재개발알기(93)

비례율의 이해는 재개발 사업방식의 이해입니다. 비례율을 이해하기 위한 토대는 평가제라는 방식의 이해에서 출발합니다.

재개발 사업의 경우 지분제와 평가제중 평가제만을 강제하고 있습니다.

지분제란 일정 규모의 지분을 약속받고 추가 부담금을 확정하는 방식입니다.

획일적인 지분들이 규칙적으로 있는 재건축의 경우에는 가능한 방식이나 재개발처럼 여러 가지 형태의 지분이 혼재해 있는 상황에서는 적용하기 어렵습니다.

재건축 아파트처럼 18평, 24평, 33평, 고정적인 구 권리들이 있고 새로 건립될 아파트도 일정한 형식을 가지므로 분쟁의 소지가 다소 적다고 할 수 있습니다.

그러나 재개발의 경우는 무허가, 유허가 등이 산재해 있는 경우가 많고 대지의 지분도 천차 만별로 권리의 형태가 다양하여 획일적인 지분제 방식은 불가능합니다.

이에 법에서는 평가제만을 강제 규정하고 있으며 다른 방식의 시행은 불가능합니다. 이는 조합원의 구성이 일반적으로 획일적인 재건축의 경우보다 권리내역이 다양하게 분포되어 있는 재개발의 경우에 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 없애기 위함입니다.

평가제에 의해 구역 내의 물건을 사업시행인가 당시 개별적으로 평가 분석하는데, 위피의 상대적 가치와 건물 노후도등 전반적인 기대가치를 평가하여 종전의 재산가치를 정하는 방식입니다.

☞ 감정평가액은 결국

(A감정평가법인의 평가액 B감정평가법인의 평가액)/2=(적용)평가액

비례율이란 사업의 성과도를 측정하기 위해 만든 도식입니다. 자산가치를 사업성에 비례해서 되돌려 준다는 의미에서 비례율이란 명칭이 사용되었습니다. 비례율은 사업성과를 수식화 한것입니다. 비례율의 산정을 위해 사용되는 수치가 평가금액인 것입니다.

즉 비례율은

     종후 토지 및 건축물 총가액 - 사업총비용

                                              x 100

     종전 토지 및 건축물 총평가액

입니다. 

사업성이 높아진다는 것은 3가지 변수에 의해 좌우 되는데 비례율이 높게 나오는 조건은 다음 3가지입니다.

1) 첫째는 종전 토지  및 건축물의 총가액인 구토지 및 가옥의 총평가액이 작을것.

  이것은 토지 이용도가 효율적이지 못했던 토지에 비용을 투입하여 고가의 아파트를 만들었다는 것을 뜻합니다.  반대로 종전 토지 및 건축물의 총 평가액이 높았다는 것은 이미 개발 이전에도 토지 효율성이 높았음을 뜻하므로 개발에 실익이 없음을 의미합니다.

2)종후 토지 및 건축물 총가액이 높을 것

 이는 쉽게 풀어 전체 총 아파트 및 상가 부대 복리 시설을 비싸게 팔았음을 의미 합니다. 당연 사업성이 높아집니다.

3) 비용을 줄일것

 이는 그만큼 믿을 수 있는 조합과 시공사 등을 선택해야 한다는 것을 의미합니다.

결론은 평가액이 적게 나올 수 있는 지역에 평가액이 높은 물건을 구입하여 최소의 비용으로 값비싼 아파트를 만들어서 분양 받는 것이 최고의 투자일 것입니다.

    ☞ 비례율 = (800 - 500) / 300 = 100%

    ☞ A의 추가부담금(청산금) = 자산가치 200 ⨯ 100% = 200

         조합원 분양가 180 - 200

         20원 환급

    ☞ B의 추가 부담금(청산금) = 자산가치 100 ⨯ 100% = 100

         조합원 분양가 180 - 100

         80원 부담

    → B의 80원 부담과 일반 분양수익금(230 210 = 440)

       합계 520원중 20은 A에게 환급 500은 비용 충당

이에 대한 확대가 재개발입니다.

종전 평가의 총액은 구토지 A,B가 소유한 자산 가치를 뜻합니다.

일반 분양가와 조합원 분양가의 차이는 서로 반비례의 관계가 성립됩니다. 수익금이 많아진다는 것은 결론으로 비례율이 높아지는 것이고 조합원에게 플러스로 돌아가기 때문입니다.

비례율과 조합원 분양가, 그리고 일반분양가의 상관관계를 이해하는 것이 재개발 투자의 가장 큰 핵심이라 할 수 있을 것입니다.

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