자투리 땅 이용하는 방법
 
우리가 길을 가다가 도로변에 보기 싫게 튀어나온 자투리 땅을 자주 본다. 집을 짓기도 곤란하고 용도가 애매한 땅이다. 이런 곳은 예외 없이 포장마차가 자리를 잡고 있다든지 메너 나쁜 사람들의 쓰레기 무단투기장소, 야간에는 취객들의 노상방뇨 장소로 이용되고 있어 눈살을 찌푸리게 하는 곳이다.

이런 자투리 땅이 왜 발생되며 또 이런 자투리 땅을 이용하는 방법을 소개해보며, 이제는 법원경매나 압류재산 공매에서 리스크인권리분석과 명도, 권리금등의 인수가 필요없고 좋은 위치에 있는 국유재산을 앞으로 취득에 힘을 기울여야 한다.

 

 

 

가. 잔여지의 유형
동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지 중 일부만이 공익사업 용지에 편입되고 남은 토지를 말하는 것이다. 신도시. 재개발. 전철. 도로 등을 건설하기 위하여 시행청에서 매입할 때 그 중에서 우리 육안에 자주보이는 도로변 짜투리 땅은 도로를 신설하기위하여 시행청에서 도로부지를 매입하는 과정에서 발생한 도로부지에 편입되지 않는 짜투리 땅을 말한다. 국유재산 실무에서는 잔여지라는 단어를 실재로는 잔지라고 줄여서 사용하고 있다.

 

나.취득대상잔여지의 요건
①동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 토지의 경우 사업시행자나 관할 토지수용위원에게 잔여지매수 청구를 할 수 있다. 매수청구의 요건은 대지면적이 과소하거나 부정형등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우.

②농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란한 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우, 사업시행으로 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우.

③잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우에 한해서 토지소유자는 잔여지를 협의 보상시 사업시행자에게 매수청구를 할 수 있고, 협의가 성립이 되지 않을시 에는 관할토지수용위원회에 수용재결이 있기 전까지 하여야 한다.  잔여지의 매수청구는 보상협시에 하거나 협의가 성립되지 아니한 경우에는 관할토지수용위원회에 수용재결이 있기 전까지 하여야 하며, 이미 협의가 성립되었거나 관할토지수용위윈회에 수용재결이 있은 후에는 매수청구를 할 수 없다.

따라서 공익사업에 편입되는 토지에 대한 협의가 성립되지 아니한 경우에 토지소유자는 편입되는 토지와 잔여지를 함께 매수하여 줄 것을 청구 할 수 있으므로 편입되는 토지에 대한 협의가 성립된 후에는 매수청구 할 수 없다고 보며, 잔여지는 공익사업시행지구에 편입되는 토지가 아니하므로 사업시행자가 임의로 매수하는 것이 아니라 소유자의 청구에 의하여 매수하는 것이다. (판례 2003.06.20 토관58342-875 토지보상법§74조제1항의 규정)

 

 

 

가. 취  득  보  상
잔여지의 매수 또는 수용청구와 그 결정 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란 할 때에는 토지소유자는 사업시행자에게 그 토지 전부를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며 이 경우 그 토지가 잔여지에 해당하는지의 여부는 토지소유자와 사업시행자간의 협의에 의하여 결정되나 그 협의가 성립되지 않을 경우에는 편입되는 토지에 대한 관할 토지수용위원회의 수용 재결이 있기까지 토지소유자의 청구에 의하여 토지수용위원회가 재결로서 최종적으로 결정하게 된다.

 

나. 잔여지 수용청구의 방법
잔여지에 대한 수용의 여부는 편입되는 토지에 대한 토지수용위원회의 수용 재결에 다루어야 하므로 편입되는 토지를 먼저 협의하고 잔여지만을 매수청구 하거나 수용청구 할 수 없다.

다. 잔여지의 취득보상평가 방법
잔여지의 취득 보상액은 그 일단의 토지 전체가격에서 공익사업시행지구로 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 한다.

 

다. 이해관계인의 권리존속의 청구
잔여지에 대하여 소유권 이외의 권리를 가진 관계인 및 그 토지에 있는 물건에 대하여 권리를 가진 관계인이 그 권리의 존속을 원할 때에는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 대하여 그 권리의 존속을 청구 할 수 있다.

 

라. 사업인정
사업시행자가 잔여지를 협의 취득하거나 수용하여 취득한 경우에는 그 잔여지에 대하여 사업 인정이 된 것으로 본다.

 

마. 가격하락에 대한 보상
잔여지의 가격이 하락된 경우의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구로 편입되므로 인하여 잔여지의 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말함)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 공제한 금액으로 보상한다.

 

바. 공사비 보상
잔여지에 통로. 도랑. 담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요하게 된 경우의 손실은 그 시설의 설치나 공사에 소요되는 비용으로 산정 한다. 잔여지의 매수청구는 취소할 수 있다.

잔여지를 매수청구한 후 공익사업에 편입되는 토지와 잔여지를 제3자에게 매도한 경우 매수자가 잔여지에 대한 매수청구를 취소하고자 하는 경우와 보상심의원회에서 잔여지 매수를 결정한 경우에 매수자가 매수청구를 취소한 경우에는
 ①토지보상법  제74조제1항의 규정에 의하면 동일한 토지소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 떄에는 당해 토지 소유자는 사업시행자에게 일단의 토지의 전부를 매수하여 줄 것을 청구 할 수 있으며,사업인정 이후에는 고나할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 되어 있다.
 ②잔여지는 공익사업에 편입되지는 않지만 종전의 목적대로 사용할 수 없게 되어 토지소유자가 불이익을 입게 되는 경우에 이를 구제하기 위한 규정임을 감안하면,토지소유자가 사업시행자에게 잔여지를 매수청구한 후 일단의 토지의 전부를 제3자에게 매도한 경우에는 그에 따라 매도인의 잔여지 매수청구의 효력은 상실하였다고 본다.

 

잔여지 매수(수용)청구 안내문

- 동일한 토지소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한때에는 토지소유자는 일단의 토지 전부를 매수하여 줄 것을 매수협의 전까지 사업시행자에게 청구할 수 있습니다.
 - 사업인정 후에는 수용재결이 있기 전까지 중앙토지수용위원회에 서면으로 청구할 수 있습니다.
 - 공익사업지구내 편입토지가 보상협의완료 되었거나 수용재결이 있은 후에는 매수 또는 수용청구가 불가(청구권 소멸)하오니 유의하시기 바랍니다.

 

 

 

가. 국유재산으로 매입된 잔여지의 매입방법
잡종재산으로 된 경우에만 매입할 수 있고 임대(대부)도 가능하다.

 

나. 건축물건축
잔여지를 매입한 후에는 지금은 관계관청에서 짜투리땅도 건축허가를 해주기 때문에 허용되는 범위내에서 직접 건물을 건축할 수도 있다.

 

다. 주위토지소유자나 건물소유자에게 매각하거나 주위토지나 건물매입
잔여지는 하나같이 도로가 접해있기 때문에 주변부동산소유자들에게 매각하기가 쉽다. 반대로 주위 토지나 건물을 매입하여 높은 가격의 부동산으로 거듭나게 할 수 있다.

 

라. 가건물 구축
건축허가가 곤란한 지역은 가건물을 지어서 이용할 수 있다. 가건물은 건폐을을 적용받지 않는다. 이런 곳에 철골로 된 기본틀의 가건물(주로 식당 등을 이용되고 있음)을 구축할 때에는 필히 관계관청의 철골구조물설치허가를 득해야 된다는 사실이고 영업을 할 계획이라면 영업부서에서 영업허가를 득해야 된다, 허가를 받지 않고 시작했다가 흉물스런 모습의 미완성 가건물이 될 수 있고 돌이킬 수 없는 손해가 발생될 수 있기 때문이다.

 

마. 광고물 구조물구축
잔여지는 도로와 연결되어 있기 때문에 장소적으로 뛰어나 광고판구조물을 구축하여 기업이나 학원 등의 정기적인 광고를 유치하여 고정수입으로 의외의 짭짤한 수익을 올릴 수 있다.