재개발알기(93)

여기서 다루는 재개발이란 “다시 개발 한다는 의미”의 포괄적 개발에 대한 부분을 다루는 것이 아닌 구 재개발법의 연장선으로 제정된 도시및주거환경정비법에서 규정한 도시 개발사업방식의 하나인 재개발에 한정하여설명되어 지는 것입니다.

앞으로 대부분의 강의 노트들이 법조항을 다루는 원론적인 부분 보다는 현실에 근접한 실제적인 부분에 포커스를 두어 설명해 나가도록하겠습니다.

☞ 재개발을 바르게 이해해야 하는 주된 이유

이글을 읽으시는 분들이 대부분 일반인임을 감안할 때 재개발을 바르게 이해해야 하는 주된 이유는 올바른 투자를 위함일 것입니다. 잘못된 생각과 이해에서 아주 많은 부분이 비틀어 질 수 있습니다. 바른 이해의 시작에서 바른 투자가 이루어지는 것은 당연한 일일 것입니다. 수익성의 높고 낮음은 운적인 부분도 연관되겠지만 보다 더 중요한 밑바탕은 정확한 이해에 기초를 둔 문제파악일 것입니다.

우선 재개발에 대하여 규정하고 있는 “도시및주거환경정비법”에 대하여 개략적으로 파악하는 것이 중요할 것입니다. 이 부분은 강의 노트를 연재해 가면서 계속하여 짚게 되니 처음부터 꼼꼼하게 읽어 보시는 것 보다는 대략적으로 한번 읽어보시고 시작하는 것이 좋을 것입니다. 전혀 생소한 상황에서 난해한 법조항을 읽어봐도 실제 상황과의 연계는  어려우므로 대략적으로, 제목 이해 정도로만 읽어보시고 강의 노트를 따라오시는 것이 효율적일 것입니다.

재개발을 이해하는 주된 목적의 대부분은 올바른 분양자격 판단과 투자 포인트의 시기 판단에 대한 부분일 것입니다.

사실 분양자격 부분이 투자의 핵심입니다. 쉽게 말해 열심히 공부해서 남들이 찾기 힘든 투자 포인트가 되는 부분을 찾는 것입니다.

이는 법의 어려움과 일반인들의 고정관념이 혼합되어 만들어진 틈새를 찾는 것인데 재개발에 대한 이해는 그 틈새를 찾기 위한 핵심이기도 합니다.

투자시점을 가늠할 수 있는 타이밍에 대한 부분은 절차의 바른 이해에 있습니다. 절차에 대한 바른 이해는 투자 타이밍 포착을 위하여 필수적인 요소이며 타이밍을 잡은 후 물건에 대한 세부적인 분석은 분양자격에서 판단하여야 할 것입니다.

☞ 재개발에 대한 잘못된 이해

(분양권과 입주권등 재개발 분양자격에 대한 잘못된 이해)

재개발에 대한 바른 이해를 위해서는 우선 바른 용어 정리가 중요합니다. 흔히 질문하는 내용중에 “재개발 지역에 집이 있는데 또는 그것을 매입하려 하는데 분양권이 있느냐?”

이와 유사한 표현으로 입주권이라는 말과 심하게는 딱지라는 용어를 쓰기도 하는데 모두 잘못된 표현입니다. 용어의 정의는 흐름을 잡는 데 매우 중요합니다.

결론부터 말씀드리면 재개발 조합원에게 있어서 분양권, 입주권, 딱지라는 표현은 바르지 못한 표현입니다. 잘못된 것을 넘어 재개발을 이해하는데 결정적인 흐름을 방해하는 요인이기도 합니다. 분양권이란 표현은 어느 정도 허용되나 일반분양자의 분양권과 구분 되어져야 하며 입주권이나 딱지는 전혀 해당 사항이 없습니다.

재개발의 조합원 지분에 의한 아파트 배정은 입주권이나 분양권과는 전혀 다른 의미와 형식과 절차를 가지고 있습니다. 그러므로 해서 재개발 조합원의 경우 분양권 전매금지에 해당이 되지 않는 것입니다.(재건축과는 다름)

흔히 부르는 일반 분양권이란 것은 공급자(시행자)가 매수인(일반인)에게 일정의 대금을 지급받고 차후에 생성될 물권(아파트)을 이전하기로 약속한 것을 증명하기 위해 작성 하는 계약서입니다. 이는 매도인과 매수인과의 약속이며 채권계약입니다. 단, 현존하지 않고 향후 생성될 물권을 공사 완료 전에 매도하는 것이므로 조금 위험성이 있는데, 시행자 및 시공사의 부도나 공사중지의 위험으로부터 매수인(일반인)을 보호하기 위해 정부 출여기관의 감시하에 이루어지는 것입니다. 이에 관한 규정이 없었던 주상복합의 사고 사례를 여러분들은 잘 알고 계실 것입니다. 그러나 주택의 경우는 생존권과 밀접한 관계가 있어서 예전부터 주택은행(현 국민은행)등을 통하여 그 분양절차를 까다롭게 해오고 있습니다.

입주권이란 도시개발이나 도로 개설 등 국가 기관에 의한 사업으로 인해 수용당하는 토지 및 건축물 소유자나 세입자에게 일정의 보상이외에, 추가로 보장해주는 권리로서 이는 매도와 매수의 의사표현관계에서  성립되는 것이 아니므로 분양권과도 구분됩니다. 당연 딱지라는 건 설명 드리지 않겠습니다. 설명 드릴 부분도 없습니다.

- 용어정리 -

재개발에 있어 조합원은 일반분양의 계약자와 같은 매수인의 관계가 아닌 사업의 주체입니다. 재개발 조합원은 공급자의 위치에 있다는 뜻입니다. 공급자 집단이고 사업시행 자인 조합의 구성원입니다. 조합원은 조합 그 자체입니다.

이는 재개발 사업의 이해와 입장을 확연히 바꾸는 관계가 되는데, 일반적으로 알고 있는 시공사(삼성, 현대산업개발.....)등등은 공급자겸 사업시행자이며 조합원은 대표기구인 조합의 하청업체인 것입니다. 시공만 하는 시공사입니다. 시공사는 분양수익금을 가져가는 것이 아니고 공사 대금을 가져가는 것입니다. 당연 공사 수익금은 조합원에게 배분되는데 나중에 배우게 될 비례율 이라는 계산법이 바로 그것입니다.

그래서 조합의 업무력이 재개발 추진에 있어서는 중요한 변수인데, 이 힘은 최종 의사 결정 집단인 조합원에서 나옵니다. 그러니 재개발에 있어서는 시공사에게서 아파트를 산다고 생각하면 안 되고 조합원으로서 사업의 주체로서 지어질 아파트를 팔기 전에 우선 좋은 것을 먼저 갖고 나머지는 팔아서 시공사에게 시공비나 기타비용을 준다고 생각해야 하는 것입니다. 단 조합원간의 합당한 분양자격을 배정하기 위해 그 배정 한도를 조례에서 정하고 있는 것입니다.

조합원은 대금 지급 후 분양권을 취득하는 것이 아니고, 구 권리인 종전 토지 및 건축물의 자산을 출자하여 재개발 사업을 하고, 그 대신 나중에 아파트를 배정받는 것인데 이에 대한 확보는 “관리처분(예정)인가”라 하는 해당 구청의 인가를 통해 환지처분형식으로 확보되는 것입니다. 물론 예정 단계지이지만 그것은 물권 변동의 일시적 대기 상태라 볼 수있습니다.

물권이 사라지거나 중간에 채권인 분양권의 형태로 바뀌는 것이 아닌 물권의 권리로 영속되어 지는 것입니다. 물권은 물권에 의해 보호되는 여러 가지 기타 권리를 가지며 채권 보다 우선합니다. 조합원의 분양 자격은 물권, 일반분양에 의한 분양권은 채권이라고 이해하시면됩니다.

☞ 구건물은 대장상 멸실 처리하나 토지 및 기타 권리내역은 보존되며 차후 이전고시(분양처분)에 의해 환지 처분 확정됨.

재개발의 분양자격은 물권 그 자체인데 단지 조합원간의 배정 효율성을 높이고 형평성을 두기 위하여 그 분양자격의 한계를 규정하고 있는 것입니다.

재개발에 있어 조합원의 권리에 의한 분양자격은 소비자 관점이 아니라 공급자 관점이라는 것은 혜택을 받을 수도 있지만 부담을 안을 수도 있다는 것을 뜻합니다.

사업의 위험부담은 시공사의 몫이 아닌 공급자겸 사업의 시행자인 조합, 즉 조합원의 몫인데 이는 바꿔 애기하면 그 수익률 역시 조합원의 몫이라는 뜻입니다.

☞ 재개발 시행의 관련 법령 : 도시 및 주거환경정비법

재개발에 대한 상세한 규정과 정의는 “도시및주거환경정비법”에서 규정하고 있는데 이법은 재개발뿐만 아니라 재건축, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업 등을 포함하고 있습니다. 이법은 2003년 7월 1일 시행되었는데, 물론 그 전에도 재개발은 있었으며 그 때는 독립된 법률인 도시재개발법으로 시행되고 있었습니다.

재개발의 시행에 있어 법의 역할은 시행의 절차와 해당 주체간의 의무사항 등을 규정하는 것이며 이중 가장 중요한 역할을 하게 되는 조합의 직무범위와 의사결정과정, 결정요건 등을 정함으로써 시행자 내부의 분쟁을 해소하는데 있습니다.

☞도시및주거환경정비법에 의한 재개발의 시행흐름은 아래 도표와 같습니다.

☞ 기본계획수립은 서울시 기구인 도시계획위원회의 의결사항인데 이 계획에 의해 재개발 사업의 가부가 결정됩니다. 기본계획이 없다면 재개발은 이루어지지 않는다고 보면됩니다.

0

다음글	2. 비례율이란	전체글 보기
이전글	재개발 투자 가이드