[스크랩] [테마를 알면 돈이 보인다]<1>~<10>지하철9호선-신분당 역세권

[스크랩] [테마를 알면 돈이 보인다]<1>~<10>지하철9호선-신분당 역세권 |지도,철도,도로계획

2007-04-21 01:52

http://blog.drapt.com/kdayoung/3618301177087934981

[테마를 알면 돈이 보인다]<1>지하철9호선-신분당 역세권

《부동산에 관심이 있는 사람이라면, 발전 가능성이 있는 곳을 앞서 내다보고 투자할 수 있는 능력을 키워야 한다. 같은 아파트 같은 평형도 위치나 향에 따라 가격이 천차만별이고, 같은 단지라도 주변 지하철역까지 걸리는 시간이 크게 다르기 때문. 그러기 위해서는 주변 교통이나 교육여건, 각종 개발 계획 등을 꼼꼼히 챙겨보고 비교해야 한다. 본보는 독자들이 부동산 시장에서 옥석을 가리는 데 도움이 될 수 있도록 올 하반기 부동산 호재를 분석해보는 테마별 점검 시리즈를 매주 월요일자에 연재한다.》

아파트 값에 큰 영향을 미치는 요인 가운데 하나가 교통이다. 특히 지하철 주변 역세권 아파트는 전통적인 인기 지역.

현재 서울과 경기 성남, 기흥, 수원시 일대에서는 지하철 신설 및 기존 지하철 연장 공사가 한창이다. 건설업체들도 발맞춰 ‘미래의 역세권’에 지을 아파트를 잇달아 내놓고 있다. 이 가운데 수요자들의 눈길을 끌만한 지역도 적지 않아 관심을 가질 만하다.

○왜 역세권인가

지하철 역세권의 가장 큰 장점은 원하는 곳을 제 시간에 갈 수 있다는 것. 직장인들에게 매일 아침의 교통 체증에서 해방되는 것만큼 좋은 것도 없다. 게다가 지하철은 사고나 고장 등 특수한 상황이 아니면 정확한 시간에 목적지에 도착할 수 있다.

주요 상권이 지하철역을 중심으로 형성되는 이점도 있다. 자연히 상가나 병원, 은행 등 편의시설도 역을 중심으로 많이 생긴다.

그래서 역세권 아파트의 가격은 일반적으로 다른 지역보다 크게 높다. 교통이 편리한 만큼 전세 수요도 많아 전세금도 높게 형성된다.

○어디에 어떻게 생기나

먼저 서울 지하철 9호선 김포공항∼강남 교보타워 4거리 구간이 2007년 말 개통될 예정이다. 분당선(선릉∼보정) 남쪽 연장구간인 보정∼수원은 2008년, 북쪽 연장구간인 선릉∼왕십리는 2010년 개통을 목표로 하고 있다.

서울 지하철 2호선 강남역에서 양재, 판교를 거쳐 분당선 정자역까지 이어지는 신분당선도 2009년 말 개통 예정으로 다음 달 공사에 들어간다.

이들 노선이 완공되면 서울 강서 지역과 강남 지역(9호선), 강남과 강북 및 경기 남부 지역(분당선 연장 및 신분당선)이 모두 지하철로 연결돼 교통 환경이 크게 좋아진다.

강서구와 동작구는 9호선이 개통되면 강남 접근성이 좋아지는 반면 강남에 비해 상대적으로 집값이 싸기 때문에 강남 지역 직장인들의 인기 주거 지역이 될 전망. 특히 강서구 방화동과 동작구 흑석동이 대표적인 곳이다.

분당선이 왕십리까지 연장되면 서울 강남구 청담동과 성동구가 수혜지역이 될 것으로 보인다. 분당선 연장이 환승 구간이 부족한 7호선의 단점을 보완해 청담동 주변 교통이 개선되기 때문.

2호선 성수역도 분당선이 연결되면 강남 접근성이 좋아진다. 현재 1·2·5호선 환승역인 왕십리역은 분당선까지 연결되면 4개 노선의 환승역이 된다.

○그래도 신중해야

서울은 지하철 노선만 9개에 이른다. 또 분당선이 연장되고 중앙선, 경춘선 등 다른 전철 구간도 연장되면 서울의 웬만한 지역은 역세권이 되는 셈.

따라서 지하철이 뚫리는 것만 보고 덜컥 아파트를 사서는 곤란하다는 지적이다. 이미 개발 계획이 발표되고 공사가 진행 중인 만큼 주변 시세가 많이 올랐다는 점도 감안해야 한다.

또 완공까지는 아직도 몇 년이 남았기 때문에 짧은 시간 안에 이익을 보려고 하기보다는 장기적인 관점에서 자신의 자금 운용계획에 맞게 투자 여부를 결정해야 한다고 전문가들은 지적한다.

이상록 기자 myzodan@donga.com

[테마를 알면 돈이 보인다]<2>서울-경기 철도-경전철 역세권

지하철 역세권에 이어 ‘철도 역세권’이 주목을 끌고 있다.

서울 강북, 강서지역과 경기 남부, 북동부 지역을 중심으로 잇따라 경전철과 복선전철, 유도고속차량(GRT) 등이 개통되는 데 따른 것이다.

지하철이 닿지 않거나 대중교통 수단이 부족한 곳, 출퇴근 시간에 심한 정체를 빚는 지역을 중심으로 노선이 계획돼 있다. 특히 대부분의 경전철은 기존의 지하철이나 철도역과 이어져 있어 이들 지역의 교통 환경이 크게 개선될 전망이다.

GRT는 버스와 경전철의 개념이 혼합된 새로운 교통수단.

따라서 교통이 불편해 집값이 오르지 않았던 지역이 큰 혜택을 누릴 것으로 보인다. 이들 지역의 기존 아파트는 물론 분양 예정인 아파트에도 관심을 가질 만하다.

하지만 일부 경전철 사업은 아직 정부의 재정지원이 확정되지 않은 만큼 성급히 투자할 필요는 없다. 착공이 이뤄지면 당분간은 교통난이 더 심해질 수도 있다.

따라서 장기적인 전략을 세워 사업 진행을 보아가며 투자를 고려하는 것이 바람직하다. 실수요자는 공사가 상당 부분 진행된 뒤 투자하는 것이 낫다.

○교통 혼잡 크게 개선된다

서울 양천구 목동의 만성적인 교통난이 크게 개선될 전망이다. 목동을 중심으로 신월동 남부순환로 화곡로와 영등포구 당산역을 잇는 경전철 사업이 본격 추진된다.

2008년 착공에 들어가 2012년 완공될 신월∼당산 간 경전철은 지하철 5호선 오목교역, 2호선 당산역, 9호선 양평역(2007년 말 개통 예정) 등 지하철과의 환승역이 3곳이나 된다.

경전철이 완공되면 남부순환로와 목동 주변의 극심한 교통난이 해소되는 것은 물론 뉴타운으로 개발되고 있는 신월·신정 지역의 대중교통 인프라도 확충된다. 양천구 신정동의 신트리역 예정지 주변은 목동 신시가지에 비해 상대적으로 아파트 값이 싸다. 양평역 주변 지역도 일대 역세권 아파트에 비해 가격이 낮다.

지하철 4호선이 유일하게 닿았던 강북 지역의 교통 여건도 크게 개선될 전망이다. 강북구 우이동과 동대문구 신설동을 잇는 지하경전철이 2011년 개통된다. 우이동길, 삼양로 등 편도 2차로가 많아 극심한 혼잡을 빚었던 이들 지역의 출퇴근 시간이 크게 줄어들 것으로 보인다.

우이∼신설 간 경전철 구간에는 미아, 길음뉴타운 등 새롭게 개발되는 지역이 많다. 돈암동, 수유동, 쌍문동 등 마을버스를 타고 지하철역까지 나가야 했던 아파트 가운데 단지 앞에 역이 들어서는 곳은 당연히 주목을 끌고 있다.

관악구 난곡 지역에는 새로운 교통수단인 GRT가 내년 6월경 착공에 들어가 2008년 7월 완공될 예정이다. ○경기에서 서울 출퇴근 빨라진다

경기 구리, 남양주 지역 주민들의 서울 출퇴근이 훨씬 쉬워진다. 서울 청량리∼경기 덕소 간 국철 중앙선의 복선전철이 12월 개통되기 때문. 일대 아파트 값은 벌써부터 꿈틀대고 있다. 구리 인창동 일신건영 33평형은 올해 들어 평균 3000만 원 정도 올랐다.

덕소∼강원 원주 복선 전철화 2단계 사업이 2008년경 끝나면 원주에서 서울까지도 전철을 이용할 수 있다. 경춘선 복선화 공사까지 진행되고 있어 수도권 북동부 지역의 교통이 크게 개선될 전망이다.

경기 용인 구갈과 에버랜드를 잇는 경전철은 2008년 개통된다. 구갈역은 지하철 분당선 연장선과 이어진다. 경전철 개통으로 만성적인 교통 혼잡을 빚었던 용인 일대가 혜택을 누릴 전망이다. 경전철 강남대역이 들어서는 구갈지구, 동백역이 생기는 동백지구 등이 수혜를 볼 것으로 보인다.

최근 판교신도시 효과로 아파트 값이 급등하고 있는 용인은 경전철 외에도 분당선 연장되고 신분당선이 개통될 예정이다.

정임수 기자 imsoo@donga.com

현재 추진 중인 경전철, 복선전철, GRT 사업
	철도	노선	개통 시기
GRT	난곡선	난향초등학교∼난곡사거리∼신대방역	2008년 7월
GRT	전농동∼면목동	청량리역∼사가정역	미정
지하경전철	미아삼양선	우이동∼삼양시장∼정릉삼거리∼성신여대입구∼보문동∼신설동	2011년
경전철	신월∼당산선	화곡로 입구 교차로∼신월4동∼신정뉴타운∼양천구청∼오목교∼목동∼당산	2012년
	용인경전철	기흥∼동백∼용인시청∼명지대∼용인 중앙동∼전대(에버랜드)	2008년 말
	하남경전철	상일동역∼풍산동∼덕풍시장∼하남시청∼하남소방서∼창우동	2007년
	의정부경전철	민락동∼용현동∼경기도제2청∼금오동∼중앙동∼가능동∼시청∼장암	2010년
	인천경전철	인천대공원∼만수동∼관교동∼인천지하철 문학경기장	2006년
복선전철	중앙선	청량리∼회기∼중화∼망우∼송곡∼구리∼도농∼덕소	2005년 12월
복선전철	경춘선	망우∼금곡∼마석∼청평∼가평∼가평∼강촌∼남춘천∼춘천	2009년 말
자료: 부동산114, 한국철도시설공단, 각 지자체

우이∼신설 경전철 주변 입주 예정 아파트
위치		아파트	총가구	평형	분양 예정	연락처
동대문구	답십리동	삼성래미안	473	24,32,41	11월	1588-3588
	용두동	두산위브	433	23∼43	12월	080-541-2323
	용두동	롯데캐슬	435	11∼41	9월	02-3480-9114
성북구	석관동	삼성래미안	564	24,32,41	11월	1588-3588
	정릉동	현대홈타운	527	24,33,43	미정	02-565-7744
	하월곡동	대우 푸르지오	695	24,32,41	11월	02-981-6512
자료: 부동산114

중앙선 복선전철 주변 입주 예정 아파트
소재		아파트	총가구	평형	입주 예정
경기 남양주시	와부읍	벽산메가트리움	208	33∼49	2007년 3월
	도농동	롯데낙천대	708	25,34,44	2005년 10월
	와부읍	동부센트레빌	1,220	32∼53	2006년 12월
	와부읍	덕소IPARK	1,239	34∼51B	2007년 2월
경기 구리시	인창동	인창2차e-편한세상	621	23∼43	2006년 10월
	수택동	금호어울림	138	27,32	2006년 12월
	수택동	성원상떼빌	182	12∼35	2006년 10월
자료: 부동산114

[테마를 알면 돈이 보인다]<3>수도권 남부-경기북부 도로

“저쪽으로 길 하나만 뚫리면 얼마나 좋을까….”

새로운 도로 건설은 주변 교통 환경 개선에 큰 영향을 미친다. 그리고 교통 여건 변화는 부동산 가격을 좌우하는 중요한 요인이 된다. 교통난이 해소돼 서울 등 도심으로의 접근성이 좋아지는 지역은 곧바로 수요자들의 관심 대상이 되기 때문이다.

최근 경기 용인과 화성, 수원시 등 수도권 남부 지역을 중심으로 다양한 도로 개발이 이뤄지고 있다. 전문가들은 개통 시점과 구간, 위치 등을 잘 따져보면 매력적인 곳을 찾을 수 있다고 조언한다.

○ 주요 도로 개발 사업 구간

먼저 서울외곽순환고속도로의 경기 북부 지역 미개통 구간이 내년 6월경 개통될 예정이다. 퇴계원∼의정부, 송추∼일산 구간으로 총 29.1km다. 2008년 상반기 송추에서 의정부를 잇는 사패산 터널 구간까지 완공되면 서울외곽순환 고속도로 전 구간이 원형으로 개통된다.

수원, 용인시와 분당신도시 등에서 서울 강남 지역으로의 접근성을 높여 줄 용인 영덕∼서울 양재간 고속도로, 수원∼용인간 고속도로도 올해 말부터 순차적으로 개통될 예정.

경기 화성 동탄신도시와 수원을 잇는 4.3km 구간의 왕복 6차로 도로도 내년 말 신도시 입주 시점에 맞춰 개통을 목표로 공사가 진행 중이다.

서수원∼평택∼오산을 연결하는 민자 고속도로 사업도 추진 중이다. 동서 방향으로는 화성시 동탄면에서 봉담읍, 남북 방향으로는 송산 나들목에서 교포 나들목 구간을 잇는다.

서울∼춘천을 잇는 동서고속도로가 2010년 개통되면 서울에서 춘천까지 가는 데 걸리는 시간이 50분 정도 단축될 전망이다.

2006년 2월 개통 예정인 부산∼대구 고속도로와 김해∼밀양을 잇는 1017번 지방도로를 연결하는 자동차 전용도로도 올해 말 공사를 시작할 예정이다.

○ 투자는 어떻게

교통 관련 호재는 처음 사업계획이 발표될 때와 착공, 완공 이렇게 세 번에 걸쳐 주변 부동산 시장에 영향을 미친다. 그래서 사업 진행 단계별로 꼼꼼히 살펴보면 교통 환경 개선에 따른 프리미엄이 의외로 많이 형성되지 않아 수익성이 있는 ‘흙 속의 진주’를 찾을 수도 있다.

반면 도로 개통으로 수혜를 보는 주변 지역의 집값이나 땅값은 사업계획 시점을 전후해 이미 크게 오른 곳도 많아 유의할 필요가 있다.

또 개통 예정 시기가 많이 남아 있을수록 투자에 유의해야 한다. 뜻하지 않은 이유로 사업 진행이 늦어질 수 있기 때문. 특히 도로 예정 구간에 산속 터널 등이 포함된 경우 환경영향평가나 시민단체의 반발 등에 부닥쳐 차질을 빚는 경우도 많다.

도로 개통으로 인한 교통 환경 개선을 내세우는 입주 예정 혹은 분양 아파트는 반드시 현장에 가서 입지를 확인한 뒤 투자 여부를 결정하는 게 좋다. 도로와의 거리는 멀지 않더라도 실제 진·출입이 불편해 많은 시간을 허비해야 하는 경우도 있기 때문이다.

이상록 기자 myzodan@donga.com

[테마를 알면 돈이 보인다]<4>“강남수요 분산” 뉴타운 활기

‘서울 강북 지역을 강남에 버금가는 곳으로 만들겠다.’

주택 수요자들의 높아진 주거문화 욕구를 충족시키고 강북과 강남지역의 생활환경 격차를 줄이기 위해 정부가 강북 지역 개발에 박차를 가하고 있다.

지지부진했던 서울시 뉴타운 사업이 속도를 내고 있는 것.

강남 지역에 몰리는 고급 주거 수요를 분산시키고 고급 주거 여건의 부족으로 발생하는 집값 상승을 막기 위해서는 신도시를 만드는 것보다 강북 지역의 주거 환경을 개선하는 것이 효과적이라는 의견에 힘이 실리면서부터다.

서울시는 지난달 30일 2차 뉴타운 지구에 전략사업구역을 정하고 1125억 원의 예산을 투입해 기반시설을 조성하기로 했다.

○뉴타운이 개발되면

그동안 도심 재개발 사업과 주택 재개발 사업은 민간 주도로 소규모로 시행되면서 사업 수익성 위주로 진행된 경우가 적지 않았다. 따라서 재개발이 된 뒤에도 도로, 공원 등의 기반시설이 부족해 난개발 문제를 빚기도 했다.

이런 문제점을 극복하기 위해 재개발 구역을 중심으로 인근 생활권을 통합한 종합 계획을 세우고 일부 기반시설을 공공이 제공하는 것이 뉴타운 사업.

도로 학교 공원 등 도시기반시설과 생활편익시설, 복지시설, 주택이 함께 개발돼 쾌적한 주거환경이 보장된다.

정부가 뉴타운 사업에 속도를 내기로 하면서 입지 조건이 뛰어나거나 사업 추진 속도가 빠른 일부 뉴타운 지역을 중심으로 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 인근 지역에서 분양될 아파트에도 눈길이 쏠리고 있다.

하지만 뉴타운 사업은 시간이 오래 걸리고 예산이 많이 드는 만큼 사업 계획이 어떻게 바뀔지 모르기 때문에 주변 지역의 성장 가능성을 반드시 살펴봐야 한다.

또 정부가 뉴타운 사업을 적극적으로 지원하겠다고 나섰지만 일부 지역을 제외하곤 아직까지 사업이 초기 단계를 벗어나지 못한 곳도 적잖아 투자에 신중할 필요가 있다.

○1, 2차 사업 이어 3차도 준비

현재 서울 뉴타운 사업은 은평과 길음, 왕십리 시범지역 3곳과 한남, 미아 등 12곳이 2차 사업으로 지정돼 개발 사업이 진행 중이다.

1차 뉴타운 3개 지구 가운데 은평 뉴타운은 4월 시공사가 선정돼 곧 아파트 착공에 들어간다. 착공을 앞두고 다음 달 모델하우스가 문을 열 예정이다.

길음뉴타운은 길음4구역과 2구역에 ‘북한산 대림 e편한세상’, ‘길음 푸르지오’ 등 2000가구가 넘는 대규모 아파트 단지가 4월 입주를 시작하면서 사업에 활기를 띠기 시작했다.

2차 뉴타운 12개 지구에는 전략사업구역 29곳이 선정됐다. 개발 파급 효과가 커 지구 전체의 개발을 주도할 수 있는 지역을 중심으로 지구마다 1∼3곳이 전략사업지로 채택됐다.

△교남뉴타운 교남1구역 △전농뉴타운 전농2·4구역 △미아뉴타운 강북5·6구역 △가좌뉴타운 가좌1·2구역 △아현뉴타운 아현2·3구역, 공덕5구역 △신정뉴타운 신월1구역 △영등포뉴타운 영등포 2·4·22구역 △노량진뉴타운 노량진1구역, 신노량진시장 △천호뉴타운 천호 1·2구역 등이 선정됐다.

2차 뉴타운 지구는 구역 지정을 준비 중인 곳에서부터 개발 기본 계획을 승인받은 곳까지 지역마다 사업 추진 단계가 천차만별이다. 아현, 신정, 가좌, 노량진, 전농-답십리 뉴타운 5곳이 도시주거환경정비 기본계획 변경안을 승인받아 조합설립추진위가 구성됐거나 준비 중에 있다.

또 3차 뉴타운 10곳이 10월에 확정될 예정이다. 현재 22곳의 후보지가 실사를 거쳐 대상지 선정을 기다리고 있다.

정임수 기자 imsoo@donga.com

[테마를 알면 돈이 보인다]<5>서울 60여곳 재개발 진행

부동산 재테크에 성공하려면 시장 변화에 민감해야 한다.

정부 정책이 어떻게 바뀌는지, 이에 따라 시장 상황은 어떻게 변하는지 꼼꼼히 따져보고 ‘될 만한 곳’에 투자해야 성공할 수 있는 것.

최근 재건축 단지에 대한 정부 규제가 크게 강화되면서 재개발 시장으로 눈을 돌리는 사람들이 많아지고 있다.

재개발은 재건축에 비해 초기 투자 부담이 적고 조합원분 분양권을 전매할 수 있는 장점이 있다. 정부도 낙후된 주거 및 환경 개선을 위한 재개발 사업은 적극 지원한다는 방침이어서 사업 전망을 밝게 하고 있다.

○ 재개발 사업 현황

재건축에 대한 규제가 심해지면서 재개발 지역으로 눈을 돌리는 수요자들이 많다. 분양권 전매가 허용되는 등의 장점이 있지만 장기간 돈이 묶일 수 있으므로 투자에 신중해야 한다. 서울시 2차 뉴타운으로 지정된 강북구 미아동 삼양로 주변. 동아일보 자료 사진

재개발은 노후·불량 건물이 모여 있고 기반시설도 열악한 지역을 사업지로 정해 주택과 주변 시설, 도로 등을 계획적으로 만드는 것. 기반시설이 양호한 지역의 오래된 아파트 등을 헐고 같은 자리에 새 집을 짓는 재건축과는 차이가 있다.

재건축 사업이 많은 강남 지역과 달리 강서·강북 지역에 재개발이 몰려 있는 것은 그만큼 이 지역은 주택은 물론 주변 기반시설도 낙후돼 있기 때문이다.

현재 서울에서 사업 승인을 받아 재개발이 진행 중인 구역은 60여 곳. 사업 추진을 준비 하고 있는 지역도 100여 곳이 넘는다.

마포구 서대문구 성북구 동대문구에 재개발 사업이 진행 중이거나 추진 중인 곳이 많다. 성동구와 강동구에서도 최근 뉴타운 지정 지역을 중심으로 재개발 사업 추진이 활발해지고 있다.

서울 도심권에서는 미군기지 이전과 용산 민자역사 개발 등 호재가 많은 용산구가 대표적인 재개발 추진 지역. 하지만 아직까지는 사업 초기 단계인 곳이 많다.

○ 어디에 어떻게 투자할까

재개발 지역에 투자할 때는 무엇보다 사업 진행 단계부터 따져봐야 한다. 투자 시점에 따라 수익성이 크게 차이가 날 수 있기 때문이다.

재개발 사업은 ‘기본계획수립 뒤 구역지정→조합설립인가→사업시행인가→관리처분 계획인가→이주→착공→완료’의 순서로 진행되는데, 보통 구역지정이나 사업인가 시점에 조합원 지분 가격이 많이 오른다.

구역지정에서 사업인가 시점까지의 초기 단계에 투자하면 사업 승인이나 완료 시점에 높은 수익을 올릴 가능성이 있지만 사업 진행이 잘 안돼 낭패를 볼 위험도 크다. 반면 조합원 자격을 얻는 것을 포기하고 나중에 일반 분양을 받으면 안정성은 있지만 수익성이 떨어진다는 단점이 있다.

부동산 정보제공업체인 부동산 114 김규정 차장은 “누구나 높은 수익을 원하겠지만 초기 투자는 자칫하면 장기간 돈이 묶이는 위험이 있다”며 “사업 인가를 받았거나 인가 예정 지역을 중심으로 투자하는 게 좋다”고 말했다.

조합원 수가 너무 많은 곳은 의견 조율이 잘 안돼 사업 기간이 길어질 수 있다. 조합에 문제가 있으면 가구 수 등을 정하는 관리처분 계획인가나 사업 정리 단계인 조합 청산 과정에서 적지 않은 분쟁이 생길 수 있기 때문이다.

그래서 1000가구 안팎의 규모로 조합 분쟁 없이 사업 진행이 원활하고 주변에 개발 호재가 있는 곳이 어딘지 찾아 투자 계획을 세우는 게 좋다고 전문가들은 충고한다.

사업 초기 단계인 곳에 투자할 때는 무리하게 욕심을 내지 말고 소형 단독주택을 중심으로 지분 투자를 하는 게 낫다. 최악의 경우 사업이 무산될 수도 있기 때문이다.

이상록 기자 myzodan@donga.com

서울의 주요 재개발 구역 현황 (6월말 기준)
지역	구역	사업단계	예정 가구 수	시공사
강북구	미아제12구역	구역준비	1,258	삼성물산
	미아제6구역	구역준비	1,198	삼성물산
	미아제8구역	구역준비	1,024	두산산업 개발
동대문구	전농제7구역	구역준비	2,940	삼성물산
동작구	흑석제6구역	구역준비	1,018	동부건설
성동구	옥수제12구역	구역준비	1,600	삼성물산
성동구	옥수제13구역	구역준비	2,056	대림산업
성북구	길음제10구역	구역준비	1,931	삼성물산
	길음제8구역	구역지정	1,616	삼성물산
	정릉제9구역	구역지정	1,254	삼성물산
영등포구	신길제5-2구역	구역준비	1,138	이수건설, GS건설
용산구	한남제1구역	구역준비	1,476	삼성물산
은평구	불광제3구역	사업인가	1,162	현대건설
은평구	응암제2구역	구역준비	2,327	현대건설
구역준비는 구역지정 전 단계. 자료:부동산114

[테마를 알면 돈이 보인다]<6>특구…특구…전국이 특구

개발 계획이 있는 곳엔 돈이 모인다.

신도시나 행정중심복합도시, 기업도시 건설 등 굵직굵직한 개발 계획 외에도 전국 곳곳에 소규모 개발 호재들이 많다.

경제자유구역, 지역특화발전특구(지역특구), 관광특구, 연구개발(R&D)특구, 디지털미디어특구 등 각종 특구로 지정된 지역에서 개발이 본격적으로 추진되고 있다.

이런 특구들은 정부와 지방자치단체가 지방경제를 활성화하고 국가의 균형 발전을 꾀한다는 목적으로 도입한 사업이기 때문에 도로 등 도시기반시설이 새로 조성되는 경우가 많다.

따라서 교통 환경이 개선되고 생활편익시설이나 주거시설이 함께 개발될 경우 신도시나 택지지구 못지않은 쾌적한 주거 환경을 갖출 가능성이 높다.

부동산114 김규정 차장은 “정부와 지자체에서 전략적 개발 계획을 수립하는 곳들은 ‘우량 아파트 단지’로 변할 가능성이 매우 높다”며 “개발 단계에 따라 시세가 조금씩 올라갈 확률이 높다는 점을 염두에 두고 투자 계획을 세우는 것이 바람직하다”고 말했다.

○경제특구와 지역특구

경제특구인 경제자유구역은 현재 인천, 부산·진해, 광양만권 경제자유구역 등 3곳으로 외국인 투자 유치를 통한 비즈니스·물류 중심지로 변신 중이다.

이 가운데 송도국제도시가 포함된 인천 경제자유구역이 현재 가장 큰 관심을 끌고 있다. 이미 아파트가 입주를 시작했고 도시 주변에 각종 시설들이 속속 들어서고 있다.

2009년 인천국제공항철도 개통에 이어 인천국제공항과 송도국제도시를 연결하는 제2연륙교가 완공되고, 2012년 인천 남북지역을 잇는 지하철 2호선(경전철)이 개통되면 송도국제도시가 서울 강남지역에 버금가는 주거 여건을 갖출 것이라고 전문가들은 전망하고 있다.

하지만 현재 기반시설공사가 더디게 진행되고 있고 새로 들어서는 아파트 분양가가 높은 편이라 주변 지역 시세를 고려해 신중히 투자하는 것이 낫다.

부산·진해 경제자유구역의 경남 진해 지역과 광양만권 경제자유구역은 인천과 달리 투기과열지구로 지정되지 않아 분양권 전매가 가능하다.

지역특구로 지정된 곳은 전국적으로 24곳. 외국어특구, 골프레저특구, 의료특구 등 다양하다.

수도권에서는 서울 동대문구가 서울약령시한방산업특구로, 경기 이천시가 이천도자산업특구로 지정돼 있다. 기업도시 시범지로 선정된 강원 원주시도 원주첨단의료건강산업특구로 지정됐다.

○DMC특구, R&D특구

경제특구나 지역특구와 달리 지차체에서 지정한 특구도 있다. 대표적인 곳이 대전 유성구 일대에 조성되는 R&D특구인 ‘대덕테크노밸리’.

국내 최초로 산업시설은 물론 주거와 휴양, 상업 기능이 복합된 친환경적 자족도시로 개발된다. 2007년까지 모두 3단계로 개발되며 올해부터는 3단계 52만6000평에 대한 본격적인 개발에 들어갔다.

2006년부터 입주가 시작될 주거 단지에는 공동주택 9350가구 등 1만650가구가 들어선다.

서울 마포구 상암지구는 디지털미디어시티(Digital Media City·DMC)특구로 개발 중이다. 130층짜리 국제비즈니즈센터와 산학협동단지, 첨단 미디어 산업단지가 조성되며 대규모 주거단지도 들어선다.

마포 상암지구는 한강이 가깝고 월드컵 공원을 끼고 있어 주거 환경이 쾌적하다. 또 지하철 6호선이 가깝고 월드컵대교와 신공항 고속철도가 각각 2008년과 2009년에 개통될 예정이어서 교통 여건도 개선될 전망이다.

정임수 기자 imsoo@donga.com

[테마를 알면 돈이 보인다]<7>수도권 2기 신도시 5곳

가장 큰 개발 호재는 뭐니 뭐니 해도 ‘신도시’다.

수도권에서 경기 성남시 분당, 고양시 일산 등 1기 신도시에 이어 ‘2기 신도시’ 사업이 본격화되고 있다.

2기 신도시 사업은 단순한 택지개발과 주택 공급 확대에서 벗어나 양질의 주택을 공급하는 방향으로 추진되고 있다.

현재 수도권에서 개발되고 있는 2기 신도시는 △판교(성남시 분당구 판교동) △동탄(화성시 태안읍 동탄면) △파주(파주시 교하읍) △김포(김포시 양촌면, 장기동) △이의(수원시 영통구 이의동) 신도시 등 5곳이다.

이 밖에도 고양 삼송지구, 양주 옥정지구, 남양주 별내지구 등이 판교신도시에 버금가는 고급 주거지로 개발될 예정이다.

○1기 신도시 vs 2기 신도시

분당 일산 중동 평촌 산본 등 1기 신도시는 수도권의 주택 부족을 해소하기 위해 1989년부터 추진됐다.

이와 달리 2기 신도시는 주택공급의 절대 부족이 상당 부분 해소된 가운데 질적인 측면에서 고급 주택을 공급하기 위해 추진되고 있다. 양보다는 질을 높이자는 것.

1기 신도시는 베드타운을 벗어나지 못했다는 지적이 많았지만 2기 신도시는 대규모 산업시설이나 업무시설이 들어설 예정이어서 자족형 도시로 성장할 가능성이 높다.

동탄신도시 내에는 삼성전자 공장이 들어서고, 파주신도시도 인근 LG필립스LCD 공장이 내년부터 본격적인 가동에 들어간다. 이의신도시도 행정중심도시로 조성될 예정이어서 자족 기능을 갖출 것으로 전망된다.

주거 환경의 쾌적성도 2기 신도시가 1기 신도시보다 더 뛰어날 것으로 보인다. 쾌적성을 나타내는 지표 가운데 하나인 인구밀도가 훨씬 낮기 때문. 1기 신도시는 인구밀도가 ha당 174명에서 최대 396명이었지만 2기 신도시는 인구밀도가 54∼156명에 불과하다.

또 공원 등 녹지 공간의 비율도 2기 신도시가 훨씬 높다.

○2기 신도시, 공영 개발된다면

신도시는 도로 학교 공원 등 도시기반시설과 생활편익시설, 복지시설 등이 도시 특성에 맞게 처음부터 함께 개발돼 쾌적한 주거 환경이 보장된다. 또 분양될 아파트들은 대규모 단지가 많다.

따라서 실수요자들은 적극적으로 신도시에서 분양되는 아파트에 청약할 필요가 있다.

여윳돈으로 투자하는 사람들은 경기 전 지역이 투기과열지구로 지정돼 분양권 전매가 금지됐기 때문에 투자금을 조기에 회수하기 어렵다는 점을 감안해 사전에 자금 운용 계획을 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다.

또 2기 신도시가 논란 끝에 공영개발될 가능성이 높은 만큼 앞으로 확정될 개발 방식에 주목할 필요가 있다.

대한주택공사 등 공공기관이 아파트를 직접 지어 분양하거나 임대하는 방식으로 공영개발이 이뤄진다면 분양가가 훨씬 낮아질 전망이다. 그만큼 실수요자들의 부담이 줄어드는 셈.

하지만 시민단체가 요구하는 대로 모든 아파트를 분양하지 않고 임대로 짓는다면 중대형 이상의 고급 아파트는 줄어들 가능성도 있다. 또 신도시에 투자할 기회도 줄어든다.

2기 신도시 가운데 사업 진행이 가장 빠른 동탄신도시는 올해 상반기에 이미 3차까지 분양이 이뤄졌으며 하반기에도 6000가구 이상이 4차 분양을 앞두고 있다. 이곳은 공영개발을 적용할 수 없는 상황이라 4차 분양이 높은 관심을 끌 것으로 예상된다.

정임수 기자 imsoo@donga.com

수도권 2기 신도시 개발 일정 및 교통여건
신도시	사업기간	최초분양	입주시기	확장·신설 예정인 전철, 도로
판교	2003∼2009년	미정	미정	신분당선(강남∼판교∼정자역) 영덕∼양재 고속도로
이의	2004∼2010년	2007년 12월	2009년 12월	의왕∼과천 고속화도로 확장신분당선 수원 화서역까지 연장
파주	2003∼2009년	2005년 12월	2008년 12월	서울∼문산 고속도로 민자 유치
김포	2005∼2010년	2007년 10월	2009년 12월	서울∼김포 고속화도로, 경전철
동탄	2001∼2007년	2004년 6월	2006년 12월	수원∼양재 고속도로
개발 일정은 변경될 수 있음. 자료:건설교통부, 부동산114

[테마를 알면 돈이 보인다]<8>기업도시 시범사업지역

**강원 원주** 지식기반형

낙후된 지역 A가 제대로 된 산업 시설을 배경으로 사회 교육 문화적 혜택을 누리는 데 불편함이 없도록 개발된다면 어떨까? 정부가 구상하는 기업도시가 바로 이런 도시다.

기업도시는 정부가 민간기업의 투자를 유치해 낙후된 지방 도시를 특정 산업의 중심지이면서 자급자족형 도시로 개발하는 사업이다. 민간기업이 도시계획에서 토지 매입, 개발까지 전 과정을 도맡아 하기 때문에 정부가 주도해 만드는 기존의 산업단지보다 사업 기간이 짧다. 또 자율적이고 다양한 개발이 가능하다.

이런 이유 때문에 지난달 8일 선정된 기업도시 시범사업지역에 관심을 가져볼 필요가 있다.

○지정 현황과 장점

**전북 무주**관광레저형

시범사업지는 △전남 무안군(산업교역형) △충북 충주시, 강원 원주시(지식기반형) △전북 무주군(관광레저형) 등 4곳. 관광레저형으로 신청했던 충남 태안군과 전남 해남-영암군은 이달 말 재심의를 거쳐 선정 여부가 결정된다. 일부 사업지역 용도 변경과 개발에 따른 환경훼손을 어떻게 막을지에 대한 보완 대책이 부족한 게 문제가 됐다.

사업지로 선정된 곳은 올해 말까지 개발 계획을 확정하고 내년 말 공사가 시작될 예정이다. 정부는 앞으로도 낙후지역을 중심으로 매년 1, 2곳을 기업도시 사업지로 지정할 계획이다.

기업도시는 무엇보다 개발이 되지 않은 낙후지역에 들어선다는 게 가장 큰 투자 매력이다. 아직은 저평가돼 있더라도 개발이 끝나면 발전 가능성이 높아진다는 것이다. 기업도시로 개발되는 지역에는 자연히 일자리가 많아지고 기업들의 투자도 활성화되는 만큼 주택 수요도 늘어나게 된다. 잘 골라서 투자하면 몇 년 뒤에 적지 않은 수익을 올릴 수 있는 기회가 될 수 있다는 것이다.

올 12월부터 2007년 말까지 원주시와 충주시, 무안군 등에서 새로 입주하는 주요 아파트는 12개 단지 7399가구. 또 벽산건설 등 5개 업체는 올 9∼12월 원주시와 충주시에서 3458가구를 분양할 계획이다.

○투자할 때 유의할 점

구체적으로 어느 지역에 기업도시가 들어서는지, 어떤 기업이 얼마나 큰 규모로 투자하는지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 사업 대상지역이나 투자계획 등에 대한 대체적인 윤곽만 그려진 상태에서 사업지로 선정됐기 때문에 실제 확정 단계에서 달라질 수 있기 때문이다.

산업단지와 레저 시설 등이 어디에 자리하느냐에 따라 주변 상업시설과 주거시설이 들어서는 곳도 달라질 수 있다. 개발 계획이 어떻게 확정되는지 잘 따져봐야 한다는 얘기다.

기업도시 사업지역의 규제 현황도 잘 챙겨봐야 한다.

먼저 원주시와 태안군은 토지투기지역으로 묶여 있어서 땅을 사면 기준시가가 아닌 실제 거래가격을 기준으로 양도소득세가 매겨진다. 원주시와 충주시, 무주군과 해남-영암군 등은 토지거래허가구역으로 지정돼 있다. 따라서 토지거래가 실수요 목적임을 스스로 증명해 해당 시군구청장에게 거래 허가를 받아야만 거래가 가능하다.

기업도시 시범사업지 주요 입주 예정 단지
지 역		아파트	가구	평형	입주시기
강원 원주시	개운동	한신휴플러스1단지	762	25∼44	2007년 2월
	단계동	이안단계1단지	462	33∼47	2007년 8월
	단계동	봉화산e-편한세상	690	32∼44	2006년 10월
	단구동	현진에버빌6차	398	35∼57	2006년 4월
	단구동	한신휴플러스2단지	478	25∼48	2006년 11월
	무실동	주공뜨란채	560	33	2006년 9월
	태장동	원주1차금광포란재 (임대)	1,124	23, 33	2005년 12월
	판부면	더 (노,로)	342	43∼55	2006년 10월
충북 충주시	연수동	연수아이파크	537	35∼55	2006년 6월
		현대홈타운	871	35∼53	2007년 7월
		연수리슈빌	594	35∼49	2007년 7월
전남 무안군	삼향면	남악아이파크	581	34	2007년 10월
자료:부동산114

기업도시 시범사업지 주변 분양 예정 아파트
지 역		건설사	아파트	가구	평형	분양시기
강원 원주시	단계동	한라건설	한라비발디	500	33	2005년 11월
	개운동	벽산건설	벽산블루밍	787	30∼40	2005년 9월
	우산동	경남기업	경남아너스빌	884	33, 44	2005년 12월
	행구동	효성	효성백년가약	737	35, 48	2005년 11월
충북 충주시	목행동	한라건설	한라비발디	550	33	2005년 10월
일정과 규모는 업체 사정에 따라 달라질 수 있음. 자료:부동산114

이상록 기자 myzodan@donga.com

[테마를 알면 돈이 보인다]<9>충청 행정도시 예정지

기존 신도시나 택지개발지구와는 전혀 다른 차원의 도시가 충청권에 들어선다.

기업도시 및 혁신도시와 함께 현 정부가 국토 균형발전을 위해 추진하고 있는 행정중심복합도시(행정도시)가 충남 연기군과 공주시 일대 2210만여 평에 건설된다.

행정도시가 충청권 개발 호재로 작용하고 있는 것.

행정도시는 행정 기능과 주거 기능은 물론 이를 지원하는 도시 기능 시설을 고루 갖춘 자족 도시 형태로 건설될 전망이다.

행정도시가 들어설 예정지역은 충남 연기군 금남면 남면 동면 일부 및 공주시 장기면 반포면 일대 등 33개 리 2210만 평, 주변 지역은 예정지역에 포함되지 않은 △연기군 금남면 남면 동면 서면 일부 △공주시 장기면 반포면 의당면 일부 △충북 청원군 부용면 강내면 등 74개 리 6780만 평이 지정됐다. 전체 면적은 서울(605km²·1억8300만 평)의 절반 정도다.

행정도시는 2007년 3월까지 개발계획이 확정되면 같은 해 하반기 공사가 시작될 전망이다. 행정기관 이전은 2012년부터 시작될 예정이다.

○ 땅값 상승세 이어져

지난해 10월 말 수도 이전 위헌 결정이 내려진 이후 충청권 땅값은 약세를 보였다. 하지만 올해 들어 행정도시 건설이 급물살을 타면서 땅값은 다시 오름세를 보이고 있다.

건설교통부에 따르면 충남 연기군의 땅값은 올 1분기에만 9.56% 올랐다. 상승률은 지난해 같은 기간(5.84%)의 2배에 육박하고 땅 투기가 최고조에 달했던 지난해 2분기(9.59%)와 비슷하다.

계룡시(4.75%)와 공주시(3.73%), 대전(1.08%) 등의 1분기 상승률도 전국 평균(0.76%)보다 높았다.

현재 대전을 포함해 충청권 7개 시, 2개 군이 토지거래허가구역으로 묶여 있다.

행정도시 예정지역과 주변지역은 거래는 물론 개발도 제약을 받고 있다.

이러한 상황에도 이 지역 땅값이 오름세를 보이고 있는 것은 그만큼 행정도시에 대한 기대가 크다는 뜻으로 풀이된다.

위축됐던 충청권 아파트 시장도 3월 행정도시 발표 이후 활기를 되찾고 있다. 분양 물량이 크게 증가하고 있으며 분양가도 오르고 있다.

○ 투자는 신중히

충청권 땅값은 최근 들어 다소 진정되는 양상이지만 수조 원의 보상비가 풀리는 연말 이후 다시 오를 가능성도 배제할 수 없다.

그러나 이미 가격이 상당히 올랐고 많은 지역이 투기지역이나 토지거래허가구역 등 이중 삼중 규제를 받고 있는 만큼 단기 투자는 위험하다. 자칫 무리하게 투자하면 장기간 자금이 묶일 수도 있다.

또 행정도시 인근 지역은 토지 보상이 끝나면 가격이 하락할 수도 있기 때문에 매도 계획까지 세워두는 것이 좋다.

2003년 이후 충청권에서 분양된 아파트는 총 8만3128가구로 기존 아파트 가구 수(33만1895가구)의 25%에 이른다. 9∼11월 충청권에서 분양될 예정인 아파트도 26개 단지 1만6334가구나 된다.

펼치기 댓글(1) 스크랩(1)

올 하반기 대전과 충청지역 분양 예정 아파트
지 역			아파트	총가구	평형	분양예정
대전	대덕구	석봉동	풍림아이원	4,020	25, 33, 38	11월
	동구	가오동	모아미래도 풍림아이원2차	451	34	8월
	유성구	도룡동	스마트시티	700	30∼80	10월
	유성구	관평동	우림필유2차	325	46, 56, 68	10월
	중구	태평동	쌍용스윗닷홈	965	25∼45	9월
충남	공주시	금학동	e-편한세상	476	34, 47, 53	11월
	연기군	조치원읍	조치원e-편한세상	1,055	33∼54	9월
	아산시	풍기동	동일하이빌	1,456	33∼44	8월
	아산시	배방면	배방자이1차	1,875	33∼57	10월
	천안시	쌍룡동	동일하이빌	1,388	35∼99	10월
	천안시	용곡동	한라비발디	1,163	34∼63	10월
충북	청주시	사직동	두산위브	572	39∼65	12월
		신봉동	우림필유	427	34, 39, 49	8월
		비하동	청주비하e-편한세상	414	33, 41, 48	10월
		비하동	비하2리슈빌	780	32, 47	11월

대전과 충청지역 입주 예정 아파트
지 역			아파트	총가구	평형	입주예정
대전	대덕구	비래동	한신休플러스	646	24∼47	2006년 6월
	동구	가오동	코오롱하늘채	1,241	35∼46	2007년 3월
	동구	삼성동	한밭자이	1,063	26∼49	2006년 8월
	서구	관저동	계룡리슈빌	748	34∼46	2005년 10월
	유성구	관평동	테크노밸리 푸르지오	684	33∼45	2006년 2월
		관평동	테크노밸리 신동아파밀리에	922	29∼45	2006년 2월
		봉명동	테크노밸리 한화꿈에그린3차	1,001	34∼48	2008년 1월
	중구	문화동	대우,신동아 3단지	753	34∼52	2007년 2월
충남	계룡시	금암동	신성미소지움 2차	608	34∼55	2005년 11월
	아산시	배방면	배방푸르지오	893	30∼48	2007년 3월
	아산시	음봉면	the# 레이크사이드	1,288	33∼59	2006년 12월
	천안시	구성동	신성미소지움	1,029	23∼43	2006년 4월
	천안시	청당동	벽산블루밍	1,647	28∼52	2007년 9월
충북	청주시	산남동	산남푸르지오	760	29, 33	2007년 4월
	청원군	오창면	중앙하이츠	1,338	25∼56	2006년 5월
			한라비발디	1,529	25∼77	2006년 5월
			오창2차우림루미아트	1602	26∼61	2006년 11월
일정은 업체 사정에 따라 달라질 수 있음. 600가구 이상 단지 대상. 자료:부동산114

수도권과 강원권에서 분양 중인 주요 펜션 (단위:평, 만 원)
위 치	단지	부지면적	가구 수	평당 분양가	연락처
경기 북한강권
가평군 가평읍 금대리	ING전원마을	30,000	80	67∼142	02-415-3002
양평군 서종면 문호리	노블레스빌	5,500	20	150	031-771-6312
경기 남한강권
양평군 양평읍 송학리	송학전원마을	7,000	29	60	031-774-0004
양평군 지제면 송현리	그린힐즈	6,000	21	45	02-423-0120
이천시 마장면 관리	푸른솔전원마을	8,000	30	55	031-321-6000
여주군 북내면 장암리	송림전원마을	65,000	50	10	031-886-6555
강원권
횡성군 안흥면 소사리	파라다이스	27,000	52	10∼12	033-344-6680
평창군 봉평면 면온리	휘닉스빌리지	13,200	29	30	033-334-6114
평창군 평창읍 종부리	에이스빌리지	10,000	40	25∼30	02-6412-5500
자료: 전원클럽

다음글	[스크랩] 제2외곽순환도로노선과 신도시 건설계획도	전체글 보기
이전글	[스크랩] 2006년~2010년 개통 예정인 수도권 전철	전체글 보기