받을 수 있으나, 재개발사업에서는 복잡하다. 여기서는 서울시 조례를 중심으로 재개발지분의 분양자격을 살펴보면 다음과 같다.

재정비촉진지구는 인센티브도 많으나 거래규제도 많다.

  재개발사업에서는 국민주택규모(85㎡) 80%, 주거환경개선사업에서는 국민주택규모(85㎡) 90%를  건축할 수 있으나, 재정비촉진지구로 지정된 재개발사업에서는 국민주택규모(85㎡) 60%, 주거환경개선사업에서는 국민주택규모(85㎡) 80%를  건축할 수 있어 큰 평수의 아파트의 공급이 배로 증가한다. 그러나 재정비촉진지구의 경우 6평 이상 지분(토지)을 취득하려면 반드시 토지거래허가를 받아야 하는 것은 물론 토지이용계획서, 자금조달계획서 등도 제출해야 한다. 그러므로 취득할 때는 물론 매도할 때도 거래의 제한을 받게 된다.

뉴타운 지역 중 재건축을 추진하는 지역 눈여겨 볼만..

  재정비촉진지구로 지정되지 않은 유망한 뉴타운의 경우 거래제한을 받지 않게 되므로 단기투자자들에게는 재정비촉진지구투자보다 더 선호되고 있다.

  노후ㆍ불량주택이 밀집되어 있는 곳으로 비교적 기반시설이 양호한 지역에서 주거환경개선을 위한 사업이 재건축사업이다. 뉴타운사업에서도 재건축사업으로 추진하고 있는 곳이 있는데, 재건축사업의 경우 국민주택규모를 초과하는 주택을 40%이상 공급할 수 있으며, 분양에 대한 규제가 없으므로 일반적으로 조합원들에게 우선적으로 큰 평형을 공급하고 잔여세대수를 일반분양을 한다. 그르므로 조합원들이 선호하는 큰 평수와 좋은 층은 조합원들에게 공급이 이루어져 이에 따른 추가 프리미엄이 더 있게 된다. 단 조합설립인가를 득한 후 입주 때까지 명의변경이 어렵다는 점을 명심해야 한다.

공동주택가격이나 개별주택가격을 확인하고 투자할 것.

  동일 뉴타운이나 재개발사업지역에 다양한 지분이 있어 선택하여 취득할 수 있다면, 건설교통부 홈페이지에서 공동주택가격이나 개별주택가격을 확인하여 그 중 공시가격이 높은 지분을 그리고 동일한 가격이라면 건물 면적보다는 토지지분이 더 큰 물건에 투자하는 것이 바람직하다. 건물은 시간의 경과에 따라 감가가 이루어지지만 토지의 지가는 인상되기 때문이다.

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[스크랩] 8. 땅이나 집을 팔면, 양도소득세가 |부동산노트

2006-08-02 19:37

http://blog.drapt.com/khkojj/3134081154515046515

출처 : 산이 아빠의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/poongnyu

양도소득세란 토지와 건물 또는 부동산에 관한 권리(아파트 당첨권 등) 및 기타자산을 팔았을 때 발생하는 양도소득에 대하여 부과하는 소득세이다. 즉 땅이나 건물과 같은 부동산(해외부동산 포함)을 유상으로 양도하였을 때 그 보유기간 동안에 발생된 자본이득에 대해 과세하는 것이다. 따라서 비록 토지와 건물이 양도되는 경우라 하더라도 상속 또는 증여와 같이 무상으로 양도되는 경우에는 상속세 또는 증여세가 문제로 될지언정, 양도소득세와는 관계가 없으며, 부동산매매업자가 자산을 양도하는 것도 사업소득으로서 종합소득세가 과세되기 때문에 이 경우에도 양도소득세와는 관계가 없다. 그런데 양도소득세라는 이름으로 양도소득에 대하여 과세가 된다고 해서 양도소득세라는 세목이 따로 있는 것이 아니고, 다른 소득에 대한 것과 함께 소득세로서 신고 납부하는 것이다. 양도소득세의 계산방법은 다음 그림과 같이 나타낼 수 있다. o 양도소득세의 계산방법 o 비과세되는 양도소득 모든 소득에 대해서는 과세하는 것이 원칙이나, 정책적인 목적에서 과세하는 것보다도 과세하지 않는 것이 오히려 바람직하다고 보고 아무런 절차없이 과세하지 않는 것을 비과세소득이라고 하는데, 비과세되는 양도소득에는 다음과 같은 것들이 있다. ① 1세대1주택(3년 이상 보유)의 양도로 발생하는 소득(따로 자세히 설명) ② 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 ③ 경작상 필요에 따라 농지의 교환 및 분합으로 인하여 발생하는 소득 이 경우에는 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 토지가액의 1/4 이하이어야 하고, 취득한 농지소재지에 거주하면서 3년 이상 그 농지를 경작하여야 한다. o 취득시기와 양도시기 양도시기는 연불조건 등 특별한 경우를 제외하고는 부동산대금의 잔금을 받은날로 한다. o 취득가액와 양도가액 취득가액과 양도가액은 토지는 개별공시지가, 건물은 기준시가로 한다. ① 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) 조회 －홈페이지 초기화면 좌측 ‘궁금하세요ㆍ’ 코너 아래 ‘기준시가 조회’람을 클릭 －전국 지도가 나오면 시ㆍ도→시ㆍ군ㆍ구→읍ㆍ면ㆍ동→아파트명→해당 동호(또는 평형)를 순차적으로 선택해 클릭 ② 국세청 전화세무상담센터 안내 －전국 어디서나 1588－0060으로 전화하면 안내받을 수 있음 －전국 99개 세무서의 납세자보호담당관과 재산세 세원관리 담당과에서도 안내 다만, 양도소득세 결정통지 전까지 실지거래가액으로 신고한 경우, 단기(1년)양도, 투기성거래 등에 대해서는 실지거래가액에 의해 세액을 계산하고 있다. 따라서 양도소득세를 신고납부하는 경우에는[단기(1년)양도인 경우 제외] 기준시가에 의한 세액과 실지거래가액에 의한 세액을 계산하여 세액이 적은 방법으로 신고납부 하는 것이 절세방법이다. 한편 실지거래가액에 의한 신고는 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 주소지관할세무서장에게 신고하는 경우에 인정된다. o 필요경비 필요경비에는 자본적 지출액(설비비와 개량비 등)과 양도비용 등이 포함된다. 그리고 취득 당시의 기준시가(또는 공시지가)에 다음의 금액을 곱하여 계산된 금액을 취득 당시에 소요된 필요경비로 본다. ① 토지：취득당시의 개별공시지가x3%(미등기 양도자산은 0.3%) ② 건물：취득당시의 기준시가x3%(미등기 양도자산은 0.3%) ③ 지상권ㆍ전세권ㆍ등기된 부동산임차권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리(미등기 양도자산은 제외)：취득당시의 기준시가x7% ④ 위 ‘①～③’ 이외의 자산：취득당시의 기준시가x1% o 장기보유특별공제 장기보유특별공제는 부동산투기억제의 실효를 거두기 위하여, 3년 이상 장기간 보유하다가 판 부동산에 대하여 다음과 같이 양도차익의 일정액을 공제해주는 제도이다. ※ 장기보유특별공제율 보유기간 3년 이상 5년 미만 : 양도차익의 10% 보유기간 5년 이상 10년 미만 : 양도차익의 15% 보유기간 10년 이상 : 양도차익의 30% 1. 지역기준：수도권(서울, 인천, 경기), 광역시 소재 주택. 다만, 수도권, 광역시 중 군지역, 복합시의 읍ㆍ면 소재 주택으로서 다음과 같은 지역은 1세대 3주택으로 보지 않는다. －경기도 가평ㆍ양평ㆍ여주연천군, 평택시 포승면 등 －인천 강화ㆍ옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군 －수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 소득세법시행규칙에서 정하는 지역 2. 주택가액기준：기타지역에 소재하는 주택으로서 3억원(국세청 기준시가)을 초과하는 주택 o 양도소득기본공제 판 부동산의 등기를 한 경우에 한하여 양도소득금액에서 일률적으로 양도인별로 연간 250만원을 공제해 준다. o 양도소득세의 세율 양도소득세의 세율은 다음과 같이 자산의 종류ㆍ보유기간 및 등기 여부의 구분에 따라 차등적인 세율을 적용하고 있다. ① 2년 이상 보유하고 등기를 한 토지 건물과 기타자산(기본세율) ※ 기본세율 과세표준 1천만원 이하 : 9% 과세표준 1천만원 초과 4천만원 이하: 18% 과세표준 4천만원 초과 8천만원 이하 : 27% 과세표준 8천만원 초과 : 36% ② 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 토지 건물은 40% ③ 보유기간이 1년 미만인 토지 건물은 50% ④ 1세대3주택에 해당하는 주택과 토지는 60% ⑤ 미등기 양도자산은 70% ⑥ 투기지역 내의 1세대 2주택 이상인 주택 중 2년 이상 보유하고 등기를 한 경우 에는 위 ‘①’의 기본세율에 15% 포인트를 가감한 범위 내에서 탄력세율을 적용할 수 있다. ※ 2007년 부터 1세대 2주택의 양도에 대한 세율은 50% 적용 ※ 2007년 부터 비사업용토지의 양도에 대한 세율은 60% 적용 1. 조세특례제한법에 의한 양도소득세의 감면대상 주택：아래에서 자세히 설명됩니다. 2. 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대 후 양도하는 다음과 같은 주택 Q:집 울타리 내에 들어 있는 옆집 소유의 대지 10평 정도를 사려고 한다. 그런데 땅 소유주가 땅값 이외에 양도소득세를 부담하라고 하는데, 이때 파는 사람의 양도소득세는 어떻게 되는가ㆍ A:부동산을 팔 때 파는 사람이 내야 할 양도소득세를 사는 사람이 대신 내주는 조건으로 계약을 한 경우에는, 부동산을 파는 사람은 양도소득세액만큼 양도대금을 더 받은 셈이 된다. 따라서 실지거래가액으로 양도소득세를 계산한다면 세금까지 양도가액에 포함해서 양도소득세를 계산한다. 그러나 기준시가에 의해서 양도소득세를 계산하는 경우에는 해당이 없다. o 양도소득세의 감면 1) 장기임대주택 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 ① 1986년 1월 1일～2000년말 사이에 신축된 국민주택(건물연면적의 2배 이내인 부수토지 포함)이나 1985년말 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 2000년 말 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 50%를 감면한다. ② 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함) 및 10년 이상 임대한 후에 양도하는 경우에는 양도소득세의 100%를 감면한다(조특법 97). 2) 신축임대주택 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대국민주택을 5년 이상 임대하는 거주자가 ① 1999년 8월 20일～2001년말 사이에 신축된 건설임대주택이나 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 건설임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 면제한다. ② 1999년 8월 20일 이후 신축된 매입임대주택과 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일～2001년말 사이에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함)을 양도하는 경우에는 양도소득세를 면제한다(조특법 97의 2). 3) 미분양주택 1995년 11월 1일부터 1997년말까지의 기간에 미분양 국민주택을 취득(1997년말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후에 양도하는 경우, 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 세율을 20%로 적용받거나 종합소득세에 합산하여 소득세를 납부하는 방법 중 어느 하나를 선택하여 적용받을 수 있다(조특법 98). 4) 신축주택 취득 ① 거주자(주택건설사업자 제외)가 자기가 건설한 주택(조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택 포함)으로서, 1998년 5월 22일～1999년 6월말(국민주택은 1998년 5월 22일～1999년말) 사이에 (임시)사용승인 또는 사용검사를 받은 주택이나 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서, 신축주택 취득기간 내에 주택건설업자와 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택(조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택 포함)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세전액을 감면한다(고가주택은 제외)(조특법 99). ② 2000년 9월 1일～2001년말의 (특례)기간중에 1년 이상 소유한 (기존)주택을 양도하고 특례적용기간 내에 주택건설업자로부터 신축주택을 최초로 취득하는 경우에 기존주택(고가주택ㆍ미등기 주택은 제외)을 양도하는 경우에는 양도소득세 세율을 10%로 한다(조특법 99의 2). ③ 2001년 5월 23일～2003년 6월말(서울ㆍ과천ㆍ분당ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ일산ㆍ중동은 2002년말)의 (신축주택취득)기간 중에 주택건설업자와 최초로 계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택 포함)이나 신축주택 취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사를 받은 자기가 건설한 신축주택(주택 연면적의 2배 이내의 부수토지 포함)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고(고가주택ㆍ미등기 주택은 제외), 취득한 날부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다(조특법 99의 3). o 양도소득세의 신고와 납부 부동산을 팔고 잔금을 받은 달의 말일로부터 2개월 내에 다음의 서류를 갖추어 주소지관할세무서에 자진신고납부하면 내야 될 세금의 10%를 공제받는다. ① 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서 2통 ② 양도소득금액계산명세서 2통 ③ 주민등록등본 1통 ④ 살 때와 팔 때의 매매계약서 사본 1통(실지거래가액에 따라 신고할 경우) ⑤ 토지 및 건축물관리대장등본 각 1통 ⑥ 토지 및 건물등기부등본 각 1통 ⑦ 기타비용명세서 ⑧ 양도소득세 감면시에는 감면신청서 1통 이와 같이 잔금을 받은 달의 말일부터 2개월 내에 신고하는 것을 예정신고라고 하며, 양도소득만이 있는 사람이 예정신고를 마친 경우에는 양도소득세과세표준확정신고(5.1.～5.31.)를 하지 않아도 된다. 그러나 양도소득 이외에 근로소득이나 사업소득ㆍ부동산임대소득ㆍ배당소득ㆍ이자소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득ㆍ산림소득 또는 퇴직소득이 있는 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지관할세무서에 확정신고를 하여야 한다. 만약 확정신고를 하지 않으면 20%의 가산세(무신고가산세 10%와 무납부가산세 10%)를 더 부담하게 된다. o 양도소득세의 분납 양도소득세로서 납부할 세액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 ① 납부할 세액이 2,000만원 이하인 때에는 1,000만원을 초과하는 금액 ② 납부할 세액이 2,000만원을 초과하는 때에는 그 세액의 50% 이하의 금액을 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있다. 위와 같이 분납을 하고자 할 경우에는 자산양도차익예정신고서 또는 양도소득세 확정신고서에 분납할 세액을 기재하여 신고기한까지 신청하여야 한다. o 양도소득세의 물납 공공사업 시행자에게 토지 등이 양도되거나 법률에 의하여 수용됨으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세(납부세액이 1,000만원을 초과하는 경우에 한함)를 금전으로 납부하기가 곤란한 경우에는 당해 토지 등의 대금으로 교부받은 채권으로 납부할 수 있다. 물납을 하고자하는 경우에는 양도소득세예정신고 또는 확정신고의 신고기한 10일전까지 납세지관할세무서에 신청하여야 한다. Q:1994년 8월에 국가에 토지가 수용되었으나, 모르고 양도소득세예정신고와 확정신고를 하지 않았다. 그러다가 1997년 4월에 감면되지 않은 상태로 양도소득세가 나왔는데, 이러한 경우 지금이라도 양도소득세감면신청을 해도 되는지 여부 A:국가에 토지가 수용되었을 경우에는 양도소득세예정신고와 확정신고를 하여야 하며, 이때 감면을 받고자 하는 자는 양도소득세감면신청을 하여야 한다. 그러나 수용된 사실이 확인되면 세액감면신청서를 제출하지 아니한 때에도 양도소득세를 면제받을 수 있다.

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