2009-11-16 15:23
http://blog.drapt.com/khhojj/1659191258352632783 
쇠퇴해 가는 주요 대도시의 옛 도심과 낙후된 중소 도시를 발전시키기 위한 ‘도시재생활성화법’제정이 추진됨은 물론 관련법 개편도 이뤄질 전망이다.
애초 국토부는 구도심 개발 활성화를 위한 방안으로, 기존 주택공급의 획일적인 정비사업 방식에서 벗어나 주거ㆍ문화ㆍ상업ㆍ업무 등이 공존하는 복합개발을 추구하는 사업방식으로 선도하고자 했다. 말하자면 도심지 안에서 도시개발사업이 가능하도록 하기 위한 것이다.
그러나 여기에는 한 가지 문제가 따른다. 단적인 예를 들어 나지비율 문제만으로도 도심지 안에서의 도시개발사업은 사실상 불가능하기 때문이다.
현행 도시개발법상 나지비율 50% 이상인 지역을 도시개발구역으로 지정하는 것을 원칙으로 하고 있어 나지비율이 현저히 적은 구도심지 안에서의 도시개발사업은 법상 불가능 하다.
물론 국토부가 지난 7월부터 앞으로 2년간 도시개발법상에 명시돼 있는 나지비율규제를 풀기도 했지만 이는 현 재개발관련 사업장에 한시적으로 숨통을 터준 것 뿐 중ㆍ장기적인 구도심 개발 활성화에 기틀을 마련했다고 볼 수는 없다.
이에 국토부는 도심개발관련 모든 법의 상위법인 ‘도시재생활성화법’제정을 추진하기에 이른다. 이는 전국 어느 도시를 막론하고 사업성이 충분히 인정된다면 도심지 안에서 얼마든지 도시개발사업을 진행할 수 있게 마련하는 법이다.
도시재생활성화법, 주거환경정비법 등으로 관련법 제·개정될 듯
국토부 관계자는 “도시재생활성화법은 어떤 특정법을 모티브로 파생돼 제정하는 법이 아니라 현 정비관련 모든 법을 총 망라하는 상위법 개념으로 제정 된다”며 “사업성이 충분함에도 불구하고 기존법에 의해 개발이 어렵게 되거나 불가능하게 된 구도심 사업장에 개발사업을 가능하게 하는 법”이라고 전했다.
그는 또 “기존 정비관련 법은 그대로 추진하되 관련법이 혼재돼 있어 재개편 등의 지적이 제기되는 만큼 현재 다각도로 검토 중에 있다”고 밝혔다.
당초 법명은 ‘도시재생지원법’으로 출발했다. 이는 지방 구도심을 활성화 시키는데 재정적 어려움을 격고 있는 지방 중ㆍ소도시에 재정적인 지원을 우선으로 한다는 의미에서 부여된 명칭이다.
하지만 추진 과정에서 수도권 대도시만 소외시킬 수 있다는 의견이 제기돼 수도권도 행정적 인센티브를 제공하는 등의 지원이 이뤄져야 한다며 포괄적 의미를 지닌 ‘도시재생활성화법’으로 명칭을 변경해 법 재정에 나서기로 한 것이다.
이를 위해 국토부는 내년 중 ‘도시재생활성화법’을 제정하기로 하고, 도시 재생의 개념을 정립하는 한편 세부적인 법률안 까지 마련한다는 계획이다. 현행 재정비방식이 주택 재정비 위주였다면 도시재생활성화법에는 경제ㆍ사회ㆍ문화 등 포괄적 도시재생 전략과 재정ㆍ금융ㆍ세제지원, 재생기구 설립 등이 담긴다.
또 기존 재정비 관련 법령도 정비함은 물론 주거와 도시의 균형적인 발전을 도모하기 위해 중앙정부, 지자체 등 공공의 역할을 강화하기로 할 방침이다.
국토부는 이 같은 내용을 골자로 도시재생 활성화 방안을 2010년 상반기까지 마련하고, 정부 및 지자체 등이 참여하는 ‘도시정비 제도개선 T/F’를 구성해 하반기까지 관련 법령 정비를 마칠 계획이다.
한편, 지난 2월 서울시도 혼재돼 있는 재개발 관련 법령을 ‘주거환경정비법’과 ‘도시환경정비법’으로 통·폐합해 관리할 필요가 있다고 판단, 관련법령을 검토 중에 있다고 밝힌바 있다.
이에 유사한 사업 내용을 담아 혼란만 가중시킨다는 지적이 있었던 도시정비법, 재정비특별법 등 주거지 관련 법령은 ‘주거환경정비법’으로 통합하고, 도시개발법, 재정비특별법, 도시환경정비사업 등 상업지역과 역세권을 중심으로 복합개발이 필요한 지역은 ‘도시환경정비법’으로 통합한다는 계획이다.
당초 ‘도시환경정비법’의 명칭은 ‘도시재생법’이었으나 국토부의 ‘도시재생활성화법’과 중복돼 ‘도시환경정비법’으로 명칭을 변경하게 됐다.
서울시 관계자는 “복잡하고 혼재돼 있는 현 정비사업 관련법령 통폐합문제를 놓고 현재 국토부와 협의 중에 있다”며 “관련법령을 하나로 묶기 위해 조만간 국토부와 함께 용역을 추진할 계획”이라고 전했다.
이에 국토부 관계자는 “국토부 또한 관련법들이 여기저기 너무 혼재해 있어 새로이 개편할 필요성을 느끼던 중 서울시가 개편 재안을 했다”며 “비용을 반반씩 부담해 빠른 시일 내에 용역을 추진할 계획”이라고 밝혔다.
따라서 국토부와 서울시가 추진 중인 법률 통폐합까지 완성된다면 상위법인 ‘도시재생활성화법’아래 ‘주거환경정비법’과 ‘도시환경정비법’만 놓이게 된다.
한정기 기자 ps8026@udp.or.kr
<저작권자 도시개발신문>
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2009-11-16 15:12
http://blog.drapt.com/khhojj/1659191258351961906
오는 11월 28일부터 세입자 손실보상 때 세입자를 둔 소유주와 그렇지 않은 소유주의 부담액을 달리 정할 수 있게 된다. 관리처분인가를 규정하고 있는 〈도시 및 주거환경정비법〉에 관련규정이 신설되면서 이제 조합정관에 차등적용 기준을 만들면 된다.
세입자 손실보상은 크게 주거세입자를 위한 주거이전비와 영업세입자를 위한 영업보상비로 나뉜다. 세입자의 많고 적음에 따라 보상액도 정비례하는 구조다. 세입자를 둔 소유주 때문에 보상금이 발생하는데도 집세를 받는, 이같은 아이러니를 해소하기 위해 이 조항을 만들었다는 게 국토해양부의 설명이다.
문제는 관련규정의 정관삽입 논의가 소유주간의 갈등을 부추기고 있다는 것이다. 첫 단추부터 난관에 봉착하면서 당연히 어떤 기준으로 보상기준을 만들 것인지는 입밖에 낼 수도 없는 상황이다. 기준을 만들면 세입자를 둔 소유주가 반발하고, 만들지 않으면 세입자가 없는 소유주가 반발하게 마련이다.
세입자대책 수립시 조합정관에 기준을 따로 정하도록 한 취지는 개별 조합의 특수성을 인정하고, 개별 조합의 자율성을 최대한 보장해 주자는 것으로 풀이된다. 하지만 이는 직무유기에 가깝다. 정부 입장에서도 잘해야 본전인 게 세입자대책이다. ‘자율보장’이란 말로 포장해서 ‘조합에 떠넘기기’ 했다고 보는 게 훨씬 더 그럴듯해 보인다.
이제 이 험난한 여정은 순전히 조합 몫으로 던져졌다. 이러지도 저러지도 못하는 조합에게 필요한 것은 차등적용 기준에 대한 최소한의 가이드라인이다. 지금 정부가 우선적으로 해야 할 일이다.
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박노창 기자 < ncpark@newstank.com >
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2008-09-03 15:01
http://blog.drapt.com/khhojj/1659191220421695542
이론에서 실전까지, 재개발·뉴타운 투자 바이블!
이 책은 총 8장으로 구성되어 있다. 먼저 1장에서는 재개발·뉴타운 투자를 위해 꼭 알아야 할 재개발·뉴타운의 개념과 관련 법규에 대해 자세히 알아보았다. 2장에서는 재개발·재건축·뉴타운을 사업별 내용과 특징에 대해 정리하고, 그 차이에 대해 살펴보았다. 3장에서는 분양권·입주권·분양대상의 차이는 무엇인지, 감정평가액이 손익에 미치는 영향은 무엇인지에 대해 알아보았다. 또한 토지거래허가제와 분양가상한제의 적용을 받으면 수익성이 얼마나 달라지는지, 조합원 분양과 일반 분양은 분양가와 배정 등에서 어떤 차이가 있는지 등에 대해서도 상세히 살펴보았다.
4장과 5장에서는 투자의 성패를 좌우하는 입지 및 물건 선정 노하우를 집중 조명했다. 어떤 지역과 물건에 투자해야 하는지, 틈새 투자처를 찾는 방법은 무엇인지, 사업 단계 중 언제 투자해야 하는지, 투자금액·수익률·프리미엄 등은 어떻게 분석하는지 등 투자자들이 가장 궁금해하는 점들을 정리하고 실제 사례를 들어 설명했다. 6장에서는 어떤 물건에 투자해야 분양대상이 되는지 다양한 경우를 들어 비교·분석했으며, 7장에서는 수익률을 좌우하는 아파트 배정 노하우에 대해 알아보았다. 8장에서는 개발권 양도제, 결합개발제도 등 투자자라면 꼭 알아야 할 제도들과 향후 제도 및 법률의 변화를 예측하는 방법, 부동산시장에 영향을 미치는 다양한 변수들에 관해 자세히 알아보았다. 마지막으로 부록에서는 지역별 분양대상 규정과 관련 조례들을 정리했다. 또한 향후 투자 유망한 뉴타운·도시재정비촉진사업 예정지구와 사업 내용, 추진 현황 등도 자세히 알아보았다.
<< 지은이 >>
전영진
현재 재개발·뉴타운 전문 사이트 예스하우스의 대표이사 겸 뉴타운신문 편집장으로 매경 인터넷, 부동산써브 등에서 칼럼니스트로 활동하고 있다. KBS, MBC, SBS, MBN 등 방송매체와 매일경제신문, 머니투데이, 중앙일보, 연합뉴스, 한국경제, 서울경제 등 신문매체에 재개발·뉴타운과 관련한 기사를 활발하게 기고하고 있다. 재개발지역 내 부동산 오픈 컨설팅 100여 곳을 운영한 경력을 바탕으로 현재 한양대학교 사회교육원과 경기대학교 사회교육원, 가톨릭대학교 사회교육원, 건국대학교 사회교육원 등에서 재개발·뉴타운 투자에 관해 강의하고 있으며 닥터아파트, 내집마련정보사 등에서 세미나도 수시로 개최하고 있다. 지은 책으로는 『적은 돈으로 큰돈 만드는 뉴타운 투자법』, 『재개발·뉴타운 초보자가 꼭 알아야 할 62가지』가 있다.
박찬웅
현재 예하부동산솔루션 대표이사 겸 뉴타운신문 감사로 활동하고 있으며 부동산써브와 예스하우스에서 중개창업지원과정을 강의하고 있다.
전은성
현재 예하부동산솔루션 이사 겸 뉴타운신문 지사장으로 활동하고 있으며, 부동산써브와 예스하우스에서 중개창업지원과정을 강의하고 있다. 지은 책으로는 『오를 때와 떨어질 때 부동산투자법』이 있다.
김현호
현재 예하중개창업지원센터 센터장 겸 뉴타운신문 이사로 활동하고 있으며, 부동산써브와 예스하우스에서 중개창업지원과정을 강의하고 있다.
장혁남
현재 뉴타운신문 지사장 겸 객원기자로 활동 중이며, 부동산써브와 예스하우스에서 중개창업지원과정을 강의하고 있다.
<< 차례 >>
지은이의 말_이제 부동산 투자의 중심은 재개발과 뉴타운이다!
1장 돈 되는 재개발·뉴타운 투자를 위한 기초 트레이닝 6가지
뉴타운이란 도대체 무엇인가요?
뉴타운과 신도시의 차이점은 뭐죠?
재개발·뉴타운 투자 전 꼭 알아야 할 법규는 뭔가요?
뉴타운과 도시재정비촉진지구의 차이는 뭔가요?
재개발·뉴타운 관련 현행 법령의 미비점은 뭐죠?
재개발·뉴타운에 투자하기엔 너무 늦은 거 아닌가요?
2장 뉴타운·재개발·재건축의 차이에 대해 제대로 알자
뉴타운과 재개발은 어떻게 다른가요?
도시및주거환경정비법을 제정한 이유는 무엇인가요?
재개발과 재건축의 차이는 뭔가요?
도시환경정비사업이란 어떤 것이죠?
주택재개발사업이 주거환경개선사업보다 유리한가요?
도시개발사업이란 어떤 건가요?
3장 투자 전에 꼭 알아야 할 재개발·뉴타운 기초지식 8가지
분양권과 입주권, 분양대상은 뭐가 다르죠?
서울시 특별분양 입주권은 어떻게 바뀌나요?
토지수용의 절차는 어떻게 되죠?
감정평가는 어떻게 하나요?
도시재정비촉진지구 내에서는 토지거래허가를 받아야 하나요?
분양가상한제와 뉴타운은 어떤 관계가 있나요?
확정지분제와 단순도급제의 차이는 뭔가요?
조합원 분양가와 일반 분양가의 차이는 무엇인가요?
4장 투자 성패를 좌우하는 입지 선정 노하우는 따로 있다
어떤 지역에 투자해야 돈이 되나요?
의외의 곳에 돈 되는 입지 선정에 대한 힌트가 있다면서요?
재개발·뉴타운 투자시 어느 단계에 투자해야 할까요?
재개발·뉴타운 입지 선정시 주의해야 할 점은 무엇인가요?
어떻게 하면 좋은 중개업소를 찾을 수 있나요?
5장 투자의 운명을 결정짓는 물건 선정 노하우 13가지
물건 분석을 위해 알아야 할 것은 뭔가요?
평형별 건립세대수는 어떻게 알 수 있나요?
투자수익률은 어떻게 분석하나요?
평단가 비교와 프리미엄 비교의 차이는 뭔가요?
프리미엄 계산법으로 투자 분석한 실제 사례는 무엇인가요?
투자 분석 사례에는 또 어떤 것이 있나요?
상가를 배정받는 방법은 뭔가요?
재개발·뉴타운 투자에서 국공유지 투자는 안전한가요?
국공유지 투자 계산은 어떻게 하나요?
재개발·뉴타운 투자 분석, 엑셀로는 어떻게 하죠?
계약서 작성시 주의해야 할 사항은 무엇인가요?
재개발·재건축·뉴타운 물건 매입시 세금을 얼마나 내야 하죠?
재개발·재건축·뉴타운 물건 양도시 세금을 내야 하나요?
6장 재개발·뉴타운 투자, 분양대상을 정확하게 파악하라
주택만 가진 경우 분양대상 규정이 어떻게 되나요?
일반다세대와 구분다세대는 어떻게 구별하나요?
신축 쪼개기가 도대체 뭐죠?
신설된 신축 다세대에 대한 분양대상 제한 규정이 뭔가요?
근린생활시설을 사실상 주거용으로 사용하면 분양대상은 어떻게 되나요?
남의 땅 위에 있는 건물축을 소유한 경우 분양대상이 되나요?
땅만 소유해도 분양대상이 되나요?
여러 사람이 공동으로 땅을 소유한 경우 분양자격은 어떻게 주어지나요?
여러 사람이 공동으로 건물을 소유한 경우 분양자격은 어떻죠?
가족이 한 구역에 여러 물건을 매입한 경우 분양자격은 어떻죠?
조례 개정에 따른 분양대상 규정 변화와 소급 적용은 어떻게 되나요?
7장 조합원 간 평형 배정, 제대로 이해하고 투자하자
아파트를 받는 조합원과 받지 않는 사람의 차이는 뭔가요?
평형 배정 기준은 무엇인가요?
조합원 간 대형평형 배정에 대한 사례를 알 수 있나요?
조합원 간 평형 배정 후 자금정산은 어떻게 하나요?
평가액과 권리가액의 차이는 뭔가요?
8장 반드시 알아야 할 재개발·뉴타운 투자 포인트 6가지
개발권 양도제를 이용하면 이익인가요?
결합개발제도란 무엇인가요?
재개발·뉴타운 투자시 어떻게 새로운 제도를 예측할 수 있나요?
뉴타운의 구체적인 관리처분 기준과 방법은 무엇인가요?
재개발·뉴타운사업 진행을 위해 어떤 합리적 사고가 필요한가요?
부동산시장에 영향을 미칠 변수에는 어떤 것들이 있나요?
부록
부록 1_4차 뉴타운 후보지역 입체분석
부록 2_지역별 분양대상 규정
부록 3_지역별 분양대상 조례 규정
<< 추천사 >>
고수들만의 투자 노하우를 공개한다!< 최광석 _ 변호사 >
부동산시장 위축과 신도시 미분양 속출로 어떻게 부동산 투자를 해야 할지 걱정이 늘었다. 누구나 같은 돈을 투자해도 더 안전하게 높은 수익률을 올릴 수 있는 투자처를 찾고 싶을 것이다. 이에 저자는 불량·노후한 지역을 개선하고, 수도권 거주를 원하는 사람들의 심리 속에 투자의 해답이 있다고 강조한다. 바로 ‘재개발·뉴타운 투자’다. 이 책은 재개발·뉴타운시장이 뜨겁게 달아오르고 있고, 차후 추가 구역 지정이 예상되는 지금 시점에 꼭 한 번 읽어봐야 할 지침서다.
수익률을 높여주는 기본 이론과 실전 전략을 이 책에 담았다!< 안명숙 _ 우리은행 PB사업단 부동산팀장 >
재개발·뉴타운 투자를 준비하는 사람들에게 정말 반가운 책이다. 최근 몇 년 동안 재개발·뉴타운은 부동산시장의 가격 상승을 견인했다. 다른 부동산 투자에 비해 소액 투자가 가능하고, 강북개발이 급물살을 타고 있어 실제로 재개발·뉴타운에 관심을 보이는 투자자들이 늘고 있다. 이 책은 재개발·뉴타운 투자 전 꼭 알아야 할 핵심 이론과 실무를 조목조목 알려주는 동시에 향후 투자 유망한 지역들까지 망라하고 있어 투자에 갈피를 잡지 못하는 사람들에게 훌륭한 나침반이 될 것이다.
재개발·뉴타운 투자 방법을 속 시원히 알려주는 책! < 강대건 _ 법무법인 정암 변호사 >
재개발·뉴타운은 수익성이 높은 투자상품이다. 투자를 하려면 사업 내용이나 방식의 차이, 관련 제도 및 법규 등 알아야 할 것이 한두 가지가 아니며, 내용도 자주 바뀐다. 저자는 재개발·뉴타운 투자의 핵심 이론을 탄탄히 구축하고 있고, 실제 투자 및 컨설팅 분야에서 활발한 활동을 펼치고 있는 전문가다. 저자가 현장에서 느낀 점을 바탕으로 투자자들이 궁금해도 쉽게 해결할 수 없었던 문제들에 대한 해답을 정리한 만큼 이 책에 대한 만족감이 크다. 내집 마련을 염두에 둔 투자자는 물론 일반투자자들에게도 추천하고 싶은 책이다.
재개발·뉴타운 투자자를 위한 필독서! < 문성일 _ 머니투데이 부동산부 기자 >
취재를 하다 보면 재개발·뉴타운 분야의 전문가들을 많이 만난다. 그렇지만 이 책의 저자만큼 전문지식을 이해하기 쉽고, 명쾌하게 전달해주는 전문가는 찾아보기 힘들다. 나 역시 재개발·뉴타운 투자는 어렵고, 부동산시장의 변화는 예측하기 힘들다는 선입관을 가지고 있었지만 이 책을 통해 ‘재개발·뉴타운 투자는 기초를 확실하게 다지면 누구나 높은 수익을 올릴 수 있겠구나’라는 확신이 생겼다. 재개발·뉴타운 투자자라면 절대 놓치지 말아야 할 책이다.
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