2011-02-10 11:56

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=35115

지방 산업단지 인근지역을 주목하라

 

2005년 하반기~2007년까지 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기가 있은 후 2007년 하반기부터 지방 부동산 바람이 불기 시작했는데, 작금의 지방 부동산 바람에서 공통적으로 느끼는 것은 지방 산업단지 인근에서 바람이 불기 시작했다는 점입니다.

 

남으로는 국토 저 남단 거제도·전남 광양에서, 마창진(마산 창원 진해)에서, 부산 사하구·사상구에서 국토 중심부에선 전북 익산에서 등등... 산업단지 인근지역의 부동산 바람이 드셉니다.

 

일례로 전남 광양 모지역 아파트의 경우 바닥에서 배정도 올랐고, 부산 사하구 모지역 아파트의 경우에도 2~3년 전 바닥에서 배정도 상승하였는데도 아직도 상승행진을 멈추지 않고 있습니다.

 

이같은 지방 산업단지 인근의 부동산 가격 상승은 2005년 하반기~2007년 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기에 따른 지역경제 활성화에 기인한다고 할 수 있습니다.

 

당해 지역의 경제가 좋아지니 부동산 가격이 상승한다는 것은 어찌보면 당연한 경제논리인지 모릅니다.

 

2000년대엔 재건축, 재개발 바람이 전국 부동산시장을 휩쓸고 갔지만 이제는 지방 산업단지 인근 저평가 아파트가 지방 부동산시장을 주도하고 있습니다. 지방 산업단지 인근 중고아파트는 아직도 전세값이 매매값의 80% 이상에 육박하는 지역이 수두룩합니다. 이들 전세가가 높은 지역의 소형아파트의 경우 전세안고 천만원 미만으로 살 수 있는 지역이 수두룩하니 자연히 투자수요가 몰리는가 봅니다.

 

사실 요즈음 지방 일부지역을 가보면 외지 임대주택사업자들의 투자가 왕성해 매물이 전무하다시피할 뿐만 아니라 하루가 다르게 가격이 상승한다는 소식이 들려옵니다.

 

지방 산업단지는 부산, 경남, 전북, 대구, 광주, 경북, 전남 등등 전국 곳곳에 산재하고 있습니다.

 

그 중에서도 필자의 눈에는 대구, 광주, 경북, 전남 부동산이 전국에서 가장 저평가되어 있는듯 합니다.

 

2005년 하반기~2007년까지 재래산업 수출호경기 이후 몇년뒤인 작년에 코스피지수가 2000포인트를 돌파하였는습니다. 코스피 2000포인트 돌파를 기점으로 전국 저평가 부동산 가격이 상승해야 한다는게 필자의 견해인데 올 봄에는 이들 지방 저평가지역이 급부상할 것으로 보입니다.

 

작금의 내수호경기 도래는 1987년 이후 20여년만에 오는 큰 내수호경기 도래로 경제논리에 따라 전국의 모든 저평가 부동산이 상승해야 한다는게 필자의 지론입니다.

 

통상적으로 큰 수출 및 내수호경기는 십년에 한번씩 오게 마련인데 1997년 IMF 국가비상사태로 그만 이 10년 사이클이 깨져버리고 말았습니다. 그로부터 10여년이 경과한 오늘날 비로소 큰 내수호경기가 도래하는군요. 경제는 10여년만에 한번씩 숨통이 트여야 경제활동이 유지됩니다.

 

부동산도 유행을 타는데 2000년대의 부동산 유행은 재건축, 재개발 바람이었고, 작금의 부동산 유행은 지방 저평가지역 소형아파트 바람입니다. 이는 2000년대에 재건축, 재개발 바람으로 이들 지역의 부동산 가격이 어느정도 상승하니 작금에는 이들 고평가지역 부동산보다 저평가지역 부동산으로 투자자들의 관심이 몰리는가 봅니다.

 

사실 코스피지수의 대세상승 등으로 실물경제가 좋아지면 전국의 모든 저평가 부동산 가격이 상승해야 하는건 당연한 실물경제 논리입니다.

 

원자재가가 오르고, 물가가 오르고, 인플레가 되면 돈의 가치가 떨어져 금 투자, 부동산 투자 등 실물 투자로 몰리게 마련입니다.

 

최근 내수관련주인 건설, 은행, 증권주의 주가 전망을 좋게보는데 이들 내수관련주와 부동산 가격 상승은 맥을 같이 합니다.

 

내수관련주는 그동안 2005년 하반기~2007년의 주도주인 현대중공업, 포항제철 등 재래산업 수출관련주에 가려 소외되어 있었는데 내수전성시대를 맞아 이제 수면위로 급부상하게 됩니다. 이는 일종의 소외주의 대반란입니다.

 

부동산 역시 그동안 서울 강남 등 가치주에 가려 힘한번 제대로 못쓴 지방 저평가 소형아파트 등 소외주의 대반란이 진행되고 있습니다.

 

몇년전부터 불기 시작한 거제, 부산, 마창진, 전남 광양 등 지방 산업단지의 바람이 세종시 원안 확정으로 세종시 인근, 대전 등 바람과 함께 합세하니 이제 이들 지역의 바람이 대구, 광주, 경북, 전남지역으로까지 확산되기 시작하는군요.

 

과거에는 산업단지 인근하면 대기오염, 수질오염 등 공해가 심해 주택 매수를 꺼려했는데 작금에는 이상하게도 이들 산업단지 인근 부동산 바람이 드셉니다. 일례로 대구에선 공단이 많이 포진되어 있는 달서구가, 경북에선 모 공업도시가 대구, 경북지역 부동산시장을 주도하고 있군요.

 

이렇듯 부동산 바람은 공단에서 멀리떨어져 공해가 없는 고급 주거지역에서 재건축·재개발, 산업단지·공단 인근 부동산으로 순환하면서 불고 있군요. 아니 철저히 저평가지역으로 순환하면서 부동산 가격이 오른다는 표현이 맞겠네요.

 

올해부터 본격적으로 내수 전성시대에 접어들면 IMF 이후 그동안 부동산시장에서 철저히 소외된 지방 저평가지역 아파트 그리고 서울 및 수도권에서는 그동안 철저히 소외된 저평가 부동산상품 즉 도시형생활주택, 오피스텔, 상가, 소형 상업용건물 등 수익형부동산으로 투자수요가 몰릴 것으로 예견됩니다.

 

이렇듯 세상의 모든 진리는 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로, 투자는 고평가지역에서 저평가지역으로 물 흐르듯 합니다.

 

작금의 전국 부동산 투자 유행은 지방 산업단지 인근 소형아파트 투자 바람입니다. 아니 저평가지역 부동산으로 몰리는 현 시대에 가장 적합한 투자인듯 합니다.

 

올해 부동산시장의 주도주는 이들 지방 산업단지 인근 저평가 부동산 즉 저평가 소형아파트라고 자신있게 말씀드립니다.

 

작금의 지방 부동산 투자 유행은 저평가 소형아파트에서 시작하여 중대형, 그리고 빌라·단독주택지, 상가 등으로 2015년 전후까지 이어질 것으로 예상하고 있습니다. 바야흐로 지방 저평가 부동산 대반란 시대입니다.

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