2006-04-06 10:01

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자료출처 : 닥터아파트 > 상가/상권 리포트

원문출처 : http://www.drapt.com/market/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=11&uid=60974

봄이다! 창업의 계절이 비로소 온 것이다. 매년 그랬듯이 추운 겨울이 지나고 날씨가 따뜻해지면서 이제 새로운 사업을 시작하겠다는 이들이 창업시장으로 쏟아져 나오고 있다.

유망아이템을 찾아 창업박람회나 프랜차이즈 본부를 부지런히 쫓아다니는 예비창업자와 좋은 점포를 찾으려 컨설팅회사를 방문하고 때로는 직접 발품을 팔며 상권 내 부동산을 찾아 다니는 이들을 자주 보게 된다. 요즘처럼 트랜드가 급변하고 쉽게 식상해버리고 마는 때일수록 아이템을 고르기가 매우 어렵고 믿을만한 프랜차이즈 본사를 손쉽게 고르기는 더욱 어려운 것이 현실이 되고 있다.

창업현장에서 10여년간 프랜차이즈 창업컨설팅과 상권분석, 점포개발 업무를 담당하고 있는 필자로서는 아무리 업종선정이나 본사선정이 제대로 되었더라도 그에 맞지 않는 상권설정과 입지선정으로 적게는 수천만원 많게는 수억원의 인테리어와 시설집기 비용을 날리고 보증금마저도 까먹는 경우를 심심치 않게 보아왔기에 그 무엇보다도 상권분석의 중요함을 알고 있다.

또한,한 두 번 정도 상권을 둘러 보았다 해서 그 상권의 전부를 알지 못할진대 부동산의 꾀임에 빠져서 혹은 본사의 철저한 분석 없이 가맹점 유치만을 위해서 검증되지 않은 상권에 꽂아 버리고 마는 우를 범하는 경우도 있다. 이에,서울에서 주목 받고 있는 상권 중 10개를 꼽아 현재상권의 현황과 앞으로의 전망에 대해 독자들에게 조금이나마 도움을 드리고자 한다.

1. 강남역-창업자들의 꿈, 자타공인 대한민국 최고상권

그야말로 자타공인 대한민국 최고 상권이라 칭해도 지나치지 않다. 그만큼 권리금과 임대료는 국내 최고 수준이 이지만 일부 점포를 제외 하고는 명동과 같이 월세가 순익을 뛰어넘는 수준은 아니기에 어느 정도의 자금과 유망한 아이템이 준비되어 있다면 성공창업 청신호 상권이다.

상권은 크게 둘로 나뉘어져 있다. 강남역 전통상권인 강남역 6번 출구 방향의 ‘뉴욕제과’상권. 지하철역 앞에 위치한 뉴욕제과부터 논현역 방향의 교보타워사거리 대로변에서 뒷골목의 먹자골목까지가 상권범위이다. 이 곳은 예전부터 먹자와 놀자의 유흥가 상권으로 손색이 없다.

최근 들어 대로변 건너편인 씨티극장 상권으로 유동인구를 다소 빼앗기긴 했지만 유동인구가 워낙 많아 경쟁력 있는 아이템이라면 창업하기 무난하다. 이 곳은 스타벅스와 파스꾸찌를 비롯한 대형 커피전문점을 비롯하여 유명한 외식 프랜차이즈들이 즐비하다.

메인 골목 바로 뒤 이면도로인 고기골목은 그야말로 포화상태에 이르러 저녁시간이 되면 10미터가 멀다 하게 호객꾼과 손님과의 전쟁이 벌어지기도 한다. 지하철역에서 가까운 곳은 20대 연령층이 주를 이루고 교보타워와 가까운 곳은 30~50대가 주를 이룬다. 따라서 업종도 입지 분석을 철저히 한 후 결정하여야 한다.

점포매물은 그리 많은 편이 아니며 월세가 높아 수익성이 떨어지는 점포부터 매물로 나온다.
대로변의 경우 100평짜리 점포의 월세가 무려 1억원 정도 하는 경우도 있다. 하지만 대형매장과 홍보가 필요한 본사들은 수익이 나지 않더라도 홍보비나 마케팅비용의 차원으로 사용하기에는 좋을 수도 있다.

그 다음은 뉴욕제과 건너편 씨티극장이 위치한 씨티극장 상권이다. 이 곳은 어찌보면 뉴욕제과 상권보다 알찬 상권으로 볼 수 있다. 상권의 범위는 강남역 7번출구부터 예전 주공공이극장 자리에 내년에 새로이 들어설 CGV극장 인근까지이다. 지하철역 부근 테헤란로의 대형 오피스가와 학원들로 인해 평일 점심매출과 져녁매출, 두마리 토끼를 안겨다 주기 때문에 1년 365일 점심 저녁 구분 없는 아주 이상적인 상권이기 때문이다. 더군다나 이 곳은 뉴욕제과 상권처럼 상권이 넓게 펼쳐져 많은 업소들끼리 경쟁하는 피나는 전쟁(?)을 치루지 않아도 되는 곳이기에 그 매력은 더 하다.

또한 임대료는 오히려 건너편 상권보다 저렴한 점포들이 많다. 따라서 매물은 메인 먹자골목의 1층 점포는 거의 없고 먹자골목의 일부 고기집들이 급매물로 나와있기는 하다. 2층 메인의 커피숍의 경우는 30평에 권리금만 3억을 호가하니 1층은 7억을 부르는 경우도 있어 가히 상상할 수 없는 정도의 수준이다. 메인의 경우는 1층 50평에 권리금 5억 정도면 적당하고 그 이면 먹자골목들은 2억에서 3억 정도면 적당한 수준이다.부르는 것이 권리금이 될 수는 없지 않은가.

예비창업자들은 씨티극장 상권을 눈 여겨 보는 것이 좋겠다. 메인 골목이 여의치 않으면 그 이면도로도 괜찮고 CGV가 들어서는 뒷골목도 좋다.이 곳이 상권확대가 가능한 곳이다.

어느 상권이든 장점만 있는 것은 아니다. 유동인구가 많고 소비력도 뛰어나다는 장점이 있는 반면 돈 많은 건물주들은 임차인의 사정을 잘 헤아리는 법이 별로 없다. ‘제소전화해조서’라는 법적 판결문을 임대차계약과 동시에 임차인에게 요구하기 때문에 1년 만에 명도당하는 경우도 생길 수 있다. 상담을 하다 보면 제소전화해조서를 모르는 예비창업자가 95%를 넘는다는 것을 알게 된다. 다른 상권에 비해 제소전화해조서를 작성하는 건물주들이 많으니 앞뒤 가려가며 점포계약을 하시길 당부한다.

2. 명동-최대의 유동인구를 자랑하고 있는 쇼핑의 명가

강북사람, 강남사람 할 것 없이 한 번도 이 곳을 가보지 않았다고 하면 거짓말! 쇼핑의 천국, 여성의 천국이라 할 수 있다. 또한 몇 가지 재미있는 특성을 가지고 있는 복합상권. 이 곳 또한 상권을 두 곳으로 나눌 수 있다.

명동역을 중심으로 밀리오레와 유투존이 들어서있는 메인길 ‘중앙로’와 명동성당부터 아바타가 위치한 명동길까지의 쇼핑가 그리고, 을지로입구 5,6출구부터 외환은행본점을 아우르는 은행,증권가 오피스상권이다.

명동길과 중앙로상권의 90%이상은 의류와 패스트푸드로 이루어져있고 대부분이 본사 직영 매장으로 홍보효과를 노리기 위해 입점해 있는 경우가 많다. 이 곳은 1층 50평 기준으로 보증금 5억에 월세가 약 5,000만원 정도 한다. 프랜차이즈 본사들의 전략적 요충지이기 때문에 점포 매물을 찾기 힘들다. 다만 가맹점으로 운영하고 있는 점포만이 간혹 매물로 나오기는 하지만 이럴 경우 권리금을 대략 5억정도 부르고 있다. 따라서 개인이 매물로 내놓을 경우는 권리금이 형성되지만 이미 본사차원에서 매각을 할 경우는 그들도 권리금 없이 입점하기 때문에 매각시에도 권리금이 형성되지 않는 것이 관례이다.

중앙로 메인길이 양 옆 이면도로의 경우는 1층 15평이 보증금 1억5천과 권리금1억5천에 형성된다. 월세는 약 6백만~8백만원 수준이다. 이 곳의 유동인구는 10~30대의 연령층이 주를 이루며 의류, 액세서리, 패스트푸드, 휴게, 음료, 분식 등이 유망업종이다. 밤 10시 이후는 유동량이 현져하게 줄어들기 때문에 술집 창업은 좋지 않다.

증권,은행가 상권은 주로 20대와 50대로 이루어진 오피스 상권이다. 물론 명동을 드나드는 쇼핑객의 발길도 이어지기는 하지만 주 고객층은 인근 사무실 직장인이라고 보면 된다. 따라서 이 곳은 주말 보다는 평일이 잘 되는 편이며 한식당과 커피숍,술집들이 주 업종군을 이루고 있다.

1층 30-40평 기준으로 보증금 1억5천만원에 월세는 8백~1천만원이며 권리금은 2억에서 4억까지 이다. 직장인 남성이 여성보다 조금 더 많다. 유망아이템은 은행,증권가의 직장인들에 맞는 업종이 좋고 일식집, 고급 한식집, 패밀리레스토랑, 한식집, 호프집이 유망아이템으로 꼽힌다.

명동은 앞으로도 국내 최고의 쇼핑가로서의 명성을 유지하며 여성들의 즐거운 상권으로 거듭날 것이다.

3. 신촌- 대형 호재들이 기다리고 있는 청춘의 지상낙원

누가 뭐라해도 젊음의 생기가 난무하는 그 곳. 젊은 날의 추억을 되새기려거든 신촌으로 달려가자.

신촌은 연대, 홍대, 서강대, 이대 등의 대학교에서 유입되는 인구, 서대문구, 마포구, 중구, 종로구, 영등포구 등 거주인구가 많은 곳의 중심에 있기에 서북상권 최고의 상권과 더불어 서울 최고의 상권중의 하나로 손 꼽힌다. 업종 대부분이 유행에 민감한 젊은 이들을 타깃으로 한 것들로 이루어져있다. 신촌 상권은 크게 두 곳으로 나뉜다.

현대백화점 뒤 먹자골목 상권과 이화여대로 가는 길목에 위치한 걷고싶은거리로 나눌 수 있다. 최근 이대부근의 초대형 쇼핑몰인 apm과 밀리오레의 공사가 한창 진행 중이며 이 들이 오픈 하게 되면 유동인구는 더욱 늘어날 것이고 쇼핑객들의 신촌상권 유입도 기대해 볼만 하다.

평일 저녁이나 주말이면 유동인구로 발 디딜 곳 없는 곳이 바로 신촌이다. 현대백화점 뒤 먹자골목 상권은 주로 20대 초 중반의 연령층으로 이루어져있고 주로 고기집과 술집으로 채워져 있다. 대로변과 함께 바로 뒤 메인 골목이 가장 인구의 유입이 많은 곳이며 고기집과 술집, 분식집이 가장 많다.

메인 길 뒤에는 놀이터부터 연대앞 굴다리까지 6개의 먹자골목이 있는데 두번째 골목은 고기골목 그리고 나머지는 거의 술집으로 빽빽하다. 따라서 밤이면 호객꾼들이 메인길로 나와 고객들을 유인하고 있을 정도로 경쟁이 심하다.

1층 점포는 가시성과 접근성이 뛰어나 영업하기에 어렵지는 않으나 상대적으로 경쟁력에 뒤쳐질 수 밖에 없는 지하와 2층 이상의 점포들은 영업이 썩 좋은 편은 아니라 주의가 요망된다. 경쟁업소와의 출혈을 감수하며 영업을 하게 되는 일도 벌어질 수 있다.

메인길의 경우 1층 25평 기준이 보증금 1억5천만원 월 4백만원 권리금1억5천만원에서 2억원을 호가한다. 이면 먹자골목의 경우는 1층 25평 보증금 8천만원 월 1백80만~2백만원 권리금 1억정도이다.

유망업종은 퓨전음식점이 단연 인기를 끌 것이며 스타벅스만해도 신촌상권 내에 무려 3개나 입점해 있을 정도로 고가의 에스프레소 커피가 대로변을 장악하고 있어 경쟁력 없는 에스프레소 전문점이나 커피숍은 금물이다. 휴게음식업으로 창업을 하려는 사람은 싸고 맛있는 테이크아웃전문점이나 테마가 있는 커피전문점이 주효할 것으로 보인다.

신촌로터리에서 연대 정문으로 가는 대로변의 경우는 대형 커피전문점들이 속속 입점하면서 주변의 임대료를 올려놓는 계기가 되어 임차인이 바뀔 때는 임대료가 얼마가 되는지 사전에 미리 점검하는 지혜가 필요하다. 이 곳 대로변의 경우는 1층 15평의 경우 8천만~1억원 월세는 4백만~6백만원이며 권리금음 2억원에서 3억원이다.

최근 상당한 주목을 받고 있는 곳이 바로 이대와 신촌의 연결통로인 ‘걷고싶은 거리’. 이 곳은 1층 대부분이 30평 이상의 규모로 이루어져 음식점으로서 아주 이상적인 점포의 형태를 갖추고 있고 입지 또한 뛰어나 예비창업자들의 수요는 쇄도하고 있지만 매물량이 뒤따라주지 않는다. 30평 기준 1층 보증금 2억에 월세 6백~8백만원 권리금은 3억정도가 적당하나 이 권리금에는 매물이 나올 리 만무하다.

유동인구는 20대와 30대가 주를 이루며 이 연령층에 맞는 한식, 양식, 일식, 분식 어떠한 것도 괜찮겠다. 창업전망 매우 밝음.

4. 종로 관철동-만남의 1번지, 상권의 1번지. 청계천으로 휴식공간의 장점까지 더 해

강북 최고의 상권 종로. 근 오피스의 직장인들과 강북에 거주하고 있는 주민들이 선호하는 만남의 1등 상권 종로 관철동.

여전히 유동인구가 발디딜 틈없이 분주한 곳이다. 대로변보다는 이면 먹자골목의 권리금이 비싼 곳이기도 하다. 관철동은 1층 30평 기준으로 권리금이 3억~5억원까지 나가고 보증금이 약 2억~3억원정도 하기 때문에 이 상권에서 장사하는 업주들이 삼삼오오 공동투자하여 제2, 제3매장을 운영하는 특이한 곳이기도 하다.

청계천 일대의 재개발로 인해 유동인구가 더욱 많아지고 있어 호재만 있을 뿐이다. 예비창업자는 메인길에서 청계천변으로 눈을 돌리면 좋을 듯 하다. 유동인구는 20~30대로 소비 목적으로 유입하는 인구들이 많기 때문에 경쟁력있는 아이템은 유망하다. 점심상권은 약하며 저녁상권 위주의 장사다.

5. 대학로-문화의 메카 대학로

평일과 주말,방학과 개학때의 편차가 심한 곳.주말과 방학때가 다른 때보다 약 30%정도 이상 매출이 발생하는 곳이다 .다만 인근에 오피스와 관공서등 집객력있는 시설이 거의 없어 점심매출의 발생이 미비한 곳이다.

상권은 둘로 나뉘어져 있는데 마로니에 상권과 판타지움 영화관이 있는 4번출구가 그 것이다.마로니에 상권은 주로 대형음식점과 커피전문점 대형 고깃집 및 대형 음식점으로 이루어져 상품단가도 비싼편이고 시설 또한 고급스럽다. 유동인구가 20~40대라는 방증이기도 하다. 따라서 저렴한 가격의 음식점보다는 고급스러운 인테리어와 경쟁력있는 상품으로 승부해야 유리하다.

판타지움 상권은 주로10~20대의 유동인구로 이루어져있으며 가격경쟁이 심한 곳이다.젊은층들이 주를 이루고 있어 분식점과 저렴한 고깃집, 술집들이 주를 이룬다. 고급스런 인테리어도 좋지만 젊은층에 맞는 컨셉과 가격을 유지하는 것이 포인트.

6. 신천역-특급상권으로 부활

‘신천역 특급상권’이란 말이 무색한 요즘이다. 하지만 지금 이 곳은 아주 조심스럽게 긴장감이 감도는 그야말로 폭풍전야인 것이다.

예전 신천상권이라고 하면 젊은이들로 북적거리는 그림을 연상하게 되지만 요즘은 최고의 메인길을 제외하고는 손님들로 절반 이상을 채우기에는 힘겨워 보이는 점포들이 눈에 많이 띈다. 인근 송파신천역 일대가 죄다 재건축에 들어가면서부터 보게 된 진풍경이다.

신천역상권이 강동,송파를 통틀어 가장 좋은 상권이란데는 아직도 이견이 없다. 신천 일대의 2만4천여가구의 재건축과 송파신도시계획 그리고 문정, 장지지구 조성계획이 이 곳의 미래를 더욱 밝게 만든다.

다만 예전에 비해 재건축으로 인해 주민들이 떠나버리면서 직격탄을 맞아 주춤한게 현실이다. 하지만 현재 재건축공사는 바삐 진행중이고 완공이 이제 2년 앞으로 다가왔다.아마도 내년부터는 서서히 권리금이 오를 것이란 전망이다.

신천역은 20대 초반의 젊은이들로 북적거리기도 하지만 먹자골목으로 들어서면 20대와 30대들이 혼재하고 있다. 메인길은 커피숍과 음식점들로 즐비해 있고 대로변보다 오히려 권리금이 더 비싸다. 1층 30평 기준으로 권리금은 3억~4억을 호가한다. 경기가 좋지 않은 것을 감안하면 권리금이 떨어질 법도 하지만 향후 밝은 전망으로 인해 매물로 내놓는 성급함은 보이지 않는다.

메인길을 중심으로 몇 개의 먹자골목이 있는데 이 곳들은 주로 고깃집으로 채워져 있다. 돼지고기 전문점들이 다른 여느 상권에 비해 눈에 많이 띈다. 다른 업종보다 손쉽게 창업할 수 있다는 장점으로 이러한 업종이 많은데 그러한 만큼 경쟁 또한 치열하다.요즘 20대의 니즈에 맞는 퓨전음식점이나 액세서리,의류,네일아트 전문점도 괜찮겠다. 최근 지층에 위치한 술집이나 음식점들이 고전을 면치 못하고 있어 지층이나 2층 창업은 잘 고려하여 창업하도록 하자.

7. 건대-대학상권에서 대형 복합상권으로 자리매김

7호선이 들어서면서 더욱 좋아진 건대 상권은 54층의 초대형 주상복합건물과 백화점, 영화관 입점을 눈 앞에 두고 막바지 공사가 한창이다. 이것이 들어서게 되면 그 동안 변화의 바람을 요했던 진부한 건대상권이 세련된 상권으로 탈바꿈 하게 될 것으로 보인다.

또한 사거리 코너의 대규모 건대병원 개원,민중병원자리에 예술대학의 신축등 잇단 호재 일색인 이 곳은 100여미터 거리를 의류점으로 채워넣은 로데오 상권에 탄력을 불어넣을 것으로 보인다. 지금 건대는 대 변화가 예고되고 있는 곳이다.

현재 상권은 건대1,2번출구인 건대글방 방향의 건대 먹자골목과 그 반대편인 건대 로데오로 나뉜다. 1,2번 출구 대로변은 주로 의류나 액세서리의 판매점으로 매물이 많지 않으며 1층 10평 기준으로 보증금 7천만~8천만원에 월세는 3백만원으로 타 상권에 비해 다소 낮은 수준이다.

그러나 최근 재건축을 한 건물의 경우 월세가 1천만원에 가까운데도 공실이 없다. 본사에서 홍보효과를 노리고 직영으로 입점한것이지만 인근 점포의 임대료를 인상시키는 요인이 되지 않을까 걱정된다.먹자골목은 고깃집과 술집 일색의 유흥상권이다.

로데오상권의 경우는 메인골목은 거의 다 의류점이므로 군데군데 이어지는 골목 초입으로 20대에 맞는 외식업은 틈새시장이라 할 수 있다.

8. 미아삼거리-강동북부 최대의 쇼핑천국

미아리란 말을 들으면 왠지 음침하고 못살고 오래된 주택을 떠올리게 된다.하지만 요즘 그 곳을 가보라.창업에 능하지 못한 일반 사람들도 느끼겠지만 창업과 상권전문가들은 더 한층 고무되지 않을 수 없다.

신세계백화점을 시작으로 현대백화점이 들어섰고 지금은 롯데백화점까지 한창 공사중이어서 그야말로 빅3의 대결을 벌일 쇼핑 상권으로의 발돋움을 예고하고 있다. 따라서 인근 주택가의 상권발달이 예상이 되고 있다. 현재 이 들 백화점 인근은 너무나도 오래된 건물들과 식상한 업종군으로 형성되어 있어 지금까지는 10대나 20대가 가기조차 싫은 남루한 상권이었다.

인근 배후인구는 상당히 많고 강북이나 의정부에서 시내로 진입하는 길목이어서 애초에 뛰어난 입지로 손꼽혀왔으나 개발이 더뎌 재 역할을 하지 못하고 있었다. 롯데백화점의 등장으로 인해 일대 큰 변화를 일 것으로 보이며 그로 인해 주변 건물들도 재건축이 앞당겨 질 것이다.

상권은 숭인시장 상권과 건너편 롯대백화점 상권으로 나뉘어져 있다. 롯데백화점 상권에 먹자골목이 형성되어 있으나 30~50대의 유동인구가 많아 고깃집이나 한식집위주로 이루어져 있고 반드시 상권 재개편이 필요하다. 의류 등의 판매점은 대로변을 따라 길게 늘어져 있다.

숭인시장상권은 대로변과 동네로 들어서는 초입을 제외하고는 활성화되지 못했다. 대로변 1층 15평 기준으로 보증금 1억5천만원에 권리금은 3억정도이다. 이면 먹자골목 1층 30평의 기준의 보증금은 5천만~8천만원 권리금은 7천만~1억5천만원이다.

9. 이대- 이대여성들을 위한 패션과 유행의 상권

밀리오레와 apm의 등장으로 인해 활력을 불어넣을 이대. 동대문의 대형쇼핑몰로 인해 상당수의 여성유동인구를 빼앗겼던 상권이지만 이 두 개의 대형 쇼핑몰로 인해 부활을 꿈꾸고 있는 곳.의류와 패스트푸드,휴게음식점이 강세를 보인다.

1층 10평 기준으로 보증금은 1억, 월세는 4백만~6백만원으로 다소 높지만 소비력도 강한 곳이기에 경쟁력있는 아이템은 승산이 있다. 여성 특유의 상권이라 밤 10시면 유동인구가 빠져나가고 신촌으로 유입하므로 술집은 피하는 것이 좋다. 앞으로 신촌과의 연계성은 탄력을 받을 수 있겠다.

10. 홍대-영화관의 등장으로 문화의 거리에 힘을 불어넣는다

걷고싶은 거리로 활성화를 꾀했고 걷고싶은 거리 끝 지점에 공원조성,대로변에 대규모 건축물을 지어 영화관이 들어설 예정이라 향후 이 일대의 발전가능성이 매우 높다.

홍대입구역 6번 출구 앞 엘지팰리스가 상권의 중심이었으나 5번 출구 방향으로 상권이 크게 확대될 예정이다. 6번 출구의 엘지팰리스 바로 뒤로부터 홍대진입로 방향의 메인골목과 걷고싶은거리의 점포는 30평 기준으로 권리금 2억이 넘는다.

하지만 상대적으로 외면을 받고있었던 영화관 공사현장의 5번 출구의 권리금은 1억정도로 아직은 낮다. 향후 발전성 등을 고려하면 저렴한 비용으로 선점하는 지혜가 필요하다. 유망업종은 한식과 퓨전 음식점이다.

※ 창업피아 이홍구 대표가 매월 2회 '창업칼럼'을 연재합니다.
창업문의: 02-548-6009

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