부동산지식(302) |
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2009-03-05 15:09
http://blog.drapt.com/khhojj/1659191236233350357 
출처 : wlsug791님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/wlsug791
2010년 뜰 곳에 내 집 마련 전략 세우기
“내가 5~6년 전에만 부동산에 관심을 가졌더라만 엄청나게 돈을 벌었을 텐데..”
“논 밭이었는데 이렇게 개발될 줄 알았다면 땅을 미리 사두는 것인데,,,” 만약 이런 후회를 하기 싫다면 5년,10년을 보는 안목을 키울 필요가 있다. 서울 강남만 하더라도 30년 전에는 서울의 변방이었다. 그 때 당시에는 농지, 임야를 헐값에 사는 경우가 허다했고, 수 십 억원에 달하는 압구정동 H 아파트도 미분양이 나 회사측이 매수자를 찾아 나설 정도였다. 이 당시 미래를 예견하는 안목이 있는 사람들은 헐값에 땅이나 아파트를 사, 지금 부자가 됐다고 해도 과언이 아니다.
멀리 볼 것도 없이 몇 년 전 외환위기 이후 부동산 시장이 불황 일 때 강남에 아파트 한 채, 판교 주변에 농지 한 마지기라도 사뒀다면 지금쯤 팔자가 확 달라졌을 것이다.
물론 각종 규제로 인해 과거와 같이 부동산 가격이 수 십 배 오르는 일은 거의 없을 것이다. 그러나 부동산 경기가 최소 2~3년간 침체와 조정국면을 거치겠지만 지역, 평형별 수급동향이나 주변 개발에 따라 국지적으로 4~5년 뒤 다시 강세로 돌아설 곳도 많다는 게 전문가들의 의견이다.
그렇다면 2010년을 전후해 주거지역으로 인기를 끌만한 곳은 어디가 있을까?
1. 9호선 개통에 따른 주변 지역이 핵심
우선 9호선 일대가 신흥 주거지역으로 꽤 괜찮은 곳이라고 여겨지고 있다. 이 노선은 2008년경 완공 예정으로 강서구 방화동에서 강남 도심까지 이어진다. 특히 이 노선은 2015년을 전후해 송파신도시 부근까지 2단계 공사가 예정돼 있어, 여의도, 강남, 송파 등 서울 핵심 지역을 관통하는 노선으로 부상할 전망이다. 이에 발맞춰 주변지역 개발도 활발해 9호선의 출발지인 강서구 방화동은 마곡지구 개발이 임박했고, 등촌삼거리역과 염창 우체국은 대규모 아파트 단지가 조성되고 있다. 또 동작구 본동과 흑석동은 흑석 4.5,6구역 재개발 사업이, 동작역을 지난 강남권은 서초 반포 저밀도 사업이 각 지역별 핵심 사업을 자리 잡고 있다.
2. 강북 뉴타운, 선별적 투자 필요
강남권 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙었지만, 강북 도심 개발은 오히려 가속화되고 있다는 점도 주목 대상이다. 정부는 강북 지역 내 뉴타운 개발 등을 포함한 광역개발을 추진 중이다. 이미 서울시가 앞장서 하왕십리동, 길음동, 진관내•외동이 이미 뉴타운으로 개발되고 있고, 아현동 복합문화단지 개발계획에 이어 종로구, 용산구, 서대문구, 강북구, 동대문구, 영등포구, 강서구 등을 중심으로 뉴타운 계획이 구체화되고 있다.
그러나 이들 중 대부분이 뉴타운으로 제 구실을 하기 위해선 여러모로 장애물이 많다. 결국 이미 개발이 본 궤도에 오른 길음동이나 하왕십리동, 그리고 도심에 위치해 있는 마포구 아현동 일대 등으로 선별 투자하는 자세가 필요할 것으로 점쳐진다.
3. 왕십리 ~ 선릉간 구간 개통에 따론 호재
강북 개발의 또 다른 축인 성동구 뚝섬 일대도 장기 투자처로 손색이 없다. 뚝섬 일대는 35만평 규모의 `서울숲공원`이 이미 문을 열었고, 왕십리~선릉구간 분당선 연장구간이 개통될 예정이다. 특히 성수역을 중심으로 주상복합아파트-업무시설-전시장 등이 들어올 역세권 개발이 추진되고 있어 시너지 효과가 클 것이다.
뚝섬 바로 옆인 왕십리 주변 아파트도 분당선 개통과 뚝섬 개발의 수혜지로 꼽힌다. 왕십리는 분당선 개통으로 4중 역세권이 되며 인근 뉴타운사업도 진척을 보이고 있어 장기 개발 전망이 밝다.
이에 따라 주변에 위치한 대림, 한신, 한진아파트, 금호베스트빌 등도 관심 아파트 리스트에 올려놓을 만한 곳이다. 이밖에 상암동 DMC 주변 일대와 송파장지지구 등이 투자유망지로 손꼽히고 있다.
4. 판교 & 판교 후광 효과를 누리자.
뜨거운 감자 판교. 자연녹지가 많아 쾌적성은 물론 입주 시점에 지하철 신분당선이 개통되고 서울 양재를 잇는 도로가 개설되어 교통이 좋다. 또, 위로는 강남 아래로는 분당이 버티고 있어 보지 않아도 최고의 입지 조건을 갖춘 곳이라 할 수 있다. 수요는 많고 공급은 29,000여 가구로 최고의 경쟁률을 보일 것 같다. 판교 뿐만 아니라 판교의 후광을 받는 용인이나 신분당선 개통의 호재를 가진 곳을 눈 여겨 보자. 5. 그래도 강남은 강남!
재테크 차원이 아닌 일반 거주 차원에서 바라보면 상황은 다르다. 학군 선호도가 높고, 주거지로서 입지여건이 좋은 곳은 10년 이상 장기 거주하는 사람들도 많다. 결국 이런 주거 성향으로 인해 강남 일대는 다시 한번 부상할 가능성이 크다는 게 전문가들의 의견이다. 다만 초기 단계의 고층 재건축보다는 강남 개포, 송파 가락시영, 강동 고덕 등 저층이면서 주거쾌적성이 뛰어난 지역을 중심으로 매입에 나서는 게 낫다는 점을 유념해야 할 것이다. |
한강변 공청회, 그 뜨거웠던 현장 속으로 |부동산지식
2009-03-02 10:48
http://blog.drapt.com/khhojj/1659191235958490103
지난 2월 25일 오후 2시 성동구청 대강당에서 ‘한강 공공성 회복 선언’에 대한 공청회가 열렸다. 우선 개발할 수 있는 전략정비구역에 대한 서울시 구상안을 발표하고 주민들의 의견을 수렴하는 자리였다.
주민들의 재산권과도 직결된 문제라 높은 관심도를 보였던 공청회장을 다녀왔다.
주민들 뜨거운 열기로 5백석 꽉 차
‘한강 공공성 회복선언’ 공청회는 5백 여석이 넘는 좌석이 꽉 찼을 정도였다. 해당 지역 주민 외에도 강남구, 마포구 구의원을 비롯 광진구청 도시계획과장 등 다양한 분야의 사람들이 참석했다. 또 SBS, MBN, YTN을 비롯한 각 방송국, 신문사 취재 열기도 뜨거워 이번 한강공공성 회복 선언에 대한 관심을 느낄 수 있었다.
광진구 자양동 주민은 자신의 거주지 구역도를 직접 제작해 질의할 정도로 주민들의 관심도 대단했다.
서울시가 밝힌 앞으로 계획
공청회 내용을 요약하면 5개 전략구역 중 여의도지구는 도시환경정비구역으로 지정, 개발 할 예정이며 압구정은 정비구역, 성수는 지구단위계획 수립과 주택 재개발사업을 동시에 추진할 계획이라고 밝혔다.
합정동은 당인리 발전소 이전이 확정되면 지구단위계획을 수립하고 재정비 촉진지구로 지정할 계획이며 이촌동은 아파트 기본계획을 변경할 예정으로 앞으로의 일정을 소개했다.
전략정비구역은 3월부터 정비계획 용역을 시작할 예정이며 유도정비구역은 2010년 상반기 발전 구상안을 발표할 계획이다.
이주대책에 대해서는 사업장마다 차이가 있어 주민들과의 협의를 통해 방법을 제시할 것이며 기부채납에 대해서도 확정된 사항은 아니지만 기본적인 사항은 지켜야 할 것이라고 태도를 분명히 했다.
서울시 주택국 건축과장 등 토론자로 나서
공청회는 총 3시간에 걸쳐 진행됐고 한강 수변 지역의 공공성 재편 계획과 이촌동 렉스 아파트 재건축에 대한 주제 발표가 약 40분간 이뤄지고 3시부터는 종합토론이 진행됐다.
토론에는 실무자인 이건기 서울시 주택국 건축과장을 비롯해 송봉수 연세대 도시공학과 교수, 시민 대표 김석남씨 등 총 7명이 참석했다. 토론자는 각각 10~15분씩 발언 기회를 가졌다.
가장 먼저 발언권이 부여된 손봉수 교수는 강변북로와 올림픽대로 지하화에 대해 "한강의 교량과 교량 사이는 2~3km 정도가 유력하다”고 의견을 냈고, 이인성 교수는 “공공사업이지만 사업성을 고려해야 한다”고 주장했다.
시민 대표 김석남씨는 기부채납 25%의 변동성 여부와 서울시에 개발에 대한 부작용 대책 유무, 전략정비구역 협의체의 성격 등에 대한 질문을 했다.
마지막으로 서울시 이건기 과장은 “전략정비구역과 유도정비구역의 차이점은 2010년까지 정비사업구역으로 지정 할 수 있느냐 없느냐에 따라 결정된 것”이라고 말했다.
또 기부채납 25%에 대한 의미에 대해 “실제 부지 면적이 될지, 기반시설 비용을 포함해 25%를 회수할 지는 아직 확정되지 않았다. 주민들과 협의를 통해 최종 결론을 내릴 예정이다”고 설명해 주민들의 이해를 도왔다.
질의응답 1시간으로 모자라
공청회의 마지막은 주민들의 질의 응답시간이었다. 방청객은 모두 이 시간을 기다려온 양 술렁이기 시작했다. 질문지는 행사 진행요원에게 제출해 사회자에게 전달되는 방식으로 진행됐다.
망원지구 타운하우스 조성을 반대하는 의견, 기부채납을 없애달라는 건의, 유도정비구역을 전략정비구역으로 승격시켜 달라는 요청 등 다양한 질의가 이어졌다.
광진구 주민은 직접 준비한 구역도를 펼쳐 보이며 질의하려 했으나 사회자의 저지로 기회가 주어지지 않았다. 주민들은 “그렇다면 우리에게 언제 발언권이 주어지냐”고 억울한 듯 기회를 줄 것을 요구했다. 그러자 이건기 과장이 공청회 후 답변을 해주겠다고 한 후 공청회장을 진정시켰다.
진행요원들이 걷어오는 질문서는 끝이 없었고 주어진 시간에서 20여분 가량 넘어서자 사회자의 강제 조율로 공청회를 어렵게 마칠 수 있었다.
공청회를 다녀와서
이렇게 공청회가 주민들의 높은 관심을 받은 것은 아무래도 재산권과 직접적인 관련이 있기 때문일 것으로 짐작된다.
현장에 확인한 결과 성수동을 비롯한 전략정비구역은 이번 개발 계획 발표 이후 매수문의가 크게 늘어 하루가 다르게 시세가 상승하고 있다고 한다. 전략정비구역의 경우 사업 속도가 빨라질 것이라는 공청회의 설명을 들은 수요자들이 몰리고 있기 때문.
한강변 스카이라인을 정비하고 시민들이 한강을 보다 편리하게 이용 할 수 있다는데 어느 누가 반대 하겠는가. 하지만 그에 앞서 한강 일대가 투기장화 될 위험은 없는지, 한강변 개발이 시민 누구나에게 공평한 이익으로 돌아갈 수 있는지 신중히 검토할 필요가 있을 것 같다.
[출처] 닥터아파트 - 한강변 공청회, 그 뜨거웠던 현장 속으로/윤송희 전임애널리스트/2009-03-02
합정동, 상수동, 당인동일원 건축허가제한공고 |부동산지식
2009-02-13 15:24
http://blog.drapt.com/khhojj/1659191234506244650
서울특별시 마포구 공고 제2009 - 102호
합정구역 한강변 주거지역에 대한 건축허가제한을 위한 공람공고
서울특별시 마포구 합정동․당인동․상수동 등 한강변 주거지역 일대 문화 창작 발전소 조성을 위하여 향후 계획적인 개발의 유도와 체계적인 관리를 위한 「건축법」제18조제2항,제3항의 규정에 의거 건축허가를 제한하고자,
토지이용 규제 기본법 시행령 제6조의 규정에 의거 건축허가 제한 내용에 대하여 주민 의견을 청취하고자 다음과 같이 공고합니다.
2009년 2월 12일
서울특별시 마포구청장
1. 공람기간 : 2009. 2.12 ~ 2009. 2.26(14일간)
2. 공람장소 :
가. 마포구청 건축과(☎3153-9400), 도시계획과(☎3153-9372)
나. 마포구 각 동사무소
3. 건축허가제한 내용
가. 관련근거
○「건축법」제 18조 제2항, 제3항
나. 제한목적
○ 해당지역은 한강수변지역에 대한 공간구조 재편을 위한 전략정비구역중 하나이며, 해당지역
중 당인리 발전소 일대는 문화창작발전소 조성을 위한 개발예정지로서 향후 계획적인 개발의
유도와 체계적인 관리를 위하여 건축허가 제한이 필요
다. 건축허가제한 기간
○ 건축허가제한 공고일로부터 2년까지 (단, 건축허가제한 기간 이내라도 관련 법률에 의한
지역계획 또는 도시계획이 확정되어 이를 결정․고시할 경우 결정․고시일까지로 한다.)
라. 제한구역
1) 위치 : 서울특별시 마포구 합정동 ․ 당인동 ․ 상수동 한강변 주거지역 일대
2) 면적 : 623,057㎡
마. 제한대상
1) 「건축법」제11조에 의한 건축허가
2) 「건축법」제14조에 의한 건축신고
3) 「건축법」제16조에 의한 건축허가․ 신고사항의 변경
(단, 건축허가(신고)사항의 변경 중 건축법 시행령 제12조 제3항에 의한 사용승인시 일괄신고 사항은 제외)
4) 「건축법」제19조에 의한 용도변경을 통한 세대수 증가 행위 (건축물 대장 전환 포함)
4. 의견제출 : 공고(안) 내용에 대한 의견이 있으신 분은 공람기간 내에 공람장소 에 서면으로
제출하여 주시기 바랍니다. 
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