2006-11-30 13:08

http://blog.drapt.com/kftc0528/404511164859704765

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

가치투자를 하기위한 전제조건은 바로 내재가치가 높은 부동산을 매입해야 한다는 것입니다. 반드시 비싼 것만 내재가치가 높은 것은 아닙니다. 가치투자의 핵심은 시장가격보다 내재가치가 높은 부동산을 매입하는 것입니다. 이것이 바로 앞으로 불확실한 부동산시장에서 하락하지 않는 내재가치 높은 아파트를 고르는 법입니다. 아파트 내재가치란? 그러면 먼저 아파트시장에서 내재가치(intrinsic value)가 무엇인지 알아보겠습니다. 주식을 가지면 배당을 받게 되고, 채권 소유자가 원리금을 받는 것처럼 아파트도 보유하면 지속적으로 임대료 수익을 얻을 수 있습니다. 주식시장에서 내재가치란 기업이 존속되는 동안 얼마나 벌어들일지를 현재가치로 계산하는 것입니다. 계산하기가 쉽지 않은데다 내재가치는 고정돼 있는 것이 아니라 시장 상황에 따라 항상 바뀝니다. 아파트의 경우 내재가치란 주택 보유에 따른 미래의 수익을 현재가치로 평가한(환산한) 금액입니다. 아파트 내재가치는 임대료(보증금이 없는 월세)를 3년 만기 회사채수익률로 나누는 아주 단순한 방법으로 계산해볼 수 있습니다. 예를 들어 서울 강남구 32평형 8억원짜리 아파트의 월 임대료(보증금이 없는 월세로 임대를 놓았다고 가정)가 2백30만원(매매가 대비 전세비율 36%. 월세이율을 0.80%로 계산)이라고 한다면 연간 임대료는 2천7백60만원이 됩니다. 3년 회사채 수익률(시장금리)을 5%로 보면 이 아파트의 내재가치는 5억5천2백만원(2천7백60만원/0.05)입니다. 시장가격(8억원)이 내재가치의 144% 수준으로 이론적으로는 44%가 거품이 끼었다고 볼 수 있습니다. 이러한 계산방법은 경제성장률, 임대료 기대상승률, 지역별 수급물량 및 호재, 세금 등 보유비용을 전혀 고려하지 않아 현실과 괴리가 있는 단점은 있지만 간단하게 내재가치를 계산, 참고할 수 있습니다. 내재가치가 높은 아파트란? 위에서 단순한 내재가치 계산법에서도 봤듯이 금리가 하락할수록, 전셋값이 상승할수록 내재가치는 높아집니다. 강남권에 수요가 많은데 아파트공급물량이 부족하다는 것은 전셋값 상승으로 이어져 내재가치가 높아집니다. 주거환경이 개선되고 학군이 좋아지고 문화 쇼핑 등 기반시설 인프라가 구축되고 안정화될수록 내재가치는 당연히 높아집니다. 반면 종합부동산세 및 재산세 강화는 보유비용이 늘어나므로 내재가치를 떨어뜨립니다. 개발이익환수나 개발부담금도 당연히 내재가치를 하락시킵니다. 한편 워렌 버핏은 부를 쌓기 위해선 필수적으로 주식의 내재가치를 계산해낼 수 있을 정도로 기업에 대해 많이 알아야 한다고 말했습니다. 즉 투자하려는 회사가 어떻게 돈을 버는지, 수익은 얼마나 지속되는지, 약점은 무엇인지, 장차 성장의 기회는 어떠한지, 경쟁자들은 어떤 장점이 있는지, 그리고 경영진이 얼마나 정직하고 유능한지 등을 아는 것입니다. 아파트시장도 마찬가지입니다. 시장가격에 반영되기전, 시장가격보다 낮은 내재가치가 높은 아파트를 남보다 빨리 찾는 비법에는 왕도가 없습니다. 자신에게 친숙한 아파트 분야를 고르고 자신이 잘 아파트는 지역 및 단지에 대해 철저하게 조사, 분석하는 방법 외에는 없습니다. 제가 내재가치가 높은 아파트를 고를 때 기준을 소개하면 다음과 같습니다. 첫째 전세 사는 아파트를 구입해서 살고 싶어 하는 세입자들이 늘어나고 있는가를 봅니다. 가장 중요하다고 생각합니다. 유효수요가 뒷받침되지 않는 아파트는 결국 거품이 빠질 수밖에 없으니까요. 지역과 단지를 잘 알아야 하며 현장방문이 필수입니다. 둘째로 서울 강남권 접근성과 강남권 주민들이 얼마나 관심을 갖고 있는 단지인가를 봅니다. 셋째 주부가 선호하는 인프라(교육환경, 단지내 커뮤니티공간, 단지밖 문화쇼핑시설 등)가 언제 개선되는가를 속도를 중심으로 봅니다. 마지막 넷째로 개발 호재(도로망 전철망 학교 및 공원 개설 등)와 관련된 공사가 착공했나를 확인하고 완공 시기를 점검합니다. 다시 강조하면 구입해서 살고 싶어 하는 세입자들이 늘어나는 단지, 도로망으로 강남 접근이 쉽고 강남 주민 및 자녀들이 대체 주거지로 생각하는 곳, 개발 호재가 착공해서 입주후 3년 전후에 완료되는 것이라면 구입후 최소한 3년 이상 내재가치가 높아질 것으로 기대합니다. 하락하지 않는 내재가치가 높은 아파트란? 하락하지 않는 내재가치가 높은 아파트란 내재가치보다 시장가격이 낮은 즉 저평가된 단지를 말합니다. 주식에서 벤저민 그레이엄이 말한 안전 마진(margin of safty)을 확보한 단지가 긍극적으로(일시적으로 하락할 수는 있기 때문에 쓴 표현) 하락하지 않는 내재가치가 높은 아파트 입니다. 그레이엄은 1달러 가치가 있는 주식을 50센트에 매입하는 행위를 반복하면, 궁극적으로 더 많은 이득을 얻고 보다 중요하게는 안전 마진을 얻을 수 있다고 보았습니다. 안전 마진을 확보한 아파트를 찾으려면 투자 대상에 대해 최소한 5년 이상 거래한 해당 지역의 중개업소 사장 이상으로 지역 아파트시장 동향을 소상히 알아야 하고 매입하기에 앞서 읽고 조사 연구해야 하며 그 아파트에 거주할 가치가 있는 단지라는 확신이 있어야 합니다. 매입타이밍은 일반인들이 구입하는 시기는 피하는 것이 상식입니다. 불확실한 부동산시장일수록 이처럼 리스크를 최소화하는 가치투자 전략인 안전 마진 확보가 아파트시장에서도 위력을 발휘할 것입니다. 마지막으로 필립 피셔의 주식 투자철학을 인용하겠습니다. 아파트 투자에 있어서도 최후의 승리자가 되려면 반드시 실행해야 할 원칙이라고 생각합니다. -시장이 아니라 기업을 조사하라. -군중의 광기를 무시하라. -시장효율이론을 무시하라.(기계적인 공식에 충실한 정부 고위관료, 대학교수, 연구소 연구원 등 전문가의 말을 무시하라) -시장 타이밍을 피하라

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2006-04-10 17:51

http://blog.drapt.com/kftc0528/404511144659095157

출처 : 한강변 재개발 지역을 찾아서~!

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

정부의 강력한 투기규제로 재건축시장이 위축되고 있는 가운데 재개발시장이 실수요자 층의 새로운 투자처로 부상하고 있다. 특히 개발이익 환수제도로 인해 재건축이 된서리를 맞고 있는 것과는 달리, 일부 재개발 시장은 전철역세권과 한강조망권을 중심으로 매물이 소진되어가고 있으며 이러한 현상은 현재 대부분의 재개발 지역으로 조심스럽게 확산되어 가고 있는 추세이다. 게다가 서울시의 재개발 관련 규제가 완화됨으로써 현재 재개발 기본계획을 수립중인 지역들의 구역 지정도 크게 늘 전망이다.   최근 서울시 의회는 조례를 개정해 재개발 구역 지정 입안을 위한 주민 동의율을 기존의 3분의2 이상에서 50%로 낮추는 규제 완화책을 내놓았다. 이에 따라 재개발 구역 지정 건수도 크게 늘어날 것으로 보인다. 또 정비구역 면적의 10% 미만의 변경 사항에 대한 결정권을 해당 구청장이 갖게됨에 따라 재개발 사업의 속도는 더욱 빨라질 수도 있다. 물론 재개발 물건의 경우 투기과열 지역이나 재건축 아파트와는 달리 건물이 철거되기 전까지 주택 개념으로 소유권 이전등기를 할 수 있으며 재개발 조합분에 대해서는 자유롭게 전매할 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다.   예를 들어 20평대의 작은 아파트를 원할 경우 국공유지나 무허가 건물 또는 세입자가 있는 지분을 구입하면 1억원 미만의 소액투자로도 조합원이 될 수 있다. 조합원의 경우 일반분양에 우선하여 배정하기 때문에 로열층을 배정받을 수 있는 장점도 있다. 물론 분양 후 예상가격은 인접지역의 아파트 가격을 기준으로 살펴보면 쉽게 알 수 있다. 최근 들어 가장 관심을 끄는 재개발 관련 호재는 뭐니뭐니해도 서울시가 추진하는 뉴타운이다. 뉴타운은 수익성이나 난이도 면에서 자체 개발이 불가능할 경우 자치단체가 직접 나서 추진하는 재개발 정책을 말한다.   뉴타운의 개발방식은 수용개발과 자력개발로 나누어볼 수 있다. 수용개발이란 말 그대로 자치단체에서 조합원의 주택을 매입해 개발하는 것을 말하며 구체적 개발방식은 예측하기 힘들다. 반면 자력개발은 일반적인 재개발 방식과 같은 형태지만 난이도나 규제를 더욱 강화한 형태이다. 예를 들어 자력개발에서는 조합원 지분이 일정 수준에 못 미칠 경우 청산대상에 놓일 수도 있다 수용개발이냐 자력개발이냐를 분명히 한 다음에도 재개발 투자에 나서기 위해 미리 살펴야 할 것들은 한두가지가 아니다. 짧게는 5~10년, 길게는 20년까지도 걸리는 재개발 사업을 통해 내집 마련의 꿈을 이루고 적절한 투자 수익까지 얻으려면 다음과 같은 조건들에 먼저 관심을 기울여야 한다.   첫째, 사업추진속도가 빠른 곳일수록 투자 위험성이 적다는 사실부터 명심해야 한다. 재개발은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 자금이 오랫동안 묶일 수 밖에 없다. 또한 사업추진 과정에서 각종 돌발변수가 발생할 가능성이 크기 때문에 투자에 따른 위험성 역시 높다고 하겠다. 사업 기간이 길어지면 투자자 입장에서는 그 기간만큼 금융비용에 대한 부담을 지게 되며, 해당 구역 내에 거주하는 원주민들 역시 재산권 행사에 제약을 받게 된다. 따라서 사업시행 인가 전후나 관리처분 단계에 있는 구역 가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 재개발에 따른 시세차익을 노릴 수 있는 곳에 투자하는 것이 유리하다. 이 경우 가격이 이미 일정수준까지 올라 있기 때문에 수익성은 다소 떨어질 수 있을지 모르지만 사업 지연 등에 따른 위험성은 피할 수 있다.   둘째, 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다. 토지 및 건물의 감정평가액에 따라 향후 재개발 아파트의 평형을 배정받게 된다. 일반적으로 재개발 구역 내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했다고 하더라도 주택의 상태나 입지상황 등에 따라 감정평가액은 천차만별이다. 따라서 저지대에 위치하고 있어 공사비용이 상대적으로 적게 들어가거나 도로변에 위치하고 있어 차량진입이 양호한 곳을 우선적으로 고려해야 하며 정방형이나 장방형의 토지 지분을 매입하는 것이 유리하다. 또한 감정평가액은 공시지가와 연동되기 때문에 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도 재개발 투자 성공의 지름길이라고 할 수 있다.   셋째, 개발이익비례율이 높은 지역이 수익성도 좋다. 흔히 ‘비례율’이라고 줄여서 부르는 개발이익비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역 내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 결과적으로 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되는 것이다. 따라서 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담이 적어 조합원 입장에서는 기대이익이 높아지게 된다. 일반적으로 비례율은 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 재개발 구역 면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 건축비가 상대적으로 적게 드는 평지가 많은 지역 등에서 높게 나타난다.   넷째, 대단지이면서도 조합원수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋다. 조합원수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반 분양분이 많기 때문에 조합원 추가부담이나 사업성 측면에서 절대적으로 유리하다. 1000세대를 넘는 대단위 단지의 경우 단지 내에 다양한 자체 편의시설이 갖춰지고, 학교 등 기반시설도 풍부하게 들어서기 때문에 편리한 점이 많다. 자연스럽게 향후 가격상승 측면에서도 많은 장점을 갖고 있어 투자에 따른 예상 수익도 높다고 하겠다.   다섯째, 이주비 금액이 높은 곳은 초기 투자비용을 줄일 수 있다. 재개발 투자에 나서기 전에 필수적으로 고려해야 하는 요소 중 하나가 이주비이다. 시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정 수준의 이주비가 있는데, 이주비가 높은 구역의 지분을 매입하면 이를 통해 기존 세입자의 임대차 비용을 충당하는 등 초기 투자비용을 낮출 수 있다는 장점이 있다. 특히 적당한 시기에 팔아치우기를 원하는 투자자라면 이주비가 많을수록 유리하다고 할 수 있다. 다만 이주비 역시 결국은 조합원이 부담해야 할 몫이기 때문에 향후 자금계획까지 감안해 계획을 짤 필요가 있다.   여섯째, 교통, 학군 등 입지여건이 양호한 곳일수록 투자수익도 높다. 모든 아파트에 공통적으로 적용되는 것이지만 특히 재개발 아파트의 경우는 더더욱 입지여건이 중요하다. 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 분양수익이 높게 되어 이를 통해 조합원들의 부담을 덜 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 또한 입주 이후에도 교통, 환경, 교육 등 입지여건이 우수한 지역의 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 크기 때문에 투자수익 면에서도 유리하다고 할 수 있다. 특히 최근 들어 지하철역과의 거리 등 교통여건이 중요한 요인이 되고 있기 때문에 향후 도로 개통이나 지하철 노선 신설 여부까지도 감안한 투자가 필요하다. 그렇다고 해서 재개발 투자가 반드시 성공으로 이어지는 경우가 있는 것만은 아니다.        재개발 투자는 수익성 보장과 내집 마련이라는 두 가지 목표를 한꺼번에 이룰 수 있는 매력적인 재테크임에 틀림없지만 거기에는 간과하지 못할 위험성이 따르기 때문이다.  재개발 지역의 부동산 중개업소에 들렀던 경험이 있는 투자자들이라면 엄청난 예상 수익률을 제시하며 물건을 매입해보라는 권유를 받은 적이 있을 것이다.  몇년동안 재개발 물건에 투자하면 몇백%의 수익이 생긴다는 말에 혹시나 하지 않을 투자자는 없다. 그러나 이러한 과실을 따먹기 위해서 넘어야 할 산 역시 한두 개가 아니다.  중형 평형대의 아파트를 분양받기 위해서는 최소한 몇억 원의 투자 자금이 수년간 묶일 수밖에 없다는 사실을 감안할 때 이러한 수익률의 이면을 들여다볼 필요도 있다. 게다가 아무리 유망한 지역의 재개발 물건이라 하더라도 우리 경제의 거시적 전망과 경기의 부침에 따라 부동산 정책이 영향을 받지 않을 수도 없다.  지금처럼 정부가 부동산 가격 상승을 강력히 억제하고 있는 시점에는 더더욱 그렇다. 재개발의 경우 시간표를 정해 놓고 하는 사업이 아닌 만큼 사업기간이 한없이 늘어날 위험성이 상존한다는 사실을 감안하면 부동산 정책의 문제 역시 간과해서는 안된다는 점이 분명해진다.    재개발 투자에 실패하는 사람들에게는 공통적으로 나타나는 두 가지 특징이 있다.  첫 번째 공통점은 정보 부족이다.  재개발 투자에서 가장 중요한 것은 뭐니뭐니해도 정보다. 그러나 부동산 중개업자에게만 정보를 의존하는 것은 위험천만한 일이다.  ‘어느 지역에 언제까지 아파트가 지어지면 인근 시세에 비해 어느 정도의 차익을 거둘 수 있을 것’ 이라는 소문만을 곧이곧대로 믿고 투자하는 일은 피해야 한다. 확인되지 않은 소문에 현혹돼 ‘묻지마 투자’에 나섰던 피해자들이 생겨나고 있는 것은 안타까운 일이 아닐 수 없다.  최근에는 인터넷을 통해 도시개발 정보와 국토 이용계획 등, 과거에는 일반인들이 쉽게 접할 수 없는 정보를 얻을 수 있는데다 부동산 포털 사이트에서도 재개발 관련 정보를 얼마든지 찾아볼 수 있기 때문에 이를 활용하는 것 또한 중요하다.  간혹 재개발 투자자들 사이에서 분쟁 대상으로 떠오르고 있는 ‘지분 분할’의 경우만 해도 대법원 사이트의 ‘인터넷 등기소’를 이용하면 그 물건의 현재 상태를 손쉽게 파악할 수 있어 선의의 피해를 방지할 수 있다.    재개발 투자에 실패한 사람들에게 나타나는 두 번째 공통점은 ‘여유자금으로 투자하라’는 원칙을 어겼다는 것이다.  강남 재건축 시장이 불붙었을 때 투자에 나섰던 사람들 중에는 은행에서 대출받은 돈을 들고 덤볐다가 급등세가 꺾이자 오히려 손해를 보고 파는 경우도 적지 않았다. 그러나 재개발 투자에서는 재건축처럼 급등세라는 것이 있을 수 없다.  아무리 짧게 잡더라도 5년에 걸쳐 각 사업단계가 끝나갈 때마다 가격 상승을 시도하는 것이 재개발 사업의 특징이다.    재개발 사업은 보통 추진위원회결성-구역지정 신청-조합설립 인가-사업시행 인가-관리처분 인가-이주비 지급-착공의 순서를 거치게 된다.  이러한 절차가 순조롭게 진행된다고 하더라도 재개발 추진위원회가 결성된 뒤 실제로 입주하기까지에는 5년 이상의 기간이 소요된다. 게다가 서울시는 2004년 도시정비법 조례를 개정하면서 재개발구역 심의를 기존의 5년에서 10년으로 연장했다.  따라서 아직까지 재개발기본계획 심의를 받지 못한 지역은 2014년이 되서야 이러한 절차에 들어갈 수 있으므로 재개발이 된다는 풍문만을 믿고 덥썩 투자하는 잘못을 범해서는 안되겠다.  만약 추진위원회 결성부터 착공에 이르는 도중 어느 단계에서 삐끗하기만 해도 매매 자체가 어려워질 뿐 아니라 시세하락까지도 감수해야 한다. 적게는 몇천만원에서 많게는 몇억원까지의 돈이 이렇게 오랫동안 묶여있다고 상상해 보라. 여유자금이라면 어느 정도 느긋해질 수 있지만 매달 이자를 내야하는 돈이 이렇게 묶여 있다면 버틸 수 있는 사람이 많지 않을 것이다.   재테크의 3대 요소인 수익성, 환금성, 안정성 등을 함께 고려해볼 때 서울 시내 재개발 지역 중 금호동 구의동 흑석동 등 한강조망권역과 한남동 보광동 등 용산권역, 그리고 월곡동 이문동 등 강북권역 등을 주목하는 것이 유망해 보인다.   물론 아무리 유망한 지역이라고 할지라도 지역별 사정이 모두 다르기 때문에 발품을 팔아서라도 투자금액과 사업 시행 시기 등을 저울질해 투자하는 것이 필요하다는 사실을 명심해야 한다.  특히 금호동 지역같은 경우 지하철 3호선과 동호대교 때문에 강남으로의 접근성이 뛰어나면서도 남향일 뿐만 아니라 한강조망도 가능한 것이 최고의 장점으로 꼽힌다. 도시계획의 모범이라고 할 수 있는 일산이 분당보다 상대적으로 저평가되고 있는 것은 강남의 접근성이 떨어지기 때문이라고 할 수 있다.  ‘부동산 시세를 보려면 강남을 보라’ 라는 말이 있고 ‘서울의 중앙부터 공략하라’는 투자 격언도 있듯이 강남이나 시내중심가의 접근성은 투자 성공 여부를 판가름짓는 관건이라고 해도 과언이 아니다. 서울시에서 신규 분양하는 아파트의 평당 분양가는 이미 1000만원을 넘은지 오래다.    지난해에는 불경기로 인해 평당 분양가가 다소 꺾이기는 했지만 여전히 서민들이 신규 아파트를 분양받기란 결코 쉽지 않은 일이다.  이러한 현실에서 서민들이 재개발 투자를 통해 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있다면 재개발이야말로 최고의 부동산 재테크가 되는 셈이다. 재개발 투자야말로 목돈이 없는 사람들도 얼마든지 내집 마련에 나설 수 있는 지름길이라고 필자는 감히 주장한다.  이를 위해 가장 손쉬운 방법은 재개발 지역에 거주지를 임차하는 것이다.  쾌적한 주거환경은 아닐지라도 서울에는 이제 1960~70년대처럼 상하수도 및 전기가 제대로 공급되지 않는 재개발 지역은 없다. 성동구 금호동의 경우 재개발 지역 주택 전세금은 3000만~5000만원 수준이다. 이 들은 2~3개의 방이 딸린 연립주택 또는 국공유지에 지은 무허가 건물이 대부분이지만 최소한의 주거 여건을 갖추고 있으므로 재개발 사업이 추진될 때 까지 ‘마음 놓고’ 살 수 있다는 장점을 갖고 있다.    재개발 지분을 매입한 건물주의 경우 세입자의 잦은 전출입이나 법적 분쟁을 원치 않기 때문에 전세금을 떼일 염려도 거의 없다고 봐야한다.  재개발 사업이 순조롭게 추진될 경우 대부분의 세입자들에게는 임대 주택 입주권이 나온다. 30세 이상 무주택자에 한해서는 세대원 1인당 150만원의 이주비가 지급되기도 한다. 임대주택의 경우 통상 10년이 경과하면 임차인에게 분양되는 경우가 일반적이기 때문에 목돈을 들여 신규 건물을 분양받는 것에 비하면 훨씬 손쉽게 내집 마련에 성공하는 것이다.      지난해 5월에 타 신문사에 실었던 글이며 사실를 토대로 기록된 글입니다.  강북의 약40%정도가 뉴타운/재개발 기본계획으로 확정되어 있지만 각각의 개발지역마다 투자 수익율 발생의 편차가 엄청난 차이가 있는점을 참조 하세요.   1. 넘치는 투자정보을 검증을 통해 스크랩해야 한다.  - 일부 중개업자 분들의 거래을 성사 시키기 위하여 타지역을 정보을 폄하하고 외곡시기는 경우을 경계하라.객관성을 상실한 주관적인 일부 칼럼 주의. (현장경험의 부재/ 책자에 의존하는 일부 전문가/입체적인 투자정보 제공하는지 여부를 파악하라.) 2. 인접지역의 아파트의 시세를 참조하여 투자처를 선택하라. 3. 한강조망권 ,역세권 ,선택하라. 4. 입주시점의 아파트의 값을 예측하라. 5. 소액으로 대형지분을 찾아라. (기술적으로 접근하라- 중개업자와 친분 가져라) 6. 인.허가 시점을 파악하라 (값이 인.허가 시점에 상승한다) 7. 개인 투자자와 반대로 매매하라. (개인이 팔 때 사고 개인들이 팔대는 매입하라.) 8. 분위기에 편승한 투자를 삼가라. 9. 서울의 정중앙을 공략하라. (부동산시세 불씨는 강남에서 일고 꺼진다.) 10. 아파트나 분양권 투자를 하지마라. (아파트는 입주후 2년을 정점으로 감가비가 발생하며 특별한 이벤트가 없는 한 가격은 하락한다.) 11. 개발지역으로 유입되는 수요층의 수준을 체크하라. 12. 부동산 흐름을 파악하라. 13. 1년전 부동산 흐름만 기억하면 성공한다.  - 압축하여 투자 지역을 추천하자면 압구정동과 반포동 건너편(동호대교/한남대교/반포대교/동작대교) 금호, 옥수지역에서 한남동, 보광동, 동빙고동, 서빙고동, 동부이촌동 중 투자금액에 맞추어 투자처를 선택하는것이 바람직한 방법으로 사료됨.          *** 시세흐름에 따른 투자금액별 투자가이드          -> 6천~ 8천 : 신금호 일대          -> 8천~ 1억 : 금호역 일대          -> 2억~ 3억 : 보광동 일대          -> 4억이상   : 동빙고동 일대      회원 여러분~! 성두하시고 행복하세요~!!  감사 합니다.

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2006-04-06 10:01

http://blog.drapt.com/kftc0528/404511144285292612

출처 : 닥터아파트 > 상가/상권 리포트

원문 : http://www.drapt.com/market/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=11&uid=60974

봄이다! 창업의 계절이 비로소 온 것이다. 매년 그랬듯이 추운 겨울이 지나고 날씨가 따뜻해지면서 이제 새로운 사업을 시작하겠다는 이들이 창업시장으로 쏟아져 나오고 있다. 유망아이템을 찾아 창업박람회나 프랜차이즈 본부를 부지런히 쫓아다니는 예비창업자와 좋은 점포를 찾으려 컨설팅회사를 방문하고 때로는 직접 발품을 팔며 상권 내 부동산을 찾아 다니는 이들을 자주 보게 된다. 요즘처럼 트랜드가 급변하고 쉽게 식상해버리고 마는 때일수록 아이템을 고르기가 매우 어렵고 믿을만한 프랜차이즈 본사를 손쉽게 고르기는 더욱 어려운 것이 현실이 되고 있다. 창업현장에서 10여년간 프랜차이즈 창업컨설팅과 상권분석, 점포개발 업무를 담당하고 있는 필자로서는 아무리 업종선정이나 본사선정이 제대로 되었더라도 그에 맞지 않는 상권설정과 입지선정으로 적게는 수천만원 많게는 수억원의 인테리어와 시설집기 비용을 날리고 보증금마저도 까먹는 경우를 심심치 않게 보아왔기에 그 무엇보다도 상권분석의 중요함을 알고 있다. 또한,한 두 번 정도 상권을 둘러 보았다 해서 그 상권의 전부를 알지 못할진대 부동산의 꾀임에 빠져서 혹은 본사의 철저한 분석 없이 가맹점 유치만을 위해서 검증되지 않은 상권에 꽂아 버리고 마는 우를 범하는 경우도 있다. 이에,서울에서 주목 받고 있는 상권 중 10개를 꼽아 현재상권의 현황과 앞으로의 전망에 대해 독자들에게 조금이나마 도움을 드리고자 한다. 1. 강남역-창업자들의 꿈, 자타공인 대한민국 최고상권 그야말로 자타공인 대한민국 최고 상권이라 칭해도 지나치지 않다. 그만큼 권리금과 임대료는 국내 최고 수준이 이지만 일부 점포를 제외 하고는 명동과 같이 월세가 순익을 뛰어넘는 수준은 아니기에 어느 정도의 자금과 유망한 아이템이 준비되어 있다면 성공창업 청신호 상권이다. 상권은 크게 둘로 나뉘어져 있다. 강남역 전통상권인 강남역 6번 출구 방향의 ‘뉴욕제과’상권. 지하철역 앞에 위치한 뉴욕제과부터 논현역 방향의 교보타워사거리 대로변에서 뒷골목의 먹자골목까지가 상권범위이다. 이 곳은 예전부터 먹자와 놀자의 유흥가 상권으로 손색이 없다. 최근 들어 대로변 건너편인 씨티극장 상권으로 유동인구를 다소 빼앗기긴 했지만 유동인구가 워낙 많아 경쟁력 있는 아이템이라면 창업하기 무난하다. 이 곳은 스타벅스와 파스꾸찌를 비롯한 대형 커피전문점을 비롯하여 유명한 외식 프랜차이즈들이 즐비하다. 메인 골목 바로 뒤 이면도로인 고기골목은 그야말로 포화상태에 이르러 저녁시간이 되면 10미터가 멀다 하게 호객꾼과 손님과의 전쟁이 벌어지기도 한다. 지하철역에서 가까운 곳은 20대 연령층이 주를 이루고 교보타워와 가까운 곳은 30~50대가 주를 이룬다. 따라서 업종도 입지 분석을 철저히 한 후 결정하여야 한다. 점포매물은 그리 많은 편이 아니며 월세가 높아 수익성이 떨어지는 점포부터 매물로 나온다. 대로변의 경우 100평짜리 점포의 월세가 무려 1억원 정도 하는 경우도 있다. 하지만 대형매장과 홍보가 필요한 본사들은 수익이 나지 않더라도 홍보비나 마케팅비용의 차원으로 사용하기에는 좋을 수도 있다. 그 다음은 뉴욕제과 건너편 씨티극장이 위치한 씨티극장 상권이다. 이 곳은 어찌보면 뉴욕제과 상권보다 알찬 상권으로 볼 수 있다. 상권의 범위는 강남역 7번출구부터 예전 주공공이극장 자리에 내년에 새로이 들어설 CGV극장 인근까지이다. 지하철역 부근 테헤란로의 대형 오피스가와 학원들로 인해 평일 점심매출과 져녁매출, 두마리 토끼를 안겨다 주기 때문에 1년 365일 점심 저녁 구분 없는 아주 이상적인 상권이기 때문이다. 더군다나 이 곳은 뉴욕제과 상권처럼 상권이 넓게 펼쳐져 많은 업소들끼리 경쟁하는 피나는 전쟁(?)을 치루지 않아도 되는 곳이기에 그 매력은 더 하다. 또한 임대료는 오히려 건너편 상권보다 저렴한 점포들이 많다. 따라서 매물은 메인 먹자골목의 1층 점포는 거의 없고 먹자골목의 일부 고기집들이 급매물로 나와있기는 하다. 2층 메인의 커피숍의 경우는 30평에 권리금만 3억을 호가하니 1층은 7억을 부르는 경우도 있어 가히 상상할 수 없는 정도의 수준이다. 메인의 경우는 1층 50평에 권리금 5억 정도면 적당하고 그 이면 먹자골목들은 2억에서 3억 정도면 적당한 수준이다.부르는 것이 권리금이 될 수는 없지 않은가. 예비창업자들은 씨티극장 상권을 눈 여겨 보는 것이 좋겠다. 메인 골목이 여의치 않으면 그 이면도로도 괜찮고 CGV가 들어서는 뒷골목도 좋다.이 곳이 상권확대가 가능한 곳이다. 어느 상권이든 장점만 있는 것은 아니다. 유동인구가 많고 소비력도 뛰어나다는 장점이 있는 반면 돈 많은 건물주들은 임차인의 사정을 잘 헤아리는 법이 별로 없다. ‘제소전화해조서’라는 법적 판결문을 임대차계약과 동시에 임차인에게 요구하기 때문에 1년 만에 명도당하는 경우도 생길 수 있다. 상담을 하다 보면 제소전화해조서를 모르는 예비창업자가 95%를 넘는다는 것을 알게 된다. 다른 상권에 비해 제소전화해조서를 작성하는 건물주들이 많으니 앞뒤 가려가며 점포계약을 하시길 당부한다. 2. 명동-최대의 유동인구를 자랑하고 있는 쇼핑의 명가 강북사람, 강남사람 할 것 없이 한 번도 이 곳을 가보지 않았다고 하면 거짓말! 쇼핑의 천국, 여성의 천국이라 할 수 있다. 또한 몇 가지 재미있는 특성을 가지고 있는 복합상권. 이 곳 또한 상권을 두 곳으로 나눌 수 있다. 명동역을 중심으로 밀리오레와 유투존이 들어서있는 메인길 ‘중앙로’와 명동성당부터 아바타가 위치한 명동길까지의 쇼핑가 그리고, 을지로입구 5,6출구부터 외환은행본점을 아우르는 은행,증권가 오피스상권이다. 명동길과 중앙로상권의 90%이상은 의류와 패스트푸드로 이루어져있고 대부분이 본사 직영 매장으로 홍보효과를 노리기 위해 입점해 있는 경우가 많다. 이 곳은 1층 50평 기준으로 보증금 5억에 월세가 약 5,000만원 정도 한다. 프랜차이즈 본사들의 전략적 요충지이기 때문에 점포 매물을 찾기 힘들다. 다만 가맹점으로 운영하고 있는 점포만이 간혹 매물로 나오기는 하지만 이럴 경우 권리금을 대략 5억정도 부르고 있다. 따라서 개인이 매물로 내놓을 경우는 권리금이 형성되지만 이미 본사차원에서 매각을 할 경우는 그들도 권리금 없이 입점하기 때문에 매각시에도 권리금이 형성되지 않는 것이 관례이다. 중앙로 메인길이 양 옆 이면도로의 경우는 1층 15평이 보증금 1억5천과 권리금1억5천에 형성된다. 월세는 약 6백만~8백만원 수준이다. 이 곳의 유동인구는 10~30대의 연령층이 주를 이루며 의류, 액세서리, 패스트푸드, 휴게, 음료, 분식 등이 유망업종이다. 밤 10시 이후는 유동량이 현져하게 줄어들기 때문에 술집 창업은 좋지 않다. 증권,은행가 상권은 주로 20대와 50대로 이루어진 오피스 상권이다. 물론 명동을 드나드는 쇼핑객의 발길도 이어지기는 하지만 주 고객층은 인근 사무실 직장인이라고 보면 된다. 따라서 이 곳은 주말 보다는 평일이 잘 되는 편이며 한식당과 커피숍,술집들이 주 업종군을 이루고 있다. 1층 30-40평 기준으로 보증금 1억5천만원에 월세는 8백~1천만원이며 권리금은 2억에서 4억까지 이다. 직장인 남성이 여성보다 조금 더 많다. 유망아이템은 은행,증권가의 직장인들에 맞는 업종이 좋고 일식집, 고급 한식집, 패밀리레스토랑, 한식집, 호프집이 유망아이템으로 꼽힌다. 명동은 앞으로도 국내 최고의 쇼핑가로서의 명성을 유지하며 여성들의 즐거운 상권으로 거듭날 것이다. 3. 신촌- 대형 호재들이 기다리고 있는 청춘의 지상낙원 누가 뭐라해도 젊음의 생기가 난무하는 그 곳. 젊은 날의 추억을 되새기려거든 신촌으로 달려가자. 신촌은 연대, 홍대, 서강대, 이대 등의 대학교에서 유입되는 인구, 서대문구, 마포구, 중구, 종로구, 영등포구 등 거주인구가 많은 곳의 중심에 있기에 서북상권 최고의 상권과 더불어 서울 최고의 상권중의 하나로 손 꼽힌다. 업종 대부분이 유행에 민감한 젊은 이들을 타깃으로 한 것들로 이루어져있다. 신촌 상권은 크게 두 곳으로 나뉜다. 현대백화점 뒤 먹자골목 상권과 이화여대로 가는 길목에 위치한 걷고싶은거리로 나눌 수 있다. 최근 이대부근의 초대형 쇼핑몰인 apm과 밀리오레의 공사가 한창 진행 중이며 이 들이 오픈 하게 되면 유동인구는 더욱 늘어날 것이고 쇼핑객들의 신촌상권 유입도 기대해 볼만 하다. 평일 저녁이나 주말이면 유동인구로 발 디딜 곳 없는 곳이 바로 신촌이다. 현대백화점 뒤 먹자골목 상권은 주로 20대 초 중반의 연령층으로 이루어져있고 주로 고기집과 술집으로 채워져 있다. 대로변과 함께 바로 뒤 메인 골목이 가장 인구의 유입이 많은 곳이며 고기집과 술집, 분식집이 가장 많다. 메인 길 뒤에는 놀이터부터 연대앞 굴다리까지 6개의 먹자골목이 있는데 두번째 골목은 고기골목 그리고 나머지는 거의 술집으로 빽빽하다. 따라서 밤이면 호객꾼들이 메인길로 나와 고객들을 유인하고 있을 정도로 경쟁이 심하다. 1층 점포는 가시성과 접근성이 뛰어나 영업하기에 어렵지는 않으나 상대적으로 경쟁력에 뒤쳐질 수 밖에 없는 지하와 2층 이상의 점포들은 영업이 썩 좋은 편은 아니라 주의가 요망된다. 경쟁업소와의 출혈을 감수하며 영업을 하게 되는 일도 벌어질 수 있다. 메인길의 경우 1층 25평 기준이 보증금 1억5천만원 월 4백만원 권리금1억5천만원에서 2억원을 호가한다. 이면 먹자골목의 경우는 1층 25평 보증금 8천만원 월 1백80만~2백만원 권리금 1억정도이다. 유망업종은 퓨전음식점이 단연 인기를 끌 것이며 스타벅스만해도 신촌상권 내에 무려 3개나 입점해 있을 정도로 고가의 에스프레소 커피가 대로변을 장악하고 있어 경쟁력 없는 에스프레소 전문점이나 커피숍은 금물이다. 휴게음식업으로 창업을 하려는 사람은 싸고 맛있는 테이크아웃전문점이나 테마가 있는 커피전문점이 주효할 것으로 보인다. 신촌로터리에서 연대 정문으로 가는 대로변의 경우는 대형 커피전문점들이 속속 입점하면서 주변의 임대료를 올려놓는 계기가 되어 임차인이 바뀔 때는 임대료가 얼마가 되는지 사전에 미리 점검하는 지혜가 필요하다. 이 곳 대로변의 경우는 1층 15평의 경우 8천만~1억원 월세는 4백만~6백만원이며 권리금음 2억원에서 3억원이다. 최근 상당한 주목을 받고 있는 곳이 바로 이대와 신촌의 연결통로인 ‘걷고싶은 거리’. 이 곳은 1층 대부분이 30평 이상의 규모로 이루어져 음식점으로서 아주 이상적인 점포의 형태를 갖추고 있고 입지 또한 뛰어나 예비창업자들의 수요는 쇄도하고 있지만 매물량이 뒤따라주지 않는다. 30평 기준 1층 보증금 2억에 월세 6백~8백만원 권리금은 3억정도가 적당하나 이 권리금에는 매물이 나올 리 만무하다. 유동인구는 20대와 30대가 주를 이루며 이 연령층에 맞는 한식, 양식, 일식, 분식 어떠한 것도 괜찮겠다. 창업전망 매우 밝음. 4. 종로 관철동-만남의 1번지, 상권의 1번지. 청계천으로 휴식공간의 장점까지 더 해 강북 최고의 상권 종로. 근 오피스의 직장인들과 강북에 거주하고 있는 주민들이 선호하는 만남의 1등 상권 종로 관철동. 여전히 유동인구가 발디딜 틈없이 분주한 곳이다. 대로변보다는 이면 먹자골목의 권리금이 비싼 곳이기도 하다. 관철동은 1층 30평 기준으로 권리금이 3억~5억원까지 나가고 보증금이 약 2억~3억원정도 하기 때문에 이 상권에서 장사하는 업주들이 삼삼오오 공동투자하여 제2, 제3매장을 운영하는 특이한 곳이기도 하다. 청계천 일대의 재개발로 인해 유동인구가 더욱 많아지고 있어 호재만 있을 뿐이다. 예비창업자는 메인길에서 청계천변으로 눈을 돌리면 좋을 듯 하다. 유동인구는 20~30대로 소비 목적으로 유입하는 인구들이 많기 때문에 경쟁력있는 아이템은 유망하다. 점심상권은 약하며 저녁상권 위주의 장사다. 5. 대학로-문화의 메카 대학로 평일과 주말,방학과 개학때의 편차가 심한 곳.주말과 방학때가 다른 때보다 약 30%정도 이상 매출이 발생하는 곳이다 .다만 인근에 오피스와 관공서등 집객력있는 시설이 거의 없어 점심매출의 발생이 미비한 곳이다. 상권은 둘로 나뉘어져 있는데 마로니에 상권과 판타지움 영화관이 있는 4번출구가 그 것이다.마로니에 상권은 주로 대형음식점과 커피전문점 대형 고깃집 및 대형 음식점으로 이루어져 상품단가도 비싼편이고 시설 또한 고급스럽다. 유동인구가 20~40대라는 방증이기도 하다. 따라서 저렴한 가격의 음식점보다는 고급스러운 인테리어와 경쟁력있는 상품으로 승부해야 유리하다. 판타지움 상권은 주로10~20대의 유동인구로 이루어져있으며 가격경쟁이 심한 곳이다.젊은층들이 주를 이루고 있어 분식점과 저렴한 고깃집, 술집들이 주를 이룬다. 고급스런 인테리어도 좋지만 젊은층에 맞는 컨셉과 가격을 유지하는 것이 포인트. 6. 신천역-특급상권으로 부활 ‘신천역 특급상권’이란 말이 무색한 요즘이다. 하지만 지금 이 곳은 아주 조심스럽게 긴장감이 감도는 그야말로 폭풍전야인 것이다. 예전 신천상권이라고 하면 젊은이들로 북적거리는 그림을 연상하게 되지만 요즘은 최고의 메인길을 제외하고는 손님들로 절반 이상을 채우기에는 힘겨워 보이는 점포들이 눈에 많이 띈다. 인근 송파신천역 일대가 죄다 재건축에 들어가면서부터 보게 된 진풍경이다. 신천역상권이 강동,송파를 통틀어 가장 좋은 상권이란데는 아직도 이견이 없다. 신천 일대의 2만4천여가구의 재건축과 송파신도시계획 그리고 문정, 장지지구 조성계획이 이 곳의 미래를 더욱 밝게 만든다. 다만 예전에 비해 재건축으로 인해 주민들이 떠나버리면서 직격탄을 맞아 주춤한게 현실이다. 하지만 현재 재건축공사는 바삐 진행중이고 완공이 이제 2년 앞으로 다가왔다.아마도 내년부터는 서서히 권리금이 오를 것이란 전망이다. 신천역은 20대 초반의 젊은이들로 북적거리기도 하지만 먹자골목으로 들어서면 20대와 30대들이 혼재하고 있다. 메인길은 커피숍과 음식점들로 즐비해 있고 대로변보다 오히려 권리금이 더 비싸다. 1층 30평 기준으로 권리금은 3억~4억을 호가한다. 경기가 좋지 않은 것을 감안하면 권리금이 떨어질 법도 하지만 향후 밝은 전망으로 인해 매물로 내놓는 성급함은 보이지 않는다. 메인길을 중심으로 몇 개의 먹자골목이 있는데 이 곳들은 주로 고깃집으로 채워져 있다. 돼지고기 전문점들이 다른 여느 상권에 비해 눈에 많이 띈다. 다른 업종보다 손쉽게 창업할 수 있다는 장점으로 이러한 업종이 많은데 그러한 만큼 경쟁 또한 치열하다.요즘 20대의 니즈에 맞는 퓨전음식점이나 액세서리,의류,네일아트 전문점도 괜찮겠다. 최근 지층에 위치한 술집이나 음식점들이 고전을 면치 못하고 있어 지층이나 2층 창업은 잘 고려하여 창업하도록 하자. 7. 건대-대학상권에서 대형 복합상권으로 자리매김 7호선이 들어서면서 더욱 좋아진 건대 상권은 54층의 초대형 주상복합건물과 백화점, 영화관 입점을 눈 앞에 두고 막바지 공사가 한창이다. 이것이 들어서게 되면 그 동안 변화의 바람을 요했던 진부한 건대상권이 세련된 상권으로 탈바꿈 하게 될 것으로 보인다. 또한 사거리 코너의 대규모 건대병원 개원,민중병원자리에 예술대학의 신축등 잇단 호재 일색인 이 곳은 100여미터 거리를 의류점으로 채워넣은 로데오 상권에 탄력을 불어넣을 것으로 보인다. 지금 건대는 대 변화가 예고되고 있는 곳이다. 현재 상권은 건대1,2번출구인 건대글방 방향의 건대 먹자골목과 그 반대편인 건대 로데오로 나뉜다. 1,2번 출구 대로변은 주로 의류나 액세서리의 판매점으로 매물이 많지 않으며 1층 10평 기준으로 보증금 7천만~8천만원에 월세는 3백만원으로 타 상권에 비해 다소 낮은 수준이다. 그러나 최근 재건축을 한 건물의 경우 월세가 1천만원에 가까운데도 공실이 없다. 본사에서 홍보효과를 노리고 직영으로 입점한것이지만 인근 점포의 임대료를 인상시키는 요인이 되지 않을까 걱정된다.먹자골목은 고깃집과 술집 일색의 유흥상권이다. 로데오상권의 경우는 메인골목은 거의 다 의류점이므로 군데군데 이어지는 골목 초입으로 20대에 맞는 외식업은 틈새시장이라 할 수 있다. 8. 미아삼거리-강동북부 최대의 쇼핑천국 미아리란 말을 들으면 왠지 음침하고 못살고 오래된 주택을 떠올리게 된다.하지만 요즘 그 곳을 가보라.창업에 능하지 못한 일반 사람들도 느끼겠지만 창업과 상권전문가들은 더 한층 고무되지 않을 수 없다. 신세계백화점을 시작으로 현대백화점이 들어섰고 지금은 롯데백화점까지 한창 공사중이어서 그야말로 빅3의 대결을 벌일 쇼핑 상권으로의 발돋움을 예고하고 있다. 따라서 인근 주택가의 상권발달이 예상이 되고 있다. 현재 이 들 백화점 인근은 너무나도 오래된 건물들과 식상한 업종군으로 형성되어 있어 지금까지는 10대나 20대가 가기조차 싫은 남루한 상권이었다. 인근 배후인구는 상당히 많고 강북이나 의정부에서 시내로 진입하는 길목이어서 애초에 뛰어난 입지로 손꼽혀왔으나 개발이 더뎌 재 역할을 하지 못하고 있었다. 롯데백화점의 등장으로 인해 일대 큰 변화를 일 것으로 보이며 그로 인해 주변 건물들도 재건축이 앞당겨 질 것이다. 상권은 숭인시장 상권과 건너편 롯대백화점 상권으로 나뉘어져 있다. 롯데백화점 상권에 먹자골목이 형성되어 있으나 30~50대의 유동인구가 많아 고깃집이나 한식집위주로 이루어져 있고 반드시 상권 재개편이 필요하다. 의류 등의 판매점은 대로변을 따라 길게 늘어져 있다. 숭인시장상권은 대로변과 동네로 들어서는 초입을 제외하고는 활성화되지 못했다. 대로변 1층 15평 기준으로 보증금 1억5천만원에 권리금은 3억정도이다. 이면 먹자골목 1층 30평의 기준의 보증금은 5천만~8천만원 권리금은 7천만~1억5천만원이다. 9. 이대- 이대여성들을 위한 패션과 유행의 상권 밀리오레와 apm의 등장으로 인해 활력을 불어넣을 이대. 동대문의 대형쇼핑몰로 인해 상당수의 여성유동인구를 빼앗겼던 상권이지만 이 두 개의 대형 쇼핑몰로 인해 부활을 꿈꾸고 있는 곳.의류와 패스트푸드,휴게음식점이 강세를 보인다. 1층 10평 기준으로 보증금은 1억, 월세는 4백만~6백만원으로 다소 높지만 소비력도 강한 곳이기에 경쟁력있는 아이템은 승산이 있다. 여성 특유의 상권이라 밤 10시면 유동인구가 빠져나가고 신촌으로 유입하므로 술집은 피하는 것이 좋다. 앞으로 신촌과의 연계성은 탄력을 받을 수 있겠다. 10. 홍대-영화관의 등장으로 문화의 거리에 힘을 불어넣는다 걷고싶은 거리로 활성화를 꾀했고 걷고싶은 거리 끝 지점에 공원조성,대로변에 대규모 건축물을 지어 영화관이 들어설 예정이라 향후 이 일대의 발전가능성이 매우 높다. 홍대입구역 6번 출구 앞 엘지팰리스가 상권의 중심이었으나 5번 출구 방향으로 상권이 크게 확대될 예정이다. 6번 출구의 엘지팰리스 바로 뒤로부터 홍대진입로 방향의 메인골목과 걷고싶은거리의 점포는 30평 기준으로 권리금 2억이 넘는다. 하지만 상대적으로 외면을 받고있었던 영화관 공사현장의 5번 출구의 권리금은 1억정도로 아직은 낮다. 향후 발전성 등을 고려하면 저렴한 비용으로 선점하는 지혜가 필요하다. 유망업종은 한식과 퓨전 음식점이다. ※ 창업피아 이홍구 대표가 매월 2회 '창업칼럼'을 연재합니다. 창업문의: 02-548-6009

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