- 부동산 호경기는 적어도 2012년까지는 이어진다 -

2008년 미국발 금융쇼크, 2010년 유럽발 재정위기 등으로 지나온 몇년동안 부동산시장은 무척이나 힘들었습니다.

그러나 부동산경기에는 침체뒤 회복 사이클이 있고 위기뒤에는 기회라는 말이 있습니다.

2008년 하반기, 코스피지수가 1000포인트 아래로 추락한 후 코스피지수의 반등과 함께 강남권재건축의 반등이 있었지만 2009년 9월 서울·인천·경기도지역의 DTI 규제, 2010년 대외경제 악화로 그만 부동산경기가 주저앉고 말았습니다.

그러나 2010년 9월 코스피지수의 상승과 함께 2010년 말에는 코스피지수가 대망의 2000포인트를 돌파하는 등 실물경제의 본격적인 회복이 있었습니다.

부동산은 부동산시장 자체만으로 움직이는 것이 아니라 부동산시장은 실물경제란 큰틀의 한 부분에서 움직이기 때문에 이 코스피지수 2000포인트 돌파는 부동산시장을 전망하는데 중요한 잣대가 됩니다.

2011년의 총체적인 경제 흐름은 코스피지수의 대세상승과 내수호경기 도래입니다.

내수호경기때에는 내수관련주와 저평가부동산이 동반 상승하는데 이는 곧 경제논리입니다.

그러면 2011년 그리고 2011년 이후의 부동산시장은 어떻게 전개될까요?

1) 2010년 9월부터 상승 코스로 들어선 부동산경기는 코스피지수 2000포인트 돌파와 함께 본격적인 실물경제 회복 즉 부동산경기 회복에 들어 갑니다. 2005~2007년 재래산업 수출호경기로 코스피지수가 1000에서 2000포인트까지 2배 올랐듯이 2010~2012년 내수호경기때에도 코스피지수가 2000에서 4000포인트까지 2배 상승해야 한다는 것이 필자의 지론입니다.

2) 2012년까지는 내수관련주와 저평가된 부동산, IT·자동차주 세상이 될 것으로 예견됩니다.

3) 지역별로는 정부과천청사의 세종시 이전으로 과천·수도권은 '지고' 세종시·지방은 '뜨고'하는 세상이 될 것으로 예상됩니다. 지방은 주도주, 수도권은 비주도주라는 얘기인데 금반 지방대세는 2014~2015년까지 이어질 것으로 생각됩니다.

4) 향후 서울 및수도권내에서는 분당·용인 라인 '뜨고' 과천·평촌 라인 '지고'가 예상됩니다. 분당은 비록 리모델링 수직 증축이 안된다는 소식이 들려옵니다만 딴 방법을 도입하면 아직 기대감은 있다고 생각합니다. 과거 강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인 이른바 버블세븐지역의 움직임은 비슷했으나 앞으로 서울 지하철3호선 라인 분당신도시와 지하철4호선 라인 과천은 운명을 달리할 것으로 예상됩니다. 정부과천청사의 이전이라는 악재와 리모델링이라는 호재가 이들 지역의 운명을 갈라 놓는군요.

5) 서울 지하철4호선 라인 과천, 반포, 용산과 한강 라인 압구정동은 금반 부동산경기 사이클에서 워밍엎을 한 후 2014~2015년까지 지방대세가 끝난 뒤 몇년동안의 조정기간을 거쳐 2017년쯤 주도주로 부상하지 않을까하고 예상해 봅니다.

향후 서울의 주도주는 과거 주도주인 강남내륙지 대치, 개포, 도곡에서 과천, 반포, 용산, 압구정 등 한강 라인으로 급격히 이동할 것으로 예상됩니다. 2017년 정도부터는 도시개발 흐름이 종전 외곽지 신도시(택지개발지구) 위주의 개발에서 서울 옛도심으로 회귀하여 개발(재개발, 재건축, 뉴타운)하는 위주로 전환하기 때문에 도시개발 흐름에 따라 당연히 이들 지역이 주도주로 부상할 것으로 예견됩니다.

정부과천청사가 떠난 과천은 가칭 과천지원특별법으로 지원하고 교육·과학 연구도시로 개발할 경우 다시 태어날 것으로 사료됩니다. 그러나 과천 부동산의 회복은 당장은 아니고 상당기간 조정을 받아야한다고 생각합니다. 향후 평촌~과천~반포~한강~용산~서울역~시청~광화문을 잇는 라인은 황금라인이 될 것입니다.

6) 강남권 아파트가 워밍엎을 거치는 동안 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 등 수익형부동산이 상품별 주도주로 그 자리를 메울 것으로 보입니다.

7) 지방 선두주자 부산 부동산은 직전 2~3년동안 중소형 대세가 있은 관계로 향후 중대형 대세가 도래할 것으로 예견되며 지방 후발주자 대구, 광주, 구미 등과 분당, 용인, 강북 일부지역은 2012년까지 중소형 대세, 2012~2014년 정도까지는 중대형 대세가 될 것으로 예상됩니다.

8) 4대강 뉴타운 호재로 특히 대구, 구미, 여주, 충주 등지의 부동산을 좋게 보고 있습니다. 이들 지역은 그동안 저평가되어 있어 한풀이를 할 것입니다.

9) 세종시 건설로 부동산시장의 판세가 세종시 그리고 지방으로 기울어 졌습니다. 세종시와 세종시 인근 부동산을 상당히 밝게 보고 있습니다.

10) 다주택자 양도세 중과 완화가 2012년까지 연장되고, 보금자리주택 첫입주가 2012년 정도가 되니 보금자리주택에 입주하기 위해 기존 주택을 매도할 경우 2012년 이후에는 수요공급의 법칙상 매도 물량이 넘쳐 부동산시장에 충격을 줄 것으로 예상됩니다.

11) 2012년 이후에는 일부 지역 중대형 그리고 골프회원권, 헬스회원권, 콘도 등으로 매기가 순환될 것으로 보입니다.

12) 분명한 것은 MB정부 임기말인 2012년까지는 내수 전성시대로 내수관련주와 저평가된 부동산의 세상이 됩니다. 그러나 부동산의 경우 어떤 지역, 평형, 상품을 선택하느냐에 따라 투자의 성패가 좌우됩니다. 내수관련주란 건설, 은행, 증권, 유통, 여행주 등이며 트로이카주는 건설, 은행, 증권주를 말합니다. 이들 트로이카주의 부활은 1987년 이후 20여년만의 부활으로 그 폭발력은 대단할 것으로 사료됩니다.

13) 부동산경기를 전망하는데 있어서는 대외경제 여건 등 여러가지 변수가 있지만 작금의 정책의 큰줄기는 경기의 급격한 하강을 방지하기 위한 경기연착륙 경제 정책인데 경기를 연착륙하기 위해서는 내수를 진작할 수 밖에 없습니다. 이는 경제논리입니다.

14) 본격적인 금리인상은 경기가 과열될때 나오는 조치로 초기 금리인상이 실물경제, 부동산경기 회복을 꺾지는 못할 것입니다. 금리인상은 총제적인 경제관점에서 생각해볼 문제입니다.

15) 향후 부동산시장의 호재로는 전철·고속도로 개통 등 교통 호재, 세종시 건설, 4대강 뉴타운 등 개발 호재, 동남권국제공항 건설 발표, 평창동계올림픽 유치, 2011년 대구 세계육상선수권 대회, 2012년 여수 세계무역박람회 등이 있네요.

이상은 필자의 견해로 필자의 견해를 맹신하지 마시고 단지 투자에 참고만 하시기바랍니다.

2011년 봄, 대한민국 부동산시장은 뜨겁게 달아올 것입니다. 2011년 년초 겨울은 부동산 투자에 있어서 적기입니다. 모처럼 오는 투자 기회를 놓치지 마시기를 당부드립니다.

지방 산업단지 인근지역을 주목하라

2005년 하반기~2007년까지 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기가 있은 후 2007년 하반기부터 지방 부동산 바람이 불기 시작했는데, 작금의 지방 부동산 바람에서 공통적으로 느끼는 것은 지방 산업단지 인근에서 바람이 불기 시작했다는 점입니다.

남으로는 국토 저 남단 거제도·전남 광양에서, 마창진(마산 창원 진해)에서, 부산 사하구·사상구에서 국토 중심부에선 전북 익산에서 등등... 산업단지 인근지역의 부동산 바람이 드셉니다.

일례로 전남 광양 모지역 아파트의 경우 바닥에서 배정도 올랐고, 부산 사하구 모지역 아파트의 경우에도 2~3년 전 바닥에서 배정도 상승하였는데도 아직도 상승행진을 멈추지 않고 있습니다.

이같은 지방 산업단지 인근의 부동산 가격 상승은 2005년 하반기~2007년 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기에 따른 지역경제 활성화에 기인한다고 할 수 있습니다.

당해 지역의 경제가 좋아지니 부동산 가격이 상승한다는 것은 어찌보면 당연한 경제논리인지 모릅니다.

2000년대엔 재건축, 재개발 바람이 전국 부동산시장을 휩쓸고 갔지만 이제는 지방 산업단지 인근 저평가 아파트가 지방 부동산시장을 주도하고 있습니다. 지방 산업단지 인근 중고아파트는 아직도 전세값이 매매값의 80% 이상에 육박하는 지역이 수두룩합니다. 이들 전세가가 높은 지역의 소형아파트의 경우 전세안고 천만원 미만으로 살 수 있는 지역이 수두룩하니 자연히 투자수요가 몰리는가 봅니다.

사실 요즈음 지방 일부지역을 가보면 외지 임대주택사업자들의 투자가 왕성해 매물이 전무하다시피할 뿐만 아니라 하루가 다르게 가격이 상승한다는 소식이 들려옵니다.

지방 산업단지는 부산, 경남, 전북, 대구, 광주, 경북, 전남 등등 전국 곳곳에 산재하고 있습니다.

그 중에서도 필자의 눈에는 대구, 광주, 경북, 전남 부동산이 전국에서 가장 저평가되어 있는듯 합니다.

2005년 하반기~2007년까지 재래산업 수출호경기 이후 몇년뒤인 작년에 코스피지수가 2000포인트를 돌파하였는습니다. 코스피 2000포인트 돌파를 기점으로 전국 저평가 부동산 가격이 상승해야 한다는게 필자의 견해인데 올 봄에는 이들 지방 저평가지역이 급부상할 것으로 보입니다.

작금의 내수호경기 도래는 1987년 이후 20여년만에 오는 큰 내수호경기 도래로 경제논리에 따라 전국의 모든 저평가 부동산이 상승해야 한다는게 필자의 지론입니다.

통상적으로 큰 수출 및 내수호경기는 십년에 한번씩 오게 마련인데 1997년 IMF 국가비상사태로 그만 이 10년 사이클이 깨져버리고 말았습니다. 그로부터 10여년이 경과한 오늘날 비로소 큰 내수호경기가 도래하는군요. 경제는 10여년만에 한번씩 숨통이 트여야 경제활동이 유지됩니다.

부동산도 유행을 타는데 2000년대의 부동산 유행은 재건축, 재개발 바람이었고, 작금의 부동산 유행은 지방 저평가지역 소형아파트 바람입니다. 이는 2000년대에 재건축, 재개발 바람으로 이들 지역의 부동산 가격이 어느정도 상승하니 작금에는 이들 고평가지역 부동산보다 저평가지역 부동산으로 투자자들의 관심이 몰리는가 봅니다.

사실 코스피지수의 대세상승 등으로 실물경제가 좋아지면 전국의 모든 저평가 부동산 가격이 상승해야 하는건 당연한 실물경제 논리입니다.

원자재가가 오르고, 물가가 오르고, 인플레가 되면 돈의 가치가 떨어져 금 투자, 부동산 투자 등 실물 투자로 몰리게 마련입니다.

최근 내수관련주인 건설, 은행, 증권주의 주가 전망을 좋게보는데 이들 내수관련주와 부동산 가격 상승은 맥을 같이 합니다.

내수관련주는 그동안 2005년 하반기~2007년의 주도주인 현대중공업, 포항제철 등 재래산업 수출관련주에 가려 소외되어 있었는데 내수전성시대를 맞아 이제 수면위로 급부상하게 됩니다. 이는 일종의 소외주의 대반란입니다.

부동산 역시 그동안 서울 강남 등 가치주에 가려 힘한번 제대로 못쓴 지방 저평가 소형아파트 등 소외주의 대반란이 진행되고 있습니다.

몇년전부터 불기 시작한 거제, 부산, 마창진, 전남 광양 등 지방 산업단지의 바람이 세종시 원안 확정으로 세종시 인근, 대전 등 바람과 함께 합세하니 이제 이들 지역의 바람이 대구, 광주, 경북, 전남지역으로까지 확산되기 시작하는군요.

과거에는 산업단지 인근하면 대기오염, 수질오염 등 공해가 심해 주택 매수를 꺼려했는데 작금에는 이상하게도 이들 산업단지 인근 부동산 바람이 드셉니다. 일례로 대구에선 공단이 많이 포진되어 있는 달서구가, 경북에선 모 공업도시가 대구, 경북지역 부동산시장을 주도하고 있군요.

이렇듯 부동산 바람은 공단에서 멀리떨어져 공해가 없는 고급 주거지역에서 재건축·재개발, 산업단지·공단 인근 부동산으로 순환하면서 불고 있군요. 아니 철저히 저평가지역으로 순환하면서 부동산 가격이 오른다는 표현이 맞겠네요.

올해부터 본격적으로 내수 전성시대에 접어들면 IMF 이후 그동안 부동산시장에서 철저히 소외된 지방 저평가지역 아파트 그리고 서울 및 수도권에서는 그동안 철저히 소외된 저평가 부동산상품 즉 도시형생활주택, 오피스텔, 상가, 소형 상업용건물 등 수익형부동산으로 투자수요가 몰릴 것으로 예견됩니다.

이렇듯 세상의 모든 진리는 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로, 투자는 고평가지역에서 저평가지역으로 물 흐르듯 합니다.

작금의 전국 부동산 투자 유행은 지방 산업단지 인근 소형아파트 투자 바람입니다. 아니 저평가지역 부동산으로 몰리는 현 시대에 가장 적합한 투자인듯 합니다.

올해 부동산시장의 주도주는 이들 지방 산업단지 인근 저평가 부동산 즉 저평가 소형아파트라고 자신있게 말씀드립니다.

작금의 지방 부동산 투자 유행은 저평가 소형아파트에서 시작하여 중대형, 그리고 빌라·단독주택지, 상가 등으로 2015년 전후까지 이어질 것으로 예상하고 있습니다. 바야흐로 지방 저평가 부동산 대반란 시대입니다.

도시개발 흐름에 따라 인기주거지도 바뀐다

도시는 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 회귀하여 끊임없이 개발되고 있습니다.

1960~1970년대만 하더라도 서울의 도시개발 방식은 주로 토지구획정리사업이였습니다. 대표적인 토지구획정리사업지구로 강남 영동지구를 들 수가 있네요.

1960~1970년대에 개발된 서울 대표 지역을 살펴보면 용산구 이촌지구, 여의도, 반포, 압구정, 과천 등이 있습니다. 이때까지만 해도 대부분 서울시내(서울 옛도심)에서의 개발이 주를 이루었는데 서울 옛도심 지역의 개발이 포화상태에 이르니 서울 외곽지 개발에 눈을 돌리게 되었습니다.

이러한 외곽지를 개발하기 위해 정부는 1980년 12월 31일에 택지개발촉진법을 제정하였습니다.

택지개발촉진법에 의거 외곽지 택지개발지구(신도시)를 개발하기 위해 1979년, 토지금고에서 확대발족된 한국토지개발공사(토지공사 전신) 등으로 하여금 본격적인 신도시개발사업을 펼치게 하였습니다.

1980년대부터 택지개발(신도시)사업이 본격화되었는데 서울 최초의 택지개발지구는 1981년 4월 11일에 택지개발예정지구로 지정된 개포지구(서울시 시행)입니다. 이후 1983년 6월 28일에는 목동지구(서울시 시행), 1985년 4월 10일 상계지구(주공 시행)가 차례로 택지개발예정지구로 지정되었고 1989년 5월 4일 성남 분당지구(토공 시행), 1989년 6월 20일 고양 일산지구(토공 시행)의 택지개발예정지구 지정으로 본격적인 외곽지 택지개발(신도시)사업이 펼쳐졌습니다.

1980년대부터, 종전 서울시내 토지구획정리사업 위주의 도시개발에서 서울 외곽지, 서울 인근 경기도에서 신도시가 탄생하게 되었는데 이러한 택지개발(신도시)사업 도시개발 흐름에 따라 서울 개포·목동, 성남 분당 신도시 등이 서울 최고의 주거지로 탄생하게 되었습니다.

개포, 목동지구는 도시 외곽지 택지개발(신도시)사업으로 태어난 최고의 인기 주거지입니다. 도시개발 흐름에 따라, 이들 도시외곽지 택지개발지구(신도시)가 1980~2000년대 서울 최고의 주거지가 되었습니다.

장화신고 들어가 구두신고 나오라는 부동산 투자 격언이 있는데 1980년에 서울 외곽지 신도시(택지개발지구)에 장화신고 들어가 오늘날엔 구두신고 나오게 되었습니다.

그러나 오늘날, 2000년대에 개발이 된 판교, 동탄, 광교 등 수도권2기 택지개발(신도시)사업을 뒤로한채 또다른 도시개발사업인 도시재생사업이 등장하게 됩니다.

* 도시재생이란?

"제2차 세계대전 이후 선진국의 도시에서 급속히 나타난 도시 확장으로 인한 도심 공동화 현상을 극복하기 위해 나타났다. 도시재생 정책을 가장 먼저 도입한 곳은 영국으로 런던의 도클랜드 지역에서 벌어진 대규모 사업은 도시재생의 가장 대표적 사례로 꼽힌다.

우리나라는 2006∼2007년부터 도심재생을 위한 조처로 전국 주요도시에 41개의 도시재정비 촉진지구를 지정했으며, 이가운데 서울 종로구·중구 세운상가, 대전 동구 대전역세권, 대구 동구 동대구역세권, 부산 영도구 영도 제1지구 등 7개를 시범 지구로 선정했다.

이들 시범지구에서는 주거환경 개선·기반시설 확충·도시기능 회복 등의 사업이 추진된다. 국토해양부는 2007년 1월 '도시재생사업단'을 출범시켜 2013년까지 1500억 원을 연구개발에 투자해 쇠퇴한 도시에 활력을 불어넣을 방안을 찾고, 앞으로 5년 동안 국내의 주요 8개 대도시의 도시재생사업에 약 200조 원 규모에 이르는 투자가 이뤄질 것으로 전망했다" (다음 사전에서 발췌) 

2011년 1월, 국토해양부는 "신도시 개발에서 도시 재생을 통해 압축도시(Compact City)를 만드는 쪽으로 도시 발전 전략을 바꾼다"라고 발표하였습니다. 

이같은 전략 전환은 도시는 외곽지에서 도심으로 회귀하여 끊임없이 개발된다는 도시계획(도시개발) 이론에 근거합니다.

1980년대에 도시는 도심에서 외곽지로 개발하여 탄생한 지역이 서울 개포·목동, 성남 분당 등이라면 2000년대에 외곽지에서 도심으로 회귀하여 끊임없이 개발된다는 도시개발 이론 즉 도시재생사업에 따라 새로 탄생할 지역으로 한강르네상스의 한강 라인, 용산 국제업무지구, 한남뉴타운, 강남의 옛도심인 반포, 여의도, 뚝섬, 남산르네상스 인근지역, 국가상징거리(경복궁~서울역~용산역~한강) 등을 들 수가 있네요.

개인적으로 볼때 10년 후 서울 최고의 주거지는 이 도시재생사업 지역이 될 것임이 분명합니다.

최근, 서울 강남 옛도심 반포의 주가가 하늘 높은줄 모르게 올라가고 있는데 이 도시재생사업의 인기를 미리 예고해 주는듯 합니다.

반포 아래편에 위치한 과천은 과천정부청사의 세종시 이전으로 사경을 헤메고 있는데 서초구 아래에 위치한 과천의 빼어난 입지로 10년 후 반포가 강남의 선두로 나서면 반포 아래편에 위치한 과천도 어떤 개발을 계기로 급부상할 것입니다. 그러나 당장은 과천정부청사의 세종시 이전으로 충격이 클 것으로 생각됩니다.

1980년대에는 외곽지 택지개발(신도시)사업의 개발 논리에 따라 서울시내 옛도심이 소외되어 있었지만 이제 지나온 20~30여년동안 외곽지 신도시개발사업으로 외곽지 개발이 포화상태에 이르니 다시 도시재생, 재개발, 재건축, 도시재정비 등의 도시개발사업 방식으로 서울의 옛도심을 개발할려고 합니다. 아니 서울 시민의 삶의 질이 높아지고 서울이 국제도시로 도약할려면 서울 옛도심의 개발은 필연적입니다.

사실 서울 옛도심을 개발하면 교통거리가 먼 외곽지 신도시(택지개발지구)보다 모든면에서 편리하고 입지 자체도 도심에 근접하는 등 우위에 있습니다.

그러나 지나온 20~30여년동안 쌓아올린 신도시건설 기술로 고속철 기술과 함께 해외에 건설기술을 수출한다고 하니 택지개발(신도시)사업은 우리나라 도시 외곽지 발전뿐만 아니라 건설 수출에도 큰 효자 노릇을 하는군요. 1970년대에 해외 토목, 건축 시공으로 벌어드린 오일달러를 앞으로는 신도시, 고속철 건설이란 첨단건설 기술로 해외에 수출한다고 하니 참으로 격세지감을 느끼게 합니다. 그러고 보면 우리나라와 토목, 건축, 도시, 교통 등 건설과는 뗄레야 뗄 수 없는 관계인가 봅니다.

이제 전국 도시개발사업의 대세는 도시재생사업입니다.

이러한 시대의 흐름에 따라 얼마전에 국토부에서 국토종합계획 수정안을 발표했는데 "신도시를 개발해 도시 외곽으로 확장하기보다는 도심 고밀 개발과 도시 재생 등을 통해 압축도시(Compact City)를 만드는 쪽으로 도시 발전 전략이 바뀐다"는 내용입니다.

당장은 과천정부청사의 세종시 이전으로 수도권보다 지방 위주의 발전이 있겠지만 지방 개발, 발전이 어느정도 이루어지면 2010년대 후반부쯤부터는 도시재생사업에 따라 서울 옛도심이 서울 최고의 주거지로 부상할 것으로 확신합니다.

정책을 거스르지 말라는 부동산 투자 격언이 있는데 정책따라, 도시재생이란 도시개발 흐름따라, 개발붐따라 가야만 성공투자할 수 있습니다.

이제 10년 후 서울 도시개발의 기세는 도시재생, 옛도심, 한강 라인, 한강~남산 배산임수지역, 역세권으로 몰릴 것입니다.

도시개발 흐름따라, 개발붐따라, 건설따라, 국제도시화따라 최고의 주거지, 부도 따라가게 됩니다.

1980년대에는 택지개발(신도시)사업이 도시개발사업의 주를 이루었지만 2010년대 후반부쯤엔 도시재생이 도시개발사업의 주를 이룰 것입니다.

10년 후 서울 최고의 주거지로는 용산, 반포, 압구정, 한남뉴타운, 여의도, 뚝섬 등 한강 라인, 남산르네상스 인근, 광화문~서울역~용산역~한강을 잇는 국가상징거리 라인, 과천, 평창·구기·성북동 등을 들 수가 있네요.

서울 도시개발 흐름을 예의주시하면서 부동산 투자에 임하라고 말씀드리고 싶습니다.