2009-01-02 19:19

http://blog.drapt.com/kbbang/81230891565908

자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=33207

지난주에 현장에서 경매를 10년 이상 하신 분들과 식사할 자리가 있었다. 대화의 주된 내용은 앞으로 3년간의 부동산 시장 전망과 경매투자 시기에 대해서였다.

 

향후 부동산 시장의 전망에 대해서는 다소 의견이 엇갈렸으나 경매투자 시기에 대해서는 내년이 적기라는 데에 이견이 없었다.

 

필자가 계속 강조하는 말이지만, 지금은 경매를 공부하고 부동산 시장 상황을 예의주시

하면서 보수적으로 움직일 때이지 적극적으로 공략할 시기는 아니라고 본다.

 

임장은 입찰가 산정의 열쇠이다

 

경매를 강의하는 분들이나 경매 관련 서적을 보면 경매의 꽃은 명도라고 한다.

 

물론 경매에 있어서 가장 난이도(?)가 있으면서 경매 전체로 볼 때 그 결실을 맺은 단계이기 때문에 명도의 중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없다.

 

그렇지만 필자가 생각하는 경매의 꽃은 바로 임장이다.

경매의 가장 큰 매력은 낙찰 받은 즉시 수익률을 계산할 수 있다는 것인데, 수익성 분석의 90% 이상이 바로 임장에서 결정되기 때문이다.

 

물건 검색을 통해 공략할 대상을 선정했다면 권리분석을 통해 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 파악한다.

 

그리고 등기부상 나타나지 않은 권리 및 물건분석, 그리고 시세 및 현황조사를 위해 임장을 하게 되는데, 임장을 통해 최종적인 수익성을 분석하며, 이를 토대로 입찰가를 산정하게 된다.

 

그런데 임장활동에 있어서 위의 과정 중에 어느 하나라도 소홀했다면 바로 입찰가에 영향을 미치며 이는 경매의 실패를 의미하는 것이다.

 

따라서 입찰가 산정에 있어서 자기 스스로 만족할 만한 결과를 얻을 수 있을 때까지 임장을 해야 한다.

 

임장을 통해 수익을 얻다

 

경기도 안산에 빌라가 경매로 나왔다. 감정가는 9천만원이었고, 2회 유찰되어 최저가는 감정가의 49%까지 떨어진 상태였다.

 

정보지를 자세히 검토해 본 결과 낙찰자가 인수해야 할 선순위 임차인이 있었다. 임차보증금은 4천만원이었으며, 임차인은 전입 및 점유를 한 상태여서 대항력도 있었다.

 

다만 확정일은 미상으로 되어 있고, 배당요구도 하지 않은 상태여서 그대로 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 할 상황이었다. 그 인근에 있는 물건 몇 개를 더 고른 후 다음날 바로 임장을 갔다.

 

빌라의 경매신청 채권자와 몇 번의 만남을 통해 소유자에 대해서 알 수 있었고, 어렵게 현 소유자와 통화를 할 수 있었다.

 

그런데 통화 내용 중에 정말 황금 같은 정보를 얻었다. 주민등록을 한 임차인은 현재 다른 곳에서 거주를 하고 있으며, 현재는 거의 창고로 이용되고 있다는 것이다. 그리고 이사비만 넉넉히 주면 명도부분도 집주인이 쉽게 해결해 준다고 했다.

 

꼼꼼히 여러가지 정황 및 관련 자료를 검토해 본 결과, 임차인은 대항력을 갖추지 않은 것으로 판단하고, 이러한 판단을 믿고 입찰하여 4천 4백 2십 1만원에 빌라를 낙찰 받게 되었다.

 

조금 마찰이 있었지만 그럭저럭 명도도 순조롭게 진행되었다. 결국 인수될 것이라고 판단했던 보증금 4천만원을 인수하지 않게 되어 반사적인 수익을 얻게 된 것이다.

 

만약 필자가 정보지에 기재되었던 ‘임대보증금 인수’라는 정보만 믿고 그냥 지나쳐 버렸다거나 임장을 했더라도 의심이 생기는 부분에 대해서 꼼꼼히 조사하지 않고 단순히 시세 조사만을 위해 임장을 했다면 아마도 그 빌라를 4천 4백여만원에 낙찰 받지는 못했을 것이다.

 

경매 초보와 고수의 실력 차이는 알고 보면 그리 크지 않다. 경험의 차이는 어쩔 수 없다고 치더라도 임장을 하다가 의심이 생기는 부분을 집요하게 파고들어 그 해답을 찾기 위해 노력하는 것은 결심만 선다면 초보도 충분히 할 수 있는 부분이다.

 

필자는 공략하고자 하는 물건이 생기면 그와 관련된 정보를 파일에다 모아두고 몇 번이고 반복해서 보는 습관이 있다. 그리고 “만약 내가 상대방이었다면 어떻게 했을까?” 라고 계속 자문(自問)한다.

 

역지사지(易地思之)

지피지기(知彼知己)

불광불급(不狂不及)

 

이는 필자가 하나의 물건을 공략할 때 몇 번이고 입으로 중얼거리는 사자성어이다. 필자에게 큰 힘이 되었던 위의 사자성어가 독자들에게도 큰 힘이 되었으면 한다.

 

요즘 필자는 하나의 물건을 두고 고민에 빠져 있다. 서울에 소재하고 있는 아파트로 임차보증금만 3억여원인 대항력 있는 선순위 임차인인데, 전입세대열람을 해 보니 주민등록은 되어 있으나 국외이주자라고 한다.

 

숙제를 해결하기 위해 오늘도 부지런히 발품을 팔아야겠다.

언제까지? 내 스스로 만족할 때 까지.

 

실전경매 길라잡이~[북극성] 운영자 ( http://cafe.daum.net/PolarisAuction )

0