재개발알기(93)

⇨ 분양자격에 대한 바른 이해는 먼저 재개발 전반에 대한 이해가 선결되어야 합니다.

왜? 분양권이라고 하지 않고 또는 입주권이라 하지 않고 “분양자격”이라 하였는지는 이전 강의인 “제1회 재개발이란?” 부분에서 다루었으니 여기서는 생략하겠으나 사실 이 부분에 대한 이해가 분양자격을 이해하기 위하여 중요한 부분임은 먼저 알고 이 글을 읽으셔야 합니다.

⇨ 분양자격이 있고 없음과 희망하는 아파트를 배정받을수 있다 없다의 문제는 조금 다른 각도에서 접근해야 하는데 도시및주거환경정비법에서 말하는 분양자격이란 조합원간의 평형배정을 합리적으로 하기 위함입니다.

분양자격이 있다라는 것은 쉽게 풀면 국민주택규모(흔히33평형을 이야기함) 이상의 아파트를 배정받을 자격이 있음을 뜻합니다.

 그러나 “자격이 있다”와 실제적으로 분양을 받는다는 것은 다를 수 있는데 이는 같은 자격의 조합원의 수가 분양물량보다 많으면 법률적으로 합당하다 하여도 물리적으로 불가능한 상황이 발생하는 것입니다.

그러므로 해당구역의 조합원의 수와 분양물량을 확인하는 것은 매우 중요한 일인 것입니다.

⇨ 이하 내용들은 분양자격의 세부 내용이며 서울시조례를 기준으로 하였으며 기타 지역에 따라 다른 상황은 지역별로 별도 표로 정리하였습니다.

1) 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자(인정되는 무허가 기준에 의한 기존 무허가 건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물 포함)

(근거자료) 서울특별시 도시및주거환경정비조례

제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등)

① 영 제52조제1항제3호 의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다.

1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자

(근거자료) 서울특별시 도시및주거환경정비조례

제2조 (정의)

이 조례에서 사용하는 용어의 정의는 법 제2조 각호와 같으며, 그 밖에 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "기존무허가건축물"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 무허가건축물을 말한다.

가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물

나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물

다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물

라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물

마. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조의 규정에 의한 무허가건축물(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함한다) 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004. 11.05)

2) 90㎡이상의 토지 (지목상관 없음)

(근거자료) 서울특별시 도시및주거환경정비조례

제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등)

① 영 제52조제1항제3호 의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다.

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 「서울특별시 건축조례」(이하 "건축조례"라 한다) 제25조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조 규정에 의한 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항 의 규정에 의한 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.(개정 2006.01.01)

- 단1필지의 토지로서 30㎡이상 90㎡미만의 경우는 세대원 전원이 무주택자에 한해 분양자격

   ☞ 무주택 인정기간 : 사업시행인가 고시일 이후 - 공사완료공고일

- 세대원 전원기준 : 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일세대를 구성한세대원 전원 포함

- 건물 없이 토지만을 공유로 소유한 경우 분양자격

   ☞ 조례시행일(2003년12월30일)이전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡이상인자

(근거자료) 서울특별시 도시및주거환경정비조례

제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등)

②다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.

3. 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우.다만 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조제1호의 규정에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.(개정 2006.01.01)

3) 상기 조건에 만족하지 않거나 기타 분양자격이 없음에도 불구하고, 평가총액(비례율이 반영되지 않은금액)이 최소규모 분양평형 추산액(일반적으로 24평형 조합원 분양가)이상인자.

(근거자료) 서울특별시 도시및주거환경정비조례

제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등)

① 영 제52조제1항제3호의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다.

3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자

4) 조례시행일(2003년12월30일)이전 분리된 다세대로서 전용면적(건축면적)60㎡이상이면 분양자격 주어짐

⇨ 단 조례시행일(2003년 12월30일) 이후, 분리된 경우는 전용면적(건축면적)60㎡넘어도 분리된 다세대 전체를 하나로 분양

(근거자료) 서울특별시 도시및주거환경정비조례

부 칙 (2003.12.30)

제5조 (분양대상기준의 경과조치)

제24조제2항제1호의 규정에 불구하고 이 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의한다.

5) 전용25.7평을 초과하는 아파트(일반적으로 43평형이상)의 공급은 50%까지만 조합원에게 분양이 가능.

⇨단평가액이 전용 25.7평이하의 분양가(흔히 33평형)를 초과하는 조합원의 수가 50%이사이라면 50%이상 분양자격이 주어짐.(그러나 재개발의 현실적 여건상 불가능한 이야기며 50%분양자격에 한정되는 경우가 대부분임)

(근거자료) 서울특별시 도시및주거환경정비조례

제26조 (주택공급 기준 등)

① 영 제52조제1항제8호의 규정에 의한 주택 재개발사업의 주택공급에 관한 기준은 다음 각호와 같다.

2. 제1호의 규정에 불구하고 정관등으로 정하는 경우, 국민주택규모의 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있으며, 국민주택규모를 초과하는 주택은 당해 주택의 총건설 가구수의 50퍼센트 이하가 분양대상자에게 분양될 경우 규모별 50퍼센트까지 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다.

재개발 분양자격 정리표

☞ 분양자격이 동일하면 평가액이 많은순(평가다액순)으로 배정

☞ 전용 25.7평이상 (43평형이상)의 분양자격은 건립가구수의 50%

   ⇨단 평가금액이 25.7평이하(33평형) 조합원 분양가를 초과하는 조합원수가 50%이상이면 그 수만큼

     분양자격 가능

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